Après une période de resserrement du crédit, le marché immobilier reprend des couleurs en 2025. Les banques reviennent progressivement dans la course avec des conditions d’emprunt plus attractives. Résultat : les emprunteurs peuvent à nouveau négocier et profiter d’une vraie mise en concurrence des offres. Mais encore faut-il savoir comment s’y prendre pour en tirer pleinement parti. Découvrez tous nos conseils pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit immobilier avantageux.
Le retour des banques sur le marché du crédit immobilier
L’année 2024 a marqué un tournant pour le crédit immobilier en France. Après un creux historique en mars (6,9 milliards d’euros de crédits à l’habitat seulement), la production de prêts a progressivement rebondi pour atteindre 11,6 milliards d’euros en décembre 2024, selon les données de la Fédération bancaire française (Fbf).
Cette reprise n’est pas anodine : elle s’explique par l’assouplissement des taux d’intérêt, mais aussi par l’appétit stratégique que les établissements bancaires trouvent dans la conquête de nouveaux clients.
En effet, le crédit immobilier est un produit d’appel : proposer un financement est un excellent levier de fidélisation, car l’emprunteur doit souvent y domicilier ses revenus et peut y conserver ses comptes pendant toute la durée du prêt. Sans compter les produits de placement et d’assurance que la banque peut proposer tant que son client est captif.
Retour des taux d’emprunt sous la barre des 3 %
L’un des signaux les plus révélateurs du retour de la concurrence, c’est la communication agressive des banques autour des taux d’intérêt. Plusieurs grandes enseignes ont lancé début 2025 des campagnes publicitaires avec des taux fixes inférieurs à 3 % sur 20 ans. Certaines vont même plus loin : pour rendre leur offre plus compétitive, elles proposent un taux réduit sur une partie du prêt, ce qui permet de baisser le taux global, et par logique mathématique, le taux d’endettement.
Ces annonces sont évidemment séduisantes. Mais elles doivent être analysées avec prudence, car ces taux "d’appel" ne sont pas garantis pour tous les profils. En réalité, chaque banque applique sa propre politique tarifaire, en fonction des caractéristiques du dossier de l’emprunteur.
Mettre les banques en concurrence
Si vous êtes client d’une banque depuis plusieurs années, il peut être tentant de lui confier automatiquement votre projet immobilier. Toutefois, la fidélité ne suffit plus pour obtenir les meilleures conditions. Même si certaines banques récompensent leurs clients de longue date, cela ne garantit pas une offre imbattable.
Dans un contexte de concurrence accrue, comparer plusieurs propositions est essentiel. En mettant en balance différentes offres, vous vous donnez les moyens de négocier plus efficacement – que ce soit avec votre établissement actuel ou avec un concurrent plus souple.
La clé : un dossier solide et bien préparé
Pour bien comprendre la logique des banques, il faut savoir qu’elles n’évaluent pas seulement le projet, mais surtout le profil de l’emprunteur. Voici les principaux critères qui entrent en jeu :
- Situation professionnelle : un CDI est le sésame, car plus rassurant qu’un CDD ou un statut indépendant.
- Revenus : le niveau et la régularité des revenus influencent fortement l’analyse du risque.
- Taux d’endettement : légalement inférieur à 35 %, il doit permettre de conserver un reste à vivre suffisant.
- Âge, profession et état de santé : ces facteurs influent sur les conditions de l’assurance emprunteur.
- Type de bien financé : le prix, la localisation et l’état du logement sont scrutés à la loupe, mais aussi le type d’achat (résidence principale ou secondaire, investissement locatif).
Bon à savoir : Deux banques peuvent évaluer un même dossier de manière très différente. C’est pourquoi il est crucial d’identifier l’établissement dont les critères sont les plus favorables à votre profil.
Ne vous fiez pas uniquement au taux nominal
Le taux d’intérêt est bien sûr un indicateur clé dans le choix d’un crédit. Mais ce n’est pas le seul élément à prendre en compte. Pour avoir une vision complète du coût total de l’emprunt, d’autres frais doivent être analysés avec attention :
L’assurance emprunteur : un levier d’optimisation souvent sous-estimé
L’assurance de prêt peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit. Pourtant, beaucoup d’emprunteurs acceptent par défaut le contrat proposé par la banque. C’est une erreur. La loi Lagarde permet de souscrire l’assurance emprunteur de son choix et de profiter de la délégation pour trouver une offre plus compétitive que la formule bancaire.
Ce n’est pas tout ! Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez désormais résilier et changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date d’échéance. Cela ouvre la voie à des économies pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros, en choisissant un contrat alternatif (assureur externe) avec des garanties au moins équivalentes.
Voici les autres frais annexes à surveiller :
- Frais de dossier
- Frais de garantie (hypothèque, caution…)
- Pénalités de remboursement anticipé
- Coût total des intérêts sur toute la durée du crédit
Tous ces éléments sont pris en compte dans le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), qui reste l’indicateur de référence pour comparer 2 offres. Le TAEG doit figurer sur tous les documents commerciaux, précontractuels et contractuels émis par la banque.
Faites jouer la concurrence… intelligemment
Voici quelques stratégies concrètes pour mettre les banques en concurrence efficacement :
1. Préparez un dossier irréprochable
Rassemblez tous les documents nécessaires (pièces d’identité, fiches de paie, relevés de comptes, compromis de vente…) et anticipez les questions du banquier.
2. Sollicitez plusieurs établissements
Ne vous limitez pas à votre banque. Contactez au minimum 3 à 5 établissements pour avoir une vraie base de comparaison.
3. Faites appel à un courtier immobilier
Un courtier connaît parfaitement le marché et les attentes des banques. Il peut vous orienter vers celles les plus adaptées à votre profil, faire jouer son réseau pour obtenir de meilleurs taux, et vous faire gagner un temps précieux. Il peut aussi identifier les aides financières auxquelles vous avez droit, comme le PTZ si vous êtes primo-accédant de votre résidence principale.
4. Négociez chaque composant de l’offre
Outre le taux nominal, négociez aussi l’assurance, les frais de dossier et les conditions de remboursement anticipé. Chaque gain, même minime, peut avoir un impact significatif à long terme.
Crédit immobilier : une stratégie personnalisée pour chaque projet
Il n’existe pas de "meilleure banque universelle". Chaque établissement cible des profils spécifiques. Certains valorisent davantage les primo-accédants, d’autres les investisseurs locatifs ou les professions libérales. De même, une offre très compétitive sur 15 ans ne l’est pas forcément sur 25 ans.
L’essentiel est donc d’identifier l’offre la plus adaptée à votre situation personnelle et à votre projet immobilier.
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Action à mener |
Impact sur votre crédit immobilier |
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Comparer les offres de plusieurs banques |
Économies sur le taux d’intérêt (taux nominal) |
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Négocier l’assurance emprunteur |
Réduction du coût global et garanties sur-mesure avec offres alternatives |
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Passer par un courtier immobilier |
Optimisation de l’offre complète |
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Soigner son dossier emprunteur |
Meilleure marge de négociation |
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Ne pas se limiter au taux affiché |
Meilleure vision du coût réel |
Conclusion
Le marché du crédit immobilier s’ouvre à nouveau aux emprunteurs, avec des conditions plus favorables qu’en 2024. Mais dans un contexte où chaque banque applique ses propres critères, la mise en concurrence reste l’arme la plus efficace pour obtenir un financement avantageux. Taux d’intérêt, assurance, frais annexes : tout se négocie. Préparez soigneusement votre dossier, comparez les offres dans leur globalité, et n’hésitez pas à vous faire accompagner pour maximiser vos chances de réussite.
