Changement assurance de prêt : quel gain pour un couple de 50 ans ?

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Pour accéder au crédit immobilier, vous devez être couvert par une assurance emprunteur, une sécurité qui garantit le remboursement du prêt à la banque en cas d'aléas de la vie. Vous avez la possibilité de choisir le contrat lors de votre demande de financement, également tout au long de la durée du crédit. Après un court rappel de la réglementation, voici un exemple des économies générées pour un couple de 50 ans en changeant d'assurance en cours de prêt.

Le libre choix du contrat d'assurance de prêt immobilier

Impossible d'obtenir le financement d'un projet immobilier sans sécuriser le crédit par une assurance de prêt immobilier. La banque veut s'assurer que le prêt sera intégralement remboursé au cas où l'emprunteur n’est plus en mesure d'honorer sa dette pour les raisons suivantes : décès, incapacité et invalidité suite à un arrêt de travail pour maladie ou accident, voire perte d'emploi.

Le prêteur est en position de force pour proposer son assurance maison, il ne s'agit pourtant pas d'une impasse. La réglementation a introduit le droit au libre choix du contrat dès la demande initiale et en cours de prêt. Les 3 dispositifs suivants offrent une opportunité à l'emprunteur de minimiser le coût de son assurance tout au long de son crédit immobilier :

  • la loi Lagarde de septembre 2010, loi socle en assurance emprunteur, qui inscrit dans le marbre le principe de délégation d'assurance : tout nouvel emprunteur peut souscrire le contrat de son choix et préférer une formule externe au contrat bancaire sous réserve que les garanties soient au moins équivalentes.
  • la loi Hamon de juillet 2014 : dans les 12 premiers mois du crédit, l'emprunteur peut résilier le contrat en cours et le substituer par une assurance alternative, dans un délai de 15 jours avant l'anniversaire de la date de signature de l'offre de prêt.
  • l'amendement Bourquin de janvier 2018 : au-delà de la première année, l'emprunteur peut changer de contrat à chaque échéance en respectant un préavis de deux mois.

Pour qu'une assurance déléguée soit acceptée par le prêteur, elle doit nécessairement présenter un niveau de garanties au moins équivalent à celui du contrat bancaire, dit également contrat groupe car il couvre une communauté d'emprunteurs, à la différence des contrats externes adaptés à la problématique de chaque profil. La banque doit formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés et motiver tout refus afin que l'emprunteur puisse faire aboutir une nouvelle demande de résiliation/substitution.

Plus tôt le changement d'assurance est effectué, plus important est le gain. Le coût de l'assurance est en effet calculé sur la base du capital restant dû. Plus le capital à rembourser diminue, moins intéressante sera la démarche.

Le changement d'assurance de prêt pour économiser

Prenons l'exemple d'un couple âgé de 50 ans qui acquiert sa résidence principale via un crédit de 250 000€ sur 25 ans, garanti par une assurance au taux de 0,36%. Gilles et Valérie s'assurent à 100% sur chaque tête pour bénéficier d'une protection optimale : l'assurance leur coûte à chacun 75€ par mois, soit une dépense totale de 45 000€.

Notre couple veut préserver son pouvoir d'achat à quelques années de la retraite et décide de changer d'assurance pour diminuer cette charge. En comparant les offres grâce à Magnolia.fr, Gilles et Valérie peuvent être couverts par une assurance externe au taux réduit de 0,25%, toujours avec une quotité de 100% sur chaque tête. Sur la durée restante de leur prêt immobilier, ils économisent 14 000€.

Economies couple 50 ans- Assurance de prêt

Les experts de Magnolia.fr ont accompagné Gilles et Valérie dans le choix d'un contrat compétitif, adapté à leur profil et au prix le plus bas, qui respecte les exigences de leur banque. La souscription est entièrement dématérialisée, du questionnaire de santé simplifié jusqu'à la signature du nouveau contrat, en passant par la lettre de résiliation téléchargeable en ligne. Le changement d'assurance de prêt, c'est aussi simple que cela !

Les économies potentielles pour d'autres profils d'emprunteur 

Combien économiserait un couple de 40 ans qui changerait d'assurance de prêt immobilier ? 

Combien écononomise un emprunteur de 30 ans en changeant d'assurance emprunteur ? 

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Immobilier : le gouvernement tacle les résidences secondaires

La loi de finances 2023 prévoit de taxer lourdement les logements vacants, également les résidences secondaires pour lesquelles la surtaxe d’habitation va être étendue à davantage de zones touristiques. Tout ce qu’il faut savoir sur ces deux mesures qui ne résolvent pas tous les problèmes d’accès au logement mais peuvent contribuer à réduire la pression foncière. Extension de la surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires Un amendement voté en première lecture du PLF 2023 prévoit d’étendre la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires à 5 000 communes contre quelque 1 140 villes actuellement. Initié par le député Renaissance Xavier Roseren, le texte cible les zones touristiques, balnéaires ou de montagne, également la Corse, où il y a une forte proportion de résidences secondaires, ce qui entraîne un déséquilibre avec les logements permanents et tend l’offre locative, tout en renchérissant les prix de l’immobilier. Les locaux peinent à se loger, notamment les familles modestes. Les problèmes d’accès au logement ne concernent pas uniquement les grandes agglomérations comme Paris, Lyon ou Bordeaux, mais aussi de nombreuses communes de la façade atlantique ou méditerranéenne, à l’exemple des Sables-d’Olonne où la population est multipliée par 4 en été. La tension sur l’offre et les prix oblige certains à quitter ces communes, ce qui fragilise le tissu économique local. La crise sanitaire a amplifié le phénomène et de nombreuses villes sont incapables de répondre à la demande de résidence permanente. Avec la crise due au Covid, bon nombre de citadins ont soupesé les avantages et inconvénients entre ville et campagne, un arbitrage qui se poursuit en 2022. Les villes dans lesquelles s’applique la taxe sur les logements vacants peuvent majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires de 5% à 60%. L’amendement vise à élargir le périmètre des zones tendues aux communes qui, bien que n’appartenant pas à une zone d’agglomération de plus de 50 000 habitants, sont confrontées à la pénurie de logements disponibles pour l’habitation principale. La liste de communes où le taux de résidences secondaires est important sera établie par décret. Rappelons que la taxe d’habitation sur la résidence principale disparaît pour tous en janvier 2023. Lutter contre les logements vacants Et pour filer la métaphore footballistique (c’est de saison !), carton rouge pour les logements vacants. Toujours dans le cadre de la loi de finances 2023, un amendement prévoit d’augmenter d’un tiers le montant de la taxe sur les logements à usage d’habitation inoccupés volontairement depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition ou occupés moins de 90 jours consécutifs par an. La taxe sur les logements vacants ou TLV concerne les biens non meublés situés dans les villes dites tendues (plus de 50 000 habitants) où la demande locative excède l’offre disponible. Elle est calculée sur la base de la valeur locative du logement, comme la taxe foncière, à laquelle est appliqué un taux de 12,5% la première année de vacance, qui passe à 25% les années suivantes. La taxe s’alourdit des frais de gestion à hauteur de 9% de son montant. 1 136 communes appliquent la TLV, qui se distingue de la THLV (Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants) réservée aux communes en zone non tendue où la TLV n’est pas appliquée. La THLV porte sur les logements laissés volontairement vacants depuis plus de 2 ans (au 1er janvier de l’année d’imposition), les résidences secondaires meublées soumises à la taxe d’habitation en étant exonérées.  Un amendement déposé par le rapporteur général de la commission des finances Jean-René Cazeneuve (groupe Renaissance) prévoit de rehausser le taux à 17% la première année et à 34% les suivantes. Le texte est toujours au stade de l’examen et comme l’amendement sur les résidences secondaires, il vise à lutter contre la pression immobilière au profit du parc résidentiel en envoyant un signal fort aux propriétaires qui n’occupent ces logements ou ne les mettent pas en location.

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Assurance prêt immobilier : tous les avantages de la délégation en 2022

Élément indispensable à l’obtention d’un crédit immobilier, l’assurance emprunteur peut être choisie librement, la banque n’ayant plus le droit d’imposer son contrat maison depuis 2010. La réglementation favorise la délégation d’assurance tout au long de la durée de votre prêt, vous permettant d’être couvert sur-mesure au tarif le plus avantageux. L’introduction de la loi Lemoine en 2022 renforce vos droits en simplifiant le changement de contrat. Qu’est-ce que la délégation d’assurance ? Pour sécuriser votre crédit immobilier, la banque exige la souscription à une assurance emprunteur, une couverture qui intervient en cas d’aléas de la vie qui vous empêcheraient d’honorer votre dette (décès, invalidité et incapacité, voire perte d’emploi). Avant la loi Lagarde assurance emprunteur entrée en vigueur en septembre 2010, la banque avait tout loisir d’imposer son contrat groupe, même si la vente liée en crédit et assurance était bannie par la loi Murcef depuis 2001. La loi Lagarde a introduit le principe de délégation d’assurance en autorisant l’emprunteur à choisir son contrat auprès de l’organisme de son choix. Sous réserve que l’assurance externe présente a minima des garanties équivalentes à celles du contrat bancaire, le prêteur ne peut vous refuser le bénéfice de la délégation. La loi Lagarde a été complétée par la loi Hamon en juillet 2014 : le changement d’assurance était possible à tout moment durant les douze premiers qui suivent la signature de l’offre de prêt. Et à partir de janvier 2018, la substitution annuelle à date d’échéance était autorisée par l’amendement Bourquin. Pas suffisant ! Cet arsenal législatif n’a pas permis de desserrer la mainmise des banques sur le marché de l’assurance de prêt immobilier. 87% des cotisations sont engrangées par les prêteurs, un quasi-monopole maintenu au détriment des intérêts des emprunteurs. Adoptée en février 2022, la loi Lemoine remet l’église au centre du village. Puisque la délégation s’applique difficilement quand bien même le libre choix du contrat d’assurance soit acté à trois reprises, l’emprunteur doit pouvoir changer de formule aisément, sans contrainte de date. La loi Lemoine et le changement d’assurance prêt immobilier Entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine transforme en profondeur la possibilité de changer d’assurance emprunteur en supprimant toute date butoir. Le droit au changement à tout moment s’applique à tous les contrats en cours au 1er septembre 2022. Les lois Hamon et Bourquin deviennent caduques, le cadre réglementaire de l’assurance de prêt immobilier s’appuyant désormais uniquement sur la loi Lagarde et la loi Lemoine. Les obligations des banques ont été renforcées : La réponse de la banque à une demande de résiliation/substitution d’assurance doit intervenir dans les 10 jours ouvrés. La banque doit motiver par écrit tout refus, et ce, de manière exhaustive dans un document unique. Tout manquement à ces obligations est passible d’une amende de 15 000€. Vous bénéficiez également d’une meilleure information grâce à la loi Lemoine 2022 : La  banque doit vous rappeler chaque année votre droit au changement d’assurance à tout moment. La FSI (Fiche Standardisée d’Information) qui contient toutes les exigences de la banque en matière d’assurance doit désormais préciser le coût de l’assurance sur 8 ans. La loi Lemoine est par ailleurs un dispositif inclusif pour les personnes malades ou anciennement malades, en supprimant le questionnaire de santé pour les prêts immobiliers d’un montant inférieur à 200 000€ dont le terme arrive avant les 60 ans de l’assuré. Des économies avec la délégation d’assurance emprunteur L’intérêt de la délégation d’assurance de prêt immobilier est d’abord financier. Les offres proposées par les prestataires externes, dits alternatifs, sont jusqu’à quatre fois moins chères que les formules groupe bancaires. En souscrivant une assurance déléguée, vous réalisez d’importantes économies et réduisez dans la foulée le coût de votre crédit immobilier. La délégation d’assurance est difficilement mise en œuvre lors de la demande de financement. Pris par le temps, l’emprunteur souscrit à l’assurance de sa banque pour ne pas compromettre son projet immobilier. La loi Lemoine permet de retourner la situation à son avantage en autorisant le changement d’assurance à tout moment, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt s’il le souhaite. Avec la loi Lemoine 2022, vous allez faire des économies. Sur un prêt de 250 000€ sur 20 ans, la démarche génère un gain moyen de 15 000€ si le changement intervient dans les trois premières années du crédit. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer tout l’intérêt de faire jouer la loi Lemoine. Assurance emprunteur déléguée : une protection sur-mesure Le deuxième atout de la délégation d’assurance est plus technique. Tout contrat d’assurance emprunteur repose sur deux garanties socle : la garantie décès : en cas de décès prématuré avant le terme du crédit, le capital restant dû est intégralement remboursé à la banque, les ayants droit étant déchargé de la dette et le bien immobilier entre dans la succession. la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie ou PTIA invalidité : cette garantie intervient en cas de dépendance totale suite à une maladie ou un accident et rembourse le capital restant dû. Elle cesse généralement à partir de 65 ans, mais certains contrats sont plus généreux comme l’assurance prêt immobilier April qui fixe l’âge limite de la prestation au 31 décembre du 71ème anniversaire de l’assuré. En fonction de votre profil, la banque peut exiger des garanties complémentaires en invalidité (Invalidité Permanente Partielle ou IPP et Invalidité Permanente Totale ou IPT), mais réclamera systématiquement la garantie ITT assurance prêt immobilier (Incapacité Totale temporaire de Travail) si l’assuré est en activité professionnelle.  Certaines pratiques ou pathologies donnent généralement lieu à des exclusions sur ces trois garanties : les sports dangereux ou de haut niveau les affections dorso-vertébrales et les maladies psychologiques et psychiatriques, dites maladies non objectivables ou MNO. Moyennant une surprime, la plupart des assurances alternatives proposent de racheter les exclusions des MNO, cette option étant conditionnée le plus souvent à un nombre minimal de jours d’hospitalisation.  Mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Quel que soit votre profil, vous trouvez une couverture adaptée à votre situation à un tarif compétitif, dans le respect de l’équivalence réglementaire des garanties. La délégation d’assurance de prêt permet d’être protégé avec des garanties sur-mesure, alors que les banques proposent des contrats mutualisés à une communauté d’emprunteurs, qui génèrent jusqu’à 70% de marge. En souscrivant un contrat alternatif, vous êtes sûr de payer le juste prix. Délégation d’assurance emprunteur et taux d’usure 2022 Le sujet de la délégation d’assurance de prêt immobilier ne serait pas clos s’il n’était pas remis dans le contexte particulier de l’année 2022. Les taux sont au plus haut depuis 7 ans. Fini l’emprunt facile et bon marché avec des taux autour de 1% (hors assurance de prêt et coût des sûretés), le niveau encore observé en janvier dernier. Les courtiers prédisent des taux bientôt à plus de 3%, ce qui ne serait pas en soi dramatique si les taux d’usure suivaient le même rythme. En vertu d’une méthode de calcul trimestrielle, les taux d’usure se retrouvent en décalage avec les taux du marché et provoquent un effet ciseau à mesure que les taux débiteurs progressent. Résultat, de nombreux candidats à l’emprunt, même solvables, sont mis sur la touche en raison d’un TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà de l’usure. Près de 50% des demandes seraient rejetées, le taux d’usure étant devenu la principale cause de refus de prêt. Les banques ne prêtent plus, ou presque, et en attendant une hypothétique réforme des taux d’usure en 2023, faites jouer la délégation d’assurance, l’unique levier pour ne pas dépasser le seuil légal. En abaissant le TAEG, l’assurance souscrite en délégation peut vous permettre de décrocher votre prêt immobilier. Pensez aussi au PEL, dont le retour en grâce s’amorce à la faveur de la remontée des taux. Si vous avez ouvert un plan d’épargne logement après le 1er août 2016, vous pouvez bénéficier d’un prêt à un taux préférentiel de 2,20% (sous réserve de détenir le PEL depuis au moins 4 ans), ce qui vous permet de réduire le montant du prêt bancaire complémentaire, proposé à un taux débiteur supérieur.