Taux usure: mauvaise nouvelle pour les emprunteurs

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Le recul des taux de l'usure est le signe d'une baisse des taux d'emprunt durant le trimestre précédent. Ce qui ressemble à une bonne nouvelle pour emprunter n'en est pas une pour certains candidats fragilisés par les risques qu'ils incarnent. Explications.

 

Nouvelle baisse des taux de l'usure

Chaque trimestre, la Banque de France publie les nouveaux taux de l'usure que les établissements de crédit ne doivent pas dépasser durant les trois mois suivants. Les taux légaux sont définis par catégories (crédit immobilier, crédits à la consommation), avec une segmentation par tranches de montants pour les prêts à la consommation et par durées pour les crédits à l'habitat, sur la base des taux effectifs globaux moyens accordés par les banques le trimestre précédent, et augmentés d'un tiers. 

Si les taux octroyés par les banques sont en baisse, les taux de l'usure suivent mécaniquement le mouvement. Sur toutes les durées des crédits immobiliers, les seuils de l'usure sont en baisse par rapport au trimestre précédent, en corrélation avec le recul des Taux Annuels Effectifs Globaux (TAEG) pratiqués sur la période. 

Voici le tableau des taux d'usure du T2 2021 et ceux applicables à compter du 1er juillet 2021 : 

Durée du prêt Taux usure T2 2021 TAEG pratiqué au T2 2021 Taux usure T3 2021
< 10 ans 2,52 % 1,85 % 2,47 %
Entre 10 ans et 20 ans 2,52 % 1,83 % 2,44 %
> 20 ans 2,60 % 1,86 % 2,48 %
Taux variable 2,53 % 1,82 % 2,43 %
Prêts-relais 3,05 % 2,2 % 2,93 %

Source JORF n°0146 du 25 juin 2021 

Depuis janvier 2021, les taux légaux sont en baisse sur toutes les durées et pour toutes les catégories de crédits immobiliers, un mouvement qui constitue un frein pour les dossiers des candidats les plus modestes et les plus fragiles. 

Taux d'usure : ça va coincer pour certains emprunteurs !

Ces nouveaux seuils légaux sont donc le signe que les conditions d'emprunt sont hyper propices à l'achat immobilier. Le tableau est pourtant trompeur et révèle un paradoxe : malgré des taux au plancher, certains porteurs de projet immobilier sont dans l'incapacité d'emprunter. 

La marge d'un tiers sur les TAEG moyens utilisée dans le calcul du taux de l'usure est trop faible pour permettre à certains profils de concrétiser leur projet immobilier. Les taux d'emprunt sont effectivement à leur plancher historique, mais les écarts de taux entre les différents candidats sont significatifs : entre le taux le plus bas et le taux le plus élevé, le delta peut aller au-delà de 50 points de base (0,50%), pourtant le seuil de l'usure reste le même pour tous. En ajoutant tous les frais qui constituent le TAEG, certains profils sont exclus de l'accès au crédit immobilier. 

Les candidats les plus fragiles qui écopent habituellement des taux nominaux les plus élevés pourraient être empêchés en cas de remontée, même minime, des taux d'intérêt. Un point au-dessus du seuil légal, et c'est la relégation à cause de l’effet ciseau qui les prend en tenailles en raison de deux mouvements contraires : les propositions bancaires orientées à la hausse et le niveau en baisse des taux d’usure. 

Certains sont déjà pénalisés par le niveau des taux légaux : les personnes à risques en termes de santé (seniors, malades ou anciens malades), qui paient cher leur assurance emprunteur, également les co-emprunteurs à qui la banque demande d'être assuré à 100% sur chaque tête, ce qui double le coût de l'assurance, mais aussi les salariés des secteurs lourdement sinistrés par la crise qui doivent souscrire une garantie perte d'emploi pouvant elle aussi multiplier par deux le coût de l’assurance emprunteur. 

Les personnes dont le projet nécessite de contracter un prêt-relais d’un montant important (sur une durée ne pouvant excéder deux ans) sont elles aussi pénalisées par la baisse des taux maximum légaux. 

Pour tous ces porteurs de projet immobilier, le TAEG outrepasse fréquemment le taux d'usure sur la durée concernée pour cause d'assurance de prêt trop lourde. 

Attention au TAEG

Les taux de l'usure sont calculés sur la base du TAEG et non des taux nominaux qui représentent les intérêts. Le TAEG est l'agrégation de tous les frais facturés à l'emprunteur dans le cadre d'un prêt immobilier, à savoir :

  • les intérêts d'emprunt
  • les frais de dossier
  • les frais d'ouverture et de tenue de compte
  • les frais d'expertise du bien immobilier
  • la rémunération d'un intermédiaire (courtier)
  • la garantie (hypothèque, caution, privilège du porteur de deniers)
  • les assurances. 

Dès lors qu'une dépense est exigée par le prêteur pour octroyer le financement, elle est obligatoirement incluse dans le calcul des charges d'emprunt qui vont déterminer le TAEG. Bien qu'ils soient une dépense incompressible pour tout achat immobilier, les frais d'acquisition, improprement appelés frais de notaire, ne sont jamais intégrés dans le TAEG. 

Par obligation légale, depuis la transposition dans le droit français d'une directive européenne, le TAEG est une donnée indiquée sur tous les supports commerciaux de la banque et bien entendu sur les documents pré-contractuels et l'offre de prêt. Il permet à l'emprunteur de comparer les propositions bancaires. 

Pour mémoire, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose aux établissements de crédit d'inclure l'assurance de prêt dans le TAEG. Certaines s'étaient en effet affranchies de cette règle pour octroyer des prêts à des ménages sur le fil de l’endettement maximum autorisé (35% des revenus nets), pénalisés par un taux brut trop élevé et/ou par le coût de l'assurance. Or, celle-ci reste un élément exigé lors d'une demande de prêt immobilier. 

Pour minimiser le poids de votre assurance dans le TAEG de votre prêt immobilier, faites confiance à notre comparateur Magnolia.fr. Notre outil sélectionne les meilleures offres adaptées à votre projet et à votre profil. Nos experts vous accompagnent pour souscrire le contrat le plus compétitif conforme aux exigences de la banque.

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Révisée tous les trois mois, l’usure ne pouvait suivre l’évolution trop vive des taux d’intérêts depuis mars 2022.  Effet boomerang, le taux d’usure mensuel va provoquer une envolée des taux de crédit immobilier en 2023. Si l’emprunt redevient accessible, il va devenir aussi plus cher sous l’effet de la hausse des taux, car les banques vont pouvoir ajuster leurs barèmes plus régulièrement. D’ici l’été prochain, il est fort probable que le taux moyen sur la durée de 20 ans atteigne les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il se situe actuellement autour de 2,65%. Selon les projections des courtiers, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus devrait passer de 3,57% à 3,75% au 1er février et grimper à 3,95% en mars. Avec la progression constante des taux d’emprunt, il va falloir jouer serré pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit. Comment rester sous le taux d’usure en 2023 ? Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.