Assurance emprunteur : les 6 facteurs qui augmentent son coût

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La souscription à une assurance emprunteur conditionne l’octroi d’un crédit immobilier. Cette couverture a pour objectif de rembourser tout ou partie des mensualités en cas d’accidents de la vie qui affecteraient votre capacité financière. Son coût dépend de divers facteurs, tels que l’âge et l’état de santé. Magnolia.fr vous détaille tous les critères qui peuvent grossir le coût de votre assurance de prêt immobilier.

L’importance de l’assurance emprunteur

La souscription à une assurance emprunteur n’est pas une obligation légale, mais aucune banque n’acceptera de prêter sans se prémunir contre les défauts de paiement. La première des garanties est l’hypothèque ou la caution, la seconde, l’assurance emprunteur qui intervient dans des circonstances très précises :

décès
dépendance à 100%
incapacité due à un arrêt de travail
invalidité à partir d’un taux de 33%
éventuellement perte d’emploi.

En cas de survenance d’un sinistre couvert par la garantie concernée, l’assurance se substitue à l’emprunteur et rembourse à la banque les mensualités à hauteur des conditions souscrites, et de la quotité si le crédit repose sur deux personnes. Si l’emprunteur décède, ses ayants droit sont déchargés de la dette, le capital restant dû étant versé à la banque.

Protection pour l’emprunteur et le prêteur, l’assurance représente en moyenne entre 20% et 40% du coût global d’un crédit immobilier. Les caractéristiques du prêt (nature, montant, durée) influencent son coût, mais aussi et surtout le profil de l’emprunteur.

Les critères qui déterminent le coût de l’assurance emprunteur

La tarification en assurance emprunteur dépend principalement du niveau de risques incarné par l’assuré. Sur la base des informations déclarées dans le formulaire de souscription, l’assureur, qui peut être la banque ou un prestataire externe, va donner une réponse et en cas d’acceptation, appliquer un tarif approprié.

L’âge

C’est le premier élément majeur dont tient compte l’assureur. Plus vous êtes âgé, plus chère sera l’assurance de prêt en raison des risques accrus de mortalité et de maladie. Les taux d’assurance débutent autour de 0,10% pour un jeune emprunteur entre 25 et 35 ans, et vont au-delà de 1% pour une personne de 65 ans ou plus (taux sur la base du capital emprunté).

L’IMC

Dans le questionnaire de santé assurance emprunteur, vous renseignez votre poids et votre taille, ce qui permet à l’assureur de calculer votre IMC (Indice de Masse Corporelle). Si l’IMC est compris entre 25 et 30, vous êtes en surpoids, et à partir de 30, en situation d’obésité.

Le surpoids et a fortiori l’obésité augmentent les risques de maladie et peuvent induire des surprimes d’assurance emprunteur, voire des exclusions sur les garanties incapacité et invalidité.

Les risques de santé

Vos antécédents et votre état actuel de santé conditionnent la réponse de l’assureur et la tarification. Vous avez pour obligation de déclarer votre historique de santé, sans rien omettre ni faire de fausse déclaration ; à défaut, vous ne serez pas indemnisé ou le contrat sera frappé de nullité, que le sinistre soit ou non en lien avec le risque non déclaré.

En cas de risques accrus, l’assureur va demander des examens complémentaires (bilan de santé, ECG, analyses de sang, test d’effort, etc.) pour affiner sa décision. Vous pouvez bénéficier de la convention Aeras si vous souffrez d'une pathologie chronique ou grave qui vous empêche d'accéder à l'assurance à des conditions standards.

Important : la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts d’un montant inférieur ou égal à 200 000€, remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. L’assureur ne peut rechercher aucune donnée de santé si ces deux conditions sont respectées. Vous êtes par ailleurs éligible au droit à l'oubli si vous êtes guéri d'un cancer ou d'une hépatite C depuis au moins 5 ans : vous n'avez pas à déclarer votre ancienne maladie à l'assureur passé ce délai après la fin du protocole thérapeutique.

Le tabagisme

Inutile de s’appesantir sur les risques de santé liés à la consommation de tabac. Si vous êtes fumeur, vous allez payer votre assurance emprunteur jusqu’à deux fois plus cher qu’un non-fumeur. Que ce soit une cigarette occasionnelle, une ou 20 par jour, vous devez indiquer que vous fumez dans le formulaire de souscription. Cela concerne la cigarette, le cigare, la pipe, mais aussi la vapoteuse.

Certains assureurs modulent leur réponse en fonction du niveau de consommation. Généralement, un test cotinine est demandé pour les prêts d’un montant élevé. Si vous n’avez jamais fumé ou que vous avez arrêté depuis au moins 24 mois, vous êtes considéré comme non-fumeur.

La profession

L’exercice d’un métier à risques va peser sur le coût de l’assurance de prêt. Les militaires, les agents de sécurité, les policiers et gendarmes, les ouvriers du bâtiment, les marins-pêcheurs, ou encore les personnes qui manipulent des produits dangereux ou toxiques présentent des risques importants d’accidents et de maladies professionnelles qui justifient des surprimes et nécessitent le plus souvent un contrat spécifique parfaitement adapté à la problématique.

Les pratiques dangereuses

Dernier facteur qui influence le coût de l’assurance emprunteur, la pratique d’un sport ou d’un loisir à risques élevés de blessures ou d’accidents. La liste des sports considérés comme dangereux en assurance de prêt est longue et varie d’un assureur à l’autre. On y retrouve généralement les sports de combat, le parachutisme, le parapente, l’escalade, le kite, le surf, la voltige aérienne, la plongée sous-marine, les sports automobiles.

L’activité doit être déclarée dans le formulaire, hormis les initiations et les baptêmes. La pratique à titre professionnel implique un contrat spécifique.

Comment choisir son assurance emprunteur ?

L’assurance représente le deuxième coût après les intérêts d’emprunt, une dépense importante que vous pouvez heureusement maîtriser. La réglementation prône le libre choix du contrat d’assurance de prêt immobilier. Vous avez deux options :

Souscrire à l’assurance de votre banque
Adhérer à une offre concurrente qui présente une équivalence de garanties avec le contrat bancaire.

Avec une assurance déléguée, vous pouvez réduire la dépense jusqu’à 60%. Grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier, vous accédez aux meilleurs contrats alternatifs du marché et pouvez sélectionner celui qui correspond à vos besoins au prix le plus bas.

Ce principe de libre choix s’entend sur toute la durée de remboursement de votre crédit. La loi Lemoine a en effet introduit la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2024 pour constater l’intérêt financier de substituer votre assurance bancaire par une formule externe plus compétitive.

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Mutuelle santé : optique, dentaire, audition, zoom sur les soins les plus coûteux après 65 ans

Après 65 ans, les dépenses de santé augmentent mécaniquement. La vue baisse, les dents se fragilisent, l’audition décline : 3 réalités liées au vieillissement qui entraînent une hausse rapide des frais en optique, dentaire et audiologie. Pour beaucoup de seniors, ces postes deviennent les plus coûteux du budget santé. Et pourtant, la cause n’est pas toujours la mutuelle, contrairement à une idée largement répandue. De nombreux retraités témoignent chaque jour : « Une paire de lunettes coûte un bras ! », « Les dents, c’est devenu du luxe… », « Les appareils auditifs coûtent un mois de pension ! ». Ces réactions traduisent un vrai malaise. Pour comprendre ce phénomène, il faut analyser pourquoi ces 3 domaines concentrent l’essentiel du reste à charge, comment se construisent les prix et surtout comment choisir une mutuelle réellement adaptée après 65 ans. Pourquoi les dépenses de santé augmentent fortement après 65 ans ? Le vieillissement naturel s’accompagne de transformations physiologiques : la vision baisse, les dents s’usent, l’audition diminue progressivement. Ce sont des phénomènes attendus… mais qui génèrent des besoins de soins plus fréquents, plus techniques et parfois très mal remboursés. Dentaire : caries plus fréquentes, déchaussement, nécessité de prothèses ou d’implants. Optique : arrivée de la presbytie, passage aux verres progressifs, montures plus techniques, opération de la cataracte. Audition : déficience auditive liée à l’âge, recours aux aides auditives numériques. Pour beaucoup de seniors, une seule année peut représenter plusieurs milliers d’euros de dépenses si aucun contrat performant n’a été souscrit. Et contrairement à ce que l’on pense souvent, le problème n’est pas uniquement lié aux mutuelles : c’est l’ensemble du système tarifaire français qui crée ces écarts. Bon à savoir : Les dépenses de santé annuelles moyennes pour les seniors sont 3 à 4 fois plus élevées que pour les moins de 65 ans. En 2025, une étude indique que 93 % des personnes de 65 ans et plus souffrent d'au moins une affection chronique. Dentaire : un budget qui explose avec l’âge Des soins indispensables mais très onéreux Le dentaire est souvent le poste le plus coûteux pour les plus de 65 ans. Usure de l’émail, déchaussement, infections ou pertes dentaires rendent fréquent le recours à des couronnes ou des prothèses. Or, les tarifs n’ont cessé de grimper : une couronne peut coûter 500 à 1 000 €, tandis que la Sécurité sociale rembourse seulement 120 € de base. Pourquoi un tel écart entre prix et remboursement ? Derrière ce déséquilibre, un problème structurel : les marges pratiquées. Les prothèses achetées moins de 100 € par les dentistes sont parfois revendues plusieurs centaines d’euros. Même si de nombreux praticiens travaillent de manière exemplaire, l’opacité tarifaire alimente la perte de confiance. Autre effet pervers : certaines mutuelles très haut de gamme ont longtemps remboursé largement les prothèses. Les prix se sont progressivement alignés sur ces contrats d’élite, laissant les retraités aux garanties plus modestes face à des tarifs disproportionnés. Comment payer moins cher ses prothèses dentaires ? Depuis 2021 et l’entrée en vigueur de la réforme 100% Santé, vous n’avez aucun reste à charge sur les dépenses de prothèses dentaires (couronnes, bridges, dentiers) pour tout équipement sélectionné dans le premier panier. Le zéro reste à charge en dentaire vous permet d’accéder à des produits de qualité sans rien payer, vous évitant ainsi de renoncer à des soins essentiels pour raisons financières. Attention : Les implants dentaires ne sont pas remboursés par l’Assurance Maladie (acte hors nomenclature) et ne font pas partie du dispositif 100% Santé. Optique : des équipements de plus en plus sophistiqués… et plus chers La presbytie : un trouble visuel coûteux Vers 60-65 ans, la majorité des personnes passent aux verres progressifs, plus techniques et plus chers que les verres simples. Aujourd’hui, une paire peut coûter entre 300 et 800 €, selon les corrections et options choisies (verres amincís, anti-lumière bleue, photochromiques…). Des marges parmi les plus élevées d’Europe La Sécurité sociale rembourse quelques centimes pour les verres, et quelques euros pour la monture. La mutuelle santé senior prend donc presque tout à sa charge. Mais une réalité moins connue explique aussi la flambée des prix : les marges des opticiens. Plusieurs études pointent des écarts de 4 à 5 fois entre le prix réel de fabrication et le prix payé par le consommateur. Ce système peu régulé entretient des tarifs artificiellement élevés. Comment réduire la facture en optique ? Comparer les devis, demander le détail des options et négocier sont des réflexes essentiels : l’optique reste un secteur où les prix ne sont pas figés. Et surtout, profitez du dispositif 100% Santé ou zéro reste à charge en optique : vous choisissez un équipement du panier 100% Santé, et vous n’avez rien à débourser après intervention de la Sécu et de votre mutuelle. Audition : un reste à charge encore important malgré le 100 % Santé Une perte auditive fréquente après 70 ans Une personne sur deux souffre d’une baisse auditive à partir de 70 ans. Les appareils actuels sont efficaces mais très sophistiqués, ce qui fait grimper les prix : autour de 1 500 € par oreille, sans compter l’entretien. Le 100 % Santé ne concerne pas tous les modèles La réforme 100 % Santé s’applique également aux appareils auditifs : le zéro reste à charge en audition concerne un panier spécifique qui rembourse au maximum 1 400€ par oreille. Les modèles haut de gamme, plus discrets ou plus confortables, sont plus chers que ce plafond et par conséquent mal remboursés. La facture peut donc avoisiner plusieurs centaines d’euros sans une bonne mutuelle avec une garantie optique avec un niveau de 300% ou plus de la base de remboursement de la Sécurité Sociale (BRSS). Comment choisir une bonne mutuelle après 65 ans ? Pour éviter les restes à charge trop lourds, il est essentiel de choisir une mutuelle en fonction de son profil médical et non uniquement de son budget mensuel. Voici quelques conseils essentiels : 1. Identifiez vos besoins réels Analysez vos 3 dernières années de dépenses : lunettes, prothèses, actes d’implantologie, appareils auditifs… 2. Comparez les plafonds en euros Privilégiez les garanties exprimées en montants remboursés plutôt qu’en pourcentage de BRSS, car ces bases ne reflètent pas le coût réel. 3. Vérifiez l’inclusion du 100 % Santé Selon vos besoins, cela supprime totalement le reste à charge sur les prestations du panier 100% Santé. Pour en bénéficier, votre complémentaire santé doit être un contrat de mutuelle responsable, soit 95% des offres du marché. 4. Attention aux délais de carence Certaines mutuelles n’indemnisent pas immédiatement les soins coûteux et appliquent un délai de carence pouvant aller jusqu’à 6 mois afin de prévenir les effets d’aubaine. Il existe des mutuelles sans délai de carence. 5. Utiliser les réseaux de soins partenaires Ils permettent de bénéficier de tarifs négociés et du tiers payant, réduisant drastiquement le reste à charge. Vérifiez dans les conditions générales de votre mutuelle à quel réseau de soins elle est affiliée (Santéclair, Carte Blanche, Itelis, Sévéane, Kalixia). Après 65 ans, les dépenses dentaires, optiques et auditives deviennent incontournables et souvent très élevées. Le 100 % Santé a amélioré certaines situations, mais les prix pratiqués par les professionnels restent parfois trop élevés. Pour limiter les dépenses, choisir une mutuelle adaptée, comparer les devis et utiliser les réseaux de soins sont des leviers essentiels pour alléger la facture.

Santé senior : peut-on souscrire une mutuelle après 85 ans ?

Avec l’avancée en âge, les besoins de santé augmentent et les dépenses médicales peuvent vite peser lourd sur le budget, surtout à la retraite où les revenus ont tendance à diminuer. Pourtant, au-delà d’un âge avancé, peut-on encore souscrire une mutuelle ? Les assureurs sont-ils prêts à couvrir les personnes de 85 ans et plus ? Quelles garanties sont accessibles ? Existe-t-il des offres réellement adaptées aux besoins d’un senior très âgé ? Faisons le point sur les possibilités, les limites et les bonnes pratiques pour trouver une complémentaire santé après 85 ans. Mutuelle après 85 ans : est-ce vraiment possible ? Contrairement à une idée reçue, il n’existe pas d’âge légal maximum pour souscrire une mutuelle santé. Chaque assureur détermine ses propres conditions d’adhésion. Dans les faits, la majorité des organismes fixent une limite d’entrée entre 70 et 85 ans : au-delà, les nouvelles adhésions deviennent rares, mais pas impossibles. Certaines mutuelles restent accessibles au-delà de 80 ans, jusqu’à 89 voire 90 ans, notamment les gammes dites « sans limite d’âge d’adhésion ». Elles sont généralement pensées pour couvrir les besoins médicaux d’un public âgé et très âgé : hospitalisation, renfort dentaire, consultations chez les médecins spécialistes, équipements auditifs, optique complexe, auxiliaires médicaux… Cependant, il faut s’y attendre : plus l’âge est élevé, plus la prime augmente. Les assureurs prennent en compte le risque statistique : après 85 ans, la fréquence de recours aux soins est plus importante, ce qui se reflète dans les tarifs. Pourquoi certaines mutuelles refusent-elles les adhésions après 85 ans ? Plusieurs raisons expliquent cette prudence : 1. Un risque médical jugé plus élevé Après 80 ou 85 ans, les dépenses de santé augmentent : hospitalisations plus fréquentes, maladies chroniques, appareillages plus coûteux… Les assureurs cherchent à limiter les adhésions tardives pour éviter un déséquilibre financier. 2. Une difficulté à mutualiser les risques Les mutuelles fonctionnent sur un principe de solidarité. Si trop de seniors très âgés adhèrent sans contrepartie suffisante de jeunes cotisants, l’équilibre du contrat est mis à mal. 3. Le risque de souscription dite « de dernière minute » Certains assurés souhaitent adhérer uniquement lorsqu’un problème survient, le fameux effet d’aubaine craint par les assureurs. Même si ces logiques expliquent les limites d’accès, certaines mutuelles ont fait le choix d’ouvrir des contrats dédiés aux très grands seniors, avec une tarification adaptée. Quelles garanties sont essentielles après 85 ans ? Au-delà de cet âge, les besoins de santé sont plus spécifiques. Pour être bien couvert, une mutuelle doit proposer des postes renforcés. 1. Hospitalisation C’est le poste le plus important pour les seniors de plus de 85 ans. La prise en charge doit inclure : les frais de séjour les honoraires chirurgicaux la chambre particulière le forfait journalier hospitalier la rééducation après hospitalisation. 2. Soins courants et consultations Les consultations de spécialistes (cardiologue, rhumatologue, dermatologue, ophtalmologue…) sont fréquentes. Une mutuelle doit offrir : un bon remboursement des dépassements d’honoraires une prise en charge des analyses médicales des remboursements de radiologie et imagerie. 3. Dentaire Avec l’âge, les soins dentaires peuvent devenir coûteux : prothèses, bridges, implants, dentiers. Optez pour : des forfaits d’au moins 500 à 1 000 € par an un reste à charge minimal pour les prothèses, une couverture partielle des implants dentaires (rare mais possible). 4. Optique Après 85 ans, la dégénérescence visuelle est fréquente. Privilégiez : un forfait optique renforcé une prise en charge de la basse vision (acuité visuelle est inférieure à 3/10 sans amélioration avec des lunettes) les remboursements pour l’optique complexe. 5. Appareils auditifs La perte auditive est quasi inévitable. 65% des personnes de plus de 65 ans souffrent de troubles auditifs. Les mutuelles seniors proposent souvent : un forfait de 400 à 1 000 € par oreille un complément au 100 % Santé (zéro reste à charge en audition), utile pour réduire totalement le reste à charge. 6. Aide à domicile Beaucoup de contrats seniors haut de gamme proposent des prestations d’assistance : une prise en charge de l’aide-ménagère un soutien pour les retours d’hospitalisation (portage des repas et des médicaments, aide à l’aménagement du logement en cas de dépendance) parfois une allocation pour les aidants. Mutuelle pour seniors très âgés : quels tarifs après 85 ans ? Le prix est un enjeu majeur. Après 85 ans, une mutuelle peut coûter : entre 80 et 150 €/mois pour une formule basique entre 150 et 250 €/mois pour une couverture intermédiaire jusqu’à 300 €/mois pour les garanties haut de gamme. Selon les données du média Moneyvox, le tarif médian pour une protection élevée est autour de 190 €/mois pour un assuré âgé entre 85 et 89 ans. Les écarts varient fortement selon : le niveau de prise en charge de l’hospitalisation l’importance des forfaits dentaires et auditifs la présence d’options d’assistance à domicile la localisation géographique. Une comparaison approfondie est indispensable pour éviter de payer trop cher, car les seniors très âgés sont une cible commerciale où les prix peuvent être particulièrement élevés. Simulation de tarifs effectuée sur le comparateur Magnolia.fr pour une retraitée de 87 ans, résidant dans le Calvados, renfort sur les garanties essentielles (hospitalisation, dentaire, optique, consultations) : Mutuelle Cotisation mensuelle Caractéristiques Zen Care ZenG 3-NR* 132 € Frais de dossier : 30 € + 7 €/an Hospitalisation : 150 % BRSS** Dentaire : 150 % Optique : 200 € Soins : 150 % AltoSanté AS5 143 € Frais de dossier : 30 € Sans questionnaire de santé Réduction couple Hospitalisation : 200 % Dentaire : 215 % Optique : 200 € Soins : 200 % April Only Santé OS3 146 € Frais de dossier : 20 € Sans questionnaire de santé Pas de limite d’âge d’adhésion Hospitalisation : 150 % Dentaire : 200 € Optique : 200 € Soins : 150 % Zen Care ZenG5-NR* 168 € Frais de dossier : 30 € + 7 €/an Hospitalisation : 200 % Dentaire : 200 % Optique : 300 € Soins : 200 % Innov Santé by Néoliane IS4 177 € Frais de dossier : 30 € Sans questionnaire de santé Hospitalisation : 175 % Dentaire : 350 € Optique : 350 € Soins : 150 % *contrat non responsable, pas de remboursement des actes 100% Santé **Base de Remboursement de la Sécurité Sociale Mutuelle senior sans questionnaire médical : une solution intéressante après 85 ans La bonne nouvelle : les contrats de mutuelle responsable, qui représentent 95% du marché de la complémentaire santé, proposent une adhésion sans questionnaire de santé. Cela signifie que : aucune exclusion médicale ne peut être appliquée l’assureur ne peut pas refuser un assuré pour raison de santé le tarif est le même pour tous les nouveaux adhérents d’une même tranche d’âge. Ces contrats peuvent être légèrement plus coûteux car ils reposent sur le principe de mutualisation, mais ils permettent aux seniors de s'assurer même avec un état de santé fragile. Important : la mutuelle responsable respecte un cahier des charges réglementaire avec un panier de soins minimum et l’application de la réforme 100% Santé (zéro reste à charge en dentaire, optique et audiologie). Ce dispositif permet d’accéder à des équipements de qualité sans débourser un centime après intervention de la Sécu et de la complémentaire santé. Comment choisir une mutuelle après 85 ans ? Les critères clés 1. Vérifier si la mutuelle accepte les adhésions après 85 ans Certaines compagnies acceptent les nouveaux assurés jusqu’à 90 ans. Il faut cibler spécifiquement ces organismes. 2. Évaluer les besoins réels de santé Hospitalisation, dentaire, audioprothèses… Il est inutile de payer pour des garanties inutiles. 3. Privilégier les formules avec forfaits plutôt qu’avec taux de remboursement Les forfaits sont souvent mieux adaptés aux dépenses seniors (aides auditives, prothèses dentaires, optique…). 4. Examiner les délais de carence Certains contrats imposent un délai avant l’accès aux garanties (souvent 3 à 6 mois). Mieux vaut les éviter lorsqu’on a des soins prévus. 5. Utiliser un comparateur spécialisé senior Les comparateurs génériques n’intègrent pas toujours les mutuelles accessibles après 85 ans. Les plateformes seniors comme Magnolia.fr sont plus fiables pour ce public. Quelles alternatives si aucune mutuelle n’accepte après 85 ans ? Même si les possibilités existent, certains seniors se retrouvent sans solution. Voici les alternatives : 1. Les contrats de soins hospitaliers seuls La mutuelle hospitalisation seule couvre uniquement les frais d’hospitalisation mais à un coût moindre qu’une formule avec des garanties complètes. Cette solution est idéale si votre budget est limité. 2. Les aides publiques Selon les ressources, il est possible de bénéficier : de la CSS (Complémentaire Santé Solidaire) : mutuelle gratuite ou moyennant un participation minime (30€/mois si vous avez 70 ans et plus) de mutuelle communale d’aides locales ou départementales. Il est tout à fait possible de souscrire une mutuelle santé après 85 ans, même si l’offre est plus restreinte et les primes plus élevées. Les seniors très âgés doivent se tourner vers les assureurs spécialisés, privilégier les contrats sans sélection médicale et choisir des garanties adaptées à leurs besoins réels. Une comparaison attentive reste indispensable pour obtenir une couverture protectrice sans payer trop cher.

Marché immobilier : taux, prix, politique du logement… Quelles conditions d’emprunt en 2026 ?

Le marché immobilier va bientôt entrer dans une nouvelle phase en 2026, marquée à la fois par l’héritage des crises récentes, par la remontée progressive des taux d’intérêt et par un comportement des acheteurs qui évolue face à une conjoncture moins lisible. Les dynamiques observées depuis 2024 montrent un marché qui se redresse lentement, mais où les contrastes restent très forts entre le neuf, l’ancien et le segment locatif. Voici un panorama complet des tendances qui devraient façonner les conditions d’emprunt et les comportements immobiliers en 2026 selon BPCE L’Observatoire. Comment les crises récentes influencent-elles les projets immobiliers des Français ? Une reprise plus affirmée en 2025 qu’en 2024, mais encore fragile Après une année 2024 difficile, 2025 a marqué un tournant avec davantage de projets immobiliers, sans flambée excessive des prix. Les acheteurs comme les vendeurs semblent avoir retrouvé un point d’équilibre, notamment sur le marché de l’ancien, dont l’offre s’est lentement reconstituée. La province continue de concentrer la majorité des transactions, un mouvement déjà perceptible depuis plusieurs années, renforcé par un léger recul de l’activité en zone francilienne. Un marché de l’ancien qui retrouve des couleurs Le point bas de l’automne 2024 est désormais derrière nous : les ventes dans l’ancien sont reparties à la hausse, même si un ralentissement a été observé au printemps 2025, en raison d’un climat politique et budgétaire incertain ainsi que de l’augmentation des droits de mutation (frais de notaire). Quant aux prix, ils évoluent modérément : la reprise est plus nette en province ; les appartements résistent mieux que les maisons individuelles ; deux tiers des marchés voient désormais leurs prix progresser, contre un sur deux six mois plus tôt. Un secteur du neuf en rebond… mais sur des bases faibles Le marché du neuf montre également des signaux positifs : les permis de construire ont bondi de près de 28 % entre avril et septembre 2025, tandis que les mises en chantier progressent à un rythme plus lent (+9 %). Cependant, les volumes restent très inférieurs à ceux des années 2018-2022. Deux réalités coexistent : Une promotion immobilière encore en difficulté Pour la troisième année consécutive, l’activité pourrait toucher un nouveau point bas, près de 30 % en dessous de son niveau habituel. La demande des particuliers continue de se contracter et de nombreuses zones témoignent d’un décalage entre l’offre proposée et les attentes des acheteurs. Une maison individuelle qui redécolle Le segment de la construction de maisons individuelles enregistre une reprise vigoureuse (+20 % sur les six derniers mois), portée par l’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) depuis avril 2025. Vers un marché immobilier de plus en plus dissocié entre le neuf et l’ancien en 2026 ? Des taux d’intérêt orientés légèrement à la hausse Après plusieurs mois de stabilité, les taux d’emprunt devraient augmenter légèrement d’ici la fin 2025, une dynamique qui devrait se poursuivre en 2026. Les ménages s’adaptent à cet environnement : ils sont désormais plus nombreux à considérer acceptable un taux supérieur à 3 %. Avec la normalisation de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne et la remontée de l’OAT 10 ans, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers pourrait s’établir autour de 3,35 % en 2026 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Des ventes en repli dans l’ancien Depuis 2024, les acheteurs jugent la période moins défavorable pour acquérir un bien que les propriétaires pour vendre. Cette tendance soutient encore un peu les transactions dans l’ancien, grâce à un recours au crédit légèrement accru. Mais en 2026, la combinaison « hausse des taux + hausse du chômage » risque de peser sur la capacité d’emprunt des ménages. Les conséquences à attendre sont les suivantes : le volume des transactions dans l’ancien devrait reculer ; le marché du neuf restera faible, excepté pour la maison individuelle, toujours soutenue par le PTZ ; les ventes issues de la promotion immobilière devraient rester proches de leurs plus bas. Une hausse des prix qui s’essouffle La dynamique des prix dans l’ancien serait très limitée : +1,0 % en 2025 +0,7 % en 2026. Les anticipations des acheteurs comme des vendeurs convergent : personne n’envisage une véritable flambée des prix à court terme. Un crédit immobilier plus rare et plus ciblé La production de crédits s’est stabilisée en 2025, portée principalement par les primo-accédants. Le marché du prêt immobilier a même rebondi plus fortement que les prix et les transactions (+29 % en 2025). Mais cette dynamique va s’essouffler : en 2026, les volumes de prêts devraient reculer légèrement, en cohérence avec le ralentissement des projets immobiliers des ménages. Le bailleur privé : une évolution marquée par les contraintes et les incertitudes Un profil d’investisseur relativement stable Les bailleurs privés représentent environ 11 % des personnes de plus de 18 ans. Ce sont en majorité : des urbains disposant de revenus supérieurs à la moyenne souvent propriétaires de leur résidence principale sans crédit. Les candidats à l’investissement locatif, c’est-à-dire les Français intéressés par l’idée de devenir bailleurs, sont moins nombreux qu’en 2022, mais leur profil a évolué. Les 30-49 ans sont davantage représentés, et la part des ouvriers/employés augmente également. Une stratégie d’investissement qui se transforme Les bailleurs privés : détiennent plus fréquemment souvent plusieurs biens ; privilégient désormais davantage les appartements ; louent leur bien depuis plus longtemps qu’en 2022. La location nue reste dominante, mais la location meublée et la location saisonnière gagnent du terrain. Une envie de se désengager plus fréquente En 2025, les bailleurs sont plus nombreux à vouloir vendre qu’à investir (25 % contre 23 %). Les raisons principales sont : une fiscalité jugée trop lourde la gestion chronophage les travaux obligatoires liés au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) Les bailleurs de plus de 75 ans sont les plus enclins à vouloir céder leurs biens. Une rentabilité jugée insuffisante La rentabilité locative reste le critère numéro un (45 %), mais elle suscite davantage de déception qu’il y a trois ans. Dans le même temps, d’autres motivations progressent : préparer la retraite transmettre un patrimoine. Les craintes liées aux obligations énergétiques, à la relation locataire-bailleur et à la hausse des taxes demeurent fortes. Une gestion locative de plus en plus externalisée Face à des normes plus complexes et à la peur des impayés, un propriétaire sur deux délègue désormais la gestion à un professionnel. Les bailleurs observent aussi : moins de difficultés à trouver un locataire moins de dégradations importantes qu’en 2022. En 2026, le marché immobilier va être marqué par une remontée lente mais réelle des taux d’emprunt, un recul des transactions dans l’ancien et une reprise sélective dans le neuf, limitée principalement aux maisons individuelles. Les investisseurs, confrontés à une réglementation plus stricte et à une fiscalité lourde, adoptent des stratégies plus prudentes… et attendent l’adoption par le Parlement d’un statut de bailleur privé, nouveau dispositif pour relancer l’investissement locatif. Malgré cela, les projets immobiliers restent nombreux, signe que l’immobilier demeure un pilier fort dans les aspirations patrimoniales des Français.

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