Taux usure: mauvaise nouvelle pour les emprunteurs

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Le recul des taux de l'usure est le signe d'une baisse des taux d'emprunt durant le trimestre précédent. Ce qui ressemble à une bonne nouvelle pour emprunter n'en est pas une pour certains candidats fragilisés par les risques qu'ils incarnent. Explications.

Nouvelle baisse des taux de l'usure

Chaque trimestre, la Banque de France publie les nouveaux taux de l'usure que les établissements de crédit ne doivent pas dépasser durant les trois mois suivants. Les taux légaux sont définis par catégories (crédit immobilier, crédits à la consommation), avec une segmentation par tranches de montants pour les prêts à la consommation et par durées pour les crédits à l'habitat, sur la base des taux effectifs globaux moyens accordés par les banques le trimestre précédent, et augmentés d'un tiers.

Si les taux octroyés par les banques sont en baisse, les taux de l'usure suivent mécaniquement le mouvement. Sur toutes les durées des crédits immobiliers, les seuils de l'usure sont en baisse par rapport au trimestre précédent, en corrélation avec le recul des Taux Annuels Effectifs Globaux (TAEG) pratiqués sur la période.

Voici le tableau des taux d'usure du T2 2021 et ceux applicables à compter du 1er juillet 2021 :

Durée du prêt	Taux usure T2 2021	TAEG pratiqué au T2 2021	Taux usure T3 2021
< 10 ans	2,52 %	1,85 %	2,47 %
Entre 10 ans et 20 ans	2,52 %	1,83 %	2,44 %
> 20 ans	2,60 %	1,86 %	2,48 %
Taux variable	2,53 %	1,82 %	2,43 %
Prêts-relais	3,05 %	2,2 %	2,93 %

Source JORF n°0146 du 25 juin 2021

Depuis janvier 2021, les taux légaux sont en baisse sur toutes les durées et pour toutes les catégories de crédits immobiliers, un mouvement qui constitue un frein pour les dossiers des candidats les plus modestes et les plus fragiles.

Taux d'usure : ça va coincer pour certains emprunteurs !

Ces nouveaux seuils légaux sont donc le signe que les conditions d'emprunt sont hyper propices à l'achat immobilier. Le tableau est pourtant trompeur et révèle un paradoxe : malgré des taux au plancher, certains porteurs de projet immobilier sont dans l'incapacité d'emprunter.

La marge d'un tiers sur les TAEG moyens utilisée dans le calcul du taux de l'usure est trop faible pour permettre à certains profils de concrétiser leur projet immobilier. Les taux d'emprunt sont effectivement à leur plancher historique, mais les écarts de taux entre les différents candidats sont significatifs : entre le taux le plus bas et le taux le plus élevé, le delta peut aller au-delà de 50 points de base (0,50%), pourtant le seuil de l'usure reste le même pour tous. En ajoutant tous les frais qui constituent le TAEG, certains profils sont exclus de l'accès au crédit immobilier.

Les candidats les plus fragiles qui écopent habituellement des taux nominaux les plus élevés pourraient être empêchés en cas de remontée, même minime, des taux d'intérêt. Un point au-dessus du seuil légal, et c'est la relégation à cause de l’effet ciseau qui les prend en tenailles en raison de deux mouvements contraires : les propositions bancaires orientées à la hausse et le niveau en baisse des taux d’usure.

Certains sont déjà pénalisés par le niveau des taux légaux : les personnes à risques en termes de santé (seniors, malades ou anciens malades), qui paient cher leur assurance emprunteur, également les co-emprunteurs à qui la banque demande d'être assuré à 100% sur chaque tête, ce qui double le coût de l'assurance, mais aussi les salariés des secteurs lourdement sinistrés par la crise qui doivent souscrire une garantie perte d'emploi pouvant elle aussi multiplier par deux le coût de l’assurance emprunteur.

Les personnes dont le projet nécessite de contracter un prêt-relais d’un montant important (sur une durée ne pouvant excéder deux ans) sont elles aussi pénalisées par la baisse des taux maximum légaux.

Pour tous ces porteurs de projet immobilier, le TAEG outrepasse fréquemment le taux d'usure sur la durée concernée pour cause d'assurance de prêt trop lourde.

Attention au TAEG

Les taux de l'usure sont calculés sur la base du TAEG et non des taux nominaux qui représentent les intérêts. Le TAEG est l'agrégation de tous les frais facturés à l'emprunteur dans le cadre d'un prêt immobilier, à savoir :

les intérêts d'emprunt
les frais de dossier
les frais d'ouverture et de tenue de compte
les frais d'expertise du bien immobilier
la rémunération d'un intermédiaire (courtier)
la garantie (hypothèque, caution, privilège du porteur de deniers)
les assurances.

Dès lors qu'une dépense est exigée par le prêteur pour octroyer le financement, elle est obligatoirement incluse dans le calcul des charges d'emprunt qui vont déterminer le TAEG. Bien qu'ils soient une dépense incompressible pour tout achat immobilier, les frais d'acquisition, improprement appelés frais de notaire, ne sont jamais intégrés dans le TAEG.

Par obligation légale, depuis la transposition dans le droit français d'une directive européenne, le TAEG est une donnée indiquée sur tous les supports commerciaux de la banque et bien entendu sur les documents pré-contractuels et l'offre de prêt. Il permet à l'emprunteur de comparer les propositions bancaires.

Pour mémoire, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose aux établissements de crédit d'inclure l'assurance de prêt dans le TAEG. Certaines s'étaient en effet affranchies de cette règle pour octroyer des prêts à des ménages sur le fil de l’endettement maximum autorisé (35% des revenus nets), pénalisés par un taux brut trop élevé et/ou par le coût de l'assurance. Or, celle-ci reste un élément exigé lors d'une demande de prêt immobilier.

Pour minimiser le poids de votre assurance dans le TAEG de votre prêt immobilier, faites confiance à notre comparateur Magnolia.fr. Notre outil sélectionne les meilleures offres adaptées à votre projet et à votre profil. Nos experts vous accompagnent pour souscrire le contrat le plus compétitif conforme aux exigences de la banque.

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Inflation 2023 : peut-on renégocier une assurance emprunteur trop chère ?

En pleine période d’inflation, il n’y a pas de petites économies, surtout pour un foyer qui doit rembourser chaque mois une mensualité de crédit immobilier. Celui-ci est nécessairement garanti par une assurance emprunteur, une couverture destinée à vous protéger ainsi que la banque au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie. Vous avez la possibilité de mieux maîtriser le coût de l’assurance en substituant le contrat en cours par une offre beaucoup moins chère grâce à la loi Lemoine. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ? Détenue à une très large et honteuse majorité par les bancassureurs (environ 80% des parts de marché), l’assurance de prêt immobilier est destinée à sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie qui toucheraient l’emprunteur. Elle vise à garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance de risques bien spécifiques : Décès Dépendance à 100% Incapacité temporaire de travail Invalidité totale ou partielle. L’assurance emprunteur peut éventuellement couvrir la perte d’emploi, une protection uniquement réservée aux assurés en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. Le contrat repose sur des garanties assurance de prêt immobilier, lesquelles sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son crédit, et détaillées dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise lors de la demande de financement. En moyenne, l’assurance représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur essentiel pour comparer les offres de prêt car il contient tous les frais qui conditionnent l’octroi des fonds. Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 € Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.

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