Assurance prêt immobilier : attention aux clauses d'exclusion

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Chaque année, des milliers de litiges opposent assurés et assureurs au motif, notamment, que certaines clauses d'exclusion en assurance emprunteur manquent de précision. Dans son rapport d'activité 2021, la Médiation de l'Assurance pointe du doigt la pratique d'une formulation trop générale privant les assurés d'une indemnisation auxquelles ils ont droit. Sont concernées les maladies non objectivables, sujets répétés de cette imprécision.

Litiges en hausse en 2021

En 2021, La Médiation de l'Assurance (LMA) a reçu un nombre record de saisines, environ 20 000, contre 17 350 en 2020 qui affichait déjà une hausse de 18% sur un an. Dans 47% des cas, des solutions favorables à l'assuré ont été trouvées. Cet afflux témoigne le plus souvent de la difficulté qu'ont les assurés à comprendre leur contrat d'assurance. Il est vrai que la réglementation en matière d'assurance est réputée pour sa complexité.

Les principales sources de litiges sont :

Quant aux motifs de litiges, leur origine est due en priorité au refus total ou partiel d'indemnisation (39%) et au traitement de la réclamation/gestion du contrat (36%).

La progression des saisines en 2021 s'explique également par l'entrée en vigueur de la loi de modernisation de la justice de 2019 qui impose un recours à la médiation ou à la conciliation pour les litiges inférieurs à 5 000€, soit une part significative des dossiers soumis à LMA. Il faut aussi reconnaître une meilleure connaissance du public du dispositif de médiation. Sans compter que, le recours à la médiation étant gratuit, certains usagers n'hésitent plus à faire appel à LMA, estimant que leur réclamation aurait pu être mieux traitée par le courtier ou l'assureur.

Le volume des demandes de médiation pourrait d'ailleurs prochainement augmenter avec la mise en place d'une procédure plus rapide de la saisine : aujourd'hui, un assuré ne peut se tourner vers LMA qu'après deux réponses négatives de l'assureur, dont celle du service de réclamations, ou deux mois de silence de l'assureur devant sa requête.

Clauses d'exclusion floues

Dans son rapport publié le 29 août dernier, LMA prévient qu'"il n'est pas acceptable que persistent aujourd'hui dans les contrats des clauses déclarées illégales (parfois de longue date) par la Cour de cassation". Les termes employés dans les conditions générales sont parfois imprécis, par exemple en assurance auto ou habitation où l'expression "défaut d'entretien" du véhicule ou du logement permet à l'assureur de justifier une exclusion de garantie et donc un refus d'indemnisation.

Le Code des Assurances impose aux prestataires de rédiger des clauses d'une part en caractères très apparents, et d'autre part formelles et limitées (article L.113-1 Code des assurances), des qualités qui font défaut à certains contrats d'assurance emprunteur. Les clauses d'exclusion ne doivent pas être sujettes à interprétation.

LMA cite l'exemple d'une clause excluant les affections psychiques, y compris les dépressions nerveuses, de la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de Travail). Placé en arrêt de travail pour un état dépressif, l'assuré, couvert par un contrat groupe d’assurance crédit immobilier, s’est vu refuser l'indemnisation. La jurisprudence a estimé que l'expression "affections psychiques" sans aucune précision ne permettait pas à la clause d'exclusion d'être formelle et limitée : l'assuré ne peut connaître très exactement les cas dans lesquels il pourra ou non être couvert.

Autre exemple de clause imprécise, celle qui concerne les pathologies du dos. Une clause excluant "les incapacités et invalidités (...) résultant de lombalgie, (...) et autre mal de dos" n'est pas formelle et limitée dans son ensemble dès lors qu'une partie de cette clause ne l'est pas (autre mal de dos).

Les affections psychiques et psychiatriques, ainsi que les pathologies du dos, sont qualifiées en assurance emprunteur de maladies non objectivables et peuvent faire l'objet de rachat d'exclusion moyennant une surprime assurance emprunteur. Consultez notre guide assurance emprunteur pour tout connaître sur cette couverture indispensable dans le cadre d’un prêt immobilier.

LMA évoque également dans son rapport la mise en œuvre de la loi Lemoine le 1er juin 2022. La suppression du questionnaire de santé pour les prêts immobiliers inférieurs à 200 000€ par part assurée et arrivant à échéance avant les 60 ans de l'emprunteur bouleverse la pratique du marché qui reposait jusque-là sur la notion de risques. Nul doute que LMA aura à analyser les nouvelles exclusions ou questions que les assureurs poseront et posent déjà sur le comportement et les habitudes de vie des candidats à l'assurance emprunteur.

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Immobilier : nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires en 2023

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Crédit immobilier : 4 astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023

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Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? 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Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.