Durée du prêt immobilier : guide complet pour optimiser votre crédit

Lorsqu’on souscrit un crédit immobilier, la durée du prêt est l’un des paramètres les plus importants. Elle influence non seulement le montant des mensualités, mais aussi le coût total du prêt.

Qui fixe la durée du prêt immobilier ?

La durée du prêt immobilier est fixée d’un commun accord entre l’emprunteur et l’établissement prêteur.

C’est la banque qui propose des durées en fonction de votre profil et de votre projet, mais vous avez la possibilité de la négocier selon votre capacité de remboursement, vos objectifs patrimoniaux et vos préférences (mensualités plus faibles ou coût total du crédit réduit).

Quels critères sont pris en compte pour fixer la durée du prêt immobilier ?

La durée d’un prêt immobilier est un élément clé dans le montage de votre financement. Elle dépend de plusieurs critères, liés à la fois à votre projet et à votre profil emprunteur. Pour déterminer la durée idéale, les banques prennent en compte les éléments suivants.

La situation professionnelle et l’âge de l’emprunteur

Plus un emprunteur est jeune, plus il peut envisager un remboursement sur une période longue. À l’inverse, un emprunteur proche de la retraite devra opter pour une durée plus courte, les établissements prêteurs fixant souvent une limite d’âge à 75 ou 80 ans en fin de prêt. De plus, la nature du contrat de travail (CDI, fonctionnaire, indépendant, etc.) impacte la confiance de la banque quant à la stabilité des revenus sur la durée.

La nature du projet immobilier

Le type de bien financé (neuf, ancien) et sa destination (résidence principale, secondaire, investissement locatif) influencent aussi la durée de l’emprunt. Par exemple :

• pour une résidence principale, on choisit souvent une durée plus longue afin d’alléger les mensualités ;
• pour un investissement locatif, une durée plus courte peut être privilégiée afin de maximiser la rentabilité.

Les revenus et la capacité d’endettement

Les banques appliquent une règle générale : le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus mensuels, sauf exceptions encadrées.

La composition du foyer et les charges

Un couple avec enfants ou un foyer avec de nombreuses charges fixes privilégiera souvent une durée de prêt plus longue pour maintenir un reste à vivre suffisant.

Quelles sont les différentes durées de prêt immobilier ?

En France, la durée d’un prêt immobilier varie généralement entre 5 et 30 ans, avec quelques exceptions allant jusqu’à 35 ans selon les projets et les profils emprunteurs.

On distingue généralement trois grandes catégories de prêts selon leur durée.

Les prêts à court terme : 5 à 10 ans

Choisis par des emprunteurs avec un apport important ou un objectif de remboursement rapide, ces prêts impliquent des mensualités élevées, mais permettent de limiter fortement le coût total du crédit.

Les prêts à moyen terme : 10 à 20 ans

C’est la formule la plus répandue, notamment pour l’achat d’une résidence principale. Elle offre un bon équilibre entre mensualités supportables et coût d’emprunt raisonnable.

Les prêts à long terme : 20 à 30 ans

Souvent choisis par les jeunes actifs ou les ménages modestes, ces prêts permettent de réduire les mensualités même s’ils entraînent un coût global plus élevé, avec un taux d’intérêt généralement majoré.

Comment la durée du prêt immobilier impacte-t-elle les mensualités et le coût de l’emprunt ?

Le choix de la durée impacte directement deux éléments essentiels : le montant des mensualités et le coût total du crédit. 

Voici les grandes règles à retenir :

• Plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles, mais plus les intérêts sont élevés, ce qui alourdit le coût global.
• À l’inverse, plus la durée est courte, plus les mensualités sont élevées, mais vous remboursez votre prêt plus vite et avec moins d’intérêts.

Exemple concret pour un emprunt de 150 000 € (hors assurance) :

Pour réduire le coût du crédit, il est donc préférable de raccourcir la durée, à condition que les mensualités restent supportables dans votre budget. L’objectif reste de trouver le meilleur équilibre entre sécurité financière et optimisation du coût total.

Peut-on modifier la durée de son prêt immobilier en cours ?

La durée d’un prêt immobilier n’est pas figée : il est possible de l’ajuster au cours du remboursement, sous certaines conditions. 

Plusieurs solutions permettent de raccourcir ou d’allonger la durée du crédit immobilier.

Moduler ses mensualités 

La majorité des contrats de prêt prévoient une clause de modulation, accessible généralement après la première année. Cette option permet d’augmenter ou de diminuer les échéances mensuelles, ce qui a un impact direct sur la durée restante du prêt. Par exemple :

• En augmentant les mensualités, vous réduisez la durée du prêt et payez moins d’intérêts.
• En diminuant les mensualités, vous allongez la durée du crédit, ce qui allège la pression financière mais augmente son coût global.

Faire un remboursement anticipé

Vous pouvez rembourser une partie ou la totalité du capital restant dû. Cela peut :

• Soit réduire la durée restante (mensualité constante) ;
• Soit diminuer les mensualités (durée constante).

Attention : la plupart des banques appliquent des indemnités de remboursement anticipé, plafonnées à 3 % du capital restant dû ou six mois d’intérêts, selon le montant le plus faible. Néanmoins, certains contrats exonèrent ces pénalités, notamment en cas de remboursement avec vos fonds propres.

Faire racheter son prêt 

En transférant votre prêt à une autre banque, vous pouvez obtenir un nouveau contrat, avec une durée révisée, un taux potentiellement plus avantageux, et de nouvelles conditions. Cela implique des frais annexes (indemnité, garantie, dossier), mais peut être intéressant si la nouvelle offre est globalement plus compétitive.

Changer la durée de son prêt : quelles répercussions ?

Modifier la durée de votre prêt a des effets directs sur votre budget mensuel et le coût total du crédit.

• Cas 1 : Vous allongez la durée du crédit immobilier :
• Cela réduit alors vos mensualités, ce qui peut soulager vos finances à court terme ;
• Mais augmente le coût total du crédit, car vous payez des intérêts plus longtemps.

Les banques limitent généralement l’allongement (exemple : + 2 à + 5 ans maximum) et l’âge à ne pas dépasser à la fin du prêt (souvent 70 à 75 ans).

• Cas 2 : Vous réduisez la durée du prêt :
• Cela augmente vos mensualités ;
• Diminue le montant total des intérêts, rendant le crédit moins coûteux à long terme.

Cette option est plus souvent accessible en cas de hausse de revenus ou en cas de rentrée d’argent ponctuelle.

À savoir : toute modification de durée peut aussi impacter votre assurance emprunteur. Si vous avez opté pour une délégation d’assurance, pensez à vérifier ou adapter votre contrat auprès de l’assureur.

Quelle durée de prêt immobilier choisir ?

Il n’existe pas de durée unique idéale pour un prêt immobilier : tout dépend de votre situation personnelle et professionnelle, de vos revenus, de votre apport, mais aussi de la nature de votre projet (résidence principale, investissement locatif, achat avec travaux, etc.).

L’enjeu : trouver le bon équilibre

L’objectif est de trouver un équilibre entre des mensualités supportables et un coût total du crédit raisonnable. Plus la durée est courte, plus le montant des mensualités est élevé, mais moins vous payez d’intérêts. À l’inverse, un prêt long allège les mensualités mais augmente le coût total du crédit.

Par exemple :

• Pour un investissement locatif, une durée longue peut être judicieuse : les loyers couvrent en partie les mensualités, et l’effort d’épargne est réduit.
• Si vous avez des revenus élevés ou un apport conséquent, opter pour une durée courte (15 à 20 ans) vous permet de rembourser rapidement et de libérer votre capacité d’endettement pour d’autres projets futurs.

Ce que dit la réglementation

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande de ne pas dépasser 25 ans pour un prêt immobilier, afin de limiter les risques de surendettement. Une exception est possible jusqu’à 27 ans pour les achats dans le neuf ou les biens anciens avec travaux de rénovation énergétique, via un différé de remboursement de 2 ans maximum.

Les prêts sur 30 ans restent très rares, car ils ne sont accordés que de façon dérogatoire, dans une limite de 20 % des dossiers traités par les banques.

Adaptez la durée à votre projet de vie

Au-delà des règles, votre projet de vie est central dans le choix de la durée. Il est essentiel de vous projeter :

• Avez-vous besoin de conserver une capacité d’emprunt pour d'autres projets (résidence secondaire, création d’entreprise, travaux, etc.) ? Une durée plus longue peut alors être stratégique.
• Anticipez-vous des dépenses futures importantes (études des enfants, changement de situation familiale) ? Dans ce cas, une durée plus courte peut vous permettre d’assainir plus vite votre budget.

Enfin, il est possible de choisir une durée longue au départ, puis de raccourcir la durée en cours de remboursement grâce à des remboursements anticipés, partiels ou totaux.

Durée de crédit courte vs durée de crédit longue : Quels avantages et inconvénients ?

Comment sont fixés les taux d’intérêt selon la durée du prêt immobilier ? 

Le taux d’un prêt immobilier varie en grande partie selon la durée de remboursement choisie. Plus le crédit s’étale dans le temps, plus le taux appliqué est généralement élevé. En effet, le niveau de risque pris par la banque en accordant le crédit se reflète dans le taux d’intérêt. Par conséquent, les taux seront relativement plus élevés lorsque le risque est grand. 

Voici un aperçu des taux moyens actuels en fonction de la durée du prêt, pour mieux évaluer le coût de votre financement.

Ces taux sont indicatifs et peuvent varier selon votre profil emprunteur, l’organisme prêteur, la région ou encore l’apport personnel.

Comment optimiser la durée de son crédit immobilier ?

Réduire la durée de son crédit permet de limiter le coût total des intérêts. Pour y parvenir, plusieurs leviers peuvent être actionnés :

• Augmenter l’apport personnel : plus votre apport est important, moins vous avez besoin d’emprunter. Cela permet de choisir une durée plus courte sans alourdir les mensualités.
• Choisir un taux d’intérêt bas : un taux fixe avantageux réduit le coût du crédit. Plus il est bas, plus il est possible de rembourser vite sans payer trop cher.
• Renforcer votre dossier emprunteur : revenus stables, peu de dettes et bonne gestion des comptes augmentent vos chances de négocier une durée plus courte avec de bonnes conditions.
• Privilégier le remboursement anticipé : si vous avez des rentrées d’argent exceptionnelles, vous pouvez réduire la durée de votre prêt en remboursant une partie du capital par anticipation.
• Éviter les crédits à rallonge : même si les mensualités sont plus légères, un allongement excessif de la durée augmente fortement le coût global. Un bon équilibre est préférable.

FAQ sur la durée du crédit immobilier

Quelle est la durée moyenne d’un prêt immobilier en France ? 

En France, la durée moyenne d’un prêt immobilier oscille entre 20 et 25 ans. Cette tendance s’explique par plusieurs facteurs, dont le niveau élevé des prix immobiliers et le besoin de lisser les mensualités sur une plus longue période pour les rendre supportables. L’âge de l’emprunteur influence aussi majoritairement cette durée. Les jeunes emprunteurs, souvent primo-accédants, s’orientent vers des crédits de 25 à 30 ans pour réduire les mensualités.

Quelle est la durée maximale d’un prêt immobilier ? 

La durée maximale légale d’un prêt immobilier n’est pas strictement encadrée par la loi. En général, c’est le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui donne des recommandations relatives aux conditions d’octroi des prêts immobiliers. Ainsi, la durée maximale d’un prêt immobilier est limitée en pratique à 25 ans. Au-delà, le risque de non-remboursement devient trop important. Pour certains projets, notamment pour les achats en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) et pour les travaux de rénovation qui représentent au moins 10 % du projet (contre 25 % auparavant), il est possible d’obtenir un crédit sur 27 ans. 

Est-ce que la durée du crédit a un impact sur l’assurance emprunteur ?

Oui. Plus la durée du prêt est longue, plus le coût total de l’assurance emprunteur augmente, car vous êtes couvert plus longtemps. Cela peut représenter une part importante du coût global du crédit.