Assurance emprunteur sans questionnaire de santé : la banque peut-elle refuser mon prêt ?

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La réglementation en matière d’assurance emprunteur a évolué radicalement en 2022 grâce aux dispositions prévues par la loi Lemoine. Certains profils échappent à la sélection médicale par la suppression du questionnaire de santé. Les banques comme les assureurs ont obligation de respecter cette mesure, mais les établissements de crédit restent libres d’accepter ou de refuser de financer un projet immobilier.

Loi Lemoine : accéder à l’assurance emprunteur sans sélection médicale

Le couperet du questionnaire de santé

La souscription à l’assurance de prêt passe nécessairement par des formalités médicales :

Questionnaire de santé simplifié ou plus complet selon les antécédents médicaux
Examens complémentaires éventuels si risques élevés (pathologie préexistante à la souscription, montant emprunté important, âge)

En présence de risques accrus de santé, l’emprunteur peut faire valoir la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif est opposable aux banques et aux assureurs, et permet d’accéder à une assurance emprunteur à des conditions spécifiques selon la pathologie concernée :

avec ou sans surprime
surprime plafonnée
avec ou sans exclusion de garanties
écrêtement des primes pour les emprunteurs de moins de 35 ans.

La sélection médicale opérée par le questionnaire de l’assurance peut être rédhibitoire :

prime trop chère
exclusions de garantie qui diminuent la protection
refus d’assurance si le niveau de risque est trop élevé.

Suppression du questionnaire médical

La loi Lemoine entrée en vigueur en juin 2022 constitue une avancée majeure pour les emprunteurs stigmatisés par leur historique de santé. Sous réserve de respecter les 2 conditions suivantes, vous ne remplissez pas de questionnaire de santé, et ce, quel que soit votre historique médical :

Le montant du prêt immobilier est inférieur ou égal à 200 000€.
Le prêt est remboursé avant votre 60ème anniversaire.

Le texte réglementaire précise que l’assureur ne peut rechercher aucune information relative à l’état de santé de l’assuré ni demander d’examen médical si ces 2 limites sont respectées.

La banque prêteuse propose systématiquement son offre d’assurance emprunteur. Si elle l’assortit d’un questionnaire de santé, vous êtes en droit de le refuser.

Sachez par ailleurs que vous êtes libre de choisir votre assurance de prêt (loi Lagarde). En déléguant le contrat à un prestataire externe, vous pouvez faire de grosses économies comparativement à la formule groupe bancaire.

En utilisant un comparateur d’assurance de prêt immobilier, vous accédez rapidement et gratuitement à plus d’une dizaine d’offres alternatives à souscrire sans questionnaire de santé. Avec l’aide d’un courtier, vous sélectionnez l’assurance la plus compétitive, en adéquation avec vos besoins.

Que devient l’assurance en cas d’évolution de l’état de santé ?

L’immense majorité des contrats d’assurance emprunteur présentent des conditions irrévocables : une fois souscrit, les garanties et le tarif négocié sont maintenus, quelle que soit l’évolution des risques que vous incarnez.

Si vous souffrez d’une maladie chronique comme l’hypertension ou le diabète au moment de la souscription de votre assurance sans questionnaire de santé, vous êtes couvert même s’il y a aggravation de votre état de santé.

Attention toutefois aux exclusions du contrat d’assurance. Certains prestataires ajoutent une clause qui exclut les suites et conséquences de toute maladie diagnostiquée antérieurement à la date d’effet des garanties. On voit ici l’effet boomerang de l’assurance sans questionnaire de santé.

Quelles sont les raisons principales de refus d'un prêt immobilier par les banques ?

Si les banques sont obligées d’appliquer la loi Lemoine quant à la suppression de la sélection médicale sous certaines conditions, elles ont en revanche toute latitude de refuser de vous octroyer le financement. Si l’on voulait être tatillon, on pourrait ajouter que votre banque peut déceler sur votre compte vos dépenses et remboursements de santé et en déduire que vous présentez des risques qu’elle n’est pas prête à couvrir.

Plus généralement, les motifs de refus de crédit immobilier portent avant tout sur des critères financiers.

Taux d'endettement inadapté

Les banques appliquent un critère strict : le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35% des revenus nets avant impôt, assurance comprise (règles du HCSF). Un dépassement de ce seuil constitue un motif de refus immédiat, même pour un candidat ayant une situation professionnelle stable.

Revenus insuffisants ou instables

L'évaluation porte sur :

la régularité et la pérennité des revenus
le niveau de rémunération
l'ancienneté dans l'emploi

Un profil professionnel considéré comme précaire (CDD, période d'essai, intérim) augmente significativement les risques de refus.

Profil de risque bancaire

Plusieurs éléments sont rédhibitoires :

incidents de paiement
découverts répétés
crédits en cours non maîtrisés
fichage à la Banque de France
achats compulsifs
jeux en ligne et de casino

Apport personnel insuffisant

Les établissements bancaires exigent généralement un apport représentant :

10% à 20% du montant total du projet
une capacité à démontrer une épargne constituée

Une épargne de précaution post-crédit est demandée en plus de l’apport personnel.

Facteurs liés au bien immobilier

Les banques évaluent :

la localisation du bien
son état général
sa valeur vénale
les potentiels travaux nécessaires

La réglementation européenne du crédit demande aux banques de réaliser une expertise du bien immobilier (frais à la charge de l’emprunteur, ajoutés au TAEG).

Durée de prêt excessive

Les banques ont pour obligation de limiter la durée de remboursement à 25 ans (autre règle du HCSF). Si, pour respecter le taux d’endettement, vous devez emprunter au-delà de la norme, votre demande de financement est refusée.

La durée maximale peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 10% de l’opération.

Autres critères de refus

Âge de l'emprunteur

Au-delà de 65-70 ans
Proche de la retraite
Sans garanties complémentaires

Absence de garanties

Caution insuffisante
Pas de co-emprunteur
Garanties hypothécaires limitées

Il existe néanmoins des stratégies de contournement. Pour améliorer ses chances, voici nos conseil :

Consolidez votre dossier financier
Présentez des garanties solides
Comparez les offres bancaires
Proposez un apport personnel conséquent
solliciter les services d’un courtier spécialisé en crédit et assurance

La négociation et la préparation sont essentielles pour maximiser vos probabilités d'obtention de prêt immobilier, indépendamment du fait que vous échappez à la sélection médicale en assurance emprunteur.

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Journée mondiale des malades 2025 : assurance de prêt immobilier et problèmes de santé

À l'occasion de la Journée mondiale des malades ce 11 février 2025, focus sur l'accès à l'assurance emprunteur pour les personnes souffrant de pathologies. Entre avancées législatives et solutions concrètes, découvrez comment concrétiser votre projet immobilier malgré la maladie. Le questionnaire de santé : l’obstacle pour les emprunteurs malades Le questionnaire de santé, étape obligatoire pour souscrire une assurance emprunteur, représente souvent un véritable parcours du combattant pour les personnes atteintes de maladies chroniques ou ayant des antécédents médicaux. Ce document, qui peut sembler anodin pour les personnes en bonne santé, devient une source d'anxiété et parfois un obstacle insurmontable pour ceux qui souffrent ou ont souffert de pathologies. La réalité est que ce questionnaire médical détaillé exige une transparence totale sur l'état de santé du candidat à l'emprunt. Toute omission ou fausse déclaration en assurance emprunteur peut entraîner la nullité du contrat, laissant l'emprunteur sans protection. Les personnes malades se retrouvent donc face à un dilemme : déclarer leur pathologie et risquer soit un refus, soit une surprime importante, ou tenter de dissimuler leur état de santé avec les risques que cela comporte. Les conséquences sont souvent lourdes : des surprimes qui peuvent atteindre plusieurs centaines d'euros par mois des exclusions de garanties spécifiques liées à leur pathologie voire un refus pur et simple d'assurance. Cette situation crée une discrimination de fait dans l'accès au crédit, particulièrement pour l'achat immobilier, limitant ainsi les projets de vie de nombreuses personnes malades. Le législateur s’est emparé de cette problématique en adoptant des mesures qui facilitent l’accès à l’assurance de prêt aux personnes malades ou ayant souffert de graves pathologies. La convention AERAS : un dispositif clé pour l'accès au crédit La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) constitue le dispositif central permettant aux personnes malades d'accéder à l'assurance emprunteur. Mise en place en 2007 et régulièrement mise à jour, cette convention facilite l'obtention d'une assurance de prêt immobilier pour les personnes présentant un risque aggravé de santé. Les 3 niveaux d'étude de la convention AERAS Le dispositif prévoit une analyse approfondie de chaque dossier selon 3 niveaux : Premier niveau : assurance aux conditions standard Deuxième niveau : réexamen automatique par un service médical spécialisé Troisième niveau : analyse par un pool d'assureurs experts pour les cas les plus complexes Cette approche graduée permet d'optimiser les chances d'obtenir une assurance adaptée à sa situation médicale. La convention AERAS repose sur une grille de référence qui recense les pathologies pour lesquelles l’assurance de prêt est accessible sans surcoût, et d’autres pour lesquelles les conditions tarifaires sont encadrées en fonction des marqueurs biologiques et la date de diagnostic. Conditions pour bénéficier de la convention AERAS La convention AERAS est accessible sous certaines conditions : Conditions liées au prêt : Pour les prêts immobiliers ou professionnels : 420 000 € Pour les crédits à la consommation : montant maximum de 17 000 € L'âge maximum de fin de remboursement est de 70 ans Conditions liées à l'usage du prêt immobilier : Acquisition d'une résidence principale Travaux sur la résidence principale Prêt professionnel pour l'acquisition de locaux ou de matériel Conditions médicales : Avoir ou avoir eu une pathologie présentant un risque aggravé de santé Fournir un questionnaire de santé détaillé Éventuellement passer des examens médicaux complémentaires Le droit à l'oubli : une avancée majeure pour les anciens malades La loi Lemoine du 28 février 2022 a considérablement renforcé le droit à l'oubli en assurance emprunteur, permettant aux anciens malades de ne plus avoir à déclarer certaines pathologies lors de leur demande d'assurance emprunteur. Les délais du droit à l'oubli Le délai à retenir est de 5 ans pour : Cancer : tout type de tumeur cancéreuse, après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute Hépatite C : après la guérison Si, par mégarde, vous déclarez votre ancienne maladie dans le questionnaire de santé assurance de prêt immobilier, l’assureur ne doit pas en tenir compte pour calculer la tarification. Accéder à l’assurance emprunteur sans questionnaire de santé La loi Lemoine a introduit une autre avancée majeure pour les personnes stigmatisées par la maladie : le droit de ne pas remplir de questionnaire de santé assurance de prêt immobilier sous certaines conditions. L'absence de sélection médicale en assurance emprunteur s’applique de facto si : Le montant assuré n’excède pas 200 000 € (400 000 € pour un couple avec une quotité d’assurance de 50% du montant sur chaque tête). Le crédit immobilier est soldé avant les 60 ans de l’emprunteur. La loi interdit à l’assureur de rechercher une quelconque donnée de santé. La délégation d'assurance : un levier pour optimiser son contrat La loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet de changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités. Cette possibilité ouvre de nouvelles perspectives pour tous les emprunteurs, qu’ils soient en bonne santé ou malades. Le texte vient compléter la loi Lagarde qui grave dans le marbre le libre choix du contrat d’assurance de prêt. Les offres concurrentes des propositions bancaires sont jusqu’à 4 fois moins chères à garanties équivalentes. Les avantages de la délégation d'assurance Comparaison facilitée des offres du marché Économies potentielles sur le coût global du crédit Adaptation des garanties à l'évolution de sa situation médicale Solutions pratiques pour optimiser son dossier Anticiper la constitution du dossier médical La préparation minutieuse du dossier médical est cruciale : Rassembler l'historique médical complet Obtenir un rapport détaillé du médecin traitant Préparer les comptes rendus d'examens récents Faire appel à un courtier spécialisé Les courtiers spécialisés dans les risques aggravés présentent plusieurs avantages : Connaissance approfondie du marché Relations privilégiées avec les assureurs Optimisation du montage du dossier Explorer les garanties alternatives Si l’assurance de prêt vous est refusée compte tenu des risques accrus, il existe des solutions remplacer l'assurance décès-invalidité : Caution personne physique Garantie hypothécaire sur un autre bien immobilier Nantissement de contrat d'assurance-vie Les pathologies concernées par des conditions spécifiques Maladies chroniques stabilisées Pour les maladies chroniques comme le diabète ou l'hypertension, les conditions d'assurance dépendent de plusieurs facteurs : Ancienneté du diagnostic Stabilité du traitement Absence de complications Cancers en rémission Les personnes en rémission bénéficient de conditions particulières : Application du droit à l'oubli après 5 ans Surprime plafonnée selon le type de cancer (dispositions de la convention AERAS) Étude personnalisée Prise en compte de la durée de rémission Impact financier : comprendre et optimiser le coût de votre assurance emprunteur Les facteurs influençant la tarification La prime d'assurance de prêt est calculée en fonction de : L'âge de l'emprunteur La profession exercée Le fait de fumer ou non Le capital emprunté La durée du prêt Le profil médical Stratégies de réduction des coûts Plusieurs leviers permettent d'optimiser le coût de l'assurance : Fractionnement des garanties entre co-emprunteurs Modulation des quotités assurées Comparaison régulière des offres du marché Perspectives et évolutions attendues Innovations technologiques Le développement de la télémédecine et des objets connectés pourrait améliorer l'évaluation des risques : Suivi en temps réel des paramètres de santé Meilleure personnalisation des tarifs Simplification des procédures de souscription Évolutions réglementaires De nouvelles avancées sont attendues pour renforcer l'accès à l'assurance emprunteur : Élargissement du droit à l'oubli à d’autres pathologies Élargissement de la grille de référence de la convention AERAS à un plus grand nombre de pathologies Harmonisation des pratiques au niveau européen Renforcement de la transparence des décisions Conclusion L'accès à l'assurance de prêt immobilier pour les personnes malades s'est considérablement amélioré ces dernières années. La combinaison des dispositifs légaux, des évolutions du marché et des solutions alternatives permet aujourd'hui d'envisager plus sereinement un projet immobilier malgré des problèmes de santé. La Journée mondiale des malades 2025 est l'occasion de rappeler l'importance de poursuivre les efforts pour faciliter l'accès au crédit des personnes confrontées à la maladie. Les perspectives d'évolution, tant technologiques que réglementaires, laissent entrevoir de nouvelles améliorations dans les années à venir.

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Baromètre du pouvoir d'achat immobilier février 2025 : gagnez des mètres carrés en changeant d'assurance emprunteur

Pour garantir votre prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat et à en changer à tout moment. Magnolia.fr calcule chaque mois le nombre de mètres carrés supplémentaires que vous pouvez acquérir dans les 20 plus grandes métropoles françaises en changeant d’assurance de prêt. La délégation d’assurance emprunteur reste le seul levier d’économies pour faire baisser significativement son taux annuel effectif global (TAEG) et rester sous l’usure. Assurance bancaire contre assurance déléguée Nous proposons 3 profils d’emprunteurs, et calculons pour chacun le nombre de mètres carrés additionnels qu’il est possible d'acquérir en substituant l’assurance bancaire par une assurance individuelle concurrente. Profil 1 : vous êtes primo-accédant, âgé entre 25 et 35 ans ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,25% (taux pour un bon dossier au février 2025) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), soit un coût de 13 600€ ; chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,08%, soit le taux moyen observé pour les dossiers de mêmes profils traités jusqu'en janvier 2025. Le coût de l’assurance est de 3 200€. Vous réalisez une économie de 10 400€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 2 : vous avez entre 25 et 35 ans et empruntez à 2 en tant que primo-accédants ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,25% (taux pour un bon dossier au 3 février 2025) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen) sur chaque tête, soit un coût de 27 200€ ; votre Taux Annuel Effectif Global ou TAEG s’affiche à 4,42% (hors frais de dossier et frais de garantie). chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,06% sur chaque tête, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu'en janvier 2025. Le coût de l’assurance est de 4 800€. Votre TAEG tombe à 3,50% hors frais de garantie et autres dépenses annexes. Vous réalisez une économie de 22 400€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 3 : vous avez entre 35 et 45 ans. vous empruntez à deux la somme de 400 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,25% (taux pour un bon dossier au 3 février 2025) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), avec quotité assurance de prêt à 100% sur chaque tête, soit un coût total de 54 400€ ; votre TAEG s’affiche à 4,42%, hors frais de garantie (hypothèque ou caution). Notons que le taux d'usure au premier trimestre 2025 est de 5,67% pour les durées de 20 ans et plus. chez le comparateur Magnolia.fr, l’assurance est proposée au taux de 0,16% (taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu'en janvier 2025). Chacun est assuré à hauteur de 100% du montant emprunté, le coût total de l’assurance est de 25 600€. Si on applique une quotité d’assurance à 50% sur chaque tête, le coût de l’assurance descend à 12 800€. Vous économisez 28 800€ avec une quotité à 100% sur chaque tête ou 41 600€ avec une quotité à 50/50. Le TAEG tombe respectivement à 3,83% ou 3,57%, vous laissant un espace plus que suffisant pour intégrer les frais annexes. Combien de mètres carrés supplémentaires ces trois profils peuvent gagner en février 2025 grâce à la délégation d’assurance de prêt immobilier ? Villes Prix moyen m2 appartement* Nb de m2 supplémentaires avec 10 400€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 1 Nb de m2 supplémentaires avec 22 400€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 2 Nb de m2 supplémentaires avec 41 600€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 3 Saint-Étienne 1 134 € 9,17 m2 19,74 m2 36,68 m2 Le Havre 1 980 € 5,25 m2 11,13 m2 21,01 m2 Nîmes 2 157 € 4,282m2 10,38 m2 19,28 m2 Dijon 2 474 € 4,20 m2 9,05 m2 16,81 m2 Reims 2 387 € 4,35 m2 9,57 m2 17,42 m2 Grenoble 2 462 € 4,22 m2 9,38 m2 16,89 m2 Toulon 3 152 € 3,30 m2 7,10 m2 13,19 m2 Angers 3 201 € 3,24 m2 6,99 m2 13 m2 Lille 3 343 € 3,11 m2 6,70 m2 12,44 m2 Montpellier 3 391 € 3,06 m2 6,60 m2 12,26 m2 Toulouse 3 463 € 3,00 m2 6,46 m2 12 m2 Marseille 3 624 € 2,86 m2 6,18 m2 11,47 m2 Nantes 3 292 € 3,16 m2 6,80 m2 12,63 m2 Villeurbanne 3 425 € 3,03 m2 6,54 m2 12,14 m2 Strasbourg 3 725 € 2,79 m2 6,01 m2 11,16 m2 Rennes 3 824 € 2,71 m2 5,85 m2 10,87 m2 Bordeaux 4 403 € 2,36 m2 5,08 m2 9,44 m2 Nice 5 131 € 2,02 m2 4,36 m2 8,10 m2 Lyon 4 423 € 2,35 m2 5,06 m2 9,40 m2 Paris 9 385 € 1,10 m2 2,38 m2 4,43 m2 *Prix estimés MeilleursAgents au 1er février 2025 (prix en net vendeur) Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt. Obtenez votre prêt et gagnez des mètres carrés grâce à la délégation d'assurance L’état du marché immobilier ancien en février 2025 La tendance est à la hausse ou à la stagnation des prix de l'immobilier ancien à l'aube du mois de février. Les valeurs qui progressent, comme à Paris, Lyon, Montpellier, Reims ou Nîmes, le font de quelques euros voire quelques dizaines d'euros. Les prix se stabilisent à Nice, Strasbourg, Marseille, Toulouse, tandis qu'à Nantes et Bordeaux, ils reculent très légèrement. L'orientation haussière des prix dans l'ancien est corroborée par le site SeLoger qui estime l'augmentation mensuelle à +0,1% à l'échelle nationale, à +0,1% dans les grandes métroples et à +0,3% en zones rurales. C'est la première fois en 5 ans que les prix de l'immobilier ancien remontent. Cette progression est surprenante pour les mois d'hiver, surtout en début d'année, traditionnellement peu porteurs pour l'achat immobilier, d'autant plus dans un contexte économique et politique français pour le moins chaotique. Les emprunteurs ont besoin d'une politique stable en matière de logement et de fiscalité ; beaucoup attendent le vote définitif du budget 2025 pour connaître les mesures adoptées et lancer leur projet immobilier (adopté par l'article 49-3 de la Constitution le jeudi 6 février). Conditions d'emprunt en février 2025 Contrairement à janvier 2025 où les taux avaient poursuivi leur lente décrue, février marque le retour de très faibles hausses, entre 5 et 10 points de base selon les prêteurs et les durées. Les banques qui relèvent leurs barèmes souhaitent ainsi s'aligner sur la concurrence. Il n'est pas exclu en revanche que les taux progressent de manière général si le contexte monétaire se dégrade. Aux mêmes causes, les mêmes effets. La situation politique instable pénalise la France sur les marchés financiers, la hausse de l'OAT 10 ans ces dernières semaines étant le signe d'une perte de confiance des investisseurs. Les banques restent néanmoins agressives et tentent d'attirer le chaland avec des offres toujours performantes. On s'endette autour de 3,20% sur 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Les meilleurs profils peuvent même obtenir un taux inférieur à 3%. D'aucuns conseillent de renégocier son crédit immobilier en février 2025 avant une hausse plus nette dans les semaines à venir. Combien de mètres carrés en plus en changeant d’assurance en février 2025 ? L’assurance emprunteur représente en moyenne un tiers du coût de votre crédit immobilier. C'est lourd et cela peut peser davantage pour les personnes présentant des risques accrus (âge, santé, profession, fumeur, pratique d’un sport dangereux) : le taux d'assurance peut aller jusqu'à 1% du capital emprunté. Grâce à la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir votre contrat d'assurance. Cette garantie imposée par la banque vous protège en cas d'aléas de la vie vous privant de ressources pour assumer votre dette (décès, invalidité et incapacité de travail). En comparant les offres, vous constatez que les assurances déléguées sont jusqu’à 4 fois moins chères que les contrats bancaires. En sélectionnant une assurance externe, vous pouvez réaliser des économies colossales qui se chiffrent en milliers d'euros sur la durée de remboursement. Pour un crédit de 250 000€, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Le gain envisageable à Paris est minime étant donné la cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins cher, la délégation d’assurance de prêt vous permet de financer des mètres carrés supplémentaires : Profil 1 : entre 2 m2 (Nice) et 9,17 m2 (Saint-Étienne) Profil 2 : entre 2,38 m2 (Paris) et 19,74 m2 (Saint-Étienne) Profil 3 : entre 4,43 m2 (Paris) et 36,68 m2 (Saint-Étienne) Pour rappel, la taille moyenne d'une salle de bain est d'environ 8 ou 9m2, et celle d'un studio entre 15 et 21m2. Vive la loi Lemoine ! La loi Lemoine de 2022 a révolutionné le marché de l'assurance de prêt immobilier en améliorant les droits des assurés emprunteurs. Dans la plupart des situations, elle permet de réaliser d'importantes économies, en autorisant chacun à changer d’assurance de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance. Elle contient également une avancée majeure pour les personnes touchées par la maladie : l’assurance de prêt sans questionnaire de santé dès lors que la part assurée n'excède pas 200 000€, avec un terme avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Faites-vous accompagner par un courtier spécialisé pour bénéficier d'une expertise et d'une intermédiation efficace auprès des établissements de crédit. Ce professionnel du crédit et de l'assurance vous accompagne dans la sélection d'une assurance de prêt compétitive, en adéquation avec votre situation et les exigences de la banque en matière d'équivalence de garanties (couverture minimale).

Budget 2025 : PTZ, frais de notaire, LMNP,... ce qui change pour l’immobilier

Mercredi 5 février, le projet de loi de finances 2025 (PLF 2025) a enfin été adopté. Le texte contient différentes mesures concernant l’immobilier, des bonnes comme des mauvaises pour les ménages qui souhaitent concrétiser l’achat d’un logement. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le nouveau PTZ, l'augmentation des droits de mutation et les modifications relatives à la fiscalité. Version 2025 du Prêt à Taux Zéro Commençons par une bonne nouvelle. La version universelle du PTZ (Prêt à Taux Zéro) est validée dans le budget 2025. Le projet faisait partie du budget envisagé par le gouvernement Barnier à l’automne dernier, avant que la motion de censure ne gèle la procédure. Pour rappel, le PTZ est un prêt gratuit pour l’emprunteur primo-accédant de sa résidence principale : Il vient toujours en complément d’un crédit immobilier classique. Il doit être garanti par une assurance emprunteur. Il peut financer jusqu’à 50% de l’opération. La version antérieure du PTZ se limitait à : l’achat d’un appartement neuf en zone tendue (A, A bis et B1) l’achat d’un appartement ancien en zones rurales (B2 et C) sous condition de travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 25% de l’opération. Seul l’immobilier collectif était éligible, la maison individuelle ayant été exclue du dispositif en janvier 2021. Extension à toute la France Le gouvernement Bayrou a retenu les dispositions initiales qui prévoient l’extension du PZT à tout le territoire français et pas seulement aux zones tendues. L’objectif est de relancer l’acquisition immobilière dans un contexte de forte tension locative. L'achat d'un logement ancien via le PTZ reste toutefois conditionné à la condition de travaux de rénovation. La maison individuelle de nouveau éligible La maison individuelle fait son grand retour, au grand soulagement des promoteurs et professionnels de l’immobilier qui considèrent le PTZ comme un “levier essentiel pour relancer la production de logements”. Les ménages français sont également heureux de ce revirement : selon une récente étude, 8 personnes sur 10 préfèrent vivre dans une maison plutôt qu’en appartement. L’habitat pavillonnaire avait été stigmatisé en 2021 par la ministre du Logement de l’époque, Emmanuelle Wargon, qui jugeait la maison individuelle comme “un modèle d’urbanisation qui dépend de la voiture”, étant de surcroît “un non-sens écologique, économique et social”. La loi Climat et Résilience d’août 2021 contient l'objectif ZAN (Zéro Artificialisation Nette des sols) à l’horizon 2050. L'élargissement du PTZ à la maison neuve va donc à l'encontre de cette loi. La nouvelle version du PTZ pourrait générer la construction de quelque 15 000 logements en 2025. En 2024, 45 000 PTZ ont été distribués, contre 40 000 escomptés. Ces chiffres montrent bien l'utilité de ce levier pour soutenir l'accession à la propriété. L'extension du PTZ entrera en vigueur 2 mois après la promulgation de la loi de finances 2025, c'est-à-dire pas avant début ou fin avril. Les quotités, à savoir la part maximale de l'opération finançable par le PTZ selon la composition du foyer, les revenus et la zone géographique, seront fixées par décret. Augmentation des frais de notaire Abusivement appelés “frais de notaire”, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) vont bel et bien augmenter à compter du 1er mars 2025. Les départements pourront rehausser de 0,5 point le taux de DMTO, actuellement à 4,5% du prix d’achat d’un bien immobilier ancien. S’y ajoutent les taxes perçues par les communes et l’État. Cela équivaut à 500€ supplémentaires par tranche de 100 000€. Au final, les DMTO représenteront en 2025 entre 7,5% et 8,5% du prix d’un logement ancien et entre 2,5% et 3,5% pour un bien neuf, les notaires ne percevant qu’un faible pourcentage (entre 3,87% et 0,799% selon la tranche de prix de vente). Hausse temporaire Pour certains ménages modestes, ce relèvement des frais d’acquisition peut compromettre leur projet d’achat si leur taux d’endettement atteint déjà le maximum autorisé (35% des revenus nets, avant impôt, assurance emprunteur incluse). Selon le budget 2025, la hausse de 0,5 point des DMTO est applicable annuellement durant 3 ans, jusqu’en 2028, soit une augmentation de 10% sur la durée. Notons que cette augmentation n’est pas une obligation ; les départements sont libres de l’appliquer ou de laisser le taux inchangé. Vu le nouvel effort budgétaire demandé aux collectivités locales, rares sont les acquéreurs qui y échapperont. La primo-accession exemptée Le texte de loi donne la possibilité aux collectivités locales d'exonérer de cette hausse des droits de mutation les ménages qui acquièrent un logement pour la première fois. Cette exonération vise à renforcer la présence des primo-accédants sur le marché et se justifie par la crise que traverse le secteur du bâtiment depuis 2 ans, marquée par un chute annuelle de 10% des permis de construire. Nouvelle fiscalité pour le statut LMNP Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne sera plus aussi avantageux en 2025. Adopté en commission mixte paritaire, l’article 24 du PLF 2025 prévoit la réintégration des amortissements lors du calcul des plus-values à la revente du logement. Jusqu’à présent, l’impact des amortissements de certaines dépenses (travaux, mobilier, assurance, intérêts d’emprunt, etc.) n’était pas pris en compte en cas de bénéfice à la revente. Si vous réalisez une plus-value immobilière, vous serez donc imposé plus lourdement. Cette réforme de la fiscalité du régime LMNP ne concerne pas les résidences étudiantes ou pour seniors, ni les EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes). Coupe dans le budget MaPrimRénov Le budget du dispositif phare d’aide à la rénovation énergétique est raboté de 700 millions d’euros, portant les crédits alloués à 1,6 milliards d’euros pour 2025. Il s'agit de l’enveloppe la plus basse depuis le lancement de MaPrimRénov. Cette décision est en contraduction avec les objectifs de l’État visant à rendre l’habitat résidentiel plus vert. La rénovation énergétique ne devrait pas être une variable d'ajustement des finances de l’État, mais considérée comme un investissement sur le long terme. Ce manque de continuité et de cohérence pourrait dissuader les ménages d’engager des travaux pour améliorer l’étiquette énergie de leur logement. Rappelons que les logements classés G sur le diagnostic de performance énergétique (passoires thermiques) sont interdits de location depuis le 1er janvier 2025. Le propriétaire doit obligatoirement délivrer à son locataire un logement décent selon les nouvelles normes, ce que ne remplit pas l’étiquette G. Exonération exceptionnelle pour les dons familiaux Terminons par une mesure qui devrait faciliter la transmission du patrimoine. Le PLF 2025 exonère de droits de mutation à titre gratuit les dons aux enfants, aux petits-enfants et aux arrière-petits-enfants, à défaut à un neveu ou à une nièce, dans la double limite de 100 000€ par donateur et de 300 000€ par donataire. Cette exonération concerne les dons d’argent destinés uniquement à financer : l'achat ou la construction d’une résidence principale les éventuels travaux de rénovation énergétique associés. Le donataire devra conserver la propriété du bien à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans. L'exonération ne s’appliquera pas aux dépenses ayant bénéficié d’une aide comme MaPrimRénov. Elle sera valable jusqu'à fin 2026.

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