Comment renégocier son prêt immobilier ?

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Les taux de crédit immobilier connaissent une chute historique ces dernières années. Il est aujourd’hui courant de souscrire un prêt à un taux avantageux de 1,35% sur 20 ans au lieu de 3% à 3,5 % les années précédentes ! La tentation est grande de renégocier son prêt auprès de sa banque pour profiter des offres du moment. Quel est l'intérêt de cette démarche ? Quels sont les paramètres à prendre en compte ? Magnolia.fr vous explique comment il est possible de réviser les conditions de votre crédit immobilier.

Pourquoi renégocier son prêt immobilier ?

Le coût d'un crédit immobilier est en grande partie constitué des intérêts d'emprunt, première dépense assumée par l'emprunteur qui rémunère la banque pour le service rendu. L'établissement propose un taux nominal ou taux brut en fonction de la durée de remboursement et du profil de l'emprunteur. Plus la durée d'endettement est longue, plus le taux d'intérêt est élevé et plus cher coûtera le prêt immobilier.

Les taux d'emprunt fluctuent à la hausse ou à la baisse au rythme du contexte monétaire. Si vous avez souscrit un prêt immobilier à taux fixe, vous n'êtes pas pénalisé par une remontée éventuelle des taux d'intérêt, le taux initial étant contractuellement inchangé sur la durée du crédit. En revanche, en cas de baisse significative des valeurs, vous êtes perdant par rapport à un nouvel emprunteur.

Cette situation n'est pas figée, car vous avez l'opportunité de négocier avec votre banque une révision du taux pour profiter des conditions plus avantageuses du moment. Toutefois, elle n'a aucune obligation légale d’y consentir, l'opération va en effet diminuer ses marges et pour la convaincre, il faudra sortir l'artillerie lourde (voir plus bas).

La baisse du taux d'intérêt va permettre de diminuer la mensualité et réduire de facto votre taux d'endettement. Vous pouvez aussi préférer l'option qui consiste à conserver la même mensualité en raccourcissant la durée de remboursement. Le gain dégagé sera alors plus important, car les taux accordés sont d'autant plus faibles que la durée d'endettement est écourtée. Une option à privilégier si vos revenus ont augmenté ou si vous avez bénéficié d’une rentrée d’argent. 

La finalité d'une renégociation est toujours de diminuer le coût total du crédit immobilier.

Avant de prendre rendez-vous avec votre conseiller bancaire, vérifiez la faisabilité de votre projet en réalisant une simulation en ligne. Les outils se basent sur les éléments inhérents à votre situation, vous demandant d’indiquer dans le formulaire :

  • le montant initial du prêt,
  • sa date de souscription,
  • le taux initial,
  • la durée du prêt.

Si un gain se dégage, vous êtes prêt pour engager une renégociation de votre crédit immobilier. La simulation calcule le gain éventuel sur la base des taux d'intérêt moyens du moment. Il s'agit d'une simple estimation sur laquelle vous pouvez en revanche vous appuyer pour aller voir votre banque, mais elle ne garantit nullement d’obtenir le taux affiché.

Quand est-il intéressant de renégocier son prêt ?

Le mécanisme de remboursement du crédit immobilier est relativement simple : la part des intérêts dans les mensualités se réduit à mesure de l'amortissement du capital. Les intérêts sont élevés en début de prêt et au fur et à mesure que le capital est remboursé, ils représentent une charge financière moins importante, étant calculés sur le capital résiduel.

Le changement de taux n'est donc intéressant que durant la période où les mensualités sont constituées en bonne partie des intérêts, c'est-à-dire dans le premier tiers de la durée d'emprunt, voire dans la première moitié en cas de capital restant dû important (plus de 200 000€). Au-delà, la part des intérêts s’affaiblit, la baisse du taux a donc une moindre incidence sur le coût final du crédit.

Le tableau d'amortissement fourni par votre banque vous permet de visualiser non l'évolution du montant des mensualités, puisqu'elles sont constantes en présence d’un prêt à taux fixe, mais la part représentée par les intérêts et celle du capital restant dû.

Quelle différence de taux pour renégocier ?

La pertinence de l'opération tient aussi et surtout au différentiel entre les deux taux. Pour générer un gain, le nouveau taux doit être au moins inférieur de 100 points de base (soit 1 point de pourcentage) au taux initial. En cas de capital restant dû important, l'écart peut être de 70 points.

Si jamais la démarche intervient dans la seconde moitié du crédit, 200 points de base entre les taux sont nécessaires pour que la renégociation soit intéressante financièrement.

Les taux d'intérêt ont entamé leur descente début 2016. Hormis quelques sursauts occasionnels, ils ont baissé graduellement à un rythme mensuel ou trimestriel, pour atteindre leur plancher historique à l'automne 2021. Pendant une bonne partie de l'année 2021, il était courant de s'endetter sous la barre de 1% sur la durée classique de 20 ans (hors assurance et coût des sûretés). Les valeurs se sont nettement redressées depuis janvier 2022, gagnant jusqu'à 50 points de base sur toutes les durées.

Si vous avez emprunté avant janvier 2016, époque où le taux sur 20 ans pouvait atteindre 2,70%, vous pouvez envisager de renégocier les conditions de votre crédit auprès de votre banque.

Comment baisser son prêt immobilier ?

Certains jouent la carte de l’affectif en menaçant de quitter la banque en cas de refus, au risque de perdre leur statut de client fidèle. Le rachat de crédit immobilier est l'alternative si vous êtes recalé par votre banque, mais l'opération est coûteuse, sans compter les démarches administratives chronophages liées à l’ouverture d’un nouveau compte et à la souscription d’un crédit immobilier :

    • indemnités de remboursement anticipé à régler à votre ancienne banque
    • frais de nouvelle garantie : mainlevée d'hypothèque et prise d'une nouvelle hypothèque, ou caution
  • frais de dossier
  • rémunération éventuelle du courtier.

L'écart entre le taux initial et le nouveau taux doit pouvoir a minima compenser tous ces frais, que vous évitez si vous parvenez à renégocier avec votre banque.

Armé de vos simulations préalables, éventuellement des offres de la concurrence, vous préparez un argumentaire solide en présentant les éléments suivants :

  • un tableau d’amortissement du prêt immobilier en cours et de tous vos autres crédits,
  • l’acte d’achat du bien financé par le prêt,
  • des justificatifs de revenus mensuels (bulletins de salaire ou liasses fiscales annuels),
  • une pièce d’identité,
  • les relevés bancaires du dernier trimestre écoulé,
  • les trois derniers avis d’imposition sur l’impôt sur le revenu.

Si la banque accepte, elle rédige un avenant au contrat qui stipule le nouveau taux octroyé et elle vous transmet le nouveau tableau d'amortissement. Sachez que vous avez tout loisir de renégocier autant de fois que vous le pouvez, sous réserve que le gain soit effectif. 

Sur le papier, la renégociation est moins chère que le rachat de crédit immobilier, et beaucoup plus simple à mettre en place, puisqu'elle ne nécessite pas de changer de prêteur. En revanche, les taux proposés par la concurrence sont plus performants que ceux de la banque initiale. Tout est affaire d'arbitrage, un exercice facilité par les outils de simulation que proposent les courtiers en ligne.

 

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Immobilier et emploi : où s’installer à un prix abordable ? Orléans en tête !

Les Français sont inquiets pour leur pouvoir d’achat. Alors que l’inflation s’envole et que les prix immobiliers ne faiblissent pas, beaucoup s’interrogent sur la stratégie à adopter pour concilier emploi et logement abordable. Les sites Meteojob et Meilleurtaux leur offrent des pistes via un classement des villes qui conjuguent opportunités d’emploi et immobilier à des prix accessibles. Le logement, sujet prioritaire pour les Français Où acheter sa résidence principale à un prix raisonnable ? Qui ne s’est pas posé cette question ? Le contexte actuel marqué par une inflation en forte hausse et des incertitudes sur le marché de l’emploi amplifie le dilemme, alors que la crise sanitaire due au Covid-19, dont les effets perdurent, a changé le regard que portent les ménages français sur leur habitat. L’arbitrage vivre en ville ou à la campagne n’est pas nouveau mais est devenu plus prégnant à la faveur de confinements successifs qui ont rendu le logement urbain parfois difficilement supportable. Les zones rurales et les villes moyennes, en particulier celles desservies par les lignes TGV, ont été plébiscitées au détriment des métropoles trop densément peuplées, ce qui a entraîné à terme une attrition de l’offre dans certaines régions, notamment les zones littorales. Et quand la demande excède l’offre, les prix grimpent en flèche, même si on s’oriente vers une baisse des prix dans les grandes villes en 2023. Si le télétravail a connu un essor sans précédent en 2020 et 2021, cette organisation du travail reste marginale et ne peut s’appliquer à tous. S’installer près de son emploi est l’objectif de toute personne en activité professionnelle. Mais si les chiffres du marché de l’emploi sont plutôt encourageants en 2022, il en est tout autre du secteur immobilier, contrit entre la progression continue des prix, la hausse des taux d’emprunt et l’usure, qui bloque toujours le marché fin 2022.  Une étude du courtier Meilleurtaux et du site de recherche d’emploi Meteojob a dressé le palmarès des villes qui combinent pouvoir d’achat immobilier et possibilités de trouver un emploi. Immobilier abordable et CDI Pour réaliser ce classement, Meteojob et Meilleurtaux ont pris en compte les trois données suivantes : emploi : offres d’emploi en CDI rapportées au nombre d’habitants salaire médian dans chaque ville logement : taux d’intérêt pratiqués localement et prix au m2. TOP 10 des villes où il fait bon s’installer  Villes nb CDI pour 100 hab. taux emprunt sur 20 ans salaire médian net mensuel capacité d’emprunt prix moyen m2 nb m2 accessibles Orléans 4,81% 2% 2 417€ 167 209€ 2 662€ 62m2 Mulhouse 2,73% 2% 2 010€ 139 077€ 1 785€ 78m2 Rouen 3,30% 2% 2 417€ 167 209€ 2 794€ 60m2 Grenoble 3,64% 2% 2 178€ 150 713€ 2 951€ 51m2 Perpignan 1,45% 2% 2 379€ 164 559€ 1 693€ 97m2 Lille 3,95% 2% 2 046€ 141 554€ 4 081€ 35m2 Saint-Étienne 1,39% 2% 2 026€ 140 140€ 1 580€ 89m2 Metz 2,32% 2% 2 038€ 141 010€ 2 776€ 51m2 Aix-en-Provence 3,86% 2% 2 014€ 139 345$ 4 575€ 30m2 Lyon 4,35% 2% 2 168€ 149 960€ 5 618€ 27m2 source Meteojob/Meilleurtaux Orléans arrive en tête de ce classement inédit, suivie de Mulhouse et de Rouen, communes qui comptent chacune un peu plus de 110 000 habitants. Les métropoles comme Lille et Lyon, bien que dynamiques sur le front de l’emploi, sont pénalisées par la cherté de l’immobilier. À l’inverse, Perpignan, où l’achat immobilier est un des plus abordables de France, pêche par une offre d’emplois défaillante. Le classement complet compte 31 villes, et Paris ferme le ban, sans surprise, avec un taux de CDI pour 100 habitants parmi les moins performants (1,47%) et un prix moyen du mètre carré deux fois plus élevé qu’à Lyon ou Lyon, deuxième et troisième villes les plus chères de France (+ de 5 000€/m2). L’étude a été réalisée sur la base d’un taux d’emprunt moyen de 2% sur 20 ans, ce qui n’est plus d’actualité. Fin novembre, le taux sur cette maturité atteint 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) et vient diminuer la capacité d’emprunt pour un salaire qui n’a pas été indexé. On verra bientôt des taux à plus de 3%. La question brûlante est : faut-il attendre 2023 pour emprunter ?