Immobilier : tout ce qui vous attend en 2020 !

Adopté, mardi 19 novembre, en première lecture à l'Assemblée Nationale, le projet de loi de finances pour l'année 2020 prévoit plusieurs mesures en faveur de l'immobilier et de l'accès à la propriété. Le Prêt à Taux Zéro est sauvegardé, le dispositif Denormandie élargi, les aides à la rénovation sont éligibles à tous et l'exonération de la taxe d'habitation bénéficie à un plus grand nombre de ménages. Le point sur les 4 dispositions qui font du bien au pouvoir d'achat.

Le PTZ préservé

Conforté par le récent rapport commandé à l'Inspection Générale des Finances et le Conseil Général de l'environnement et du développement durable qui mettait en doute l’efficacité réelle du Prêt à Taux Zéro (PTZ), le gouvernement souhaitait supprimer le dispositif dans les zones dites détendues (B2 et C) à partir de janvier 2020. C'était sans compter avec la bronca des députés de l'opposition, farouchement opposés à cette mesure qui risquait non seulement de pénaliser le secteur de la construction, mais de bloquer les ménages modestes dans leur désir d'accession à la propriété. L'Assemblée Nationale a donc voté pour le prolongement du PTZ dans les conditions actuelles pour une année supplémentaire au moins, par la biais d'un amendement qui rejette le projet de l'État visant à mettre fin au PTZ neuf dans les zones rurales.

Principale aide à l'accession immobilière, le PTZ est accordé sous conditions de ressources aux ménages primo-accédants souhaitant faire l'acquisition de leur résidence. Éligible au logement neuf dans toutes les zones, il peut financer jusqu’à 20% ou 40% du projet global selon la localisation. Dans l'immobilier ancien, le PTZ est possible uniquement dans les communes de taille petite ou moyenne et en zones rurales (B2 et C) sous réserve d'affecter 25% du montant de l'aide à la rénovation du bien.

Le maintien du PTZ voté par les députés doit encore être validé par les sénateurs. À défaut la mesure devrait de nouveau passer devant l'Assemblée Nationale pour un second vote. Le Sénat étant à majorité de droite, il est quasiment acquis que le PTZ restera dans sa forme actuelle en 2020.

Le Denormandie élargi

Encore confidentiel, le dispositif Denormandie devrait être simplifié dans sa définition pour atteindre l'objet visé : la revitalisation des villes moyennes par la mise en place d'une offre de logements attractifs là où le parc locatif est dégradé. Entré en vigueur en janvier 2019 en complément du Pinel qui concerne les logements neufs, le Denormandie est un dispositif de défiscalisation destiné aux propriétaires bailleurs qui achètent un logement à rénover et s'engagent à le louer pendant 6, 9, ou 12 ans. Outre l'obligation de travaux de rénovation à hauteur de 25% du coût total de l'opération, le logement doit se situer dans une des 222 villes du plan Action Cœur de Ville ou dans une des 22 communes ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). Lancés en 2018, ces programmes étalés sur cinq ans "vise[nt] une requalification d’ensemble d’un centre-ville dont elle facilite la rénovation du parc de logements, de locaux commerciaux et artisanaux, et plus globalement le tissu urbain, pour créer un cadre de vie attractif propice au développement à long terme du territoire".

Jusqu'à présent la réduction d'impôt est conditionnée à la localisation du logement à rénover dans le centre-ville, ce qui restreint le champ d'application du dispositif Denormandie, déjà circonscrit à un nombre très limité de communes. Porté par un député LREM, l'amendement au projet de loi de finances 2020 prévoit de supprimer le terme "centre" dans le Code général des impôts afin que le Denormandie s'applique "aux logements situés dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué". Cet élargissement devra concerner les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2020.

Autre amélioration : la prorogation du dispositif Denormandie jusqu'au 31 décembre 2022. Ce prolongement au-delà de la fin initialement programmée (31 décembre 2021) est destiné à apporter le "temps nécessaire au développement de projets immobiliers comportant une proportion importante de travaux".

Une prime à la rénovation énergétique accessible à tous

Vous connaissez le CITE (Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique), ce coup de pouce fiscal accordé si vous faites des travaux d'isolation ou engagez des dépenses d'équipements pour réduire la consommation d'énergie de votre résidence principale. Le crédit d'impôt représente 30% des dépenses dans la limite de 8 000€ pour une personne seule et de 16 000€ pour un couple soumis à imposition commune (majorés de 400€ par personne à charge). À compter de janvier 2020, le CITE sera remplacé par une prime forfaitaire dont le montant dépendra des ressources du ménage et de la performance des travaux entrepris. Et contrairement à ce qui était prévu, cette aide ne sera pas recentrée sur les ménages les plus modestes mais sera éligible à toutes les catégories de foyers.

Le projet initial envisageait d'exclure de cette aide les 20% de ménages les plus aisés, mais un amendement de dernière minute accorde le bénéfice de la prime aux contribuables des 9ème et 10ème déciles de revenus pour des travaux d'isolation des parois opaques (murs, combles, toitures, etc.). Pour ces ménages, il sera appliqué des forfaits au montant minoré par rapport aux forfaits des ménages aux revenus intermédiaires. À l'origine de ce texte, le gouvernement justifie sa décision par la lourdeur et la cherté de ces travaux souvent complexes qui "engendrent des difficultés particulières lors de leur phase de réalisation alors même qu'ils ont un impact environnemental important" et "nécessitent donc un soutien particulier, y compris pour les ménages aux revenus plus élevés".

Dès janvier 2020, les ménages modestes et très modestes bénéficieront de « Ma Prime Rénov’ », aide distribuée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) qui pourra couvrir jusqu’aux deux tiers du montant des travaux de rénovation énergétique. Les autres foyers seront éligibles à un crédit d’impôt forfaitaire dont le montant fixe dépendra du type de travaux pour les ménages intermédiaires, ou réservé aux seules parois opaques pour les ménages aisés.

La taxe d'habitation : la suppression se poursuit

En 2020, 80% des Français, soit 17,6 millions de foyers, seront totalement exonérés de la taxe d'habitation, impôt acquitté habituellement en novembre de l'année en cours et qui concerne quasiment tout le monde, propriétaire comme locataire, salarié ou sans emploi. Selon le rapport de l'OFCE de juin 2017, le montant de la taxe d'habitation s'élève à 783€ par an et par foyer si l'on exclut de cette moyenne les ménages qui ne la paient pas.

Promesse de campagne d'Emmanuel Macron, la suppression de la taxe d'habitation se fait en trois étapes entre 2018 et 2020, 2019 étant la dernière année pour 80% des foyers qui étaient encore redevables. Pour les 20% restants, la suppression est échelonnée sur trois ans, avec une dernière année de paiement en 2022.

Le projet de loi de finances 2020 poursuit son parcours parlementaire. Examiné au Sénat jusqu'au 10 décembre, il doit être définitivement adopté avant fin 2019 pour une mise en application des mesures en 2020. Le texte final est donc susceptible de porter de nouveaux ajustements.

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Assurance de prêt immobilier : j’économise en 2023 grâce à la loi Lemoine

Depuis le 1er juin 2022, l’assurance de prêt immobilier est devenue la seule assurance résiliable à tout moment, sans attendre la date d’échéance et sans engagement minimum de souscription. Ce droit offert par la loi Lemoine est une formidable opportunité à saisir pour réaliser d’importantes économies et préserver son pouvoir d’achat dans une période où l’inflation compresse le budget des ménages. N’attendez plus pour changer d’assurance emprunteur ! Grâce au courtier Magnolia.fr, c’est simple et rapide. Quelle est la meilleure assurance pour un prêt immobilier ? La souscription à l’assurance emprunteur est incontournable dans le cadre d’un prêt immobilier. Bien qu’elle ne relève d’aucune obligation légale, la banque va l’exiger pour sécuriser les sommes prêtées jusqu’au terme du crédit en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité, incapacité pour arrêt de travail, voire perte d’emploi). Vous bénéficiez du libre choix du contrat d’assurance emprunteur depuis l’entrée en vigueur en septembre 2010 de la loi Lagarde. Malheureusement, ce droit fondamental pour l'emprunteur peine à s’exercer par réticence des banques à accepter la délégation d’assurance, par manque d’information des intéressés et par crainte de ces derniers de compromettre l’octroi du financement de leur projet immobilier. Résultat, environ 85% des emprunteurs immobiliers souscrivent à l’assurance du prêteur au détriment de leur intérêt financier : les offres externes sont jusqu’à trois fois moins chères que les contrats groupe bancaires. Pour tenter de rectifier ce déséquilibre, le législateur a adopté la loi Lemoine en février 2022, un texte révolutionnaire qui bouleverse le marché de l’assurance de prêt immobilier en renforçant les droits des emprunteurs. Il est possible de sécuriser son prêt immobilier avec l’assurance de son choix, même une fois signée l’offre de prêt. Le changement de contrat est désormais consubstantiel à l’assurance emprunteur. Quelles sont les conditions pour changer d’assurance emprunteur ? Les emprunteurs ayant les plus grandes difficultés à faire valoir le libre choix du contrat d’assurance lors de leur demande de prêt, ils ont désormais la possibilité de l’exercer à tout moment en cours de prêt. Grâce à la loi Lemoine, il est possible de résilier son contrat d'assurance de prêt immobilier quand on le souhaite, sans délai de préavis ni pénalités. Auparavant, selon l’antériorité de son contrat, il fallait s’appuyer soit sur la loi Hamon soit sur l’amendement Bourquin pour changer d’assurance de prêt immobilier en cours de remboursement. Ce nouveau dispositif a été mis en place dès le 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts et est applicable à tous les contrats en cours depuis le 1er septembre 2022. La loi Lemoine fête donc sa première année et force est de constater l’engouement qu’elle suscite chez les emprunteurs : depuis son entrée en vigueur, les demandes de substitution ont été multipliées par trois. Comment changer d’assurance emprunteur ? Avant d’envoyer votre lettre de résiliation assurance de prêt à la banque, accompagnée du nouveau contrat, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Cet outil rapide et gratuit vous donne accès aux meilleurs contrats alternatifs du marché. Grâce à la fiche standardisée d’information remise par votre banque lors de votre demande de prêt, vous confrontez le contrat groupe bancaire aux différents contrats individuels. Pour sélectionner la formule la plus compétitive adaptée à vos besoins, faites-vous aider par un courtier en assurance de prêt immobilier. Cet expert vous permettra de mieux appréhender l’étendue des garanties, d’en comprendre les subtilités, et de choisir le contrat adéquat en phase avec les exigences de la banque. La banque peut-elle refuser le changement d’assurance emprunteur ? Le seul et unique motif pour lequel la banque peut vous refuser le bénéfice de la délégation d’assurance est le non-respect de l’équivalence de niveau de garanties. Le nouveau contrat doit légalement présenter des garanties au moins équivalentes à celles de l’ancien. Vous pouvez plus facilement vous conformer à cette obligation inscrite dans la réglementation en sollicitant les services d’un courtier. La loi Lemoine oblige par ailleurs la banque à formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés et à motiver tout refus d’assurance emprunteur par écrit de manière exhaustive. Cela signifie que la banque doit détailler explicitement les raisons pour lesquelles le contrat n’affiche pas une équivalence de garanties. Quel est l’intérêt de changer d’assurance emprunteur ? Le premier avantage offert par le changement d’assurance emprunteur est financier. L’assurance représente en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier. Cette dépense contrainte est heureusement compressible en faisant jouer la concurrence. À garanties équivalentes, une assurance alternative est jusqu’à trois fois moins chère que le contrat de la banque. Voici 2 exemples d’emprunteurs qui ont réalisé de juteuses économies en changeant d’assurance en juin 2023 : Profil 1 : cadre de 35 ans, sans problème de santé, prêt de 250 000€ sur 25 ans souscrit en juin 2021 au taux nominal de 1,15% Profil 2 : couple de 45 ans, sans problème de santé, prêt de 400 000€ sur 20 ans souscrit en juin 2022 au taux nominal de 1,35%, assurance avec quotité à 50% sur chaque tête Le couple peut tout à fait rehausser la quotité d’assurance emprunteur à 100% sur chaque tête et optimiser ainsi sa protection tout en diminuant drastiquement le coût de son assurance, et par extension de son crédit immobilier. Même en doublant le coût de l’assurance, l’économie réalisée se chiffre à plus de 14 000€.

Hausse des taux du crédit immobilier en juin 2023 : toujours plus difficile d’emprunter

Les taux d’intérêts des crédits immobiliers ont continué leur progression en mai 2023. La hausse est constante depuis le début de l’année 2022 et cela ne devrait pas s’arrêter là. Alors qu’hier le gouvernement a rendu publiques les préconisations du CNR pour tenter de juguler la crise du logement, juin s’entame comme un nouveau mois compliqué pour les candidats à l’emprunt immobilier. Jusqu’où monteront les taux de crédit immobilier en 2023 ? Selon les demandes de financement traitées par le courtier Cafpi, les ménages ont pu emprunter en moyenne à 3,36% sur 20 ans et à 3,48% sur 25 ans (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés), soit 19 points de base additionnels par rapport au mois d’avril 2023. La hausse est moins marquée sur la durée de 15 ans : 3,10% contre 3,08%. On est peu ou prou dans l’épaisseur du trait des données fournies par l’Observatoire Crédit Logement/CSA issues des crédits octroyés par la majorité des banques françaises. En mai dernier, les taux moyens s’affichaient comme suit (par rapport à avril 2023) : 15 ans : 3,15% contre 3,03% 20 ans : 3,38% contre 3,21% 25 ans : 3,52% contre 3,38% Les taux ont augmenté de 19 points de base en moyenne depuis début 2023 et ont gagné 93 points depuis décembre 2022. La revalorisation très nette du taux d’usure en janvier dernier et sa mensualisation à compter de février ont accéléré la progression des taux. En mai, pour 75% des emprunteurs qui s’endettent sur 25 ans, le taux excédait 3,50%, soit le niveau constaté à l’automne 2012. Si les taux progressent de mois en mois depuis janvier 2022, la hausse a quelque peu ralenti en mai. Selon les courtiers, les taux vont poursuivre leur marche en avant dans les semaines à venir et s’approcher des 4% d’ici la fin de l’été, en attendant que les conditions monétaires se stabilisent. Un crédit immobilier coûte désormais 25% plus cher qu’au début 2022, lorsque les taux étaient au plancher. Un courtier est plus que jamais votre allié en 2023 pour décrocher le financement de votre projet immobilier dans une période où les banques redoublent de vigilance face à l’inflation et compte tenu de leur faible profitabilité sur les nouveaux crédits. Voici un graphique qui met en perspective les taux d’emprunt et le taux d’usure sur 20 ans et plus, en parallèle de l’OAT 10 ans et du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne, deux paramètres de l’évolution du contexte monétaire : Mesures pour répondre à la crise du logement L’envolée des taux d’emprunt est la conséquence de la dégradation du coût des ressources pour les banques de détail et de la mensualisation du taux d’usure qui a permis à ces dernières d’ajuster leurs barèmes à ce contexte inflationniste plus rapidement. Le 10 mai dernier, la Banque Centrale Européenne a de nouveau augmenté son taux de refinancement, qui est ainsi passé de 3,50% à 3,75%, après un démarrage à 0% en juillet 2022. Les perspectives d’inflation demeurant encore trop élevées, l’institution continue de durcir les conditions monétaires pour freiner le recours au crédit et activer la baisse des prix. Son objectif est d’assurer un retour au plus tôt de l’inflation au niveau de 2%, ce qui n’exclut nullement une nouvelle hausse des taux directeurs dans les semaines à venir. À l’échelle locale, la France réagit mollement à la crise du logement qui s’installe, consécutive à la politique restrictive d’accès au crédit. Détaillées hier par la première ministre Élisabeth Borne, les mesures envisagées par le gouvernement manquent cruellement d’envergure. Issues de la concertation qui aura duré six mois entre les acteurs du logement et du Conseil National de Refondation (CNR), elles sont d’ores et déjà considérées comme des « mesurettes » par les professionnels. L’électrochoc n’aura pas lieu. Pas question d’encadrer les prix du foncier, ce qui était pourtant préconisé. Le PTZ est prolongé jusqu’en 2027, mais supprimé pour la maison neuve individuelle, ce qui hérisse les promoteurs : la maison individuelle va devenir un produit réservé à une élite, les primo-accédants, souvent des jeunes ménages, en étant exclus car privés de l’aide financière du PTZ qui peut représenter jusqu’à 40% du montant de l’opération. Par cette décision, l’État veut favoriser l’achat dans les logements collectifs neufs dont les ventes se sont effondrées de 34% depuis le début de l’année. On est loin des désirs des ménages pour qui l’habitat a pris une autre dimension depuis la crise sanitaire du Covid : les maisons dans les communes petites et moyennes et en zone rurale suscitent un vif engouement. Mensualisation du taux d’usure jusqu’à fin 2023 Parmi les mesures annoncées, on retiendra la prolongation de la mensualisation du taux d’usure jusqu’à fin 2023, alors qu’elle devait initialement arriver à terme en juillet prochain. Mise en place de manière temporaire depuis février 2023, la révision mensuelle du taux plafond est censée faciliter l’accès au crédit immobilier en permettant aux banques d’ajuster plus régulièrement leurs barèmes en conséquence des contraintes monétaires. Le taux d’usure en juin 2023 s’affiche à 4,68% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus. Le gouvernement s’est dit par ailleurs favorable à un assouplissement des règles d’octroi du crédit immobilier. Problème, la décision appartient à la Banque de France qui, pour l’heure, refuse toute concession à la marge sur le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise) et de la durée de remboursement à 25 ans. Le régulateur doit se prononcer le 13 juin prochain.

Assurance de prêt immobilier : attention aux problèmes de dos

Mal de dos, mal du siècle. Comme de nombreux Français, vous souffrez peut-être du dos. Dans ce cas, soyez vigilant quant à l’assurance emprunteur qui couvre votre crédit immobilier. Vous risquez de ne pas être indemnisé en cas d’arrêt de travail en raison de l’exclusion de garantie des pathologies non objectivables. Magnolia.fr vous explique comment être protégé si vous êtes sujet à des problèmes de dos. Assurance emprunteur et maladies non objectivables Les garanties assurance de prêt immobilier L’assurance de prêt immobilier est constituée de 4 garanties principales : la garantie décès qui prend en charge le capital restant dû si l’emprunteur décède avant le terme de son crédit immobilier. la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), associée à la précédente, qui rembourse le capital restant dû ou les mensualités au fil du temps si l’emprunteur est déclaré dépendant à 100%. la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident, pour une durée ne pouvant excéder 1095 jours, après expiration du délai de franchise compris entre 10 et 180 jours. les garanties invalidité : dès lors qu’elle est souscrite, la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) ou la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) s’applique selon le taux d’invalidité. Les garanties décès et PTIA sont obligatoires et les garanties incapacité/invalidité facultatives, mais souvent exigées par la banque en raison du profil de l’emprunteur et de la nature de son projet immobilier. La garantie ITT est toujours requise dans le cadre d’un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire). La souscription à l’assurance de prêt immobilier passe inévitablement par le questionnaire de santé (sauf exception). En cas de risques de santé, l’assureur applique un surcoût et des exclusions de garantie des pathologies déclarées. Les maladies non objectivables sont exclues des garanties incapacité/invalidité par l’immense majorité des contrats. À noter : la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts d’un montant inférieur à 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Les personnes concernées échappent à la sélection médicale et celles touchées par la maladie peuvent ainsi accéder à l’assurance de prêt sans surprime ni exclusion de garantie. Quelles sont les maladies non objectivables ? Une maladie non objectivable ou MNO est une pathologie que les médecins ont du mal à mesurer et quantifier, car elle repose uniquement sur les déclarations du patient. La souffrance est réelle pour la personne, mais reste subjective et non mesurable objectivement. Parmi les MNO les plus courantes, on peut citer : la fatigue chronique les pathologies psychiques et psychiatriques (dépression, troubles alimentaires, etc.) les affections psychosomatiques le burn-out les pathologies du dos (lombalgie, cervicalgie, hernie discale, sciatique, etc.). Les MNO sont la deuxième plus grande cause d’arrêts de travail. En 2022, si le nombre d’arrêts pour cause de Covid restait important, les troubles psychologiques sont le principal motif des arrêts longs (stress au travail, épuisement) et le deuxième motif hors Covid. La première cause reste les maladies ordinaires, et en troisième position, on trouve les troubles musculosquelettiques. Exclusion du mal de dos en assurance emprunteur En assurance emprunteur, les MNO sont frappées d’exclusion de garanties. Les assureurs refusent de prendre en charge un problème de santé qui peut se répéter souvent, comme le mal de dos. En France, 4 personnes sur 5 souffriront de lombalgie au cours de leur vie et plus de la moitié de la population a connu au moins un épisode de mal de dos dans les douze derniers mois (données Ameli). Le mal de dos a bien évidemment des répercussions sur la vie professionnelle, comme une incapacité de travail temporaire ou définitive selon la gravité et la qualité de la prise en charge médicale. En cas d’arrêt de travail pour douleurs au dos, votre capacité financière, notamment dans le cadre d’un prêt immobilier, peut se fragiliser, surtout en cas de prolongement de l’arrêt. On constate deux cas de figure : Vous souffrez d’un mal de dos avant de souscrire votre assurance emprunteur : vous devez le déclarer dans le questionnaire de santé, sauf exception cité plus haut. Tout arrêt de travail doit par ailleurs être renseigné dans ce formulaire. Vous êtes considéré comme un profil à risques aggravés, l’assureur va exclure la pathologie concernée de la garantie ITT ou vous proposer une surprime d’assurance de prêt pour couvrir le risque. Vous êtes victime d’un mal de dos après souscription à l’assurance emprunteur : vérifiez les clauses d’exclusion indiquées dans votre contrat, car les MNO sont rarement couvertes, sauf option rachat d’exclusion. Rachat d’exclusion des MNO La plupart des contrats individuels d’assurance de prêt immobilier proposent le rachat d’exclusion des MNO. Moyennant une surprime, vous pouvez être couvert en cas d’arrêt maladie liée à une maladie clairement identifiée dans la clause. L’accord de l’assureur dépendra de votre âge et du caractère récurrent ou ponctuel du problème de dos. Le rachat d’exclusion permet de couvrir les MNO, mais l’indemnisation en cas de sinistre peut être soumise à une durée minimale d’hospitalisation dont le nombre de jours varie selon les contrats. La prestation dépend donc du caractère tangible du problème de santé. Si vous estimez ne pas être correctement protégé, vous avez l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment grâce à la loi Lemoine. Les contrats individuels sont plus performants que les contrats groupe bancaires pour couvrir les profils à risques, notamment les risques médicaux. Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour mettre en parallèle votre contrat actuel avec les meilleures offres du marché. Avec une assurance alternative, non seulement vous êtes couvert avec des garanties sur-mesure, mais vous faites des économies. Suivez les conseils d’un courtier en assurance de prêt pour vous aider à sélectionner la formule qui répond à vos besoins au meilleur tarif.

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