Immobilier et Covid : les mesures dérogatoires modifiées

permis de construire, délai de rétractation, crise sanitaire

La crise sanitaire relative au Covid-19 avait contraint le gouvernement à prendre des mesures transitoires pour soutenir le secteur de l'immobilier. L'ordonnance du 25 mars prévoyait plusieurs adaptations, qui permettaient notamment un allongement des délais d'instruction, mais décidée à la hâte, elle a due être modifiée pour assurer la continuité et la reprise de l'activité dans les meilleures conditions.

Suppression du mois additionnel à l'issue de l'urgence sanitaire

L'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 est venue proroger les délais échus ou concernés pendant la période d'urgence sanitaire. Le texte a défini une « période juridiquement protégée » qui court à compter du 12 mars 2020 jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois après la fin de l'état d'urgence sanitaire, prévue pour s'achever le 24 mai. Il permet d'adapter les procédures administratives en suspendant certains délais, mais il a, dès sa publication, soulevé les inquiétudes des professionnels du bâtiment et de l'immobilier. Ces derniers ont alerté l'exécutif sur les difficultés spécifiques susceptibles de freiner l'activité, à l'opposé de l'objectif visé. Présentée en Conseil des ministres mercredi 15 avril, une nouvelle ordonnance publiée au Journal Officiel du 16 avril 2020 vient modifier les dispositions prises précédemment.

Les ajustements concernent l'allongement des délais d'instruction applicables en matière d'urbanisme et d'aménagement. Les délais relatifs aux permis de construire et au droit de préemption qui n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont suspendus et recommenceront à courir à compter de la cessation de l'état d'urgence sanitaire, actuellement fixée au 24 mai, et non plus un mois après cette date (24 juin). La nouvelle ordonnance supprime donc le mois tampon accordé dans un premier temps, ce qui aurait retardé d'autant la finalisation des ventes en cours. Le ministre du Logement Julien Denormandie s'est rangé aux avis des professionnels, estimant que "les conditions d'instruction des permis de construire ne présenteront plus de difficulté à la fin de l'état d'ugence sanitaire".

Les mêmes dispositions sont désormais applicables aux délais relatifs aux recours des tiers contre les permis de construire. L'ordonnance du 25 mars prévoyait que le décompte repartait à zéro le 24 juin, c'est-à-dire qu'une personne pouvait contester un permis de construire jusqu'au 24 août en usant de son délai de 2 mois. Les délais reprendront à compter du 24 mai pour le temps qui leur restent, sans que cette durée puisse être inférieure à 7 jours.

Pas de suspension des délais de rétractation ou de réflexion

Autre sujet délicat selon les professionnels de l'immobilier : les délais de rétractation des avant-contrats. Fixé à 10 jours à compter de la réception du document, le délai légal permet à un acheteur de revenir sur sa décision sans pénalité financière et sans besoin de justification. Pour tous les compromis ou promesses de vente signés entre le 12 mars et le 24 juin, soit un mois après la cessation de l'état d'urgence sanitaire, l'ordonnance du 25 mars prévoyait que le délai de rétractation pouvait prendre fin le 3 juillet. Une facilité offerte aux acquéreurs qui était jugée excessive et disproportionnée, susceptible de "mettre les propriétaires vendeurs en difficulté en venant créer un contexte d'incertitude", selon le site SeLoger. Le texte était à double tranchant puisque les acheteurs qui souhaitaient se rétracter devaient attendre la fin de la période juridiquement protégée, ce qui pouvait bloquer les ventes inutilement.

L'article 2 de l'ordonnance du 15 avril 2020 précise que la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire ne s'applique pas aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi. En clair, pour l'acheteur, rien ne change : il peut annuler le compromis ou la promesse de vente dans le délai légal de 10 jours. Et pour les acquéreurs qui n'ont pu obtenir leur crédit immobilier dans le laps de temps indiqué par la clause suspensive, compte tenu des retards d’instruction des demandes de financement par les banques, le gouvernement leur recommande de trouver un accord avec le vendeur pour allonger les délais.

Réf/Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l'épidémie de covid-19

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HCSF : la réforme du crédit immobilier fait pschitt !

Le miracle n'a pas eu lieu. Débattue à l'Assemblée nationale dans la soirée du lundi 29 avril, la proposition de loi visant à réformer le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a été retirée par son auteur. Portée par le député Lionel Causse, cette initiative avait pour objectif d'assouplir les conditions d'octroi des crédits immobiliers. Des débats houleux qui n'étaient pas à la hauteur de l'enjeu et des amendements en pagaille aboutissent finalement à son abandon. Le HCSF reste « un machin inutile » qui bride l’accès au crédit immobilier à de nombreux ménages pourtant solvables en refusant d’introduire la notion de reste à vivre. Contexte de la réforme du crédit immobilier La proposition de loi portée par un collectif de députés du groupe Renaissance visait à ajuster le fonctionnement du HCSF, organisme chargé de réguler le crédit immobilier en France depuis la crise financière de 2008-2011. Ce dernier émet des recommandations pour prévenir le surendettement des ménages, fixant notamment une limite d'endettement à 35% du revenu des ménages et une durée de remboursement maximale de 25 ans (sauf exception dans le neuf et l’ancien avec travaux de rénovation où elle peut aller jusqu'à 27 ans). Ces consignes sont devenues juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022. Après une année noire pour l’immobilier en 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), la proposition de réforme du HCSF visait à ajuster son fonctionnement pour redynamiser le marché. Reste à vivre : une notion oubliée du HCSF Le député Lionel Causse a retiré sa proposition après des débats agités à l'Assemblée nationale. Les amendements adoptés pendant les discussions ont profondément altéré le contenu initial du texte, ce qui a conduit à son abandon. L'auteur de la proposition a justifié ce retrait en arguant que les modifications apportées avaient dénaturé le projet initial. Cette décision intervient après des échanges houleux où les opinions divergentes ont été exprimées, notamment par le député Nicolas Sansu, mettant en garde contre les risques d'endettement accru pour les ménages. Certains députés ont qualifié cette initiative de réponse "imparfaite, insuffisante et peut-être dangereuse" face au déficit de production de logements dans le pays. Ces oppositions ont contribué à la remise en question de la proposition de loi et ont finalement abouti à son retrait. La proposition prévoyait deux mesures : modification de la composition du HCSF par la nomination de 2 parlementaires (un député et un sénateur) parmi ses membres afin d’introduire davantage de démocratie ; prise en compte du reste à vivre : les banques auraient eu la possibilité de s’affranchir de la règle des 35% d’endettement maximum (assurance de prêt immobilier comprise) pour les emprunteurs solvables ne présentant aucun risque d’endettement excessif. La fin de la règle des 35% d’endettement devient l’Arlésienne du crédit immobilier, alors qu’elle relève du bon sens : laisser les banques distribuer des financements selon leurs critères, comme elles l’ont toujours fait avant l’application de la norme. Le taux de défaut de paiement en France est le plus bas d’Europe à moins de 0,80% en raison de l’acuité des prêteurs et non de l'encadrement du crédit. Le HCSF intouchable Malgré le soutien initial du gouvernement, notamment sur la notion de reste à vivre, la proposition a été critiquée par divers acteurs, au premier rang desquels la Banque de France (BdF) et la Banque centrale européenne (BCE). Christine Lagarde, la présidente de la BCE, avait donné un avis négatif sur ce texte, estimant que « ces changements entraînent de facto une dilution de la représentation des organes techniques au sein du HCSF, y compris, mais sans s’y limiter, la Banque de France et l’ACPR ». Lors de l’examen du texte en commission des finances, les députés avaient introduit le fait de laisser entre les mains du gouverneur de la BdF les décisions quant à l’encadrement du crédit. Ce dernier étant farouchement opposé à toute réforme du HCSF, la proposition de réforme amendée n’avait plus aucun sens. Selon les détracteurs du texte, l’introduction de deux parlementaires dans la composition du HCSF aurait risqué de mettre à mal l’indépendance de l’autorité macro-prudentielle en favorisant le lobbying. Le texte initial prévoyait en outre de revoir les règles tous les trois mois, un délai jugé trop strict par la BCE. La rigueur est pourtant bien du côté du HCSF en privant les ménages solvables d’accès au crédit immobilier par l’application à l’aveugle de règles devenues indéfendables. Peut-on justifier de laisser des locataires s’endetter à 50% de leurs revenus quand on refuse aux candidats à l’accession à la propriété la possibilité d’emprunter à plus de 35% sans compromettre leur santé financière ? Les parlementaires opposés à la réforme oublient qu’être propriétaire de sa résidence principale est une sûreté pour la retraite. En bridant l’accès à la propriété immobilière, l’État se tire une balle dans le pied : baisse du pouvoir d’achat des retraités, manque de rentrées d’argent (moins de droits de mutation). Timide reprise du marché immobilier Le retrait de la proposition de loi soulève des interrogations quant aux prochaines étapes dans la résolution de la crise du logement en France. Le resserrement de l’accès au crédit à l’habitat instauré par le HCSF dès janvier 2020 s’est rapidement transformé en rationnement du crédit pour de raisons obscures qu’on espère décorrélées de la régulation de l’inflation. La récente baisse des taux d’intérêts redynamise la demande et rend les banques plus concurrentielles, ce qui a peut-être offert un excès de confiance aux parlementaires quant à la normalisation du marché.

Complémentaire santé solidaire : les salariés y ont-ils droit ?

Depuis novembre 2019, la Complémentaire Santé Solidaire (CSS ou C2S) remplace la CMU-C et l’ACS. Ce dispositif unique donne accès à une mutuelle santé à titre gratuit ou avec une participation forfaitaire minime. Les salariés y sont éligibles mais beaucoup l’ignorent et pensent être obligés de souscrire à la complémentaire santé collective au sein de leur entreprise. Voici les conditions pour bénéficier de la CSS quand on est salarié et son intérêt comparativement à la mutuelle entreprise. La Complémentaire Santé Solidaire accessible aux salariés Selon les données de l’Assurance maladie, 7,31 millions de personnes étaient bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire à fin septembre 2023. La plupart y accèdent à titre gratuit (5,68 millions), les autres avec une participation financière minime (1,64 million). Le taux de recours serait optimal si les 3 autres millions de personnes éligibles la réclamaient. Nombreux sont les actifs à ignorer qu’ils ont droit à la CSS, notamment les salariés avec de faibles revenus des secteurs du BTP, des services à la personne ou de la livraison à domicile, comme l’indique l’Assurance maladie. L’accès à la CSS repose sur des critères uniquement financiers, sans aucun lien avec le statut. Toute personne, quelle que soit sa situation, jeune, senior, étudiant, chômeur, actif, allocataire du RSA (Revenue de Solidarité Active), retraité, peut être couvert par la CSS si ses revenus n’excèdent pas les plafonds. Au-delà de 35% des plafonds donnant droit à la CSS gratuite, la contribution financière dépend de l’âge et ne peut excéder 30€ par mois. Les plafonds ont été relevés au 1er avril 2024. CSS gratuite CSS avec participation financière Nb personnes composant le foyer mensuel annuel mensuel annuel 1 848 € 10 166 € 1 144 € 13 724 € 2 1 271 € 15 249 € 1 715 € 20 586 € 3 1 525 € 18 298 € 2 059 € 24 703 € 4 1 779 € 21 348 € 2 402 € 28 820 € Par personne en + 339 € 4 066 € 457 € 5 490 € Montant de la participation financière (par mois) : jusqu’à 29 ans : 8 € de 30 à 49 ans : 14 € de 50 à 59 ans : 21 € de 60 à 69 ans : 25 € 70 ans et plus : 30 € Vous trouverez tous les détails et la procédure pour faire votre demande sur notre page dédiée à la CSS. Pourquoi certains salariés éligibles ne réclament-ils pas la CSS ? Il faut chercher la réponse du côté de la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire. CSS versus mutuelle entreprise L’ANI de 2013 (Accord National Interprofessionnel) a rendu obligatoire la souscription à une mutuelle collective depuis le 1er janvier 2016. Tous les salariés du secteur privé, quels que soient leur statut (cadre, non cadre, ouvrier, employé, dirigeant) et la taille de leur entreprise, doivent adhérer à la complémentaire santé sélectionnée par leur employeur et payée au moins à 50% par ce dernier. Sont également concernés les personnels d'associations. La réglementation tolère toutefois des cas de dispense : Vous êtes déjà couvert par une mutuelle collective en tant qu’ayant droit. Vous êtes salarié en CDD ou de mission de 3 mois ou moins, ou embauché à temps partiel (15 h ou moins par semaine). Vous êtes en CDD de moins ou de plus de 12 mois, si l’acte juridique qui a mis en place la couverture collective prévoit cette possibilité. Vous êtes apprenti. Vous bénéficiez de la CSS. À l’évidence, la CSS gratuite vous permettra de faire des économies tous les mois en renonçant à la mutuelle entreprise. Si vos revenus vous donnent droit à la CSS avec contribution financière, cela vaut peut-être le coup de faire vos calculs. Prenons un exemple : Vous et votre conjoint êtes âgés de moins de 50 ans. Vous avez deux enfants à charge de moins de 29 ans. La CSS vous coûtera 44€ par mois (2 x 14€ + 2 x 8€). Le prix moyen d’une mutuelle entreprise est de 105€ par mois, soit une moyenne de 52€ à la charge du salarié. Tout dépend de la cotisation de la mutuelle entreprise, mais aussi du niveau de garanties. La comparaison ne se joue pas uniquement sur le terrain financier. Il serait en effet contre productif de prendre la CSS si la mutuelle entreprise présente une couverture plus intéressante, notamment pour vos ayants droit (prise en charge orthodontie enfant, maternité, médecines douces, dépassements d’honoraires). Il vaut mieux payer quelques euros en plus et minimiser vos restes à charge. Bon à savoir : le contrat collectif comme la CSS sont des mutuelles responsables soumis à un cahier des charges contenant un panier minimum de soins, dont l’application de la réforme 100% Santé qui prévoit zéro reste à charge sur les lunettes de vue, les prothèses dentaires et les aides auditives. Sachez par ailleurs que le renouvellement de la CSS n’est pas automatique sauf pour les bénéficiaires de l’Aspa (Allocation de solidarité aux personnes âgées) et du RSA. Vous devez en faire la demande dans un délai de 2 à 4 mois avant la fin du contrat. Vous pouvez donc reprendre la mutuelle collective si vous estimez que la CSS ne vous convient pas.

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Alerte Presse // Pas de crédit immobilier sans assurance groupe bancaire : le scandaleux chantage des banques

Le marché immobilier se redresse doucement grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024. Les ménages renouent avec les projets immobiliers et les banques accordent davantage de financements. Seulement, les banques prêteuses en profitent pour imposer plus que jamais leur assurance de prêt groupe bancaire à tous leurs clients. "Chez Magnolia.fr, nous avons pu constater que depuis le mois de mars, aucun dossier de nouveau crédit n'est accordé sans l'assurance groupe de la banque. Si cela était plutôt courant, aujourd'hui c'est une constante." précise Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Quel objectif pour les banques ? Rentabiliser au maximum le crédit accordé en pratiquant des marges colossales sur l'assurance emprunteur (jusqu'à 70% de marge sur ce type de produit). Rappelons que le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une manne captée à plus de 80% par les bancassureurs. Cette pratique, complètement illégale depuis la Loi Lagarde en 2010, empêche l'emprunteur de profiter de son droit de choisir l'assurance de prêt qu'il souhaite au moment de l'octroi du prêt. "Bien heureusement, l'essentiel de nos clients utilise la Loi Lemoine, en vigueur depuis presque 2 ans, pour changer d'assurance de prêt dès le mois suivant. Cela leur permet de réduire considérablement le coût de leur crédit." explique Astrid Cousin. En effet, en changeant d'assurance de prêt, l'emprunteur économise en moyenne 15 000 euros sur la durée de son crédit.

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