Garanties assurance de prêt : l'aide d'un courtier pour bien les comprendre

comprendre-garanties-assurance-pret-sinistre.

La souscription à une assurance de prêt immobilier est incontournable si l'on veut décrocher un crédit immobilier. Produit complexe pour l'assuré et lucratif pour les banques, cette couverture fait l'objet de maints litiges qui nécessitent l'intervention du médiateur, ou qui se terminent parfois devant les tribunaux. En sollicitant les services d'un courtier spécialisé en amont, vous éviterez d'éventuels conflits avec votre assureur ou votre banque.

Assurance de prêt immobilier : un besoin de clarté

Dans son rapport publié mercredi 11 novembre, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) souligne que l'ouverture du marché de l'assurance emprunteur depuis 2010 a permis aux consommateurs de faire des économies tout en étant mieux protégés. L'heure n'est pourtant pas à l'angélisme. Les freins au libre choix du contrat perdurent en dépit d'une réglementation renforcée à diverses reprises (loi Hamon et amendement Bourquin), censée favoriser la mise en concurrence des offres.

Les banques, dont les parts de marché culminent à 87%, soit une proportion qui n'a pas bougé d'un iota en une décennie, continuent d'obstruer en toute impunité cette faculté donnée aux emprunteurs de pouvoir réduire une dépense contrainte. La dernière tentative du législateur en dit long sur l’efficacité du lobbying bancaire : la résiliation infra-annuelle, droit applicable en matière d'assurances auto et habitation depuis janvier 2015, a été retoquée fin octobre par les parlementaires en commission mixte paritaire.

Le rapport du CCSF se fait en partie l'écho des difficultés dans le processus global de souscription rencontrées par les assureurs alternatifs et les courtiers. Il indique également que 60% des réclamations faites par les assurés auprès des médiateurs et des associations de consommateurs concernent "les problématiques liées à l'indemnisation et aux exclusions appliquées, en relation avec les conditions particulières". 

Le refus d'indemnisation totale ou partielle en cas d'invalidité ou d'incapacité de travail suscite la plupart des litiges entre assurés et assureurs, nécessitant le recours à la médiation pour tenter de trouver une solution amiable. Le CCSF reconnaît dans son rapport le manque de clarté sur les offres et les garanties proposées, s'engageant à travailler sur ces deux points dans l'année à venir.

Assurance de prêt immobilier : le rôle crucial du courtier

Très souvent, c'est au moment du sinistre que l'assuré semble découvrir l'étendue des garanties, ainsi que les exclusions. Il en va de l'assurance en général comme de l'assurance de prêt en particulier. Malgré le devoir de conseil de l'assureur et la réglementation l'obligeant à mettre en avant les éléments importants du contrat, force est de constater que l'assuré se retrouve parfois devant un mur par faute d'incompréhension des termes du contrat et du champ d'application des garanties.

À moins d'être un client averti, rompu au jargon assurantiel et à la réglementation en vigueur à l'instant T, bien appréhender un contrat d'assurance de prêt immobilier nécessite l'accompagnement éclairé d'un courtier spécialisé. La loi permet à chaque emprunteur de solliciter les services d'un expert à 3 moments dans la vie du prêt :

  1. lors de la demande de prêt : la loi Lagarde autorise la délégation d'assurance, permettant à l'emprunteur de souscrire une offre concurrente de celle proposée par la banque.
  2. durant les 12 premiers mois du prêt :la loi Hamon assurance donne l'opportunité de changer de formule à tout moment, au plus tard 15 jours avant la date d'anniversaire de la signature de l'offre de prêt.
  3. en cours de prêt à chaque échéance : au-delà de la première année, tout emprunteur peut s'appuyer sur l'amendement Bourquin pour dénoncer le contrat en cours à chaque date d'anniversaire et lui préférer une offre alternative, moins chère et dotée de meilleures garanties.

Quel que soit le cas de figure, le contrat délégué doit respecter l'équivalence de niveau de garanties avec le contrat groupe de la banque. Cela signifie qu'il doit être au moins aussi protecteur pour l'assuré que le contrat bancaire. À ces trois étapes de la vie du crédit immobilier, l'emprunteur peut bénéficier des conseils avisés du courtier, pour lui permettre de faire des économies, mais aussi pour bien envisager l'étendue des garanties et comprendre que dans telle ou telle situation il bénéficiera ou non d'une prise en charge totale ou partielle de ses mensualités de crédit.

L'assurance de prêt immobilier a vocation à se substituer à l'assuré emprunteur au cas où il serait dans l'impossibilité de faire face à ses échéances de remboursement (décès, invalidité et incapacité). Mais elle ne couvre pas toutes les situations en vertu des risques spécifiques incarnés par l'assuré. Les exclusions pour maladie non objectivable (mal de dos par exemple) ou pour pratiques sportives à risques doivent faire l'objet d'une attention particulière, de même que la définition de l'invalidité qui permet à un assuré d'être reconnu invalide par La Sécu, mais pas nécessairement par son assureur. Pour éviter les incompréhensions lors d'une demande d'indemnisation, la pédagogie d'un courtier au moment de la souscription s'avère fondamentale.

Dernières publications

credit-immobilier-taux-usure-insuffisant-T4-2022

Crédit immobilier au T4 2022 : une hausse de l'usure bientôt insuffisante

Tout le monde se réjouit de la révision des taux d'usure à la hausse pour le dernier trimestre de l'année 2022. Les médias parlent de bouffée d'oxygène, avec un taux plafond à plus de 3% qui devrait permettre de débloquer un certain nombre de dossiers refusés. La fenêtre de tir risque pourtant d'être de courte durée et la marge de manœuvre rapidement insuffisante si l'évolution du contexte monétaire continue de se dégrader. Revalorisation des taux d'usure Comme annoncée par la Banque de France fin septembre, les taux d'usure sont bel et bien révisés à la hausse pour le dernier quart-temps de l'année 2022. Depuis le 1er octobre 2022 et pour le reste du trimestre, les taux que les banques ne doivent pas dépasser lors de l'octroi des crédits immobiliers s'établissent ainsi :   Taux d’usure au T3 2022 Taux d’usure au T4 2022 Prêts à taux fixes < 10 ans 2,60% 3,03% Prêts à taux fixes entre 10 ans à <20 ans 2,60% 3,03% Prêts à taux fixes >20 ans 2,57% 3,05% Prêts à taux variable 2,45% 2,92% Prêts relais 2,99% 3,40% Le souhait des professionnels du crédit de voir les taux d'usure remonter est donc exaucé, sans pour autant qu'il faille crier victoire. Le 20 septembre dernier, la manifestation historique des courtiers devant la Banque de France n'avait rien donné, si ce n’est l’assurance qu’il n’y avait aucun mépris ni déni de la profession ; leurs revendications, à savoir obtenir une hausse exceptionnelle et dérogatoire de l'usure au 1er octobre, étaient restées lettre morte, le gouverneur de la BdF, François Villeroy de Galhau réaffirmant la mission protectrice de l'usure et entérinant son calcul selon les dispositions légales. Pour rappel, les taux d'usure sont définis chaque trimestre sur la base des Taux Annuels Effectifs Globaux moyens octroyés par les banques et augmentés d'un tiers, le TAEG étant le maître étalon du coût total d'un crédit immobilier, car il contient tous les frais exigés par le prêteur pour accorder le financement : intérêts frais de dossier frais de garantie (hypothèque, caution) primes d'assurance emprunteur. Débloquer quelques dossiers C'est pourtant la première remontée significative de l'usure depuis des mois, alors que les taux d'emprunt pratiqués par les banques ne cessent de grimper depuis début mars. Cet ajustement montre bien le décalage évident entre la réalité du marché et sa prise en compte dans les taux d'usure. Cet effet de latence de plusieurs mois illustre le caractère inadapté de l'usure en présence d'une évolution marquée des taux d'intérêt. Les candidats malheureux à l'emprunt immobilier de ces dernières semaines ont donc une opportunité à saisir pour représenter leur dossier. Avec 48 points de base additionnels pour les prêts de 20 ans ou plus, ils bénéficient d'une ouverture pour rester enfin sous le seuil de l'usure. Un nouvel essai à effectuer au plus vite car on observe une nouvelle hausse des taux en octobre 2022. Ce nouvel ajustement des taux d'intérêt annihile déjà l'effet bénéfique de la hausse des taux d'usure dans certaines banques, quand le taux débiteur sur 20 ans excède parfois 2,50%. L'Union des Intermédiaires de Crédit en appelle à la responsabilité des banques pour ne pas asphyxier à nouveau le marché avec un ajustement intempestif des barèmes en cette fin d'année, mais les établissements de crédit sont rattrapés par le contexte monétaire. Nouvelle dégradation du marché Les banques avaient prévu de réviser leurs barèmes bien avant la parution des nouveaux taux d'usure en raison de l'altération des conditions de refinancement. La Banque Centrale Européenne a augmenté ses taux directeurs de 50 points de base fin juillet dernier, avant d’appliquer une nouvelle hausse des taux BCE en septembre. Confrontée à la rigueur de l'inflation, qui atteint chaque mois un nouveau pic en zone euro, la BCE ne compte pas s'arrêter là et pourrait devoir relever ses taux d'intérêt de 75 points supplémentaires lors de sa prochaine réunion d'octobre et décider d'une autre hausse en décembre. Le taux de refinancement des banques commerciales devrait donc atteindre a minima les 2% très prochainement, contre 0% il y a moins de six mois. Un changement radical qui se télescope avec l'évolution de l'OAT 10 ans. Le rendement de la dette française à 10 ans s'est établi autour de 1,9% au T3 2022 et le dernier point est autour de 2,50%. Comme il est difficile de prévoir la trajectoire des obligations, qui réagissent au rythme des soubresauts politico-économiques, il serait présomptueux de jouer les Cassandre. Toujours est-il que l'effet d'inertie atavique des taux d'usure va rapidement se manifester en cas d'accélération des taux du marché à la hausse. Une réforme structurelle de l'usure est plus que jamais nécessaire pour aborder l'année 2023 sur des bases saines. On ne cessera de le répéter : le crédit immobilier est encore bon marché, avec des taux débiteurs à 2% sur 20 ans, voire 3% demain, mais inaccessible pour cause d'usure incompatible avec l'évolution rapide du marché.

immobilier-locatif-investir-2023

Immobilier locatif : où investir en 2023 ?

L'immobilier locatif est une excellente solution pour se constituer un patrimoine et pallier les diminutions éventuelles des revenus au moment de la retraite. C'est aussi un pari coûteux qui peut se gagner si la rentabilité est au rendez-vous. La FNAIM a calculé le rendement locatif dans les plus grandes villes de France et dressé la liste des 12 communes les plus rentables. Calcul du rendement locatif brut La Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) établit un nouveau classement des villes françaises où la rentabilité est la plus élevée en matière d'investissement locatif. Pour qu'un achat immobilier soit rentable, la localisation est fondamentale, c'est même la condition cardinale pour envisager un placement immobilier. La qualité du bien est évidemment indispensable, mais si l'offre n'est pas en adéquation avec la demande, l'investissement, qui se fait le plus souvent via un prêt immobilier, est voué à l'échec. Pour savoir où placer ses pions, il faut connaître le rendement locatif brut de l'investissement, c'est-à-dire la rentabilité théorique avant impôt qui mesure le revenu brut dégagé par la location du bien par rapport à deux paramètres : le prix d'achat et le prix de revient. La FNAIM utilise donc l'équation suivante : loyer annuel / prix du logement x 100 Pour ses calculs, la FNAIM se base sur les loyers moyens du marché observés dans chaque commune et sur les prix moyens des appartements à l'achat (données Observatoire des loyers Clameur). Un investissement est considéré comme pertinent financièrement si le rendement locatif brut atteint au moins 5%. Une autre donnée dont il faut tenir compte avant de se lancer dans un projet d’investissement locatif : le taux de vacance, à savoir la part des logements vacants dans l'ensemble des logements. Cette statistique émane de l'Insee. La moyenne nationale est de 8,2%. On parle de "diagonale du vide", une ligne qui s'étire de la Meuse (taux de vacance à 14,3%) aux Hautes-Pyrénées (taux de vacance à 11,9%) où les taux de vacance sont les plus élevés et qui correspondent aux zones où le marché locatif est détendu. Les départements les plus vertueux sont la Vendée (4,9%) et l'Essonne (6,6%). Mais il convient de rétrécir la focale en ciblant les communes. Les professionnels estiment qu’un taux de vacance inférieur à 5% permet de garantir une location rapide et constante du logement. TOP 12 des villes où investir La recherche d’un bien immobilier est une opération délicate. Il est indispensable de s’armer de toutes les informations déterminantes pour faire le bon choix et de la destination et du logement.  La FNAIM vous aide dans cette démarche en dressant le classement des villes où l'investissement locatif est potentiellement gagnant :   Loyers moyens appartements Prix moyens à l’achat Taux de vacance Rendement locatif brut Toulon 12,1€/m2 2 753€/m2 3,8% 5,3% Dijon 11,2€/m2 2 617€/m2 7,6% 5,2% Brest 9,5€/m2 2 155€/m2 6,8% 5,3% Limoges 9,6€/m2 1 689€/m2 8,8% 6,8% Poitiers 11,1€/m2 2 332€/m2 8% 5,7% Clermont-Ferrand 10,1€/m2 2 252€/m2 7,7% 5,4% Nîmes 10,9€/m2 2 172€/m2 7,8% 6% Marseille 12,5€/m2 2 897€/m2 8,2% 5,2% Montpellier 13,5€/m2 3 451€/m2 7,5% 4,7% Amiens 11,9€/m2 2 497€/m2 9% 5,7% Reims 11,2€/m2 2 769€/m2 9,1% 4,9% Angers 11,1€/m2 3 300€/m2 6,4% 4% On constate qu’à Amiens et Reims le rendement est bon mais le taux de vacance médiocre. L’arbitrage est difficile et la qualité du bien sera déterminante pour assurer une location pérenne. Un choix rendu d’autant plus important que l’accès au crédit immobilier se resserre, après la nouvelle hausse des taux en octobre 2022. Les banques seront vigilantes sur la qualité du dossier et accorderont sans doute un regard appuyé sur les caractéristiques du bien et son emplacement. Source : Capital

coup-frein-prix-immobilier-fin-2022

Immobilier fin 2022 : coup de frein sur le prix, mais pas partout !

Sans pour autant parler de retournement du marché, la hausse des prix immobiliers semble ralentir. Et comme d'habitude, des exceptions confirment la règle : les zones littorales continuent de voir leurs valeurs progresser, un mouvement entamé il y a deux ans à la faveur de la crise sanitaire. Ce sont toujours les maisons qui tirent les prix vers le haut, une constante depuis 2020. Envolée des prix sur le littoral Selon les données publiques (Notaires et Insee) et les données de MeilleursAgents, spécialiste de l'estimation immobilière, les prix des logements en bord de mer connaissent une progression sans précédent depuis le début de la crise sanitaire. En deux ans, les prix ont explosé dans les stations balnéaires en moyenne de 22%, soit un bond deux fois plus rapide que la moyenne nationale dans le même intervalle. C'est sur le littoral breton que l'inflation immobilière est la plus spectaculaire, avec une flambée de près de 27% depuis début 2020. Le mètre carré s'achète en moyenne à 3 546€, mais grimpe à plus de 5 000€ pour le trio de tête : Dinard, Carnac et La Trinité-sur-Mer. Sur un an, la Bretagne dans son ensemble a gagné 7,3% et en l'espace de dix ans, la progression atteint 47,3%. C’est toujours la ruée vers l’Ouest. Autre littoral du couchant qui a le vent en poupe : la côte atlantique. Si le prix moyen du m2 en Gironde est de 4 163€ pour un appartement et de 3 888€ pour une maison, les prix oscillent respectivement entre 5 000€ et 14 452€, et entre 6 454€ et plus de 18 000€ au Cap-Ferret. Les prix des logements en Gironde ont bondi de 66,1% en dix ans et de 3,5% sur un an. L'immobilier sur le littoral Paca (Provence-Alpes-Côte d'Azur) reste le plus cher de France avec un m2 à plus de 5 500€, loin devant celui du Languedoc-Roussillon, plus abordable à 3 380€ le m2. Ici comme ailleurs, plus le logement est proche de la plage, plus il prend de la valeur. Le prix d'une maison ou d'un appartement situé à moins de cinq minutes du rivage gagne en moyenne 23,3%. Les prix s'assagissent ailleurs Hors des zones côtières, les prix de l’immobilier ancien marquent le pas. Selon les données des notaires, c'est-à-dire sur la base des ventes effectivement conclues, la progression s'est poursuivie au deuxième trimestre 2022 (+6,8% sur un an), mais on observe une sensible décélération par rapport au premier trimestre (+7,3% sur un an). De son côté, MeilleursAgents constate également un coup de frein sur les prix, avec une augmentation moyenne de 5,7% sur un an en septembre (sur la base des prix nets vendeurs). L'année 2022 restera néanmoins un millésime dynamique avec un pronostic de 1,1 million de ventes selon MeilleursAgents, plutôt optimiste face aux prévisions des notaires qui tablent plutôt sur un volume sous la barre du million de transactions. Le forte baisse de la production de crédits observée ces derniers mois à cause du problème de l’usure pourrait donner raison aux seconds, alors qu'on observe une nouvelle hausse des taux en octobre. Les maisons toujours prisées Le marché immobilier français est caractérisé par son hétérogénéité, même si la crise du Covid a rebattu les cartes, créant une "nouvelle géographie immobilière" selon les termes de MeilleursAgents. Le relatif désamour pour Paris reste d'actualité. Plus on s'éloigne de la capitale, plus les prix progressent vite. Les prix ont augmenté de 2,2% au deuxième trimestre sur un an en Île-de-France, contre 8,6% en province. À Paris, ça reflue, avec des prix qui baissent de 1,2% sur un an en raison d'une suroffre. La distorsion se voit également entre les types de biens. Les prix des maisons flambent, encore, et augmentent plus rapidement sur un an (+8,4%) que ceux des appartements (+4,5%), une tendance depuis les confinements successifs de 2020. Les zones rurales sont davantage recherchées, tant et si bien que la pénurie de logements est désormais réelle, avec des stocks qui ont diminué de moitié depuis 2019. Cela a pour effet de tirer les prix vers le haut (+8% sur un an). Une poussée qui se fait au détriment des grandes villes où, si la hausse des prix reste d'actualité, elle est désormais inférieure à 2%. source MeilleursAgents