Immobilier : tout ce qui vous attend en 2020 !

Adopté, mardi 19 novembre, en première lecture à l'Assemblée Nationale, le projet de loi de finances pour l'année 2020 prévoit plusieurs mesures en faveur de l'immobilier et de l'accès à la propriété. Le Prêt à Taux Zéro est sauvegardé, le dispositif Denormandie élargi, les aides à la rénovation sont éligibles à tous et l'exonération de la taxe d'habitation bénéficie à un plus grand nombre de ménages. Le point sur les 4 dispositions qui font du bien au pouvoir d'achat.

Le PTZ préservé

Conforté par le récent rapport commandé à l'Inspection Générale des Finances et le Conseil Général de l'environnement et du développement durable qui mettait en doute l’efficacité réelle du Prêt à Taux Zéro (PTZ), le gouvernement souhaitait supprimer le dispositif dans les zones dites détendues (B2 et C) à partir de janvier 2020. C'était sans compter avec la bronca des députés de l'opposition, farouchement opposés à cette mesure qui risquait non seulement de pénaliser le secteur de la construction, mais de bloquer les ménages modestes dans leur désir d'accession à la propriété. L'Assemblée Nationale a donc voté pour le prolongement du PTZ dans les conditions actuelles pour une année supplémentaire au moins, par la biais d'un amendement qui rejette le projet de l'État visant à mettre fin au PTZ neuf dans les zones rurales.

Principale aide à l'accession immobilière, le PTZ est accordé sous conditions de ressources aux ménages primo-accédants souhaitant faire l'acquisition de leur résidence. Éligible au logement neuf dans toutes les zones, il peut financer jusqu’à 20% ou 40% du projet global selon la localisation. Dans l'immobilier ancien, le PTZ est possible uniquement dans les communes de taille petite ou moyenne et en zones rurales (B2 et C) sous réserve d'affecter 25% du montant de l'aide à la rénovation du bien.

Le maintien du PTZ voté par les députés doit encore être validé par les sénateurs. À défaut la mesure devrait de nouveau passer devant l'Assemblée Nationale pour un second vote. Le Sénat étant à majorité de droite, il est quasiment acquis que le PTZ restera dans sa forme actuelle en 2020.

Le Denormandie élargi

Encore confidentiel, le dispositif Denormandie devrait être simplifié dans sa définition pour atteindre l'objet visé : la revitalisation des villes moyennes par la mise en place d'une offre de logements attractifs là où le parc locatif est dégradé. Entré en vigueur en janvier 2019 en complément du Pinel qui concerne les logements neufs, le Denormandie est un dispositif de défiscalisation destiné aux propriétaires bailleurs qui achètent un logement à rénover et s'engagent à le louer pendant 6, 9, ou 12 ans. Outre l'obligation de travaux de rénovation à hauteur de 25% du coût total de l'opération, le logement doit se situer dans une des 222 villes du plan Action Cœur de Ville ou dans une des 22 communes ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). Lancés en 2018, ces programmes étalés sur cinq ans "vise[nt] une requalification d’ensemble d’un centre-ville dont elle facilite la rénovation du parc de logements, de locaux commerciaux et artisanaux, et plus globalement le tissu urbain, pour créer un cadre de vie attractif propice au développement à long terme du territoire".

Jusqu'à présent la réduction d'impôt est conditionnée à la localisation du logement à rénover dans le centre-ville, ce qui restreint le champ d'application du dispositif Denormandie, déjà circonscrit à un nombre très limité de communes. Porté par un député LREM, l'amendement au projet de loi de finances 2020 prévoit de supprimer le terme "centre" dans le Code général des impôts afin que le Denormandie s'applique "aux logements situés dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué". Cet élargissement devra concerner les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2020.

Autre amélioration : la prorogation du dispositif Denormandie jusqu'au 31 décembre 2022. Ce prolongement au-delà de la fin initialement programmée (31 décembre 2021) est destiné à apporter le "temps nécessaire au développement de projets immobiliers comportant une proportion importante de travaux".

Une prime à la rénovation énergétique accessible à tous

Vous connaissez le CITE (Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique), ce coup de pouce fiscal accordé si vous faites des travaux d'isolation ou engagez des dépenses d'équipements pour réduire la consommation d'énergie de votre résidence principale. Le crédit d'impôt représente 30% des dépenses dans la limite de 8 000€ pour une personne seule et de 16 000€ pour un couple soumis à imposition commune (majorés de 400€ par personne à charge). À compter de janvier 2020, le CITE sera remplacé par une prime forfaitaire dont le montant dépendra des ressources du ménage et de la performance des travaux entrepris. Et contrairement à ce qui était prévu, cette aide ne sera pas recentrée sur les ménages les plus modestes mais sera éligible à toutes les catégories de foyers.

Le projet initial envisageait d'exclure de cette aide les 20% de ménages les plus aisés, mais un amendement de dernière minute accorde le bénéfice de la prime aux contribuables des 9ème et 10ème déciles de revenus pour des travaux d'isolation des parois opaques (murs, combles, toitures, etc.). Pour ces ménages, il sera appliqué des forfaits au montant minoré par rapport aux forfaits des ménages aux revenus intermédiaires. À l'origine de ce texte, le gouvernement justifie sa décision par la lourdeur et la cherté de ces travaux souvent complexes qui "engendrent des difficultés particulières lors de leur phase de réalisation alors même qu'ils ont un impact environnemental important" et "nécessitent donc un soutien particulier, y compris pour les ménages aux revenus plus élevés".

Dès janvier 2020, les ménages modestes et très modestes bénéficieront de « Ma Prime Rénov’ », aide distribuée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) qui pourra couvrir jusqu’aux deux tiers du montant des travaux de rénovation énergétique. Les autres foyers seront éligibles à un crédit d’impôt forfaitaire dont le montant fixe dépendra du type de travaux pour les ménages intermédiaires, ou réservé aux seules parois opaques pour les ménages aisés.

La taxe d'habitation : la suppression se poursuit

En 2020, 80% des Français, soit 17,6 millions de foyers, seront totalement exonérés de la taxe d'habitation, impôt acquitté habituellement en novembre de l'année en cours et qui concerne quasiment tout le monde, propriétaire comme locataire, salarié ou sans emploi. Selon le rapport de l'OFCE de juin 2017, le montant de la taxe d'habitation s'élève à 783€ par an et par foyer si l'on exclut de cette moyenne les ménages qui ne la paient pas.

Promesse de campagne d'Emmanuel Macron, la suppression de la taxe d'habitation se fait en trois étapes entre 2018 et 2020, 2019 étant la dernière année pour 80% des foyers qui étaient encore redevables. Pour les 20% restants, la suppression est échelonnée sur trois ans, avec une dernière année de paiement en 2022.

Le projet de loi de finances 2020 poursuit son parcours parlementaire. Examiné au Sénat jusqu'au 10 décembre, il doit être définitivement adopté avant fin 2019 pour une mise en application des mesures en 2020. Le texte final est donc susceptible de porter de nouveaux ajustements.

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PRESSE : Flambée des prix des carburants : le Groupe Magnolia invite les emprunteurs à changer d'assurance de prêt pour compenser jusqu'à 2 pleins d'essence par mois

Communiqué de presseParis, le mardi 22 septembre 2026 Le gazole dépasse désormais 2,40 € le litre en moyenne et le SP95 franchit la barre des 2,10 € le litre, sous l'effet des tensions géopolitiques persistantes au Moyen-Orient. Conséquence directe pour les ménages : un surcoût mensuel compris entre 18 € et 45 € par rapport aux tarifs habituels, selon le type de carburant et le nombre de pleins effectués chaque mois. « Les Français scrutent chaque centime au litre, mais ils oublient souvent de comparer un poste de dépense bien plus lourd : leur assurance de prêt immobilier. C'est pourtant l'un des rares postes de charges fixes sur lesquels on peut agir immédiatement, sans perdre de garanties et sans frais », déclare Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Un écart de prix qui peut atteindre 4 fois le tarif bancaire Souscrite par réflexe auprès de la banque au moment du crédit, l'assurance de groupe repose sur une tarification mutualisée qui ne tient pas compte du profil individuel de l'emprunteur. Une assurance individuelle (soit externe à l'offre bancaire), elle, peut afficher des tarifs jusqu'à 4 fois inférieurs à garanties équivalentes. Sur un prêt de 20 à 25 ans, l'écart peut représenter plusieurs milliers d'euros. Le Groupe Magnolia illustre ce potentiel d'économie à partir d'un cas type : un homme de 40 ans qui change d'assurance de prêt quelques mois après l'obtention de son crédit de 250 000 euros (sur 25 ans) : Source : Magnolia.fr « Une économie de 48 € par mois, c'est concrètement l'équivalent de l'augmentation du coût de deux pleins de sans-plomb. Et contrairement à une aide ponctuelle, ce gain se répète chaque mois, pendant toute la durée restante du crédit », souligne Astrid Cousin. Jusqu'à 5 fois plus efficace que l'aide carburant de l'État Face à la hausse des prix, le gouvernement a fait le choix d'une aide forfaitaire ciblée de 100 €, équivalente à un soutien d'environ 20 centimes par litre sur 6 mois, versée une seule fois par usager éligible. Comparée à une économie d'assurance emprunteur de 25 € à 90 € par mois (chiffres Que Choisir), la substitution d'assurance peut représenter, sur la même période de 6 mois, jusqu'à 5 fois le montant de l'aide publique — sans aucun coût pour les finances de l'État. La loi Lemoine, un droit encore trop peu utilisé Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine permet à tout emprunteur de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, dès lors que le nouveau contrat propose des garanties équivalentes à celles exigées par la banque. Cette dernière dispose de 10 jours ouvrés pour répondre et ne peut refuser la substitution si l'équivalence des garanties est respectée. « Beaucoup d'emprunteurs pensent encore qu'il faut attendre une échéance précise, ou que la démarche est complexe. C'est faux : la loi Lemoine a justement été conçue pour simplifier ce changement, à tout moment de la vie du prêt », rappelle Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Chiffres clés 2,40 €/L : prix moyen du gazole en France en septembre 2026 2,10 €/L : prix moyen du SP95 sur la même période 18 € à 45 € : surcoût mensuel moyen à la pompe pour les ménages x4 : écart de tarif pouvant séparer une assurance bancaire d'une assurance individuelle 540 €/an et 5 400 € sur 10 ans : économie potentielle illustrée sur un cas type x5 : gain potentiel de l'économie d'assurance emprunteur comparé à l'aide carburant de l'État sur 6 mois

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Exclusions médicales en assurance de prêt : contraires à l'esprit de la loi Lemoine

Les clauses excluant certaines pathologies préexistantes des garanties de l’assurance emprunteur font l’objet d’un débat depuis plusieurs mois. Le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) s’est penché sur ces pratiques dans le cadre de ses travaux consacrés à la mise en œuvre de la loi Lemoine. Le gouvernement vient tout juste de confirmer une position importante : lorsque ces exclusions permettent de contourner la suppression de la sélection médicale prévue par la loi, elles sont considérées comme contraires à l’esprit du texte. Cette prise de position intervient après une question posée au gouvernement par la sénatrice Vanina Paoli-Gagin en février dernier. Elle apporte ainsi un nouvel éclairage aux emprunteurs concernés par une maladie ou un antécédent médical. Assurance emprunteur : pourquoi les clauses d’exclusions médicales font débat ? Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine a profondément modifié les règles applicables à l’assurance de prêt immobilier. Elle a instauré 3 mesures fondamentales : la possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment l’amélioration du droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer et de l’hépatite C la suppression du questionnaire médical dans certaines situations. Cette dernière mesure poursuit un objectif précis : permettre à certains emprunteurs d'accéder à l’assurance sans que leur état de santé soit pris en compte dans l’évaluation du risque. La suppression du questionnaire de santé en assurance de prêt concerne uniquement les crédits immobiliers dont la part assurée cumulée n’excède pas 200 000 euros par personne et dont le remboursement intervient avant le 60e anniversaire de l’assuré. Des exclusions qui peuvent limiter la portée de la loi Le débat porte sur les contrats pouvant être souscrits sans questionnaire de santé qui prévoient malgré tout des exclusions de garanties concernant des maladies ou des antécédents médicaux. Certains acteurs du marché considèrent que ces dispositions contractuelles sont nécessaires pour : maîtriser le niveau de sinistralité préserver l’équilibre économique des contrats maintenir des tarifs compétitifs encadrer les risques liés à certaines pathologies. À l’inverse, d’autres professionnels estiment que ces clauses reviennent indirectement à tenir compte de l’état de santé de l’emprunteur, alors même que la loi interdit cette pratique dans les situations concernées. C’est précisément cette contradiction potentielle qui a alimenté les échanges entre assureurs, mutuelles et intermédiaires. Le CCSF examine la conformité des assurances de prêt à la loi Lemoine Face à la controverse, le CCSF a été chargé d’étudier la mise en œuvre de la loi Lemoine. Parmi les sujets examinés figuraient les exclusions liées aux antécédents ou aux pathologies préexistantes. Les travaux du comité ont notamment porté sur la conformité de certaines pratiques contractuelles avec le cadre juridique existant. Il ne s’agissait donc pas de créer une nouvelle obligation réglementaire, mais d’interpréter les règles déjà applicables. Son avis a finalement constitué un élément central dans la réponse apportée par le gouvernement à la sénatrice Vanina Paoli-Gagin. Cette dernière souhaitait que soit confirmé le rôle purement consultatif du CCSF et que les avis de l’instance relatifs à la loi Lemoine n’introduisent pas de nouvelles contraintes qui ne pourraient être validées par le législateur. Une position gouvernementale désormais clairement exprimée Dans sa réponse publiée le 17 septembre 2026, le gouvernement indique partager l’analyse du CCSF concernant la nécessité de garantir l’application effective de la loi Lemoine. L’exécutif rappelle notamment que la suppression du questionnaire médical constitue l’une des avancées majeures de la réforme. L’objectif affiché lors de l’adoption du texte était de faciliter l’accès à l’assurance emprunteur pour des personnes qui pouvaient auparavant rencontrer des difficultés en raison de leur état de santé. Le gouvernement considère ainsi que certaines clauses d’exclusion peuvent être problématiques lorsqu’elles aboutissent, dans les faits, à neutraliser les effets de la suppression de la sélection médicale. La loi Lemoine vise à limiter la prise en compte de l’état de santé La question des exclusions doit être replacée dans l’objectif général poursuivi par la loi Lemoine. Pour les emprunteurs entrant dans le champ de la suppression du questionnaire de santé, l’assureur ne doit pas utiliser l’état de santé comme élément de sélection médicale. Une clause contractuelle ne peut donc pas, selon l’analyse retenue par le gouvernement, réintroduire indirectement une distinction fondée sur une pathologie antérieure. Une problématique particulièrement importante pour les anciens malades Cette position concerne particulièrement les personnes ayant souffert d’une maladie ou présentant des risques médicaux. Avant la réforme, la sélection médicale pouvait conduire à : une surprime d’assurance de prêt une exclusion de certaines garanties des formalités médicales supplémentaires des difficultés pour obtenir une couverture adaptée voire, dans certains cas, un refus d’assurance emprunteur. La suppression du questionnaire médical dans les situations prévues par la loi devait justement réduire ces obstacles. Une exclusion systématique d’une pathologie préexistante pourrait donc, selon les situations, réduire considérablement la portée de l'avancée introduite par la loi Lemoine. Quelles conséquences pour le prix de l’assurance emprunteur ? La question du coût constitue l’un des autres enjeux du débat. Certains professionnels du secteur avaient souligné qu’une limitation des exclusions pouvait avoir des conséquences sur l’équilibre technique des contrats. Une couverture plus large des risques pourrait en effet modifier la sinistralité et, potentiellement, influencer les tarifs proposés aux emprunteurs. Pour autant, le gouvernement ne tire pas à ce stade de conclusion définitive sur une éventuelle évolution des prix. Un bilan prévu à l’horizon 2028 L’exécutif renvoie à l’évaluation future de la loi Lemoine d’ici 2028 pour mesurer concrètement les effets de ces évolutions. Ce bilan doit notamment permettre d’observer : l’évolution des tarifs de l’assurance emprunteur la sinistralité des contrats les effets concrets de la suppression du questionnaire médical les conséquences de la réforme pour les assurés. Une clarification importante pour les emprunteurs La position exprimée par le gouvernement apporte un éclairage supplémentaire sur les clauses d’exclusion liées aux pathologies préexistantes. Elle confirme surtout que la suppression de la sélection médicale prévue par la loi Lemoine ne doit pas pouvoir être contournée, dans les situations concernées, par des mécanismes contractuels produisant un effet équivalent. Pour les emprunteurs, cette évolution constitue un point à surveiller lors de la souscription ou du changement d’assurance de prêt. La portée exacte d’une exclusion dépend toutefois toujours du contrat, des garanties concernées et de la situation de l’assuré. Le débat devrait donc se poursuivre autour de l’application concrète de la loi et de ses conséquences sur l’accès à l’assurance emprunteur, les garanties proposées et les tarifs.

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