Plus de peur que de mal ! Finalement, le Haut Conseil de Stabilité Financière décide de maintenir en l'état les recommandations pour l'encadrement du crédit immobilier, tout en confirmant vouloir les traduire en normes juridiquement contraignantes après bilan de leur application. Une bonne nouvelle pour les ménages porteurs d'un projet immobilier, qui continueront d'accéder à l'emprunt selon les conditions en place depuis le début de l'année. Il faudra toujours prêter attention à l'assurance de prêt dont le coût doit être intégré dans l'endettement.
Condition d'octroi d'un prêt immobilier : rien ne bouge !
Les courtiers en crédit redoutaient les conclusions de la réunion organisée mardi 15 dernier par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Les rumeurs couraient que l'autorité de régulation, placée sous l'égide du ministère de l'Économie, avait l'intention de durcir une nouvelle fois les règles d'octroi des crédits immobiliers destinés aux particuliers. Il ne sera rien. Le HCSF choisit finalement de laisser inchangées les normes qu'il avait mises en place en décembre 2020.
Dans son communiqué de presse, l'instance estime qu'en vertu des évolutions récentes du marché immobilier résidentiel la production de crédits à l'habitat "repose sur des bases plus saines". La part des prêts présentant des taux d'endettement élevés ou des durées de remboursement longues a significativement baissé, indiquant que les pratiques d'octroi des établissements prêteurs "convergent vers les critères de la recommandation du 27 janvier 2021, sans que l'accès des ménages au crédit immobilier en soit affecté".
L'appréhension des professionnels était qu'un nouveau durcissement des normes d'octroi au cours de l'été ne brise la dynamique du marché immobilier. Un resserrement aurait été contre-productif en présentant le risque d'écarter des candidats au dossier de crédit immobilier pourtant solvables. L'hypothèse qu'en retenant la demande la fermeture du robinet du crédit pourrait freiner la hausse des prix immobiliers était même avancée par certains courtiers.
Portée par des taux d'intérêts au plancher et par un contexte de crise qui renforce le statut de valeur refuge de la pierre, la production annuelle de nouveaux crédits a atteint un niveau record en avril 2021 avec un encours de 1 156 milliards d'euros (hors renégociations), soit une hausse de 6% sur un an.
Le HCSF confirme par ailleurs, tel qu'annoncé lors de la séance de décembre 2020, que d'ici quelques semaines les recommandations seront traduites en normes juridiquement contraignantes après publication d'un bilan sur l'application de ces mesures. Le HCSF préfère donc se laisser du temps pour revoir éventuellement sa copie, sans préciser non plus si des sanctions seront prévues en cas de manquement de la part des banques. La tournure juridique que prendront les consignes donnera au HCSF un outil pour pérenniser cet encadrement.
Rappel des conditions d'octroi des crédits immobiliers
La crainte que l'obtention d'un prêt immobilier soit devenue prochainement plus complexe est donc éloignée. Si vous envisagez de contracter un prêt pour financer un projet immobilier, la banque prêteuse doit respecter les règles suivantes :
- le taux d'endettement ou taux d'effort est plafonné à 35% de vos revenus nets ;
- la durée de remboursement est bloquée à 25 ans, voire 27 ans (25 ans + 2 années de différé d'amortissement) si vous faites l’acquisition d’un logement neuf dont vous prenez la jouissance deux années après l'octroi du financement (achat en VEFA, construction de maison individuelle).
Les banques peuvent déroger à cette double limitation à hauteur de 20% de leur production trimestrielle pour faciliter l'achat des ménages primo-accédants et de ceux qui deviennent propriétaires de leur résidence principale.
L'assurance de prêt immobilier prise en compte dans le calcul du taux d'endettement
Pour calculer le taux d'endettement, la banque doit retrancher des revenus nets les charges d'emprunt. Telles qu'énoncées dans la recommandation du 27 janvier 2021, ces charges annuelles d'emprunt correspondent à la somme des différents montants totaux dus par l'emprunteur (et le co-emprunteur le cas échéant), à savoir le remboursement du capital emprunté et toutes les charges annexes, entre autres les intérêts, la garantie et l’incontournable assurance.
Tous les frais liés à l'obtention du crédit permettent de calculer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui ne doit en aucun cas outrepasser le taux de l'usure sur la durée concernée. Le TAEG doit obligatoirement être indiqué dans tous documents relatifs au crédit, car il est censé faciliter la comparaison des offres. Si la majorité des banques intègrent l'assurance de prêt dans le TAEG, certaines ont pris la liberté de l'évincer pour octroyer un financement sur le fil de l'endettement. Pour les profils à risques accrus (âge, santé, profession), l’assurance peut faire échec à l’obtention du crédit en raison de son coût trop élevé qui place le TAEG au-delà du seuil autorisé. L'assurance reste un coût incompressible pour l'emprunteur, qu'elle soit ou non incluse dans les frais exigés par le prêteur.
Pour minimiser son poids dans le coût global de votre crédit immobilier, pensez à la délégation d'assurance avec un courtier spécialisé comme Magnolia.fr. Grâce aux contrats alternatifs, vous pouvez diviser le coût de l'assurance par deux ou par trois par rapport à la proposition bancaire, et économiser jusqu'à 15 000€ sur la durée totale de votre prêt.
