Permis de construire, droit de préemption, délais de rétractation : les mesures dérogatoires modifiées


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La crise sanitaire relative au Covid-19 avait contraint le gouvernement à prendre des mesures transitoires pour soutenir le secteur de l'immobilier. L'ordonnance du 25 mars prévoyait plusieurs adaptations, qui permettaient notamment un allongement des délais d'instruction, mais décidée à la hâte, elle a due être modifiée pour assurer la continuité et la reprise de l'activité dans les meilleures conditions.

Suppression du mois additionnel à l'issue de l'urgence sanitaire

L'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 est venue proroger les délais échus ou concernés pendant la période d'urgence sanitaire. Le texte a défini une « période juridiquement protégée » qui court à compter du 12 mars 2020 jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois après la fin de l'état d'urgence sanitaire, prévue pour s'achever le 24 mai. Il permet d'adapter les procédures administratives en suspendant certains délais, mais il a, dès sa publication, soulevé les inquiétudes des professionnels du bâtiment et de l'immobilier. Ces derniers ont alerté l'exécutif sur les difficultés spécifiques susceptibles de freiner l'activité, à l'opposé de l'objectif visé. Présentée en Conseil des ministres mercredi 15 avril, une nouvelle ordonnance publiée au Journal Officiel du 16 avril 2020 vient modifier les dispositions prises précédemment.

Les ajustements concernent l'allongement des délais d'instruction applicables en matière d'urbanisme et d'aménagement. Les délais relatifs aux permis de construire et au droit de préemption qui n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont suspendus et recommenceront à courir à compter de la cessation de l'état d'urgence sanitaire, actuellement fixée au 24 mai, et non plus un mois après cette date (24 juin). La nouvelle ordonnance supprime donc le mois tampon accordé dans un premier temps, ce qui aurait retardé d'autant la finalisation des ventes en cours. Le ministre du Logement Julien Denormandie s'est rangé aux avis des professionnels, estimant que "les conditions d'instruction des permis de construire ne présenteront plus de difficulté à la fin de l'état d'ugence sanitaire".

Les mêmes dispositions sont désormais applicables aux délais relatifs aux recours des tiers contre les permis de construire. L'ordonnance du 25 mars prévoyait que le décompte repartait à zéro le 24 juin, c'est-à-dire qu'une personne pouvait contester un permis de construire jusqu'au 24 août en usant de son délai de 2 mois. Les délais reprendront à compter du 24 mai pour le temps qui leur restent, sans que cette durée puisse être inférieure à 7 jours.

Pas de suspension des délais de rétractation ou de réflexion

Autre sujet délicat selon les professionnels de l'immobilier : les délais de rétractation des avant-contrats. Fixé à 10 jours à compter de la réception du document, le délai légal permet à un acheteur de revenir sur sa décision sans pénalité financière et sans besoin de justification. Pour tous les compromis ou promesses de vente signés entre le 12 mars et le 24 juin, soit un mois après la cessation de l'état d'urgence sanitaire, l'ordonnance du 25 mars prévoyait que le délai de rétractation pouvait prendre fin le 3 juillet. Une facilité offerte aux acquéreurs qui était jugée excessive et disproportionnée, susceptible de "mettre les propriétaires vendeurs en difficulté en venant créer un contexte d'incertitude", selon le site SeLoger. Le texte était à double tranchant puisque les acheteurs qui souhaitaient se rétracter devaient attendre la fin de la période juridiquement protégée, ce qui pouvait bloquer les ventes inutilement.

L'article 2 de l'ordonnance du 15 avril 2020 précise que la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire ne s'applique pas aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi. En clair, pour l'acheteur, rien ne change : il peut annuler le compromis ou la promesse de vente dans le délai légal de 10 jours. Et pour les acquéreurs qui n'ont pu obtenir leur crédit immobilier dans le laps de temps indiqué par la clause suspensive, compte tenu des retards d’instruction des demandes de financement par les banques, le gouvernement leur recommande de trouver un accord avec le vendeur pour allonger les délais.

Réf/Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l'épidémie de covid-19

Publié par Astrid Cousin le

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