Convention AERAS : l'Île-de-France va prendre en charge les surprimes

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Les personnes présentant des risques aggravés de santé qui souhaitent emprunter pour acquérir leur logement peuvent bénéficier de la convention AERAS.

Cette mesure facilite la souscription à une assurance de prêt immobilier, élément indispensable à l'obtention du financement. Les conditions sont encadrées et des surprimes peuvent s'appliquer.

Les emprunteurs résidant à Paris et dans toute l'Île-de-France seront chanceux en cette année 2020 : la région a décidé de payer la surprime à leur place.

Faciliter l'accès au logement

Vouloir acquérir son logement quand on est malade ou anciennement malade, c'est s'exposer à une double peine : se voir refuser l'accès au crédit à cause d'une pathologie vaincue ou toujours en cours. Pour lutter contre cette injustice, la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec des Risques Aggravés de Santé) a mis en place un cadre précis pour permettre aux personnes concernées de concrétiser leur désir de devenir propriétaires.

L'accès au crédit immobilier est toujours un parcours du combattant, quel que soit le profil affiché ; il l'est d'autant plus que l'historique de santé augmente les risques pour les établissements bancaires de refuser le financement. Personnes atteintes d'un cancer, d'une maladie chronique, d'obésité, même les personnes guéries d’une grave maladie depuis des années, se voient appliquer des surprimes rédhibitoires sur leur assurance emprunteur, quand ce n'est pas un refus catégorique.

Depuis plusieurs années, la convention AERAS redonne espoir à toutes ces personnes frappées par la maladie en limitant les surcoûts opérés par les assureurs ou bancassureurs, et évolue régulièrement au fil des progrès de la médecine. Parmi les avancées majeures, figure le droit à l’oubli qui autorise les personnes guéries d’un cancer depuis 10 ans révolus à ne pas déclarer leur ancienne pathologie dans le questionnaire de santé lors de la souscription à l’assurance de prêt.

Selon les chiffres de la FFA (Fédération Française de l'Assurance), en 2017, 14% des demandes de prêts, soit plus de 530 000 dossiers, présentaient un risque aggravé de santé ; 96% d'entre elles ont fait l'objet d'une proposition d'assurance couvrant au moins le risque décès.

Cette couverture décès se fait sans surprime ni exclusion de garantie dans 72% des cas, dans 28% des cas avec surprime et pour moins de 0,5% sans surprime mais avec exclusion ou limitation de garanties. Les demandes comprenant en plus la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) ont été acceptées sans surprime ni exclusion dans 89% des cas.

Trop chère assurance !

Pour les dossiers assortis de surprime, un dispositif d'écrêtement est mis en place, c'est-à-dire que la convention impose des limites à la majoration des tarifs d'assurance en fonction des ressources de l'emprunteur présentant un risque aggravé de santé. Le revenu du foyer doit être inférieur ou égal à :

  • 1 fois le PASS (Plafond Annuel de la Sécurité Sociale), lorsque le nombre de parts du foyer fiscal est de 1 ;
  • 1,25 fois le PASS, lorsque le nombre de parts du foyer fiscal est de 1,5 à 2,5 ;
  • 1,5 fois le PASS, lorsque le nombre de parts du foyer fiscal est de 3 et plus.

Pour l'emprunteur qui remplit l'un de ces critères, la cotisation d'assurance ne peut excéder 1,4 point dans le TAEG du prêt (Taux Annuel Effectif Global), taux qui agrège l'ensemble des frais relatifs à l'obtention du financement (taux d'intérêt, frais de dossier, assurance, garantie, ...). Et pour les emprunteurs de moins de 35 ans qui financent leur achat immobilier en partie grâce au PTZ, le surcoût est intégralement assumé par les assureurs et les banques. Hors de ce cadre, les surprimes peuvent atteindre jusqu'à 300% !

Paiement des surprimes : généreuse Île-de-France !

Les emprunteurs de la région francilienne doivent faire face à une situation récurrente : la cherté des logements, un problème endémique qui confine à l'excès ces dernières années. À Paris, il faut débourser plus de 10 000€ le mètre carré. Les Hauts-de-Seine ne sont guère mieux lotis avec un mètre carré moyen à près de 7 000€.

Selon MeilleursAgents, le prix du mètre carré en Île-de-France se situe autour de 6 500€ pour un appartement et de près de 3 400€ pour une maison, loin devant la moyenne hexagonale (prix médian à 2 060€/m² selon les Notaires entre juillet 2018 et juin 2019). Être malade ou ancien malade renchérit le coût d'une acquisition compte tenu des conditions d'emprunt spécifiques, et éclipse bien souvent le projet à cause des surprimes appliquées sur l'assurance.

Forte de ce constat, la région Île-de-France a pris la décision de prendre en charge les surprimes pour tous les primo-accédants qui relèvent de la convention AERAS dans la limite du montant assurable (320 000€).

Le Conseil Régional présidé par Valérie Pécresse mettra en place à compter d'avril 2020 un fonds de garantie de 3,7 millions d'euros destiné à la prise en charge de ces surprimes qui concernent chaque année un millier de Franciliens. L'initiative est forte, et présentée comme "un dispositif inédit et puissant afin de réparer une injustice".

Elle va permettre d'effacer le plafond d'écrêtement de surprime pour les risques aggravés au titre de la convention AERAS grâce à la garantie en capital offerte par la région en cas de défaut de paiement des emprunteurs.

Un Appel à Manifestation d'Intérêt (AMI) sera bientôt lancé pour inviter les assureurs et les banques à adhérer à ce dispositif solidaire régional.

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En changeant de contrat, on peut réduire la facture jusqu'à 40%. Et parmi les dépenses auxquelles les ménages ne peuvent échapper, les assurances auto, habitation et santé grèvent leur budget avec des augmentations très nettes en une décennie : +16%, +33% et +39% respectivement entre 2010 et 2021 ! Résiliation en assurance : que dit la loi ? Cette mesure de simplification des procédures de résiliation en assurance viendrait renforcer la réglementation existante. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Hamon en janvier 2015, il est possible de dénoncer son assurance habitation, auto/moto ou affinitaires à tout moment et sans frais à l'issue de la première année d'engagement. Cette faculté de résiliation infra-annuelle a été étendue aux contrats d'assurance santé complémentaire en décembre 2020. Avant cela, en juillet 2015, ce fut au tour des contrats d'assurance emprunteur d'accéder à la résiliation à tout moment durant la première année de souscription (loi Hamon). Dans la foulée, la loi Bourquin de janvier 2018 va autoriser la résiliation à chaque échéance, passé le premier anniversaire de l’offre de prêt. Un cadre réglementaire qui fait un bond en avant avec l'adoption de la loi Lemoine 2022.  Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut, à tout moment et sans frais, changer son assurance emprunteur par une offre à garanties au moins équivalentes, sans attendre de date butoir. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, il est possible de résilier l’assurance en cours afin d’opter pour un contrat moins cher et tout aussi protecteur. Ce nouveau droit sera accessible à tous les emprunteurs, quelle que soit l’antériorité de leur contrat, à compter du 1er septembre 2022. Le projet de loi pouvoir d'achat veut donc aller plus loin que les dispositifs en place et lutter contre les prolongations artificielles des contrats en offrant la possibilité de résilier en ligne en quelques clics. 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Prêt immobilier : est-il intéressant de renégocier en juillet 2022 alors que les taux augmentent ?

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L'objectif étant de réduire le coût de votre crédit, il convient de respecter plusieurs règles : La différence entre le nouveau et l'ancien taux doit au minimum être de 0,7 point, l'idéal étant un écart de 1 point. Si vous avez emprunté à 3% (hors assurance et coût des sûretés), le nouveau taux négocié doit se situer entre 2% et 2,3%. Le montant du capital restant dû doit être significatif, au moins 70 000€. Le prêt doit être dans la première moitié de la durée de remboursement. À la faveur d'une baisse des taux du marché, il paraît évident de vouloir profiter de conditions plus avantageuses pour s'endetter à un taux plus faible que le taux initial. Mais quand les taux remontent, l'opération se justifie-t-elle ? Renégocier ou racheter son prêt : attention à la hausse des taux En période de hausse des taux d'intérêt, l'équation est plus compliquée et offre moins de latitude. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 1,70% et 2% selon les banques, soit le niveau établi au printemps 2016. Depuis lors, les taux n'ont cessé de reculer pour atteindre leur plancher en décembre 2021 (autour de 1% sur 20 ans). Il faut avoir emprunté avant janvier 2016 pour justifier une démarche de renégociation, a fortiori un rachat de crédit immobilier qui implique des frais incompressibles (indemnités de remboursement anticipé, frais de nouvelle garantie, frais de dossier). Faites vos calculs. Pour vous y aider, utilisez un comparateur de rachat de prêt immobilier en ligne, seul moyen de vérifier la rentabilité effective de l'opération. Sur la base de votre capital restant dû et de la durée résiduelle de remboursement, visualisez les propositions des banques. Les simulateurs sur internet donnent une première estimation de l'économie à faire grâce au rachat de crédit immobilier. Ces simulations sont généralement optimistes. N'hésitez pas à solliciter les services d'un courtier pour avoir une idée plus réaliste. En l'absence de gain par le biais des taux, il existe une autre source d'économies : l'assurance qui couvre votre crédit immobilier peut être renégociée, et ce, indépendamment des autres éléments qui composent le coût de votre emprunt. Nouvelle législation en assurance prêt immobilier  Dépense contrainte quand on emprunte pour acheter un bien immobilier, l'assurance est un produit négociable en amont comme en aval. Son coût est obligatoirement intégré dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final d'un prêt immobilier car il agrège tous les frais exigés à l'obtention du financement (intérêts, frais de dossier, garantie, etc.). Durant toute la vie du crédit, il est possible de résilier l'assurance en cours pour la substituer par une offre moins chère à garanties équivalentes. La réglementation en matière d'assurance de prêt immobilier a subi diverses évolutions depuis l'entrée en application de la loi Lagarde sur la délégation d'assurance. La dernière en date : la loi Lemoine 2022, un texte qui autorise le changement de contrat à n'importe quel moment, sans attendre une date butoir comme l'imposaient les précédents dispositifs (loi Hamon et loi Bourquin). Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat d'assurance à tout moment et sans frais, droit offert à tous à compter du 1er septembre prochain. Négociez une nouvelle assurance crédit moins chère Puisque vous détenez déjà un prêt immobilier, vous tombez sous les dispositions de l'amendement Bourquin, texte qui reste applicable jusqu’au 1er septembre, date d’entrée en vigueur de la résiliation à tout moment pour tous, quelle que soit l'antériorité du contrat. Cela vous oblige à respecter la date d'échéance. Vous disposez alors d'un délai de deux mois minimum avant la date d'anniversaire du contrat (ou tout autre date précisée par la banque) pour engager une démarche de résiliation/substitution. En cas de rachat de votre prêt immobilier par une banque concurrente, le contrat d'assurance est automatiquement résilié, qu'il s'agisse d'un contrat groupe ou délégué.  Le nouveau prêt sera alors couvert par une nouvelle assurance, et là encore, vous disposez de votre droit au libre choix du contrat. Peut-être êtes-vous éligible à un autre volet de la loi Lemoine : la fin du questionnaire de santé si le montant du crédit est inférieur à 200 000€, avec un terme avant votre 60ème anniversaire. La souscription à l’assurance est simplifiée, en particulier pour les personnes présentant des risques de santé. Le changement d'assurance est possible en dehors de toute configuration de renégociation ou rachat de crédit. L'opération se justifie par elle-même en vertu des économies potentielles à la clef. 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L’insurtech Magnolia.fr, Marketplace n°1 en Assurance de Prêt, a décidé d’offrir ses bons plans à tous les détenteurs d’un crédit immobilier pour s'offrir des vacances d’été en famille ou à deux grâce à une astuce très simple : changer l’assurance de leur crédit immobilier. En effet il est désormais possible, grâce à la Loi Lemoine, d’en changer à tout moment et de faire de belles économies ! Ce gain inespéré de pouvoir d’achat peut donner un vrai souffle à tous les propriétaires, qui pourront, dès la première année, se financer de belles vacances. Mais où pourront-ils partir avec les économies réalisées ? Changement d'Assurance Emprunteur :1 400€ d'économies moyenne la première année 85% des français, soit presque 8 millions de foyers, sont encore couverts par leur banque. Pourtant, les économies à la clé sont considérables : en moyenne 15 000 euros par emprunteur, soit 30 000 euros pour un couple et donc + de 1 400 euros dès la première année du changement.   De jolies vacances avec les économies réalisées ... ?  Une semaine en famille à Saint-Malo Vous et votre petite pourrez louer le temps de quelques jours une petite maison à Saint-Malo pour profiter du bon air breton et partir à la pêche au crabe pour le bonheur de tous !  Une semaine en amoureux dans un hôtel en Crète Offrez à votre couple le paradis crétois au sein d’un petit resort adorable, les pieds dans l’eau ! Ciel bleu et chaleur garantis ! Une semaine entre amis en Amerique Latine Partez en sac à dos au bout du monde et profitez des nuits à la belle étoile et de repas à moindre prix.