Immobilier : chronique d'une mort annoncée pour le PTZ

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Le Prêt à Taux Zéro est sur la sellette. Supprimé en janvier 2020 pour l'acquisition d'un logement neuf en zones B2 et C, il pourrait disparaître définitivement en zones tendues (A et B1) au-delà de 2021. Un rapport diligenté par le gouvernement va dans ce sens, au grand dam des professionnels qui espèrent que cette mesure passera à la trappe lors de l'examen en cours du projet de loi de finances 2020. 

Rabotage et fin programmée du PTZ

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) facilite l'accès à la propriété aux ménages modestes. Par l'attribution d'un prêt sans intérêt, complémentaire d'un crédit immobilier classique, et pouvant représenter jusqu'à 40% de l'opération, les emprunteurs les moins aisés peuvent acquérir leur résidence principale. Mis en place en 1995, ce dispositif a connu maintes réformes et permis de financer jusqu’à 120 000 opérations dans les années fastes (2016 par exemple).

Le montant du PTZ dépend du type de logement (neuf ou ancien à réhabiliter), des revenus du foyer et de sa composition, et de la zone géographique où se trouve l'habitation convoitée. Dans la version 2019, il était encore possible de faire l'acquisition d'un logement neuf dans toutes les zones. La phrase est au passé, car plus aucun PTZ n’est distribué depuis fin octobre en raison de la lourdeur administrative pour le mettre en place à quelques semaines du bilan annuel. La différence joue sur la quotité de financement :

  • elle s'élève à 40% dans les zones A et B1 ;
  • pour les zones B2 et C, elle tombe à 20% (déjà acté en 2018).

Dans l'ancien, le PTZ est conditionné à la réalisation de travaux dont le montant doit représenter un minimum de 25% du coût de l'opération. Seules les zones B2 et C y sont éligibles avec une quotité de financement jusqu'à 40%. Le PTZ dans l'ancien avec travaux a été supprimé dans les autres zones depuis janvier 2018. Le gouvernement souhaitait alors cibler au mieux le PTZ pour "construire plus vite en zone tendue et soutenir la revitalisation dans les zones détendues".

Ce durcissement du PTZ est mal passé auprès des professionnels de l'immobilier, en particulier des promoteurs. Les zones détendues, celles où il n'existe pas de déséquilibre entre la demande et l'offre de logements disponibles, ont beaucoup souffert de la contraction de la quotité de financement opérée dès 2018. Les ventes y ont diminué de près de 24% (logements individuels et collectifs) et les mises en vente ont chuté de 43,6%. Le pire reste à venir, puisque le coup de grâce devrait être donné à compter de janvier prochain avec la suppression définitive du PTZ dans ces zones à l'issue de l'examen du projet de loi de finances pour 2020.

Le compte n'y est pas

Conjuguée au niveau historiquement bas des taux d'intérêts, l'anticipation programmée de la disparition du PTZ neuf en zones B2 et C a d'ailleurs permis de relever le marché de la maison neuve (+4,6% en glissement annuel du nombre de permis de construire au premier semestre 2019). Pour les Constructeurs et Aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment (LCA-FFB), "le PTZ joue un rôle déterminant sur la solvabilité des ménages. Et particulièrement dans ces zones, où les prix du foncier et les coûts de construction rendent possible l'accession des ménages modestes à la propriété". Or, ces zones dites détendues représentent 93% du territoire hexagonal et réunissent 60% de la population. 45 départements seraient concernés et privés totalement d'aides publiques en faveur du logement neuf. Selon la LCA-FFB, des villes comme Brest, Colmar, Le Mans, Pau, Valence ou encore Saint-Etienne seraient touchées, des communes où le nombre d'habitants est loin d'être négligeable (entre 62 000 et plus de 172 000). Les conséquences seraient immédiates sur le pouvoir d'achat des ménages et leur accession à la propriété. Le rabotage du PTZ neuf en zones B2 et C depuis janvier 2018 s'est déjà traduit par un éloignement plus grand des ménages des centres-villes, là où le foncier est le moins cher, ce qui engendre une plus forte urbanisation. À l’opposé du désir de revitalisation des villes moyennes soutenu par le plan Action Cœur de Ville mis en place en décembre 2017.

Avec cette suppression programmée, la fédération évoque un recul des ventes estimé à 12 000 unités annuelles et la perte de près de 20 000 emplois dans les années à venir. À l'inverse, le maintien du PTZ d'ici 2021 préserverait le volume des ventes actuel, avec un coût pour les finances publiques limité à 31,2 millions d'euros. En parallèle, ces nouveaux logements construits génèreraient quelque 400 millions d'euros de recettes fiscales pour les années 2020 et 2021.

Le rapport qui fâche

L'argent, le nerf de la guerre ! Dans le rapport rendu public le 7 novembre dernier, la mission conjointe de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) sur le PTZ préconise de ne pas prolonger le PTZ neuf en zones B2 et C, et même de ne pas le proroger dans les zones tendues au-delà du terme (2021). Dans un contexte de taux au plancher, l'effet du PTZ reste "ambigu" dans la mesure où sans ce dispositif un primo-accédant aurait pu acquérir un logement ancien moins cher, même en ajoutant les travaux de réhabilitation. Selon l'étude, l'octroi d'un PTZ n'a pas été décisif dans l'achat du logement dans neuf cas sur dix.

Le poids du PTZ dans les finances publiques est l'autre argument avancé en faveur de sa future suppression dans le neuf et de sa non-prolongation au-delà de 2021 : entre 750 millions de 1,3 milliards d'euros selon les années. Les deux ministères qui ont diligenté le rapport (Économie et Finances, Transition écologique et solidaire) souhaitent éviter les "effets d'aubaine" et orienter les aides sur la rénovation. Le secteur du bâtiment en appelle aux parlementaires et dénonce "l'aveuglement" des auteurs du rapport, qui mettent en avant les taux bas pour justifier la suppression du PTZ. Le contexte est effectivement exceptionnel : le taux moyen des nouveaux crédits s'est établi à 1,27% en septembre 2019 (Banque de France) et selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, toutes durées confondues, plus de la moitié des emprunteurs ont obtenu un crédit immobilier à un taux inférieur à 1% en octobre 2019 (hors assurance et coût des sûretés). Or, parier sur la pérennité d'une telle situation semble plutôt hasardeux, alors même que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) œuvre actuellement pour un durcissement des conditions d'emprunt s'imposant aux banques afin d’éviter la surchauffe du crédit immobilier.

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Assurance de prêt immobilier : 4 astuces pour payer moins cher en 2022

L'assurance qui couvre votre prêt immobilier vise à garantir le paiement des sommes prêtées par la banque en cas d'aléas de la vie dont vous seriez victime (décès, invalidité et incapacité). Cette protection a un coût non négligeable qu'il est possible de minimiser en faisant les bons choix. Voici 4 leviers imparables pour faire baisser le coût de l'assurance emprunteur tout en étant bien protégé. Déléguez le contrat Depuis septembre 2010, vous avez l'opportunité de choisir librement le contrat d'assurance de prêt immobilier. Ne passez pas à côté de ce droit fondamental offert par la loi Lagarde qui permet non seulement de réduire le coût de l'assurance, mais aussi d'être couvert avec des garanties sur-mesure. En fonction de votre profil, l’assurance de prêt coûte entre 0.09% et plus de 1% du capital emprunté, pour un poids moyen estimé à 30% du coût global d’un crédit immobilier exprimé par le TAEG. Le marché de l'assurance de prêt est partagé entre les bancassureurs, qui distribuent les crédits immobiliers et sont en pole position pour proposer leur assurance groupe, et les assureurs alternatifs qui commercialisent des formules individuelles adaptées au profil de chacun. Les premiers détiennent le marché à 87% (en termes de cotisations) en raison d'une législation qui permettait jusque-là le passage en force de leurs contrats. Les seconds sont entre deux et quatre fois moins chers à garanties équivalentes. Le libre choix du contrat est un droit que la banque ne peut vous dénier si vous présentez une offre concurrente à niveau de garanties au moins équivalent. Armez-vous de la FIS (Fiche d'Information Standardisée) que le prêteur doit vous remettre dès les prémices de votre demande de financement. Ce document qui expose toutes les garanties exigées par le prêteur pour accorder le financement va vous aider à mettre les contrats d'assurance en concurrence via un comparateur assurance prêt immobilier. Demandez à être contacté par un courtier en assurance de prêt pour bénéficier de conseils éclairés et sélectionner le contrat qui respecte les exigences de la banque et correspond à votre situation au meilleur prix. Profitez de la loi Lemoine Après plus d'une décennie de réglementations impuissantes à briser significativement le quasi monopole des banques, l'assurance de prêt immobilier entame sa révolution avec l'entrée en vigueur de la loi Lemoine. Depuis le 1er juin 2022, trois dispositifs phares sont mis en place : le changement à tout moment de l'assurance : tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat en cours à tout moment, sans attendre la date d’anniversaire, et le substituer par une offre moins chère à couverture similaire. Cette faculté est accessible à tous depuis le 1er septembre dernier. l'extension du droit à l'oubli : les personnes guéries d'un cancer ou d'une hépatite C depuis au moins 5 ans n'ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : les emprunteurs qui sollicitent un prêt de moins de 200 000€ remboursé avant leur 60ème anniversaire n'ont pas à remplir le questionnaire de santé. Voilà bien 2 situations qui permettent potentiellement de réduire le coût de l'assurance prêt immobilier : vous détenez déjà un crédit immobilier couvert par l'assurance bancaire : en changeant de contrat pour une formule déléguée, vous pouvez réduire le coût de l'assurance de plusieurs centaines voire milliers d'euros sur la durée restante de votre crédit. Plus tôt vous engagez la démarche, plus importantes seront les économies. La majorité des emprunteurs sont gagnants en 2022 avec le changement d’assurance de prêt immobilier. votre état de santé génère des surprimes d'assurance ou, cas extrême, vous empêche d'accéder à l'assurance et au crédit : selon la situation, vous souscrivez une nouvelle assurance sans avoir à déclarer votre ancienne maladie ou vous échappez au questionnaire assurance prêt immobilier. Soyez assuré au risque La loi Lemoine a malheureusement son revers : l’augmentation des tarifs d'assurance prêt immobilier sur le segment des prêts de moins de 200 000€. Selon l'UFC-Que Choisir, cette inflation oscille entre 8% et 25%, mais peut aller jusqu'à 40% chez certains prestataires. La fin du questionnaire médical oblige en effet les assureurs à mutualiser les risques, ce qui entraîne une hausse tarifaire pour ce type de prêts indépendamment du profil de l'emprunteur. Les jeunes actifs sans antécédent de santé sont pénalisés au bénéfice des profils à risque comme les seniors. Profitez de l'effet de seuil pour être couvert au risque et payez votre assurance au juste prix. En empruntant au-delà de 200 000€ (1€ supplémentaire suffit !), vous accédez à des contrats sur-mesure, adaptés à votre profil. Adaptez les quotités L'assurance de prêt doit couvrir 100% du capital emprunté. En présence d'un seul emprunteur, la quotité va de soi. Si vous empruntez à deux, la répartition de la couverture peut être arbitrée finement afin que chacun d'entre vous soit protégé au mieux de ses intérêts. Si vous optez pour une quotité assurance emprunteur à 100% sur chaque tête, vous êtes couvert de manière optimale, mais l'assurance vous coûte deux fois plus cher qu'une répartition à 50/50. En fonction du profil de chacun (âge, état de santé, profession, revenus), adaptez la quotité (60/40, 70/30, 80/20) pour minimiser le coût de l'assurance. Envisagez toute situation de sinistre (arrêt maladie, invalidité, décès) afin de prévenir toute éventuelle difficulté de remboursement. L'accompagnement d'un courtier en assurance de prêt est utile pour vous aider à définir la bonne quotité, une notion complexe qui renferme de multiples paramètres.

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Crédit immobilier : un site dédié aux refus de prêt

Depuis plusieurs mois, des milliers de ménages voient leur rêve d'accession à la propriété avorté en raison de la problématique de l'usure. Le courtier en crédit immobilier Cafpi s'empare du phénomène et crée une plateforme destinée à recueillir l'expérience malheureuse des candidats déçus et à aider ces derniers à représenter leur dossier. Bienvenue au site "refus de prêt" que d'aucuns auraient préféré ne jamais voir au profit d'une réforme de l'usure. Près de 45% de demandes de prêt immobilier recalées La rédaction de Magnolia.fr s'est faite l'écho à maintes reprises du problème engendré par des taux d'usure 2022 en inadéquation avec la réalité du terrain. Calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens octroyés, et augmentés d'un tiers, les taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée constituent un frein à l'accession au motif que la méthode de calcul opère un décalage entre le moment où les données sont récoltées et les taux d'intérêt à l'instant T. Résultat, un delta de 6 à 9 mois entre la réalité de taux proposés et leur répercussion sur l'usure. Quand les taux d'emprunt évoluent peu, l'usure est une borne nécessaire pour protéger les emprunteurs. Mais avec la hausse des taux d’emprunt en 2022 (+36 points de base rien qu’entre juin et août pour les prêts de 20 ans et plus), elle freine l'accès au crédit et génère de nombreux refus. Depuis juillet 2022, près d'une demande sur deux est retoquée par les banques. Chez certains courtiers, le taux de recalés va jusqu'à 70%, en grande partie pour cause d'usure outrepassée. Usure : utile mais inadaptée Comment rester sous une usure à 2,57% (taux pour les prêts de 20 ans ou plus) quand, avec un taux nominal à 2% voire au-delà sur 20 ans, il faut nécessairement ajouter les autres frais relatifs à l'obtention du crédit ? Aux intérêts d'emprunt, le TAEG doit agréger : les frais de dossiers la garantie (hypothèque ou caution) l'expertise éventuelle du bien l'éventuelle commission du courtier l'assurance de prêt. L'équation est compliquée voire impossible quand l'assurance emprunteur pèse trop lourd dans le TAEG (personnes avec des risques aggravés de santé, seniors, professions à risques), et ce, même si le courtier renonce à sa commission. Aujourd'hui privés d'un accès au crédit bon marché (4 points sous l'inflation), les ménages français doivent attendre un ajustement suffisant de l'usure pour emprunter à des taux qui seront demain beaucoup plus élevés. Les refusés de prêt immobilier ont leur site ! Cette situation insupportable et absurde hérisse les courtiers, qui n'ont de cesse depuis des mois d'alerter les autorités financières du désastre en marche. Leur dernière action : une manifestation devant la Banque de France mardi 20 septembre pour réclamer un relèvement significatif des taux d'usure du crédit immobilier au 1er octobre 2022 à défaut d'obtenir une réforme de l'usure. Les taux maximum légaux seront bien rehaussés au T4 2022 mais sans changement de calcul. C'est dans ce contexte tendu que le courtier Cafpi met en place un site dédié aux ménages empêchés d'emprunter et d'accéder à la propriété. Baptisée tout simplement "refus de prêt", la plateforme donne la parole aux recalés du crédit à l'habitat à cause du taux d'usure, leur permettant en quelques clics d'exprimer en ligne leur douloureuse expérience et d'alerter les pouvoirs publics, leur représentant politique local et UFC-Que Choisir de la situation. Au-delà d'être un lanceur d'alerte, le site offre un soutien à ces exclus du crédit en leur proposant des solutions pour représenter leur dossier avec succès. Plusieurs leviers peuvent être activés : faire jouer la concurrence entre les banques pour gagner quelques points sur le taux d'intérêt, réduire le coût assurance prêt immobilier en déléguant le contrat (l’assurance pèse en moyenne 30% du coût global du crédit), changer la nature et la durée du prêt (prêt à taux variable par exemple), solliciter toutes les aides potentielles (prêts aidés), créer, si le cas le permet, une SCI (Société Civile Immobilière) pour échapper à l'usure. Cette initiative illustre bien l'utilité du courtier en crédit immobilier. Alors en pleine tourmente, l'activité peut compter sur la mobilisation des intermédiaires, porte-paroles de milliers de ménages en quête d'accession, aujourd'hui empêchés non pas à cause de taux d'intérêt trop élevés mais d'un dispositif mathématique obsolète dont la seule vocation est d’être réformé.