Changer d’assurance prêt immobilier en 2022 : que faut-il déclarer ?

La nouvelle réglementation vous autorise à changer à tout moment votre contrat d’assurance emprunteur dans le cadre d’un crédit immobilier. L’intérêt de la démarche est de faire d’importantes économies. Comment souscrire à une nouvelle assurance ? Qu’en est-il des antécédents de santé ? Devez-vous tout déclarer ? Toutes les réponses avec Magnolia.fr !

La loi Lemoine et le changement d’assurance emprunteur

Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur, quelle que soit l’antériorité de son crédit, peut changer d’assurance prêt immobilier à tout moment et la substituer par une offre de son choix à garanties au moins équivalentes. L’assurance crédit immobilier devient ainsi la seule assurance résiliable à tout moment, sans frais ni engagement minimum, contrairement à l’assurance auto, à l’assurance habitation et à la mutuelle santé qui sont substituables seulement après une année de souscription.

Pour changer de contrat d’assurance emprunteur, rien de plus simple. Il vous suffit de :

mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier
résilier le contrat en cours par mail ou par voie postale (sans accusé de réception), en joignant à la demande le nouveau contrat.

Pour faciliter le parcours, faites appel aux services d’un courtier en assurance prêt immobilier. C’est gratuit ! La notion d’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats étant complexe, il est recommandé d’être accompagné par un expert pour respecter cette exigence réglementaire, au risque d’essuyer un refus bancaire qui retarderait le bénéfice du changement.

Car le changement d’assurance emprunteur est générateur de belles économies. Le gain est de 15 000€ en moyenne pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans avec une substitution d’assurance dans les trois ans qui suivent la signature de l’offre de prêt. Vous réduisez d’autant plus le coût de l’assurance prêt immobilier que le capital résiduel et la durée restante de remboursement sont élevés. Vous avez l'opportunité de faire des économies sur vos assurances et vos crédits en 2023 et maintenant grâce au renforcement des droits des consommateurs.

Vous n’êtes plus captif du contrat d’assurance de votre banque, entre deux et quatre fois plus cher qu’une offre souscrite en délégation. Consultez notre baromètre Magnolia.fr du pouvoir d'achat immobilier pour mesurer tout l'intérêt de changer d'assurance emprunteur. Grâce à la loi Lemoine, vous retrouvez du pouvoir d’achat immédiatement en diminuant vos mensualités de remboursement. Mettez toutes les chances de votre côté en procédant dans les règles.

Attention à la fausse déclaration en assurance emprunteur

Quand vous souscrivez à l’assurance, vous remplissez un questionnaire assurance prêt immobilier mis au point par la compagnie d’assurance. Les données renseignées permettent à l’assureur de déterminer votre profil de risque et de formuler une réponse en termes de tarif et de couverture. En présence de risques identifiés (âge, santé, profession, pratiques sportives dangereuses), le professionnel peut appliquer des surprimes, des exclusions de garanties, voire opposer un refus s’il estime que les risques ne peuvent être couverts.

Le formulaire de souscription doit être rempli avec exactitude, sans omettre aucune information faisant l’objet d’une question, notamment sur votre état de santé. Vous avez obligation de déclarer vos traitements en cours, vos arrêts de travail sur la période indiquée, les opérations que vous avez subies (sauf exception comme l'appendicite), et les pathologies dont vous avez souffert. Le tabagisme doit aussi être déclaré, quelle que soit la consommation, même occasionnelle.

Toute fausse déclaration intentionnelle est considérée comme une fraude à l’assurance et relève de l’article L.113-8 du Code des assurances : « le contrat d’assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans l’influence sur le sinistre ». Si le contrat d’assurance emprunteur est rompu, votre crédit n’est plus couvert, la banque pouvant alors exiger le paiement immédiat du solde du prêt.

L’article L.113-9 du Codes des assurances précise quant à lui que « l’omission ou la déclaration inexacte de la part de l’assurance dont la mauvaise foi n’est pas établie n’entraîne pas la nullité de l’assurance ». L’assureur a alors deux options :

L’erreur est constatée avant tout sinistre : l’assureur peut maintenir le contrat moyennant une surprime ou résilier le contrat dix jours après notification adressée à l’assuré par courrier recommandé.
L’erreur est constatée après le sinistre : l’indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues si les risques avaient été déclarés correctement et complètement.

Ne pas jouer avec le feu, car les conséquences peuvent être gravissimes pour l’avenir de votre prêt et par extension celui de votre projet immobilier et familial. Si vous êtes incapable de rembourser les sommes dues, la banque a le droit de saisir le bien pour le vendre. La propriété pleine et entière dépend en effet de la bonne fin du crédit immobilier.

Fin du questionnaire de santé

Pour répondre en toute transparence et toute bonne foi au questionnaire de santé, vous avez le droit d’être aidé par votre médecin traitant, dans le respect du secret médical. En fonction de votre historique de santé, l’assureur peut demander des examens complémentaires (analyses, ECG, radiographies, etc.) afin d’affiner l’évaluation des risques incarnés et de formuler une réponse adaptée.

Mais peut-être faites-vous partie des emprunteurs qui échappent à la sélection médicale. Sous réserve de respecter les deux conditions suivantes, vous n’avez pas à remplir de questionnaire de santé, qu’il s’agisse d’une souscription initiale à l’assurance de prêt immobilier ou d’un changement d’assurance emprunteur :

votre prêt ou le solde de votre prêt est inférieur à 200 000€ ;
vous aurez moins de 60 ans au terme du crédit.

Si vous empruntez à deux, le montant assurable doit être inférieur à 400 000€ dès lors que la quotité assurance est de 50% sur chaque tête.

Instauré par la loi Lemoine comme le changement d’assurance emprunteur à tout moment, ce nouveau droit favorise l’inclusion des personnes malades ou anciennement malades, autrefois stigmatisées pour leurs antécédents de santé. La loi Lemoine a par ailleurs renforcé le droit à l’oubli établi grâce à la convention Aeras : toute personne guérie depuis au moins 5 ans d’un cancer ou d’une hépatite C n’a pas à déclarer son ancienne maladie dans le formulaire de souscription à l’assurance. C’est bien là la seule information que vous avez le droit de taire, et non des moindres !

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Les garanties essentielles à considérer Un contrat complet doit intégrer plusieurs types de garanties assurance de prêt pour offrir une protection optimale : Garantie décès : Elle permet le remboursement total ou partiel du capital restant dû en cas de décès de l'assuré, protégeant ainsi les héritiers de cette charge financière. Garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) : Cette couverture intervient lorsque l'assuré ne peut plus exercer aucune activité rémunératrice et nécessite l'assistance d'une tierce personne pour accomplir les actes essentiels de la vie quotidienne. Garantie ITT (Incapacité Temporaire de Travail) : Elle prend en charge les mensualités du prêt pendant la période d'arrêt de travail temporaire de l'assuré. Garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) : Cette protection s'active lorsque l'invalidité de l'assuré est supérieure à 66% et l'empêche définitivement d'exercer toute activité professionnelle. Garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) : Elle couvre les situations d'invalidité comprises entre 33% et 66%, avec un remboursement proportionnel des mensualités Comment optimiser le coût de son assurance emprunteur ? Le coût de l'assurance emprunteur peut représenter entre 25% et 40% du coût total du crédit immobilier, voire plus en cas de risques aggravés (santé, profession, sport). Il est donc crucial d'adopter une stratégie pour minimiser cette charge financière sans compromettre la qualité de la couverture. La délégation d'assurance : un levier d'économies substantielles Depuis la loi Lagarde de 2010, les emprunteurs peuvent choisir librement leur assurance emprunteur, à condition qu'elle présente des garanties équivalentes à celles proposées par la banque. Cette délégation d'assurance permet très souvent de réaliser des économies significatives : Économies potentielles : Jusqu'à 60% d'économies sur le coût total de l'assurance selon les profils. Garanties personnalisées : Adaptation des couvertures aux besoins spécifiques de chaque emprunteur. Tarification individualisée : Prise en compte de l'âge, de l'état de santé et de la profession pour une cotisation plus juste. Les critères de comparaison des offres d'assurance Pour choisir la meilleure assurance emprunteur, plusieurs éléments doivent être analysés avec attention : Le taux d'assurance de prêt : Exprimé en pourcentage du capital emprunté ou du capital restant dû. Les exclusions de garantie : Liste des situations non couvertes par le contrat. Les délais de franchise : Période pendant laquelle les garanties ne s'appliquent pas. Les conditions d'âge : Âge limite de souscription et de cessation des garanties. La définition de l'invalidité : Critères retenus pour déclencher les garanties IPT et IPP. Faites-vous accompagner par un expert durant la phase de recherche et pour le suivi. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt est de vous conseiller au mieux de vos intérêts dans la sélection d’un contrat compétitif, adapté à vos besoins réels, dans le respect de l’exigence minimale de garanties de la banque prêteuse. Quel est l'impact du profil emprunteur sur l'assurance ? Le profil de l'emprunteur influence directement les conditions d'assurance et le tarif proposé. Comprendre ces mécanismes permet d'anticiper les surcoûts éventuels et d'optimiser sa stratégie d'assurance. Les profils à risques et leurs spécificités Certaines catégories d'emprunteurs font l'objet d'une attention particulière de la part des assureurs : Les seniors : À partir de 50 ans, les tarifs augmentent progressivement et certaines garanties peuvent être limitées. Les professions à risques : Militaires, pilotes, travailleurs du BTP peuvent subir des exclusions ou des surprimes. 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Les évolutions réglementaires récentes en assurance de prêt immobilier Le marché de l'assurance emprunteur a connu des transformations majeures ces dernières années, favorisant la concurrence et le pouvoir d'achat des consommateurs. La dernière en date est la loi Lemoine. La loi Lemoine : une révolution pour les emprunteurs Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine apporte des avancées considérables : Résiliation à tout moment : Possibilité de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment, sans condition de délai. Suppression du questionnaire de santé : Pour les prêts inférieurs à 200 000 euros par personne et se terminant avant les 60 ans de l'emprunteur. Renforcement du droit à l'oubli : Réduction du délai pour certaines pathologies (5 ans au lieu de 10 pour les cancers en rémission). Constatez les économies potentielles à changer d'assurance rapidement après la signature de l'offre de prêt via notre dernier baromètre du pouvoir d'achat immobilier de septembre 2025. L'impact sur les stratégies d'assurance Ces évolutions réglementaires modifient profondément les stratégies d'optimisation de l'assurance emprunteur : Flexibilité accrue : Possibilité d'adapter son assurance en fonction de l'évolution de sa situation personnelle. Renégociation facilitée : Opportunité de renégocier régulièrement pour bénéficier des meilleures conditions du marché. Simplification administrative : Réduction des formalités médicales pour de nombreux emprunteurs (questionnaire simplifié, formulaire en ligne et signature numérisée). Conseils pratiques pour réussir son projet immobilier La réussite d'un projet immobilier nécessite une approche globale intégrant financement et protection. Voici les recommandations essentielles : Anticiper sa recherche d'assurance : Commencer les démarches en parallèle de la recherche de financement. Faire jouer la concurrence : Solliciter plusieurs courtiers et compagnies d'assurance pour comparer les offres. Négocier avec sa banque : Utiliser les devis externes comme levier de négociation. Conserver ses droits : Bien comprendre les conditions de résiliation et de substitution. L'assurance emprunteur représente un pilier fondamental de la réussite d'un projet immobilier. Au-delà de la simple obligation bancaire, elle constitue une véritable protection patrimoniale pour l'emprunteur et sa famille. Grâce aux évolutions réglementaires récentes et à la diversification de l'offre, il est désormais possible d'optimiser cette couverture tant sur le plan financier que sur celui des garanties. Une démarche proactive et bien informée permet de transformer cette contrainte en atout pour sécuriser durablement son investissement immobilier et concrétiser sereinement ce projet de vie majeur.

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Les 10 conseils des notaires pour réussir votre achat immobilier

Acheter un bien immobilier est une étape majeure dans une vie. Qu’il s’agisse de votre résidence principale, d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire, un tel projet mobilise des ressources financières importantes et nécessite de nombreuses précautions. Le notaire, professionnel du droit incontournable de la transaction, accompagne l’acquéreur tout au long du processus. Pour vous aider à concrétiser votre projet en toute sécurité, voici les 10 conseils des notaires pour réussir votre achat immobilier. 1. Définir un budget réaliste dès le départ L’un des premiers conseils des notaires est de connaître votre capacité financière réelle. Au-delà du prix d’achat, il faut prendre en compte les frais annexes : frais de notaire, garanties du prêt (assurance emprunteur, et hypothèque ou caution), frais de dossier bancaire, éventuels travaux ou charges de copropriété. Un budget bien calibré évite les mauvaises surprises et permet de cibler les biens adaptés à vos moyens. 2. Prendre en compte les frais de notaire dans le financement Beaucoup d’acheteurs sous-estiment le poids des frais d’acquisition (appelés couramment « frais de notaire »). Ces frais représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ils couvrent les droits de mutation dus à l’État et aux collectivités ainsi que les émoluments du notaire. Les notaires recommandent de les inclure systématiquement dans le plan de financement pour ne pas grever la trésorerie. 3. Vérifier la situation juridique du bien Avant toute signature, le notaire effectue des vérifications juridiques : origine de propriété, servitudes éventuelles, hypothèques, urbanisme… Son conseil : demandez à votre notaire de vous expliquer clairement ces éléments. Ainsi, vous savez si le bien est libre de toute charge ou s’il existe des contraintes (par exemple un droit de passage ou une servitude de vue). Cette étape est essentielle pour sécuriser votre acquisition. 4. Examiner attentivement le compromis de vente Le compromis de vente engage fortement l’acheteur et le vendeur. Le notaire insiste sur la nécessité de lire attentivement chaque clause avant de signer : délai de réalisation de la vente conditions suspensives (obtention du prêt, absence de servitudes cachées) pénalités en cas de non-réalisation. Le compromis doit être adapté à votre situation personnelle et ne doit pas contenir de clauses défavorables. 5. Anticiper le financement et comparer les offres de prêt Un achat immobilier réussit rarement sans un bon financement. Le paiement au comptant est rare, la concrétisation du projet d’achat passe nécessairement par un prêt immobilier. Les notaires conseillent de solliciter plusieurs établissements bancaires ou de recourir à un courtier. Comparer les taux, l’assurance emprunteur, la modularité du prêt ou encore les frais annexes vous permet d’obtenir les meilleures conditions. Le notaire vous rappelle que le compromis doit toujours comporter une condition suspensive liée à l’obtention du crédit. 6. Évaluer correctement l’état du bien et prévoir les travaux Les notaires attirent l’attention sur les diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, plomb, DPE, termites, électricité, etc.). Ces documents renseignent sur l’état du logement, les installations électriques et sanitaires, ainsi que les risques auxquels est exposé le logement en vente (ou en location). Ils figurent dans le DDT (Dossier de Diagnostic Technique), qui fait partie des annexes obligatoires à tout compromis de vente. Il est recommandé de visiter le bien avec un professionnel du bâtiment si des travaux sont à prévoir. Cette vigilance permet d’éviter une mauvaise surprise après l’achat et de mieux négocier le prix. 7. Se renseigner sur la copropriété ou le voisinage Lors d’un achat en copropriété, les notaires conseillent d’analyser les procès-verbaux d’assemblées générales ainsi que l’état financier de la copropriété. Des travaux importants peuvent être votés et générer des charges supplémentaires.Si le bien est en maison individuelle, il est utile de se renseigner sur le cadre de vie et le voisinage (nuisances sonores, projets d’urbanisme à proximité). Mieux vaut connaître ces éléments avant d’acheter. 8. Tenir compte des conséquences fiscales Les notaires rappellent que l’achat immobilier a toujours des incidences fiscales : taxe foncière et taxe d’habitation si achat locatif ou résidence secondaire impôt sur la plus-value en cas de revente réduction d’impôt si vous investissez en loi Malraux ou loi Denormandie ou dans d’autres dispositifs. Un conseil précieux consiste à demander à votre notaire une simulation fiscale en fonction de votre projet (résidence principale ou investissement locatif). 9. Ne pas négliger la protection de la famille Acheter seul ou à deux n’a pas les mêmes conséquences juridiques. Les notaires recommandent d’adapter le régime d’acquisition à votre situation familiale : achat en indivision en communauté pour les couples mariés via une société civile immobilière (SCI). Ces choix ont une incidence sur la transmission du bien et la protection du conjoint ou partenaire en cas de décès. Le notaire vous aide à choisir la formule la plus adaptée. 10. Se faire accompagner du notaire tout au long du projet Enfin, le conseil central reste d’associer le notaire à chaque étape du processus. Contrairement à l’idée reçue, le notaire ne se limite pas à la signature de l’acte authentique. Il vous conseille sur la fiscalité, le financement, le régime matrimonial, les aspects juridiques et patrimoniaux. Son rôle est de sécuriser votre projet et d’anticiper les éventuelles difficultés. Pourquoi les conseils des notaires sont essentiels pour votre achat immobilier ? L’achat immobilier est un engagement de long terme qui comporte des enjeux financiers, fiscaux et familiaux. En suivant les 10 conseils des notaires, vous maximisez vos chances de réussir votre acquisition sans mauvaise surprise. Réussir un achat immobilier ne se résume pas à trouver le bien idéal. Il s’agit aussi d’un parcours administratif et juridique complexe. Les notaires, véritables partenaires de votre projet, vous donnent les clés pour avancer en toute sécurité. Grâce à leur expertise, ces professionnels apportent une sécurité juridique indispensable et un accompagnement sur mesure. Qu’il s’agisse de vérifier les documents, d’anticiper le financement ou de protéger vos proches, leur mission est de défendre vos intérêts. Leur accompagnement constitue une garantie précieuse pour investir sereinement dans la pierre.

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Santé : un coût jusqu’à 34% des revenus pour les plus modestes

En France, la santé est un droit fondamental garanti par la Sécurité sociale. Pourtant, derrière ce principe d’universalité se cachent de profondes disparités. Selon une étude de la DREES publiée en août 2025, les ménages consacrent en moyenne 15 % de leurs revenus à la santé. Mais cette moyenne masque des écarts importants : certains foyers aisés, notamment des retraités, s’en sortent plutôt bien, tandis que d’autres, plus modestes ou mal protégés par une complémentaire santé, voient leur budget grevé par des dépenses médicales considérables. Des inégalités fortes derrière la moyenne nationale L’étude de la DREES (Direction de la Recherche, des Études, de l'Évaluation et des Statistiques) montre que 10 % des ménages français sont particulièrement pénalisés par les dépenses de santé. Pour eux, le « taux d’effort » atteint en moyenne 23 % des revenus, soit presque un quart de leur budget. Plus inquiétant encore : pour 1 % des foyers les plus touchés, ce taux grimpe à 34 %, un niveau insoutenable pour des familles déjà fragiles financièrement. Le taux d’effort est l’addition du reste à charge, du financement de l’Assurance Maladie obligatoire et des primes versées à la complémentaire santé. Ces cas extrêmes concernent surtout : des ménages modestes, souvent salariés précaires ou travailleurs indépendants aux revenus instables des personnes atteintes d’affections de longue durée (ALD), générant des soins réguliers et coûteux des foyers dépourvus de complémentaire santé performante, ou qui renoncent à souscrire par manque de moyens. Ainsi, la promesse d’égalité d’accès aux soins est loin d’être tenue dans la pratique. Les actifs plus touchés que les retraités L’étude souligne un paradoxe : les actifs supportent un poids plus lourd que les retraités. Trois quarts des foyers concernés par un fort taux d’effort sont composés de personnes en activité. Pourquoi une telle différence ? Les actifs contribuent davantage via les prélèvements obligatoires (cotisations maladie, CSG, impôts liés à la santé). Les retraités bénéficient souvent de prélèvements plus légers et, lorsqu’ils disposent de revenus confortables, la part consacrée à la santé reste limitée. Quelques chiffres pour illustrer Un actif très aisé consacre 18 % de ses revenus à la santé ; Un retraité avec un niveau de vie équivalent n’y consacre que 11 %. Chez les ménages modestes, l’écart est moindre : 15 % pour les actifs contre 14 % pour les retraités. Mais dans tous les cas, ce sont bien les foyers les plus vulnérables qui voient leur pouvoir d’achat fortement amputé par les dépenses de santé. Retraités aisés : favorisés par le système ? L’Assurance Maladie française repose sur un principe d’équité : chacun doit contribuer en fonction de ses moyens et bénéficier de soins selon ses besoins. En théorie, ce système devrait corriger les inégalités. Mais la réalité est plus nuancée. Pour les actifs, la contribution est progressive : plus les revenus augmentent, plus la part prélevée pour financer la santé est élevée. Pour les retraités, le mécanisme devient au contraire régressif : les restes à charge (dépenses non remboursées) et les cotisations de mutuelle santé senior pèsent proportionnellement plus lourd pour les retraités modestes que pour ceux disposant de revenus élevés. Résultat : les retraités aisés s’en sortent mieux, consacrant une part relativement faible de leur budget à la santé, tandis que les retraités modestes doivent arbitrer entre dépenses médicales et autres besoins essentiels. Le non-recours à la Complémentaire santé solidaire : un frein majeur Autre enseignement de l’étude : de nombreux ménages modestes ne bénéficient pas des dispositifs d’aide auxquels ils ont droit. Avant la Complémentaire santé solidaire (C2S), 12 % des personnes les plus précaires n’avaient aucune complémentaire santé. Parmi les foyers pour lesquels la santé représentait un fardeau écrasant, beaucoup auraient pu prétendre à la CMU-C ou à l’ACS (Aide à la Complémentaire Santé)… mais ne l’avaient pas demandée. Les raisons de ce non-recours sont multiples : manque d’information sur l’existence des dispositifs démarches administratives jugées trop lourdes dépassement minime des plafonds de ressources, excluant certaines familles pourtant fragiles (effet de seuil). Ce phénomène contribue à accentuer les inégalités, car sans mutuelle, le reste à charge devient rapidement insupportable. Important : La C2S remplace la CMU-C et l’ACS depuis novembre 2019. Elle permet d’accéder à une mutuelle santé gratuitement ou moyennant une participation minime déterminée en fonction de l’âge (entre 8€ et 30€ par mois). Des dépenses lourdes en période de rigueur budgétaire L’étude de la DREES s’appuie sur des données de 2019, donc avant la mise en place du dispositif 100 % santé ou reste à charge zéro (prothèses dentaires, lunettes de vue et appareils auditifs). Mais même après cette réforme, les questions demeurent : les plus modestes continuent-ils à payer le prix fort ? D’autant que l’État multiplie les réformes visant à réduire la dépense publique : augmentation des franchises médicales projet de révision du remboursement des ALD participation accrue des patients aux frais. Or, ces ajustements pèsent davantage sur les ménages les plus faibles, ceux pour qui chaque euro compte. Le renoncement aux soins : une conséquence directe Pour les ménages du top 1 % des taux d’effort, la santé ne représente pas seulement un poids financier : c’est aussi une source d’exclusion. Face à des dépenses trop lourdes, beaucoup finissent par renoncer à certains soins. Les postes les plus concernés sont : les soins dentaires (implants, prothèses) les équipements optiques (lunettes de correction, lentilles) les prothèses auditives. Ces soins, coûteux et mal remboursés par le régime général, deviennent inaccessibles pour une partie de la population, accentuant les inégalités en matière de santé et de qualité de vie. La santé en France repose sur un modèle solidaire, mais les chiffres de la DREES rappellent que ce modèle ne bénéficie pas à tous de la même manière. Les ménages modestes, qu’ils soient actifs ou retraités, paient proportionnellement bien plus que les foyers aisés, en particulier parmi les retraités. À l’heure où de nouvelles réformes budgétaires se profilent, une réflexion s’impose : comment garantir une répartition plus équitable de la dépense de santé et éviter que les plus fragiles ne soient contraints de renoncer aux soins ?

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