Prêt immobilier : qui est gagnant avec la hausse du taux d’usure en mars 2023 ?

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Depuis le 1er mars 2023, le taux d’usure est rehaussé de 3,79% à 4% pour les crédits immobiliers d’une durée de 20 ans et plus. 21 points supplémentaires qui sont les bienvenus pour ceux dont le dossier a été recalé tout dernièrement. Voici deux profils d’emprunteurs qui peuvent décrocher leur financement immobilier en mars 2023 grâce à ce nouvel ajustement du taux d’usure.

Nouvelle hausse du taux d’usure en mars 2023

Bonne nouvelle pour les emprunteurs et les professionnels de l’immobilier : le taux d’usure augmente et titre 4% pour les prêts de 20 ans et plus depuis le 1er mars 2023. En concertation avec les représentants des courtiers et des établissements de crédit, la Banque de France a décidé en 20 janvier dernier de mensualiser les taux d’usure à compter du 1er février 2023, et ce, pour une durée provisoire jusqu’au 1er juillet prochain.

Pour les autres durées, les taux d’usure applicables aux crédits immobiliers pour le mois de mars sont les suivants :

  • prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 3,67 %
  • prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans : 3,87 %
  • prêts à taux variable : 3,79 %
  • prêts relais : 4,11 %

Pour les durées les plus courantes, celles de 20 ans et plus, le taux d’usure gagne 21 points, ce qui offre une potentielle marge de manœuvre pour les demandeurs recalés en février pour cause de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) légèrement au-delà de l’usure. Rappelons que le taux d’usure est le taux que les banques ne doivent pas dépasser lors de l’octroi d’un crédit. Ce taux légal est l’expression du TAEG maximum qui comprend tous les frais liés à l’obtention du prêt bancaire :

  • intérêts d’emprunt
  • frais de dossier
  • garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution)
  • primes d’assurance prêt immobilier
  • le cas échéant la commission du courtier, les frais d’ouverture et de tenue de compte et les frais d’expertise du bien immobilier.

Le taux d’usure mensualisé jusqu’à fin juin 2023 est ainsi davantage corrélé aux taux d’intérêts du marché, ce qui permet d’éviter les blocages massifs qu’on a connus durant la seconde partie de l’année 2022 et jusqu’en janvier 2023.

Comment rester sous l’usure en mars 2023 ?

Regardons d’abord le niveau des taux d’intérêts. En ce tout début mars, le taux moyen se situe à 2,90% sur 20 ans et à 3,20% sur 25 ans (hors assurance crédit immobilier et coût des sûretés). Pour mémoire, la réglementation plafonne la durée de remboursement à 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux importants qui décalent la jouissance du bien. Impossible d’emprunter au-delà de ces durées légales pour réduire le taux d’endettement mensuel.

Ajoutons que les critères pour emprunter en 2023 se sont durcis : en raison des normes d’octroi strictes, les banques renforcent leur exigence d’apport personnel et réclament désormais une épargne de précaution qui peut être équivalente à une année de mensualités.

Premier exemple

Prenons un couple de trentenaire qui souhaite acquérir sa résidence principale à 240 000€ et qui dispose d’un apport personnel de 40 000€. La banque propose un prêt de 200 000€ sur 22 ans au taux de 3 %, assorti de frais de dossier (800€), de frais de garantie (2 100€) et d’une assurance bancaire au taux de 0,22 % sur chaque tête.

Le TAEG s’affiche à 3,93%, en-dessous du taux d’usure à 4 %. En février, notre couple n’aurait pas pu emprunter, car le taux d’usure applicable atteignait 3,79 %.

Allons plus loin. En déléguant l’assurance de prêt immobilier, notre couple peut réduire son TAEG et faire des économies. En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier, le taux d’assurance le plus compétitif descend à 0,10 % (profil non-fumeur et sans problème de santé). Avec une quotité d’assurance à 100 % sur chaque tête, le TAEG tombe à 3,53 % et notre couple réalise une économie de 10 560€.

Second exemple

Un couple de co-emprunteurs âgés de 45 ans souhaite emprunter 400 000€ pour financer l’achat de sa résidence principale. La banque propose un crédit sur 20 ans au taux de 2,90 %, assorti de frais de dossier (1 000€), de frais de garantie (3 700€) et d’une assurance bancaire au taux de 0,52% avec une quotité à 50 %.

Le TAEG s’affiche à 3,96%, sous l’usure à 4 %. En février, notre couple n’était pas finançable. Avec une assurance déléguée, le TAEG peut être abaissé de manière significative. Selon le profil des emprunteurs (sans problème de santé, un coemprunteur fumeur), le taux d’assurance le plus compétitif ressort à 0,13 % pour chacun. Avec une quotité d’assurance de 100% qui permet d’offrir une protection maximale pour l’un comme pour l’autre, le TAEG tombe à 3,52 % et le couple réalise une économie de 20 800€.

La révision mensuelle du taux d’usure est une mesure provisoirement efficace pour accéder plus facilement au prêt immobilier, mais elle ne résout par tout. Pour rester sous le taux d’usure en 2023 et abaisser son TAEG, la délégation d’assurance prêt immobilier demeure la solution infaillible. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer tout l’intérêt financier à souscrire une assurance externe plus compétitive que l’offre bancaire.

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en décembre 2024

Vous avez un projet immobilier en cette toute fin d’année 2024 ? Les taux d’intérêts continuent leur lente décrue, mais les prix des logements arrêtent de baisser et commencent à se stabiliser dans certaines zones. Les règles d’octroi demeurent les mêmes, imposant des limites sur la durée de remboursement et le taux d’endettement. Pour réduire la facture, le levier le plus efficace est de déléguer l’assurance emprunteur, une dépense contrainte que vous pouvez négocier et comparer. Taux sous les 3,50% fin 2024 À quels taux s’attendre alors que l’année 2024 se termine ? Quelle que soit la durée de remboursement, les taux du crédit immobilier se situent tous sous les 3,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Voici les taux fixes moyens selon les durées observés chez les courtiers en crédit immobilier source Cafpi) : 10 ans : 3,07% 15 ans : 3,22% 20 ans : 3,33% 25 ans : 3,48% Ces valeurs sont des moyennes. Pour une simulation de votre taux, rendez-vous sur un comparateur en ligne. Après analyse de votre dossier de financement par la banque ou le courtier, vous pouvez obtenir une décote substantielle de plusieurs points si votre profil présente les meilleures garanties de solvabilité. Depuis janvier 2024, les taux diminuent au fil des mois, rendant le crédit immobilier plus accessible car moins cher. Ils ont perdu entre 80 et près de 100 points comparativement à décembre 2023, et retrouvent le niveau établi au mitan de l’année 2023. Cette amélioration des conditions d’emprunt est consécutive à la détente sur les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne entamée à l’automne dernier (4,50% contre 3,40% actuellement). On peut raisonnablement anticiper des taux autour de 3% pour janvier 2025 si la politique monétaire continue sur cette voie. Règles d’octroi du crédit immobilier inchangées Les taux évoluent favorablement mais les normes d’octroi du crédit immobilier demeurent inchangées. Applicables depuis janvier 2021, elles régulent la distribution du crédit par les banques afin d'éviter un endettement excessif des ménages emprunteurs par la mise en place de 2 limitations : Le taux d’endettement ou taux d’effort est plafonné à 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt comprise : en fonction de votre profil, la banque peut ajuster ce taux à la baisse pour que vous puissiez conserver un reste à vivre suffisant après paiement des mensualités. La durée de remboursement ne doit pas excéder 25 ans, avec une tolérance allant jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation au moins équivalents à 10% du montant de l’opération. Les banques peuvent s’affranchir de ces règles à la marge pour les financements destinés à la résidence principale et à la primo-accession (dans les limites réglementaires de leur production semestrielle de crédits immobiliers). Prix immobiliers : fin de la baisse La hausse des taux d’emprunt en 2022 et 2023 a provoqué plus tardivement une baisse des prix des logements anciens, qui n’a jamais compensé cette progression. En 2023, la baisse annuelle était de -4%. Selon les projections des notaires, cette correction ralentit depuis 2 mois et devrait se chiffrer à -2,6% à fin novembre. Au deuxième trimestre 2024, les prix accusaient un repli de -5,2% en France métropolitaine, et -7,2% en Île-de-France. Dans le détail, les prix des appartements perdent 2,2% et les maisons 2,9%. Il convient de relativer, car les prix immobiliers ont quasiment triplé en France depuis 2000. Alors que les prix semblent se stabiliser, les délais de vente s’allongent. Le délai moyen est actuellement de 82 jours, contre 63 en 2023 quand les taux étaient au plus haut. Ce paradoxe s’explique par l’attente d’une partie des acheteurs d’une correction plus marquée, confrontée à l’espoir de certains vendeurs de voir le marché retrouver sa dynamique. Les aspirations des uns desservent celles des autres. Il est un paramètre qui pourrait mettre tout le monde sur la même ligne et accélérer les transactions en cette fin d'année 2024 : la fiscalité sur les frais de notaire augmente de 0,5% sur la partie des droits au profit du département. Cela représente à peu près une hausse de 10% sur les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Concrètement, le surcoût est estimé à 500€ pour chaque tranche de 100 000€ du prix d’achat d’un logement ancien, ce qui est un mauvais signal pour les petits budgets. Indiquons toutefois que les primo-accédants et les acheteurs dans le neuf ne seront pas concernés par la hausse des DMTO. Cette mesure doit encore être validée par le Parlement dans le cadre du vote du projet de loi de finances 2025. Optimisez le coût de votre prêt grâce à l’assurance emprunteur Négociez le taux d’intérêts, c’est bien, mais il existe un levier beaucoup plus efficace pour réduire le coût global de votre crédit immobilier. En souscrivant une assurance externe concurrente de celle de la banque, vous pouvez diminuer la prime jusqu’à 60%. Sur la durée totale de remboursement, la délégation d’assurance de prêt immobilier permet de réaliser des milliers d’euros d’économie. Exemple : Profil de l’emprunteur : salarié cadre de 35 ans, non fumeur, sans antécédent de santé Caractéristiques du prêt : 200 000€ sur 20 ans pour financer l'achat de la résidence principale Taux assurance bancaire : 0,36% Coût assurance bancaire : 60€/mois, soit un total de 14 400€ Taux assurance déléguée : 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce type de profil) Coût assurance déléguée : 15€/mois, soit un total de 3 600€  Économies = 10 800€ Avec un tel gain, vous pouvez acheter des mètres carrés supplémentaires : entre +8,43m2 à Saint-Étienne et +1,26m2 à Paris, pour ce qui est des plus grandes villes de France (sur la base des prix des appartements arrêtés au 1er décembre 2024 par Meilleursagents). La délégation d’assurance de prêt vous semble difficile à mettre en œuvre ? Le banquier vous intimide ? Vous n’avez pas le temps de chercher ? Pas de panique ! Vous pouvez optimiser le coût de votre crédit dans un deuxième temps grâce à la loi Lemoine.Vous avez le droit de changer d’assurance emprunteur à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. La réussite de la démarche est conditionnée à l’équivalence de garanties entre les 2 contrats.

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Immobilier en France : les prix quasiment triplés depuis 2000

Dans sa dernière étude publiée le 19 novembre, l’Insee chiffre la hausse des prix de l’immobilier depuis l’année 2000. En un peu plus de 20 ans, les valeurs ont été multipliées par 2,6 sur l’ensemble du territoire. Et qui dit moyenne, dit disparités. Sans surprise, les zones où les prix sont les plus élevés sont celles qui subissent une forte tension sur le marché immobilier : les métropoles et les zones touristiques. L’évolution des prix immobiliers depuis 2000 Depuis le début des années 2000, le marché immobilier français a connu des mutations profondes, marquées par des périodes de croissance, de stabilisation et de challenges économiques. Voici les grandes tendances qui ont façonné le paysage immobilier hexagonal. Les années 2000-2007 : un marché en pleine expansion La première moitié des années 2000 a été caractérisée par une croissance soutenue des prix immobiliers. Entre 2000 et 2007, on observe une hausse spectaculaire des valeurs immobilières, particulièrement dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon et Marseille. Les principales caractéristiques de cette période incluent : Une progression annuelle moyenne des prix de 10 à 15% Des taux d'intérêt bancaire historiquement bas Une demande immobilière en constante augmentation Une confiance des investisseurs et des ménages La crise de 2008 : un tournant décisif La crise financière mondiale de 2008 (crise des subprimes) a brutalement interrompu cette dynamique positive. Le marché immobilier français, bien que moins impacté que d'autres pays européens, a connu un ralentissement significatif. Principaux impacts : Décélération des transactions Stabilisation puis léger recul des prix Durcissement des conditions d'octroi de crédit Mise en place du dispositif Scellier pour soutenir l’immobilier neuf Prudence accrue des investisseurs 2010-2015 : période de reconstruction et d'adaptation Cette période a été marquée par une reconstruction progressive du marché immobilier. Les prix se sont stabilisés dans de nombreuses régions, avec des disparités territoriales de plus en plus marquées. Éléments clés : Reprise progressive des transactions Différenciation croissante entre zones urbaines et rurales Émergence de nouvelles zones d'investissement attractives Développement du marché de la rénovation énergétique 2015-2020 : renaissance et attractivité renouvelée Les années 2015-2020 ont vu un rebond significatif du marché immobilier français, avec une croissance soutenue des prix dans les grandes métropoles. Tendances principales : Hausse moyenne des prix de 3 à 5% par an Attractivité renforcée des métropoles régionales Développement des investissements locatifs (dispositif Pinel, ex-Duflot et ex-Scellier) Émergence de nouvelles technologies dans la transaction immobilière 2020-2024 : la période post-Covid La pandémie de Covid-19 a profondément transformé les dynamiques immobilières françaises. On observe des changements structurels importants : Recherche accrue d'espaces extérieurs Développement du télétravail Intérêt croissant pour les zones périurbaines et rurales Tensions sur les prix liées à l'inflation et aux taux d'intérêt Prix immobiliers : hétérogénéité selon les territoires Entre 2000 et 2022, l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) indique que les prix immobiliers des logements anciens ont été multipliés par 2,6. Couplé à la progression des taux d’intérêts du crédit immobilier depuis 2020 et aux règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) en place depuis 2021, cette hausse cumulée est un frein à l’accession à la propriété, en particulier pour les primo-accédants. La France compte désormais moins de ménages propriétaires de leur résidence principale qu’en 2014, environ 6 ménages sur 10. Immobilier plus cher dans les grandes métropoles Le marché immobilier est la traduction de l’équilibre entre offre et demande. Nonobstant la qualité intrinsèque du bien immobilier, l’attractivité d’une région, sa densité, le prix élevé du foncier sont des facteurs qui tirent les prix vers le haut. Dans les grandes aires d’attraction des villes, l’offre ne suit pas la demande. Dans les zones urbaines de moins de 50 000 habitants, le prix médian d’une maison vendue entre 2020 et 2022 est chiffré à 1 500€/m², contre 3 060€/m² dans les zones de 700 000 habitants et plus. Le constat est le même pour les appartements : 2 430€/m² contre 3 260€/m². Prix médian au m² des logements anciens vendus entre 2020 et 2022 selon la zone : Zone Maisons Appartements Zone rurale 1 390 € 2 770 € Moins de 50 000 habitants 1 500 € 2 430 € Entre 50 000 et 199 999 h. 1 720 € 1 830 € Entre 200 000 et 699 999 h. 2 160 € 2 500 € 700 000 h. et plus 3 060 € 3 260 € Île-de-France 3 430 € 5 680 € France métropolitaine 2 040 € 3 170 € Inflation dans les zones touristiques Les prix immobiliers sont également plus élevés dans les zones touristiques, là où la densité de résidences secondaires est la plus forte. Hors métropoles touristiques comme Paris, Nice, Montpellier, Lyon pour ne citer que celles-là, le prix des appartements se situe à 2 770€/m², contre 1 830€/m² dans les zones de taille moyenne. Ils prennent l’ascenseur à Val d’Isère, zone où les prix immobiliers sont les plus chers de France : 50% des logements ont un prix supérieur à 11 400€/m² ! Perspectives et facteurs d'influence Plusieurs éléments continueront d'influencer le marché immobilier français : Les politiques de construction de logements : extension du PTZ 2025 à tout le territoire et à la maison individuelle L'évolution démographique Les réglementations environnementales Les conditions économiques générales La taxation des droits de mutation : les frais de notaire augmentent de 0,5 point en 2025 Le marché immobilier français a démontré sa résilience et sa capacité d'adaptation depuis 2000. Malgré les crises et les transformations sociétales, il reste un secteur dynamique et stratégique.