Convention AERAS : l'Île-de-France va prendre en charge les surprimes

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Les personnes présentant des risques aggravés de santé qui souhaitent emprunter pour acquérir leur logement peuvent bénéficier de la convention AERAS.

Cette mesure facilite la souscription à une assurance de prêt immobilier, élément indispensable à l'obtention du financement. Les conditions sont encadrées et des surprimes peuvent s'appliquer.

Les emprunteurs résidant à Paris et dans toute l'Île-de-France seront chanceux en cette année 2020 : la région a décidé de payer la surprime à leur place.

Faciliter l'accès au logement

Vouloir acquérir son logement quand on est malade ou anciennement malade, c'est s'exposer à une double peine : se voir refuser l'accès au crédit à cause d'une pathologie vaincue ou toujours en cours. Pour lutter contre cette injustice, la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec des Risques Aggravés de Santé) a mis en place un cadre précis pour permettre aux personnes concernées de concrétiser leur désir de devenir propriétaires.

L'accès au crédit immobilier est toujours un parcours du combattant, quel que soit le profil affiché ; il l'est d'autant plus que l'historique de santé augmente les risques pour les établissements bancaires de refuser le financement. Personnes atteintes d'un cancer, d'une maladie chronique, d'obésité, même les personnes guéries d’une grave maladie depuis des années, se voient appliquer des surprimes rédhibitoires sur leur assurance emprunteur, quand ce n'est pas un refus catégorique.

Depuis plusieurs années, la convention AERAS redonne espoir à toutes ces personnes frappées par la maladie en limitant les surcoûts opérés par les assureurs ou bancassureurs, et évolue régulièrement au fil des progrès de la médecine. Parmi les avancées majeures, figure le droit à l’oubli qui autorise les personnes guéries d’un cancer depuis 10 ans révolus à ne pas déclarer leur ancienne pathologie dans le questionnaire de santé lors de la souscription à l’assurance de prêt.

Selon les chiffres de la FFA (Fédération Française de l'Assurance), en 2017, 14% des demandes de prêts, soit plus de 530 000 dossiers, présentaient un risque aggravé de santé ; 96% d'entre elles ont fait l'objet d'une proposition d'assurance couvrant au moins le risque décès.

Cette couverture décès se fait sans surprime ni exclusion de garantie dans 72% des cas, dans 28% des cas avec surprime et pour moins de 0,5% sans surprime mais avec exclusion ou limitation de garanties. Les demandes comprenant en plus la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) ont été acceptées sans surprime ni exclusion dans 89% des cas.

Trop chère assurance !

Pour les dossiers assortis de surprime, un dispositif d'écrêtement est mis en place, c'est-à-dire que la convention impose des limites à la majoration des tarifs d'assurance en fonction des ressources de l'emprunteur présentant un risque aggravé de santé. Le revenu du foyer doit être inférieur ou égal à :

1 fois le PASS (Plafond Annuel de la Sécurité Sociale), lorsque le nombre de parts du foyer fiscal est de 1 ;
1,25 fois le PASS, lorsque le nombre de parts du foyer fiscal est de 1,5 à 2,5 ;
1,5 fois le PASS, lorsque le nombre de parts du foyer fiscal est de 3 et plus.

Pour l'emprunteur qui remplit l'un de ces critères, la cotisation d'assurance ne peut excéder 1,4 point dans le TAEG du prêt (Taux Annuel Effectif Global), taux qui agrège l'ensemble des frais relatifs à l'obtention du financement (taux d'intérêt, frais de dossier, assurance, garantie, ...). Et pour les emprunteurs de moins de 35 ans qui financent leur achat immobilier en partie grâce au PTZ, le surcoût est intégralement assumé par les assureurs et les banques. Hors de ce cadre, les surprimes peuvent atteindre jusqu'à 300% !

Paiement des surprimes : généreuse Île-de-France !

Les emprunteurs de la région francilienne doivent faire face à une situation récurrente : la cherté des logements, un problème endémique qui confine à l'excès ces dernières années. À Paris, il faut débourser plus de 10 000€ le mètre carré. Les Hauts-de-Seine ne sont guère mieux lotis avec un mètre carré moyen à près de 7 000€.

Selon MeilleursAgents, le prix du mètre carré en Île-de-France se situe autour de 6 500€ pour un appartement et de près de 3 400€ pour une maison, loin devant la moyenne hexagonale (prix médian à 2 060€/m² selon les Notaires entre juillet 2018 et juin 2019). Être malade ou ancien malade renchérit le coût d'une acquisition compte tenu des conditions d'emprunt spécifiques, et éclipse bien souvent le projet à cause des surprimes appliquées sur l'assurance.

Forte de ce constat, la région Île-de-France a pris la décision de prendre en charge les surprimes pour tous les primo-accédants qui relèvent de la convention AERAS dans la limite du montant assurable (320 000€).

Le Conseil Régional présidé par Valérie Pécresse mettra en place à compter d'avril 2020 un fonds de garantie de 3,7 millions d'euros destiné à la prise en charge de ces surprimes qui concernent chaque année un millier de Franciliens. L'initiative est forte, et présentée comme "un dispositif inédit et puissant afin de réparer une injustice".

Elle va permettre d'effacer le plafond d'écrêtement de surprime pour les risques aggravés au titre de la convention AERAS grâce à la garantie en capital offerte par la région en cas de défaut de paiement des emprunteurs.

Un Appel à Manifestation d'Intérêt (AMI) sera bientôt lancé pour inviter les assureurs et les banques à adhérer à ce dispositif solidaire régional.

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Un courtier est plus que jamais votre allié en 2023 pour décrocher le financement de votre projet immobilier dans une période où les banques redoublent de vigilance face à l’inflation et compte tenu de leur faible profitabilité sur les nouveaux crédits. Voici un graphique qui met en perspective les taux d’emprunt et le taux d’usure sur 20 ans et plus, en parallèle de l’OAT 10 ans et du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne, deux paramètres de l’évolution du contexte monétaire : Mesures pour répondre à la crise du logement L’envolée des taux d’emprunt est la conséquence de la dégradation du coût des ressources pour les banques de détail et de la mensualisation du taux d’usure qui a permis à ces dernières d’ajuster leurs barèmes à ce contexte inflationniste plus rapidement. Le 10 mai dernier, la Banque Centrale Européenne a de nouveau augmenté son taux de refinancement, qui est ainsi passé de 3,50% à 3,75%, après un démarrage à 0% en juillet 2022. 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Le PTZ est prolongé jusqu’en 2027, mais supprimé pour la maison neuve individuelle, ce qui hérisse les promoteurs : la maison individuelle va devenir un produit réservé à une élite, les primo-accédants, souvent des jeunes ménages, en étant exclus car privés de l’aide financière du PTZ qui peut représenter jusqu’à 40% du montant de l’opération. Par cette décision, l’État veut favoriser l’achat dans les logements collectifs neufs dont les ventes se sont effondrées de 34% depuis le début de l’année. On est loin des désirs des ménages pour qui l’habitat a pris une autre dimension depuis la crise sanitaire du Covid : les maisons dans les communes petites et moyennes et en zone rurale suscitent un vif engouement. Mensualisation du taux d’usure jusqu’à fin 2023 Parmi les mesures annoncées, on retiendra la prolongation de la mensualisation du taux d’usure jusqu’à fin 2023, alors qu’elle devait initialement arriver à terme en juillet prochain. 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Assurance de prêt immobilier : attention aux problèmes de dos

Mal de dos, mal du siècle. Comme de nombreux Français, vous souffrez peut-être du dos. Dans ce cas, soyez vigilant quant à l’assurance emprunteur qui couvre votre crédit immobilier. Vous risquez de ne pas être indemnisé en cas d’arrêt de travail en raison de l’exclusion de garantie des pathologies non objectivables. Magnolia.fr vous explique comment être protégé si vous êtes sujet à des problèmes de dos. Assurance emprunteur et maladies non objectivables Les garanties assurance de prêt immobilier L’assurance de prêt immobilier est constituée de 4 garanties principales : la garantie décès qui prend en charge le capital restant dû si l’emprunteur décède avant le terme de son crédit immobilier. la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), associée à la précédente, qui rembourse le capital restant dû ou les mensualités au fil du temps si l’emprunteur est déclaré dépendant à 100%. la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident, pour une durée ne pouvant excéder 1095 jours, après expiration du délai de franchise compris entre 10 et 180 jours. les garanties invalidité : dès lors qu’elle est souscrite, la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) ou la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) s’applique selon le taux d’invalidité. Les garanties décès et PTIA sont obligatoires et les garanties incapacité/invalidité facultatives, mais souvent exigées par la banque en raison du profil de l’emprunteur et de la nature de son projet immobilier. La garantie ITT est toujours requise dans le cadre d’un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire). La souscription à l’assurance de prêt immobilier passe inévitablement par le questionnaire de santé (sauf exception). En cas de risques de santé, l’assureur applique un surcoût et des exclusions de garantie des pathologies déclarées. Les maladies non objectivables sont exclues des garanties incapacité/invalidité par l’immense majorité des contrats. À noter : la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts d’un montant inférieur à 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Les personnes concernées échappent à la sélection médicale et celles touchées par la maladie peuvent ainsi accéder à l’assurance de prêt sans surprime ni exclusion de garantie. Quelles sont les maladies non objectivables ? Une maladie non objectivable ou MNO est une pathologie que les médecins ont du mal à mesurer et quantifier, car elle repose uniquement sur les déclarations du patient. La souffrance est réelle pour la personne, mais reste subjective et non mesurable objectivement. Parmi les MNO les plus courantes, on peut citer : la fatigue chronique les pathologies psychiques et psychiatriques (dépression, troubles alimentaires, etc.) les affections psychosomatiques le burn-out les pathologies du dos (lombalgie, cervicalgie, hernie discale, sciatique, etc.). Les MNO sont la deuxième plus grande cause d’arrêts de travail. En 2022, si le nombre d’arrêts pour cause de Covid restait important, les troubles psychologiques sont le principal motif des arrêts longs (stress au travail, épuisement) et le deuxième motif hors Covid. La première cause reste les maladies ordinaires, et en troisième position, on trouve les troubles musculosquelettiques. Exclusion du mal de dos en assurance emprunteur En assurance emprunteur, les MNO sont frappées d’exclusion de garanties. Les assureurs refusent de prendre en charge un problème de santé qui peut se répéter souvent, comme le mal de dos. En France, 4 personnes sur 5 souffriront de lombalgie au cours de leur vie et plus de la moitié de la population a connu au moins un épisode de mal de dos dans les douze derniers mois (données Ameli). Le mal de dos a bien évidemment des répercussions sur la vie professionnelle, comme une incapacité de travail temporaire ou définitive selon la gravité et la qualité de la prise en charge médicale. En cas d’arrêt de travail pour douleurs au dos, votre capacité financière, notamment dans le cadre d’un prêt immobilier, peut se fragiliser, surtout en cas de prolongement de l’arrêt. On constate deux cas de figure : Vous souffrez d’un mal de dos avant de souscrire votre assurance emprunteur : vous devez le déclarer dans le questionnaire de santé, sauf exception cité plus haut. Tout arrêt de travail doit par ailleurs être renseigné dans ce formulaire. Vous êtes considéré comme un profil à risques aggravés, l’assureur va exclure la pathologie concernée de la garantie ITT ou vous proposer une surprime d’assurance de prêt pour couvrir le risque. Vous êtes victime d’un mal de dos après souscription à l’assurance emprunteur : vérifiez les clauses d’exclusion indiquées dans votre contrat, car les MNO sont rarement couvertes, sauf option rachat d’exclusion. Rachat d’exclusion des MNO La plupart des contrats individuels d’assurance de prêt immobilier proposent le rachat d’exclusion des MNO. Moyennant une surprime, vous pouvez être couvert en cas d’arrêt maladie liée à une maladie clairement identifiée dans la clause. L’accord de l’assureur dépendra de votre âge et du caractère récurrent ou ponctuel du problème de dos. Le rachat d’exclusion permet de couvrir les MNO, mais l’indemnisation en cas de sinistre peut être soumise à une durée minimale d’hospitalisation dont le nombre de jours varie selon les contrats. La prestation dépend donc du caractère tangible du problème de santé. Si vous estimez ne pas être correctement protégé, vous avez l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment grâce à la loi Lemoine. Les contrats individuels sont plus performants que les contrats groupe bancaires pour couvrir les profils à risques, notamment les risques médicaux. Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour mettre en parallèle votre contrat actuel avec les meilleures offres du marché. Avec une assurance alternative, non seulement vous êtes couvert avec des garanties sur-mesure, mais vous faites des économies. Suivez les conseils d’un courtier en assurance de prêt pour vous aider à sélectionner la formule qui répond à vos besoins au meilleur tarif.

Crédit immobilier : peut-on encore emprunter en 2023 ?

Bien qu’elle soit loin d’être achevée, l’année 2023 restera dans les annales comme une période noire pour le secteur immobilier, en partie à cause de la remontée des taux d’intérêts, élément déclencheur de dysfonctionnements dans les règles de distribution du crédit. La crise est sévère et les mesures envisagées par le gouvernement pour éviter une crise sociale n’auront que peu d’impact sur l’accès au crédit. Tout n’est pas perdu. Si vous avez un projet immobilier, soignez votre demande de prêt et utilisez tous les ressorts pour optimiser votre dossier. Accès au crédit immobilier : un profil financier sans tache Face à l’augmentation du coût de l’argent (taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne) et au plafonnement maximum du taux autorisé jugé trop faible (taux d’usure), les banques voient d’un très mauvais œil la réduction de leurs marges sur le crédit immobilier. De plus en plus réticentes à accorder des financements, elles se montrent davantage précautionneuses et privilégient les dossiers impeccables. Sommées de respecter à la lettre les règles d’octroi du HCSF, les banques ne peuvent distribuer de crédits immobiliers au-delà d’un taux d’endettement de 35% et sur une durée de remboursement supérieure à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux de rénovation importants). Pour se prémunir contre les risques de défaut de paiement, elles ciblent uniquement les meilleurs profils, ceux qui affichent des revenus élevés, stables et pérennes, qui mettent sur la table un apport personnel conséquent et disposent d’une épargne de précaution significative. CDI et revenus élevés L’accès au crédit sera par ailleurs plus aisé aux couples qu’aux personnes seules, car la prise de risque pour la banque et l’endettement sont moindres car répartis sur deux têtes. Les banques sont également soucieuses de l’inflation récurrente qui tire le pouvoir d’achat vers le bas et bouleverse l’équilibre budgétaire des ménages emprunteurs. Bien que cette notion ne soit pas encadrée par le régulateur, les prêteurs sont très vigilants quant au reste à vivre, c’est-à-dire l’argent dont le ménage dispose pour payer ses dépenses du quotidien une fois les mensualités de crédit(s) payées. Le reste à vivre d’une personne au Smic n’a évidemment pas la même amplitude que celle gagnant 10 000€ par mois, à taux d’effort équivalent. Il faut au moins que l’un des co-emprunteurs soit employé en CDI, le sésame qui va rassurer la banque quant à la pérennité des revenus. La profession est aussi un élément dont tient compte l’assurance de prêt immobilier. Plus le risque professionnel est important, plus lourde sera la prime. Un contrat stable est gage de sécurité en cas d’arrêt de travail, indépendamment de tous risques liés à la santé. Comptes bancaires irréprochables La règle cardinale est de présenter des finances saines au moins au cours des trois mois précédant la demande de financement, sans découvert bancaire. Il sera demandé les relevés bancaires, ainsi que les deux derniers avis d’imposition et les trois derniers bulletins de salaire. Les TNS (Travailleurs Non Salariés) devront fournir les documents comptables des trois dernières années. En cas de crédit(s) en cours, il est conseillé de les solder pour préserver la capacité d’endettement pour le projet immobilier. Avant d’engager une demande de crédit immobilier, il vaut mieux terminer le remboursement des éventuels prêts à la consommation (prêt auto, prêt renouvelable, prêt personnel), car ils sont de nature à motiver un refus de crédit immobilier. Pas de crédit immobilier sans apport personnel conséquent Le renchérissement du crédit et le devoir de respect des règles d’octroi ont renforcé les exigences d’apport personnel de la part des banques. Alors que l’apport personnel affichait un niveau record partout en France en 2022, à 18% du montant d’une opération immobilière, en 2023, on dépasse les 20%, 30% étant un seuil qui permet d’ouvrir sérieusement les portes du crédit. La nature du projet compte également et si le bien convoité présente un DPE médiocre, la banque va se montrer rétive dans un contexte de prix immobiliers orientés à la baisse. Elle exigera que l’enveloppe des travaux de rénovation soit intégrée dans le crédit, ce qui diminue la capacité d’emprunt pour le logement. Délégation d’assurance emprunteur Élément trop souvent négligé lors d’une demande de crédit immobilier, l’assurance emprunteur représente pourtant en moyenne un tiers du coût global, soit la deuxième dépense après les intérêts. Introduit par la loi Lagarde en septembre 2010, le libre choix du contrat d’assurance emprunteur permet de souscrire une formule moins chère, concurrente de celle proposée par la banque. À garanties équivalentes, il est possible de trouver via un comparateur d’assurance de prêt immobilier une offre jusqu’à trois fois moins onéreuse que le contrat groupe bancaire. La délégation d’assurance emprunteur est une des astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023. Il est désormais plus difficile d’emprunter en 2023 qu’en 2022. Soumises au durcissement de la politique monétaire de la BCE, les banques de détail redoublent de vigilance et jettent leur dévolu sur les profils premium auxquels elles prêtent sur les durées les plus courtes à des taux les plus performants. Si vous portez un projet immobilier, peaufinez votre dossier et pensez au courtier, votre allié en 2023 pour accéder au crédit.

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