Taux usure: mauvaise nouvelle pour les emprunteurs

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Le recul des taux de l'usure est le signe d'une baisse des taux d'emprunt durant le trimestre précédent. Ce qui ressemble à une bonne nouvelle pour emprunter n'en est pas une pour certains candidats fragilisés par les risques qu'ils incarnent. Explications.

Nouvelle baisse des taux de l'usure

Chaque trimestre, la Banque de France publie les nouveaux taux de l'usure que les établissements de crédit ne doivent pas dépasser durant les trois mois suivants. Les taux légaux sont définis par catégories (crédit immobilier, crédits à la consommation), avec une segmentation par tranches de montants pour les prêts à la consommation et par durées pour les crédits à l'habitat, sur la base des taux effectifs globaux moyens accordés par les banques le trimestre précédent, et augmentés d'un tiers.

Si les taux octroyés par les banques sont en baisse, les taux de l'usure suivent mécaniquement le mouvement. Sur toutes les durées des crédits immobiliers, les seuils de l'usure sont en baisse par rapport au trimestre précédent, en corrélation avec le recul des Taux Annuels Effectifs Globaux (TAEG) pratiqués sur la période.

Voici le tableau des taux d'usure du T2 2021 et ceux applicables à compter du 1er juillet 2021 :

Durée du prêt	Taux usure T2 2021	TAEG pratiqué au T2 2021	Taux usure T3 2021
< 10 ans	2,52 %	1,85 %	2,47 %
Entre 10 ans et 20 ans	2,52 %	1,83 %	2,44 %
> 20 ans	2,60 %	1,86 %	2,48 %
Taux variable	2,53 %	1,82 %	2,43 %
Prêts-relais	3,05 %	2,2 %	2,93 %

Source JORF n°0146 du 25 juin 2021

Depuis janvier 2021, les taux légaux sont en baisse sur toutes les durées et pour toutes les catégories de crédits immobiliers, un mouvement qui constitue un frein pour les dossiers des candidats les plus modestes et les plus fragiles.

Taux d'usure : ça va coincer pour certains emprunteurs !

Ces nouveaux seuils légaux sont donc le signe que les conditions d'emprunt sont hyper propices à l'achat immobilier. Le tableau est pourtant trompeur et révèle un paradoxe : malgré des taux au plancher, certains porteurs de projet immobilier sont dans l'incapacité d'emprunter.

La marge d'un tiers sur les TAEG moyens utilisée dans le calcul du taux de l'usure est trop faible pour permettre à certains profils de concrétiser leur projet immobilier. Les taux d'emprunt sont effectivement à leur plancher historique, mais les écarts de taux entre les différents candidats sont significatifs : entre le taux le plus bas et le taux le plus élevé, le delta peut aller au-delà de 50 points de base (0,50%), pourtant le seuil de l'usure reste le même pour tous. En ajoutant tous les frais qui constituent le TAEG, certains profils sont exclus de l'accès au crédit immobilier.

Les candidats les plus fragiles qui écopent habituellement des taux nominaux les plus élevés pourraient être empêchés en cas de remontée, même minime, des taux d'intérêt. Un point au-dessus du seuil légal, et c'est la relégation à cause de l’effet ciseau qui les prend en tenailles en raison de deux mouvements contraires : les propositions bancaires orientées à la hausse et le niveau en baisse des taux d’usure.

Certains sont déjà pénalisés par le niveau des taux légaux : les personnes à risques en termes de santé (seniors, malades ou anciens malades), qui paient cher leur assurance emprunteur, également les co-emprunteurs à qui la banque demande d'être assuré à 100% sur chaque tête, ce qui double le coût de l'assurance, mais aussi les salariés des secteurs lourdement sinistrés par la crise qui doivent souscrire une garantie perte d'emploi pouvant elle aussi multiplier par deux le coût de l’assurance emprunteur.

Les personnes dont le projet nécessite de contracter un prêt-relais d’un montant important (sur une durée ne pouvant excéder deux ans) sont elles aussi pénalisées par la baisse des taux maximum légaux.

Pour tous ces porteurs de projet immobilier, le TAEG outrepasse fréquemment le taux d'usure sur la durée concernée pour cause d'assurance de prêt trop lourde.

Attention au TAEG

Les taux de l'usure sont calculés sur la base du TAEG et non des taux nominaux qui représentent les intérêts. Le TAEG est l'agrégation de tous les frais facturés à l'emprunteur dans le cadre d'un prêt immobilier, à savoir :

les intérêts d'emprunt
les frais de dossier
les frais d'ouverture et de tenue de compte
les frais d'expertise du bien immobilier
la rémunération d'un intermédiaire (courtier)
la garantie (hypothèque, caution, privilège du porteur de deniers)
les assurances.

Dès lors qu'une dépense est exigée par le prêteur pour octroyer le financement, elle est obligatoirement incluse dans le calcul des charges d'emprunt qui vont déterminer le TAEG. Bien qu'ils soient une dépense incompressible pour tout achat immobilier, les frais d'acquisition, improprement appelés frais de notaire, ne sont jamais intégrés dans le TAEG.

Par obligation légale, depuis la transposition dans le droit français d'une directive européenne, le TAEG est une donnée indiquée sur tous les supports commerciaux de la banque et bien entendu sur les documents pré-contractuels et l'offre de prêt. Il permet à l'emprunteur de comparer les propositions bancaires.

Pour mémoire, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose aux établissements de crédit d'inclure l'assurance de prêt dans le TAEG. Certaines s'étaient en effet affranchies de cette règle pour octroyer des prêts à des ménages sur le fil de l’endettement maximum autorisé (35% des revenus nets), pénalisés par un taux brut trop élevé et/ou par le coût de l'assurance. Or, celle-ci reste un élément exigé lors d'une demande de prêt immobilier.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

À compter du 15 mai 2024, le montant de la participation forfaitaire passe de 1€ à 2€. Après le doublement des franchises médicales en avril sur les médicaments et les transports sanitaires, cette mesure augmente d’autant plus le reste à charge des assurés que ces frais ne sont pas remboursés par les mutuelles santé. Certains patients sont toutefois exemptés et certaines situations d’exonération s’appliquent quel que soit le statut de l'assuré. Voici en détails qui paie et qui ne paie pas la participation forfaitaire sur les consultations médicales. Doublement de la participation forfaitaire Annoncée pour juin 2024, la hausse de la participation forfaitaire se met en place à partir du 15 mai prochain. Les assurés paieront désormais 2€ au lieu de 1€ sur chaque consultation médicale. La participation forfaitaire est une somme qui reste intégralement à la charge de chaque assuré, elle n’est donc pas remboursée par l’Assurance maladie ni par la complémentaire santé. Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. Les exonérations pour tous Aucune participation forfaitaire n’est à payer dans les situations suivantes : les consultations chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par un auxiliaire médical (infirmier/infirmière, masseur-kinésithérapeute, orthophoniste, orthoptiste) une hospitalisation les actes de dépistage du cancer du sein les examens et consultations dans un centre de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage de l’amiante les consultations et soins dans une structure psychiatrique sectorisée sans hébergement les consultations d’expertise médicale. Frein à l’accès aux soins Après la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 (jusqu’à +30% sur la mutuelle senior), le doublement des franchises médicales et de la participation forfaitaire est un coup dur pour les personnes dotés de revenus modestes. Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

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