Immobilier : tout ce qui vous attend en 2020 !

Adopté, mardi 19 novembre, en première lecture à l'Assemblée Nationale, le projet de loi de finances pour l'année 2020 prévoit plusieurs mesures en faveur de l'immobilier et de l'accès à la propriété. Le Prêt à Taux Zéro est sauvegardé, le dispositif Denormandie élargi, les aides à la rénovation sont éligibles à tous et l'exonération de la taxe d'habitation bénéficie à un plus grand nombre de ménages. Le point sur les 4 dispositions qui font du bien au pouvoir d'achat.

Le PTZ préservé

Conforté par le récent rapport commandé à l'Inspection Générale des Finances et le Conseil Général de l'environnement et du développement durable qui mettait en doute l’efficacité réelle du Prêt à Taux Zéro (PTZ), le gouvernement souhaitait supprimer le dispositif dans les zones dites détendues (B2 et C) à partir de janvier 2020. C'était sans compter avec la bronca des députés de l'opposition, farouchement opposés à cette mesure qui risquait non seulement de pénaliser le secteur de la construction, mais de bloquer les ménages modestes dans leur désir d'accession à la propriété. L'Assemblée Nationale a donc voté pour le prolongement du PTZ dans les conditions actuelles pour une année supplémentaire au moins, par la biais d'un amendement qui rejette le projet de l'État visant à mettre fin au PTZ neuf dans les zones rurales.

Principale aide à l'accession immobilière, le PTZ est accordé sous conditions de ressources aux ménages primo-accédants souhaitant faire l'acquisition de leur résidence. Éligible au logement neuf dans toutes les zones, il peut financer jusqu’à 20% ou 40% du projet global selon la localisation. Dans l'immobilier ancien, le PTZ est possible uniquement dans les communes de taille petite ou moyenne et en zones rurales (B2 et C) sous réserve d'affecter 25% du montant de l'aide à la rénovation du bien.

Le maintien du PTZ voté par les députés doit encore être validé par les sénateurs. À défaut la mesure devrait de nouveau passer devant l'Assemblée Nationale pour un second vote. Le Sénat étant à majorité de droite, il est quasiment acquis que le PTZ restera dans sa forme actuelle en 2020.

Le Denormandie élargi

Encore confidentiel, le dispositif Denormandie devrait être simplifié dans sa définition pour atteindre l'objet visé : la revitalisation des villes moyennes par la mise en place d'une offre de logements attractifs là où le parc locatif est dégradé. Entré en vigueur en janvier 2019 en complément du Pinel qui concerne les logements neufs, le Denormandie est un dispositif de défiscalisation destiné aux propriétaires bailleurs qui achètent un logement à rénover et s'engagent à le louer pendant 6, 9, ou 12 ans. Outre l'obligation de travaux de rénovation à hauteur de 25% du coût total de l'opération, le logement doit se situer dans une des 222 villes du plan Action Cœur de Ville ou dans une des 22 communes ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). Lancés en 2018, ces programmes étalés sur cinq ans "vise[nt] une requalification d’ensemble d’un centre-ville dont elle facilite la rénovation du parc de logements, de locaux commerciaux et artisanaux, et plus globalement le tissu urbain, pour créer un cadre de vie attractif propice au développement à long terme du territoire".

Jusqu'à présent la réduction d'impôt est conditionnée à la localisation du logement à rénover dans le centre-ville, ce qui restreint le champ d'application du dispositif Denormandie, déjà circonscrit à un nombre très limité de communes. Porté par un député LREM, l'amendement au projet de loi de finances 2020 prévoit de supprimer le terme "centre" dans le Code général des impôts afin que le Denormandie s'applique "aux logements situés dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué". Cet élargissement devra concerner les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2020.

Autre amélioration : la prorogation du dispositif Denormandie jusqu'au 31 décembre 2022. Ce prolongement au-delà de la fin initialement programmée (31 décembre 2021) est destiné à apporter le "temps nécessaire au développement de projets immobiliers comportant une proportion importante de travaux".

Une prime à la rénovation énergétique accessible à tous

Vous connaissez le CITE (Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique), ce coup de pouce fiscal accordé si vous faites des travaux d'isolation ou engagez des dépenses d'équipements pour réduire la consommation d'énergie de votre résidence principale. Le crédit d'impôt représente 30% des dépenses dans la limite de 8 000€ pour une personne seule et de 16 000€ pour un couple soumis à imposition commune (majorés de 400€ par personne à charge). À compter de janvier 2020, le CITE sera remplacé par une prime forfaitaire dont le montant dépendra des ressources du ménage et de la performance des travaux entrepris. Et contrairement à ce qui était prévu, cette aide ne sera pas recentrée sur les ménages les plus modestes mais sera éligible à toutes les catégories de foyers.

Le projet initial envisageait d'exclure de cette aide les 20% de ménages les plus aisés, mais un amendement de dernière minute accorde le bénéfice de la prime aux contribuables des 9ème et 10ème déciles de revenus pour des travaux d'isolation des parois opaques (murs, combles, toitures, etc.). Pour ces ménages, il sera appliqué des forfaits au montant minoré par rapport aux forfaits des ménages aux revenus intermédiaires. À l'origine de ce texte, le gouvernement justifie sa décision par la lourdeur et la cherté de ces travaux souvent complexes qui "engendrent des difficultés particulières lors de leur phase de réalisation alors même qu'ils ont un impact environnemental important" et "nécessitent donc un soutien particulier, y compris pour les ménages aux revenus plus élevés".

Dès janvier 2020, les ménages modestes et très modestes bénéficieront de « Ma Prime Rénov’ », aide distribuée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) qui pourra couvrir jusqu’aux deux tiers du montant des travaux de rénovation énergétique. Les autres foyers seront éligibles à un crédit d’impôt forfaitaire dont le montant fixe dépendra du type de travaux pour les ménages intermédiaires, ou réservé aux seules parois opaques pour les ménages aisés.

La taxe d'habitation : la suppression se poursuit

En 2020, 80% des Français, soit 17,6 millions de foyers, seront totalement exonérés de la taxe d'habitation, impôt acquitté habituellement en novembre de l'année en cours et qui concerne quasiment tout le monde, propriétaire comme locataire, salarié ou sans emploi. Selon le rapport de l'OFCE de juin 2017, le montant de la taxe d'habitation s'élève à 783€ par an et par foyer si l'on exclut de cette moyenne les ménages qui ne la paient pas.

Promesse de campagne d'Emmanuel Macron, la suppression de la taxe d'habitation se fait en trois étapes entre 2018 et 2020, 2019 étant la dernière année pour 80% des foyers qui étaient encore redevables. Pour les 20% restants, la suppression est échelonnée sur trois ans, avec une dernière année de paiement en 2022.

Le projet de loi de finances 2020 poursuit son parcours parlementaire. Examiné au Sénat jusqu'au 10 décembre, il doit être définitivement adopté avant fin 2019 pour une mise en application des mesures en 2020. Le texte final est donc susceptible de porter de nouveaux ajustements.

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Changement d’assurance emprunteur : 4 nouveautés à connaître dès juillet 2027

Changer d'assurance emprunteur sera plus simple à partir de juillet 2027. Dans un avis émis le 10 novembre dernier, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a adopté plusieurs recommandations pour fluidifier les démarches de substitution, améliorer l'information des particuliers et renforcer leur protection. Ces mesures visent à rendre plus effectif le droit de résiliation instauré par la loi Lemoine en 2022. L'essentiel à retenir Un guide pratique sera mis à disposition sur les sites des banques à partir du 1er juillet 2027. Chaque établissement doit désigner un interlocuteur dédié aux demandes de substitution. La date de prise d’effet de la nouvelle assurance est fixée à la deuxième échéance mensuelle du prêt. Le devoir de conseil des distributeurs d'assurance est clarifié pour mieux protéger les emprunteurs. Pourquoi le CCSF veut-il simplifier le changement d'assurance emprunteur ? Depuis 2022, la loi Lemoine autorise les emprunteurs à résilier leur assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Le remplacement reste toutefois soumis à une condition : le nouveau contrat doit présenter un niveau de garanties équivalent à celui exigé par la banque. Malgré cette avancée, plusieurs obstacles persistent : documents incomplets, interlocuteurs difficiles à identifier, délais de traitement et manque de visibilité sur la date effective de substitution. Le CCSF souhaite donc harmoniser les pratiques et faciliter les démarches. En 2024, les banques ont enregistré 496 654 demandes de substitution, contre 198 530 en 2021. Le taux d'acceptation a atteint 93,91 %, témoignant de la progression du dispositif. Quatre changements prévus à partir de juillet 2027 1. Un guide pratique pour accompagner les emprunteurs Les banques devront publier sur leur site internet un guide expliquant les étapes du changement d'assurance. Il précisera : les justificatifs à fournir, les modalités de transmission du dossier, les délais de traitement, les démarches pour obtenir le tableau d'amortissement du crédit. L'objectif est de permettre aux particuliers de constituer un dossier complet dès leur première demande et de limiter les échanges inutiles avec leur banque. 2. Un interlocuteur dédié à la substitution dans chaque banque Les établissements prêteurs devront également identifier un point de contact clairement accessible pour les demandes de substitution. Les emprunteurs et les intermédiaires en assurance pourront ainsi s'adresser directement au service compétent. Cette organisation doit éviter les erreurs d'orientation et les transferts répétés entre différents services, sources de retards administratifs. 3. Un calendrier de substitution plus prévisible Le CCSF recommande l'adoption d'un calendrier de référence. Sauf demande contraire de l'emprunteur, le nouveau contrat prendra effet à la deuxième échéance mensuelle du crédit suivant la réception d'un dossier complet et conforme par la banque. Ce mécanisme doit faciliter la coordination entre l'ancien et le nouvel assureur, afin d’éviter les doubles prélèvements ou les périodes de couverture mal définies. Le délai légal de réponse de 10 jours ouvrés accordé à la banque après réception du dossier complet reste toujours applicable. 4. Un devoir de conseil mieux encadré Le CCSF souhaite enfin clarifier les responsabilités des professionnels. La banque reste chargée de vérifier l'équivalence des garanties entre les 2 contrats. Le distributeur de la nouvelle assurance doit, de son côté, conseiller l'emprunteur en fonction de ses besoins et de sa situation. Le professionnel doit attirer son attention sur les éventuelles différences de couverture : exclusions supplémentaires, franchises plus importantes ou conditions d'indemnisation moins favorables. L'objectif est d'éviter que les particuliers privilégient uniquement le prix au détriment de leur protection. Quelles conséquences pour les emprunteurs ? Ces évolutions doivent faciliter la mise en concurrence des assureurs et permettre aux particuliers de profiter plus facilement des économies offertes par la délégation d'assurance de prêt. Le changement d'assurance emprunteur constitue en effet un levier important pour réduire le coût global d'un crédit immobilier. Toutefois, la recherche du tarif le plus bas ne doit pas se faire au détriment de l'étendue des garanties. Les banques sont priées de déployer ces nouvelles modalités entre le 1er juillet et le 31 décembre 2027. Un bilan permettra ensuite d'évaluer leur efficacité et les progrès réalisés dans le traitement des demandes de substitution.

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Rémunération des courtiers en complémentaire santé : entre polémique et faux débat

La rémunération des courtiers en complémentaire santé est au cœur d'une polémique après la récente diffusion d'un numéro de Cash Investigation consacré aux pratiques commerciales du secteur. L'émission de France 2 met notamment en lumière le poids des commissions, les méthodes de démarchage téléphonique et les contrats parfois inadaptés proposés aux assurés, en particulier aux seniors. Face aux accusations, le syndicat professionnel Planète CSCA défend le rôle des courtiers et dénonce une présentation réductrice de leur activité. Derrière cette controverse se pose une question essentielle : les frais de distribution des mutuelles sont-ils réellement responsables de la hausse des cotisations santé ? 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Réaction des professionnels Le syndicat professionnel Planète CSCA a vivement réagi via un communiqué, dénonçant un angle médiatique « réductrice » et « spectaculaire », tout en défendant le rôle régulateur de la concurrence et l'utilité du conseil apporté par les courtiers (lire plus bas). Le mea culpa d'Agnès Buzyn Lors du débat suivant l'émission, l'ancienne ministre de la Santé Agnès Buzyn a reconnu une part de responsabilité dans l'installation de cette « ultra concurrence », notamment via la mise en place de la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, qui a paradoxalement accéléré les frais de commercialisation supportés par les assurés. Ce droit de résilier à tout moment après un an de souscription a accentué la volatilité des assurés. Pour endiguer l'attrition (perte de clients), les organismes sont contraints d'investir dans la rétention, la digitalisation des parcours et la qualité de la relation client. Quels sont les véritables coûts supportés par les complémentaires santé ? Pour Planète CSCA*, réduire la hausse des cotisations santé aux commissions des courtiers revient à occulter les autres facteurs économiques qui pèsent sur les complémentaires santé. Le syndicat estime que le débat devrait porter sur le financement global du système de santé et sur les dépenses qui augmentent régulièrement. Des frais complexes qui ne se limitent pas aux commissions Les frais de gestion des complémentaires santé représentent en moyenne 20 % des cotisations versées par les assurés. Ils regroupent l'ensemble des dépenses nécessaires au fonctionnement de l'organisme et à la prestation des services de couverture. Ils se décomposent en plusieurs catégories de charges : Frais de gestion des sinistres (ou de liquidation) : coûts liés au traitement des demandes de remboursement de soins (consultations, pharmacie, optique, dentaire) et au versement effectif des prestations. Frais d'administration et de gestion courante : dépenses inhérentes à la gestion administrative des dossiers des adhérents, à la souscription, à la résiliation des contrats, ainsi qu'au maintien des infrastructures (agences physiques et centres d'appels téléphoniques). Frais liés aux services associés : coûts de fonctionnement du tiers payant, de l'accès aux réseaux de soins partenaires, des services de téléconsultation ou d'assistance. Financement de la solidarité et de la prévention : participation à la Complémentaire santé solidaire (CSS) et actions de prévention, de dépistage et d'éducation à la santé, et fonds de solidarité destinés aux adhérents en difficulté. Frais d'acquisition et de distribution : publicité, prospection commerciale et commissions versées aux courtiers et aux réseaux de vente. Taxes et contributions obligatoires : impôts et taxes exigés par l'État (tels que la taxe de solidarité additionnelle de 13,7 % sur les contrats responsables) qui pèsent sur les organismes. Frais financiers et de placement : gestion des réserves financières et des investissements nécessaires au respect des obligations de solvabilité. Rémunération des actionnaires : pour les sociétés d'assurance commerciales, une partie des bénéfices peut être redistribuée sous forme de dividendes, contrairement aux mutuelles à but non lucratif qui réinvestissent leurs excédents. Important : depuis le 1er janvier 2014 (application de la loi de financement de la Sécurité sociale et de l'arrêté du 17 avril 2012), chaque organisme doit communiquer le montant de ses frais de gestion à ses adhérents au moins une fois par an. Cette information figure obligatoirement sur l'avis d'échéance (l'appel de cotisation annuel) envoyé à l'assuré et doit être indiquée en valeur absolue (en euros) et en pourcentage des cotisations perçues. Le transfert des dépenses de l'Assurance maladie vers les mutuelles La baisse de certains remboursements de la Sécurité sociale entraîne un transfert de charges vers les complémentaires santé. Ces dernières doivent donc financer davantage de prestations, ce qui peut se traduire par une hausse des cotisations. Le syndicat dénonce aussi le poids de la fiscalité appliquée aux contrats de complémentaire santé. Ces prélèvements constituent une charge supplémentaire qui renchérit le prix payé par les adhérents, sans améliorer directement leurs remboursements. Le vieillissement de la population et la hausse des dépenses de santé Plusieurs facteurs accentuent les dépenses des complémentaires santé : Le vieillissement de la population et l'augmentation des besoins de soins ; La progression des maladies chroniques ; Le coût des innovations médicales et des nouveaux traitements ; La hausse des tarifs des soins et des professionnels de santé. Planète CSCA appelle ainsi à intégrer ces facteurs dans le débat et à renforcer les actions de prévention pour maîtriser les dépenses de santé. La rémunération des courtiers : un débat qui ne doit pas masquer les dérives La polémique soulevée par Cash Investigation met en évidence deux réalités qu'il convient de distinguer. D'un côté, les commissions rémunèrent le rôle du courtier en mutuelle santé, un travail de distribution, de comparaison et de conseil utile aux assurés. De l'autre, certaines pratiques commerciales abusives et certains modes de rémunération peuvent favoriser la vente de contrats plutôt que la recherche de la couverture la plus adaptée. Le véritable enjeu consiste donc à garantir la transparence des rémunérations, à renforcer le respect du devoir de conseil et à mieux protéger les consommateurs, particulièrement les seniors. La rémunération des courtiers ne peut être considérée comme le seul responsable de la hausse des cotisations. Mais la profession ne peut pas non plus faire l'économie d'une réflexion sur ses pratiques commerciales. Le débat ouvert par Cash Investigation dépasse finalement la seule question des commissions : il interroge le modèle économique des complémentaires santé, la répartition des dépenses entre l'Assurance maladie et les organismes privés, ainsi que le coût croissant de l'accès aux soins. *Planète CSA regroupe environ 2 500 cabinets adhérents, ce qui représente environ les trois quarts du chiffre d'affaires et des effectifs de la branche du courtage en France.

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Assurance emprunteur : la loi Lemoine de 2022 a-t-elle bouleversé le marché ?

Depuis 2022, le marché de l’assurance de prêt immobilier connaît une nouvelle dynamique concurrentielle. Avec la loi Lemoine, les particuliers peuvent résilier leur contrat à tout moment et le substituer par une assurance alternative plus compétitive. Malgré cette avancée, les offres bancaires conservent une position dominante. Quatre ans après la réforme, les assureurs doivent également composer avec de nouvelles contraintes tarifaires, des risques plus difficiles à évaluer et des évolutions réglementaires attendues d'ici 2027. Loi Lemoine : une liberté de résiliation qui change les règles du marché Promulguée le 28 février 2022, la loi Lemoine permet au marché de l’assurance emprunteur de franchir une nouvelle étape avec l'ouverture à la concurrence. Depuis septembre 2022, tous les emprunteurs, quelle que soit l’ancienneté de leur contrat, peuvent changer d'assurance de prêt immobilier à n'importe quel moment, sans frais ni pénalité. Renforcement des droits des emprunteurs Cette réforme s'inscrit dans la continuité de plusieurs textes législatifs : Loi Lagarde (2010) : possibilité de choisir une assurance externe à la banque dès la souscription du crédit, sous réserve d'équivalence des garanties. Loi Hamon (2014) : autorisation de changer d'assurance pendant les 12 premiers mois du prêt. Amendement Bourquin (2018) : instauration d'une possibilité de résiliation annuelle à la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine (2022) : suppression de la contrainte de date pour résilier et souscrire un nouveau contrat. Meilleure inclusion des emprunteurs à risques de santé La loi Lemoine comporte également 2 mesures importantes pour les emprunteurs présentant un risque aggravé de santé : La suppression du questionnaire médical lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le remboursement du crédit intervient avant les 60 ans de l'assuré. La réduction à 5 ans du délai du droit à l'oubli après la fin du protocole thérapeutique, sans rechute, pour les anciens malades d'un cancer ou d'une hépatite C. Les assureurs confrontés à de nouvelles contraintes tarifaires La suppression du questionnaire médical pour certains crédits complique l'évaluation du risque par les assureurs, qui doivent davantage mutualiser les profils. Dans son bilan de janvier 2024, le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) a relevé une hausse préventive moyenne d'environ 10 % des tarifs de certains contrats alternatifs. Par ailleurs, des assureurs ont introduit des exclusions portant sur des pathologies antérieures, soulevant des questions quant à l'esprit de la loi Lemoine. Le fait d'insérer dans le contrat d'assurance une clause qui exclut les affections préexistantes est en effet contraire au principe de non-discrimination des emprunteurs avec des risques de santé voulu par la loi Lemoine dans le périmètre des offres sans questionnaire médical. La délégation d'assurance progresse lentement Malgré l'ouverture à la concurrence, les banques conservent une position hégémonique. Selon le CCSF, la part des contrats alternatifs est passée de 15,3 % fin 2021 à 17,48 % en 2024. La loi Lemoine a toutefois stimulé les demandes de substitution, en hausse de plus de 80 % entre 2021 et le premier semestre 2023. Dans un contexte de taux immobiliers élevés, changer d'assurance emprunteur constitue également un levier pour réduire le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et faciliter l'obtention d'un crédit dans le respect du taux d'usure. 2026-2027 : de nouvelles règles pour encadrer la substitution L'avis du CCSF du 26 mai dernier prévoit un renforcement de la loi Lemoine depuis septembre 2026 : Continuité de couverture : éviter toute interruption des garanties lors d'un changement d'assureur, avec une généralisation prévue au plus tard le 1er janvier 2027. Plafond de 200 000 € : clarifier son mode de calcul pour bénéficier de la suppression du questionnaire médical, au plus tard le 1er juin 2027. Garanties invalidité : rendre les conditions de prise en charge plus compréhensibles grâce à des exemples dans les notices d'information. Le CCSF prévoit également de suivre l'évolution des tarifs et de la sinistralité jusqu'en 2028. La question des exclusions liées aux antécédents médicaux reste néanmoins en suspens. Assurance emprunteur : une concurrence encore limitée Quatre ans après la loi Lemoine, les banques dominent toujours la distribution de l'assurance emprunteur. Toutefois, la résiliation à tout moment redonne du pouvoir aux emprunteurs. La comparaison des offres a posteriori est une prérogative qui devrait être systématique pour ne pas rester captif d’un contrat bancaire, la plupart du temps plus onéreux que les formules externes, et parfois mal adapté. Pour les assureurs, la compétitivité repose désormais autant sur les tarifs que sur la qualité des garanties et les conditions d'indemnisation.

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