Prêt Immobilier: pas de durcissement pour l'octroi

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Plus de peur que de mal ! Finalement, le Haut Conseil de Stabilité Financière décide de maintenir en l'état les recommandations pour l'encadrement du crédit immobilier, tout en confirmant vouloir les traduire en normes juridiquement contraignantes après bilan de leur application. Une bonne nouvelle pour les ménages porteurs d'un projet immobilier, qui continueront d'accéder à l'emprunt selon les conditions en place depuis le début de l'année. Il faudra toujours prêter attention à l'assurance de prêt dont le coût doit être intégré dans l'endettement.

Condition d'octroi d'un prêt immobilier : rien ne bouge !

Les courtiers en crédit redoutaient les conclusions de la réunion organisée mardi 15 dernier par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Les rumeurs couraient que l'autorité de régulation, placée sous l'égide du ministère de l'Économie, avait l'intention de durcir une nouvelle fois les règles d'octroi des crédits immobiliers destinés aux particuliers. Il ne sera rien. Le HCSF choisit finalement de laisser inchangées les normes qu'il avait mises en place en décembre 2020.

Dans son communiqué de presse, l'instance estime qu'en vertu des évolutions récentes du marché immobilier résidentiel la production de crédits à l'habitat "repose sur des bases plus saines". La part des prêts présentant des taux d'endettement élevés ou des durées de remboursement longues a significativement baissé, indiquant que les pratiques d'octroi des établissements prêteurs "convergent vers les critères de la recommandation du 27 janvier 2021, sans que l'accès des ménages au crédit immobilier en soit affecté".

L'appréhension des professionnels était qu'un nouveau durcissement des normes d'octroi au cours de l'été ne brise la dynamique du marché immobilier. Un resserrement aurait été contre-productif en présentant le risque d'écarter des candidats au dossier de crédit immobilier pourtant solvables. L'hypothèse qu'en retenant la demande la fermeture du robinet du crédit pourrait freiner la hausse des prix immobiliers était même avancée par certains courtiers.

Portée par des taux d'intérêts au plancher et par un contexte de crise qui renforce le statut de valeur refuge de la pierre, la production annuelle de nouveaux crédits a atteint un niveau record en avril 2021 avec un encours de 1 156 milliards d'euros (hors renégociations), soit une hausse de 6% sur un an.

Le HCSF confirme par ailleurs, tel qu'annoncé lors de la séance de décembre 2020, que d'ici quelques semaines les recommandations seront traduites en normes juridiquement contraignantes après publication d'un bilan sur l'application de ces mesures. Le HCSF préfère donc se laisser du temps pour revoir éventuellement sa copie, sans préciser non plus si des sanctions seront prévues en cas de manquement de la part des banques. La tournure juridique que prendront les consignes donnera au HCSF un outil pour pérenniser cet encadrement.

Rappel des conditions d'octroi des crédits immobiliers

La crainte que l'obtention d'un prêt immobilier soit devenue prochainement plus complexe est donc éloignée. Si vous envisagez de contracter un prêt pour financer un projet immobilier, la banque prêteuse doit respecter les règles suivantes :

  • le taux d'endettement ou taux d'effort est plafonné à 35% de vos revenus nets ;
  • la durée de remboursement est bloquée à 25 ans, voire 27 ans (25 ans + 2 années de différé d'amortissement) si vous faites l’acquisition d’un logement neuf dont vous prenez la jouissance deux années après l'octroi du financement (achat en VEFA, construction de maison individuelle).

Les banques peuvent déroger à cette double limitation à hauteur de 20% de leur production trimestrielle pour faciliter l'achat des ménages primo-accédants et de ceux qui deviennent propriétaires de leur résidence principale.

L'assurance de prêt immobilier prise en compte dans le calcul du taux d'endettement

Pour calculer le taux d'endettement, la banque doit retrancher des revenus nets les charges d'emprunt. Telles qu'énoncées dans la recommandation du 27 janvier 2021, ces charges annuelles d'emprunt correspondent à la somme des différents montants totaux dus par l'emprunteur (et le co-emprunteur le cas échéant), à savoir le remboursement du capital emprunté et toutes les charges annexes, entre autres les intérêts, la garantie et l’incontournable assurance.

Tous les frais liés à l'obtention du crédit permettent de calculer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui ne doit en aucun cas outrepasser le taux de l'usure sur la durée concernée. Le TAEG doit obligatoirement être indiqué dans tous documents relatifs au crédit, car il est censé faciliter la comparaison des offres. Si la majorité des banques intègrent l'assurance de prêt dans le TAEG, certaines ont pris la liberté de l'évincer pour octroyer un financement sur le fil de l'endettement. Pour les profils à risques accrus (âge, santé, profession), l’assurance peut faire échec à l’obtention du crédit en raison de son coût trop élevé qui place le TAEG au-delà du seuil autorisé. L'assurance reste un coût incompressible pour l'emprunteur, qu'elle soit ou non incluse dans les frais exigés par le prêteur.

Pour minimiser son poids dans le coût global de votre crédit immobilier, pensez à la délégation d'assurance avec un courtier spécialisé comme Magnolia.fr. Grâce aux contrats alternatifs, vous pouvez diviser le coût de l'assurance par deux ou par trois par rapport à la proposition bancaire, et économiser jusqu'à 15 000€ sur la durée totale de votre prêt.

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Révisée tous les trois mois, l’usure ne pouvait suivre l’évolution trop vive des taux d’intérêts depuis mars 2022.  Effet boomerang, le taux d’usure mensuel va provoquer une envolée des taux de crédit immobilier en 2023. Si l’emprunt redevient accessible, il va devenir aussi plus cher sous l’effet de la hausse des taux, car les banques vont pouvoir ajuster leurs barèmes plus régulièrement. D’ici l’été prochain, il est fort probable que le taux moyen sur la durée de 20 ans atteigne les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il se situe actuellement autour de 2,65%. Selon les projections des courtiers, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus devrait passer de 3,57% à 3,75% au 1er février et grimper à 3,95% en mars. Avec la progression constante des taux d’emprunt, il va falloir jouer serré pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit. Comment rester sous le taux d’usure en 2023 ? Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.