Assurance emprunteur : ce qui va changer en 2022

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Le réforme de l'assurance de prêt immobilier est sur les rails. Dans quelques jours, le Parlement va définitivement adopter la loi Lemoine qui prévoit des améliorations essentielles pour l'accès à l'assurance et au crédit. Voici les trois mesures phares de ce texte : la résiliation à tout moment, la suppression partielle de la sélection médicale et le nouveau délai du droit à l'oubli.

Résilier son assurance quand on veut

Après moults rebondissements, la proposition de loi Lemoine 2022 pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l'assurance emprunteur est en passe d'être validée par le Parlement. Le texte sera examiné demain en deuxième lecture à l'Assemblée nationale, puis au Sénat jeudi prochain. Députés et sénateurs ayant réussi à s'entendre en commission mixte paritaire le 3 février dernier, tout laisse à penser que cette réforme indispensable aux droits des emprunteurs sera enfin inscrite dans le marbre… sauf coup du sort.

Elle comprend trois avancées majeures, la première étant la résiliation à tout moment, le sujet qui a cristallisé les dissensions entre les parlementaires. Rejeté par le Sénat, le principe de résiliation sans date butoir est finalement retenu conformément à la proposition initiale de Patricia Lemoine, la députée à l'origine de cette future loi.

Aujourd'hui, tout emprunteur qui souhaite changer d'assurance emprunteur en couverture de son crédit immobilier doit s'appuyer sur une de ces deux dispositions, applicables en fonction de l'antériorité de son prêt :

  • la loi Hamon : l'emprunteur peut résilier le contrat en cours à tout moment et sans frais, dans les 15 jours avant la date d'anniversaire de la signature de l'offre de prêt, dès lors que son crédit à moins de 12 mois.
  • l'amendement Bourquin : au-delà de la première échéance, l'emprunteur peut changer de contrat d'assurance dans un délai de deux mois avant la date d'anniversaire.

La loi Lemoine va plus loin que la réglementation en vigueur pour les assurances auto, habitation et santé, qui permet de résilier à tout moment après une année d'engagement. À l'avenir, l'emprunteur pourra changer de contrat sans contrainte temporelle, quelle que soit la date de signature de l'offre de prêt. 

Ce droit sera toujours subordonné à l'équivalence de niveau de garanties, une condition exigée par le prêteur pour accepter une assurance externe. Cette règle signifie que le nouveau contrat doit présenter a minima des garanties équivalentes à celles du contrat résilié, qui est, dans l’immense majorité des situations, la formule interne à la banque.

Si l'on se réfère au texte commun rédigé par les députés et les sénateurs, la résiliation à tout moment concernera les nouveaux contrats d'assurance de prêt immobilier à compter du 1er juin 2022, les contrats en cours y ayant accès un peu plus tard, le 1er septembre 2022.

Quel intérêt de pouvoir changer à tout moment ? Souvent contraint de souscrire à l'assurance du prêteur (manque d'information, priorité donnée au crédit, manque de temps), l'emprunteur ne sera plus soumis aux délais imposés par les dispositifs existants et pourra réduire significativement le coût de son assurance

Le changement d'assurance est ainsi facilité et avec l'appui d'un courtier comme Magnolia.fr, la démarche est totalement prise en charge. Il suffit de comparer les offres en ligne pour sélectionner la formule la plus compétitive, conforme à l'exigence d'équivalence de garanties. À la clef, des économies importantes qui peuvent atteindre plus de 15 000€ sur la durée restante d'un crédit à l'habitat.

Fin du questionnaire de santé

Revendication récurrente d'associations de consommateurs et de malades, la suppression de la sélection médicale va devenir réalité si la loi Lemoine est votée. 

La souscription à l'assurance de prêt est conditionnée aux renseignements fournis par le candidat dans le questionnaire de santé. En fonction des antécédents de santé, de l'état actuel et des autres éléments demandés dans le formulaire (âge, taille, poids, profession, pratiques à risques comme  tabagisme et sport dangereux), l'assureur va évaluer les risques incarnés par le client et apporter une réponse :

  • une couverture aux conditions standard ;
  • une couverture avec surprime ou exclusion de garantie ;
  • un refus d’assurance.

L'historique de santé est le premier facteur de risques motivant un refus d'assurance, au mieux une surtarification qui peut s'avérer rédhibitoire et empêcher le demandeur d' accéder à l'assurance et donc au crédit immobilier. S'il n'a plus à renseigner l'assureur sur sa santé, la voie est largement ouverte.

Pour échapper prochainement au questionnaire médical, il faudra remplir les deux conditions suivantes :

  1. emprunter moins de 200 000€, ou moins de 400 000€ en présence de 2 emprunteurs avec une quotité assurée de moins de 200 000€ sur chaque tête ;
  2. rembourser l'emprunt avant 60 ans.

Les conditions sont restrictives, mais le législateur souhaite faciliter l'accès à la propriété des plus jeunes, ceux qui sont âgés de moins de 35 ans, tout en limitant la prise de risques pour les banques et les assureurs. Pour rappel, le régulateur impose une durée de remboursement maximale de 25 ans (27 ans pour les achats sur plan ou avec de lourds travaux de rénovation). Selon les projections des professionnels, la moitié des emprunteurs devraient profiter de ce dispositif.

Délai raccourci du droit à l'oubli

En place depuis 2016, le droit à l'oubli autorise toute personne guérie d'un cancer depuis un certain nombre d'années de passer sous silence son ancienne maladie dans le questionnaire de santé à remplir lors d'une demande de souscription à l'assurance de prêt. Une fois passés 10 ans après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute (5 ans pour les cancers diagnostiqués avant 21 ans), l'emprunteur n'a pas à déclarer son cancer et échappe ainsi à la double peine qui frappe les malades mais aussi les anciens malades.

Là encore, les associations de malades militent depuis des années pour réduire le délai d'accès au droit à l'oubli. Il n'y a pas plus grande injustice que la maladie, et 10 ans, c'est trop long quand il s'agit de mener le projet d'une vie qu'est pour beaucoup l'achat de son logement. Les données médicales montrent qu'il était tout à fait possible d’écourter ce délai. Dans un premier temps, le législateur avait laissé la décision de l'abaissement du délai au dispositif conventionnel Aeras, avant de l'inscrire dans la proposition de loi Lemoine.

Le délai pour bénéficier du droit à l'oubli sera donc raccourci de 10 à 5 ans, ce qui va changer les perspectives pour des milliers de personnes guéries d'un cancer.

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Révisée tous les trois mois, l’usure ne pouvait suivre l’évolution trop vive des taux d’intérêts depuis mars 2022.  Effet boomerang, le taux d’usure mensuel va provoquer une envolée des taux de crédit immobilier en 2023. Si l’emprunt redevient accessible, il va devenir aussi plus cher sous l’effet de la hausse des taux, car les banques vont pouvoir ajuster leurs barèmes plus régulièrement. D’ici l’été prochain, il est fort probable que le taux moyen sur la durée de 20 ans atteigne les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il se situe actuellement autour de 2,65%. Selon les projections des courtiers, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus devrait passer de 3,57% à 3,75% au 1er février et grimper à 3,95% en mars. Avec la progression constante des taux d’emprunt, il va falloir jouer serré pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit. Comment rester sous le taux d’usure en 2023 ? Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.