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Crédit immobilier : peut-on emprunter sans apport en 2026 ?

En 2026, la question de l’apport personnel reste centrale dans tout projet de crédit immobilier. Longtemps considéré comme indispensable, l’apport, souvent estimé à 10 % du montant du bien pour couvrir les frais annexes, n’est pourtant plus un prérequis absolu. Contrairement aux idées reçues, emprunter sans apport en 2026 demeure possible, à condition de présenter un dossier solide, cohérent et conforme aux attentes actuelles des banques. Décryptage des profils qui y parviennent encore et des leviers à activer pour maximiser ses chances. Emprunter sans apport en 2026 : une réalité encadrée, mais pas impossible Le contexte bancaire s’est indéniablement durci ces dernières années. Toutefois, après plusieurs ajustements successifs, le marché du prêt immobilier s’est stabilisé en 2025. Dans ce cadre, certains établissements acceptent encore des financements couvrant 100 % du prix du bien, voire 110 % lorsqu’ils incluent les frais de notaire, de garantie et de dossier. Il ne s’agit pas d’une offre standardisée, mais d’une décision au cas par cas, fondée sur une analyse fine du risque. Les banques ne ferment donc pas totalement la porte aux emprunteurs sans épargne, mais réservent ces montages à des profils jugés particulièrement fiables. À noter : Selon les courtiers en crédit immobilier, le taux de l'apport personnel oscillait en moyenne entre 25% et 28% en 2025. Le financement à 110 % : pour quels profils en 2026 ? Le crédit immobilier sans apport vise principalement des emprunteurs à fort potentiel. Les banques ciblent notamment : les jeunes actifs récemment entrés sur le marché du travail les primo-accédants dont la situation financière est appelée à évoluer favorablement les ménages dont le loyer actuel est équivalent ou supérieur à la future mensualité de crédit (saut de charges négatif). Dans ces situations, l’absence d’épargne n’est pas interprétée comme un signal négatif, mais comme une étape logique du parcours résidentiel. Le financement intégral devient alors un levier pour accompagner l’accession à la propriété, tout en sécurisant la relation bancaire sur le long terme. Pourquoi la stabilité des revenus prime sur l’apport personnel En 2026, la logique d’octroi du crédit immobilier repose moins sur le capital immédiatement disponible que sur la sécurité du remboursement dans le temps. Les banques privilégient désormais : la régularité des revenus leur visibilité à long terme la capacité de l’emprunteur à absorber les aléas financiers. Un emprunteur sans apport, mais bénéficiant d’une trajectoire professionnelle stable et ascendante, sera souvent jugé moins risqué qu’un profil disposant d’une épargne limitée, mais confronté à une situation professionnelle incertaine. CDI, fonctionnaires, indépendants : quels statuts rassurent les banques ? La stabilité professionnelle reste l’un des piliers d’un dossier sans apport. CDI hors période d’essai : il constitue toujours la référence pour les établissements prêteurs. Dans un couple, la présence d’au moins un CDI est souvent déterminante. Fonctionnaires titulaires : leur sécurité de l’emploi représente un atout majeur dans l’analyse du risque. Travailleurs indépendants et professions libérales : ils peuvent également emprunter sans apport, sous réserve de présenter généralement trois exercices comptables stables et positifs. La banque cherche avant tout à s’assurer que les revenus seront pérennes sur la durée du prêt, souvent comprise entre 20 et 25 ans. Taux d’endettement et reste à vivre : des indicateurs scrutés de près Même sans apport, les règles prudentielles s’appliquent pleinement. En 2026, le taux d’endettement maximal recommandé reste fixé à 35 %, assurance emprunteur incluse. Mais pour un dossier sans épargne, un autre indicateur prend une importance particulière : le reste à vivre. Un reste à vivre confortable démontre la capacité du ménage à faire face aux dépenses courantes et aux imprévus, sans fragiliser le remboursement du crédit immobilier. C’est souvent cet élément qui permet de compenser l’absence d’apport personnel. Une question se pose : l’assurance de prêt est-elle plus chère sans apport personnel ? Le taux d’assurance n’est pas plus élevé avec ou sans mise de départ, mais sur la durée, le coût de l’assurance pour un crédit sans apport est plus élevé, car le montant à assurer est plus important. Gestion bancaire irréprochable : un prérequis non négociable pour emprunter sans apport Sans apport personnel, la qualité de la gestion des comptes devient un critère décisif. Les banques analysent systématiquement les 3 derniers mois de relevés bancaires. Sont particulièrement pénalisants : les découverts récurrents les rejets de prélèvements les commissions d’intervention. À l’inverse, une tenue de compte rigoureuse, l’absence d’incidents et une épargne régulière, même modeste, témoignent d’une discipline budgétaire essentielle pour rassurer le prêteur. Sachez par ailleurs que les achats compulsifs et les jeux en ligne constituent un très mauvais signal si vous comptez emprunter pour financer un projet immobilier. Un projet immobilier cohérent et réaliste Emprunter sans apport implique également de présenter un projet parfaitement calibré. Les banques attendent : une estimation précise du bien une anticipation des travaux éventuels (devis à l’appui) une évaluation réaliste des charges, de la taxe foncière et des coûts annexes. Un projet cohérent, aligné avec les capacités financières du ménage, renforce la crédibilité du dossier, même en l’absence d’épargne initiale. Les aides publiques à l’accession, un substitut clé à l’apport personnel Les dispositifs d’aide à l’accession jouent un rôle déterminant pour emprunter sans apport en 2026, en particulier pour les primo-accédants. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) Depuis les ajustements récents, le PTZ constitue un levier majeur : il est accessible sur tout le territoire pour les logements neufs ; son montant peut représenter jusqu’à 50 % du coût de l’opération selon les revenus ; il peut financer également la maison individuelle ; il est considéré par les banques comme un quasi-apport. Ce prêt sans intérêts bancaires améliore significativement l’équilibre du plan de financement et réduit le coût global du crédit. Le prêt Action Logement Réservé aux salariés du secteur privé, le prêt Action Logement peut atteindre 30 000 euros, à un taux préférentiel de 1% (hors assurance emprunteur). Cumulé au PTZ, il renforce la solvabilité du dossier et facilite l’acceptation d’un financement sans apport. Multiplier les démarches et s’appuyer sur un courtier Un refus n’est jamais définitif. Les politiques d’octroi varient selon les établissements, les régions et les objectifs commerciaux du moment. Comparer plusieurs banques augmente significativement les chances d’obtenir un accord sans apport. Le recours à un courtier en crédit immobilier peut également faire la différence. Ce professionnel maîtrise les critères internes des banques et sait valoriser les points forts d’un dossier sans apport : évolution de carrière saut de charge maîtrisé aides mobilisées. Son accompagnement permet souvent de débloquer des situations qui semblaient compromises. Emprunter sans apport en 2026 : une question de préparation Emprunter sans apport en 2026 n’est ni un mythe ni une norme. C’est une possibilité réservée aux projets mûrement préparés, portés par des profils stables, transparents et rigoureux dans leur gestion financière. Plus que jamais, la réussite d’un tel projet repose sur l’anticipation, la cohérence du plan de financement et la capacité à démontrer sa fiabilité sur le long terme.

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Bail Réel Solidaire : devenez propriétaire en 2026 à prix réduit

Accéder à la propriété tout en payant son logement jusqu’à 50 % moins cher que les prix du marché : l’idée peut sembler irréaliste, d'autant plus quand le contexte immobilier est toujours tendu en 2026. Pourtant, ce scénario est rendu possible grâce au Bail Réel Solidaire (BRS). Ce dispositif d’accession sociale à la propriété, encore insuffisamment connu du grand public, s’impose progressivement comme une réponse concrète aux difficultés rencontrées par les ménages modestes et les classes moyennes pour acheter leur résidence principale. Reposant sur un modèle innovant de dissociation du foncier et du bâti, le BRS permet de réduire significativement le coût d’acquisition d’un logement, tout en sécurisant le parcours résidentiel des acquéreurs. À l’heure où les pouvoirs publics cherchent à relancer l’accession à la propriété, le bail réel solidaire offre une solution tangible aux ménages habituellement privés de prêt immobilier pour raisons financières. C’est quoi un bail réel solidaire ? Mis en place en 2017, le bail réel solidaire repose sur un principe simple : séparer la propriété du logement de celle du terrain. Contrairement à une acquisition classique, l’acheteur devient propriétaire uniquement des murs de son logement, tandis que le terrain reste la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS), structure à but non lucratif agréée par l’État. Concrètement, l’acquéreur signe deux engagements distincts : un acte d’achat portant sur le logement (appartement ou maison) ; un bail de longue durée avec l’OFS pour l’occupation du terrain. Ce bail, conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, donne lieu au versement d’une redevance foncière modérée, généralement comprise entre 1 et 4 euros par mètre carré et par mois. Cette redevance reste sans commune mesure avec le coût du foncier intégré dans un achat immobilier traditionnel, ce qui explique l’importante décote sur le prix final du bien. BRS : acquérir un logement 20 à 50 % moins cher que le marché L’intérêt majeur du BRS réside dans la réduction immédiate du prix d’achat. En excluant la valeur du terrain du coût global, le prix du logement devient nettement plus accessible, avec une décote pouvant atteindre 50 % dans certaines zones tendues. Cette mécanique permet à des ménages jusqu’alors exclus du marché immobilier classique de devenir propriétaires de leur résidence principale, tout en conservant une mensualité compatible avec leur budget. Le BRS s’inscrit ainsi pleinement dans une logique d’accession durable, en limitant le risque de surendettement. Comment fonctionne un bail réel solidaire ? Le bail réel solidaire est réservé à des ménages respectant des plafonds de revenus, fixés par décret. Pour apprécier l’éligibilité, l’administration se base sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2, comme pour de nombreux dispositifs d’aide au logement. Ces plafonds varient selon 2 critères : la zone géographique du logement (zones A bis, A, B1, B2 ou C) la composition du foyer (nombre de personnes destinées à occuper le logement). À qui s’adresse le bail réel solidaire ? Le BRS est une aide pour le premier achat immobilier. Le BRS cible en priorité : les primo-accédants, souvent pénalisés par l’absence d’apport personnel pour un prêt immobilier ; les familles souhaitant se stabiliser dans une résidence principale à long terme ; les ménages exerçant dans des zones tendues, où les prix du marché sont décorrélés des revenus locaux. En réduisant le coût d’entrée dans la propriété, le bail réel solidaire favorise l’ancrage territorial et limite les phénomènes de spéculation immobilière. Modifications du BRS en 2026 Dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025, un amendement soutenu par plusieurs députés a proposé de rehausser les plafonds de ressources du BRS, en les alignant sur ceux du logement locatif intermédiaire (LLI) et de l’ancien Pinel. Élargissement des bénéficiaires Les parlementaires à l’origine de ce texte indiquent que le taux de propriétaires n’a pas bougé en 10 ans (57,4%), alors que 80% des Français souhaitent être propriétaires de leur logement. La raison majeure en est la difficulté rencontrée par les ménages à revenus modestes pour accéder à un prêt immobilier, dans un contexte de marché locatif hyper tendu dans de nombreuses zones. Le rehaussement des plafonds de ressources du BRS permettrait une augmentation significative du nombre de foyers éligibles au dispositif. Actuellement, une famille de 2 personnes avec un enfant ou un jeune ménage ne doit pas déclarer plus de 76 105 € de revenus par an en zone A ou A bis pour obtenir un BRS. PTZ et BRS : uniquement dans le neuf Un autre amendement au PLF 2026 prévoit de supprimer l’élargissement du PTZ aux opérations de BRS sans condition de travaux. Les accédants en BRS peuvent accéder au PTZ uniquement pour un logement neuf. Cumul du BRS avec des avantages financiers complémentaires Au-delà du prix d’achat réduit, le bail réel solidaire peut être associé à d’autres avantages financiers significatifs : Prêt à Taux Zéro (PTZ) : ce prêt sans intérêts bancaires permet de réduire le coût du crédit immobilier principal. TVA à taux réduit : dans le neuf, la TVA passe de 20 % à 5,5 %, ce qui allège encore le coût global de l’opération ; Frais de notaire diminués, calculés uniquement sur la valeur du bâti et non sur celle du terrain ; Allègement de la taxe foncière, avec un abattement pouvant atteindre 30 %. Certaines collectivités vont plus loin en accordant une exonération totale pendant plusieurs années ; Sécurité à la revente : l’OFS peut garantir le rachat du logement si l’acquéreur rencontre des difficultés à trouver un repreneur. Ces éléments renforcent l’attractivité du BRS, notamment pour les ménages prudents face à l’évolution du marché immobilier. Pour de nombreux primo-accédants, le cumul du BRS avec le PTZ constitue un levier décisif pour concrétiser un projet d’achat, malgré des conditions d’octroi de crédit plus exigeantes qu’auparavant. Quelles sont les étapes pour acheter en BRS ? Un projet d’acquisition en bail réel solidaire s’organise en plusieurs phases : Vérification de l’éligibilité, notamment au regard des plafonds de ressources et de la destination du bien (résidence principale obligatoire) ; Recherche d’un programme BRS, généralement proposé par des promoteurs partenaires d’un organisme foncier solidaire ; Montage du financement, intégrant éventuellement un PTZ et un prêt immobilier classique ; Signature de l’acte authentique, permettant de devenir propriétaire du logement, tout en s’engageant sur les règles spécifiques du BRS. Grâce à la plateforme BoRiS (Bail Réel Solidaire Immobilier Solidaire), vous pouvez tester rapidement votre éligibilité au dispositif et trouver les offres de logement en BRS disponibles à la vente dans toute la France. Peut-on revendre un logement acheté en BRS ? Un logement acquis dans le cadre d’un bail réel solidaire n’est pas figé dans le temps. Le propriétaire conserve la liberté de le revendre, sans délai minimal de détention, dès lors que le bien a bien vocation à rester une résidence principale. Toutefois, afin de préserver l’objectif social du dispositif, la revente est strictement encadrée. Le prix de cession ne peut pas être fixé librement : il correspond au montant d’achat initial, revalorisé selon un indice de référence défini par l’organisme foncier solidaire (OFS). Ce mécanisme évite toute spéculation et garantit le maintien de prix abordables sur le long terme. Le nouvel acquéreur doit, quant à lui, remplir les conditions d’éligibilité au BRS. Il reprend alors le logement dans le cadre d’un nouveau bail réel solidaire, conclu pour une durée résiduelle ou renouvelée d’au moins 18 ans, assurant ainsi la continuité du dispositif et sa vocation d’accession sociale à la propriété. Le bail réel solidaire, une solution d’avenir pour l’accession sociale Initialement déployé dans certaines métropoles et territoires pilotes, le bail réel solidaire connaît aujourd’hui un développement rapide, y compris dans des villes où l’accession à la propriété semblait hors de portée, comme Paris ou sa proche banlieue. Face à la crise du logement et à la difficulté croissante de se loger décemment, le BRS apparaît désormais comme un outil structurant des politiques locales de l’habitat. Il s’affirme comme une alternative crédible et sécurisée à l’achat immobilier classique. Grâce à un prix d’acquisition fortement réduit, des avantages fiscaux notables et un encadrement protecteur, il répond aux attentes de nombreux ménages exclus du marché traditionnel.

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Mutuelle santé senior : les 4 erreurs qui vous coûtent cher en 2026

En 2026, le budget santé des seniors est soumis à une pression croissante. Les complémentaires santé poursuivent leur trajectoire haussière, avec des augmentations qui peuvent dépasser 10 % selon les contrats. Pour les retraités, cette inflation est particulièrement douloureuse : la fin de la participation de l’employeur coïncide avec une consommation de soins plus élevée. Résultat, une mutuelle mal adaptée peut facilement grever le budget de plusieurs centaines d’euros par an. Dans ce contexte, certaines erreurs fréquentes expliquent pourquoi la cotisation explose, souvent sans réelle amélioration de la couverture. Des cotisations en forte hausse pour les retraités Les études actuarielles confirment une augmentation généralisée des tarifs des complémentaires santé en 2026. Pour les contrats individuels, les revalorisations oscillent entre 3,4 % et 10 %, avec une moyenne située autour de 5 %. Sur une cotisation annuelle de 720 € (prix moyen pour un assuré de 40 ans), l’impact se traduit par un surcoût compris entre 25 € et 72 € par an. Ces moyennes cachent une réalité plus sévère pour les seniors. D’un côté, les besoins de soins augmentent naturellement avec l’âge : hospitalisations plus fréquentes, consultations spécialisées, équipements médicaux coûteux. De l’autre, la retraite marque la fin de la participation de l’employeur pour la mutuelle entreprise, qui finançait de moitié la cotisation pendant la vie active. Si l’on prend le prix moyen d’une mutuelle santé pour un senior de 70 ans, soit 128 par mois, il faut débourser entre 52 € et 154 € supplémentaires sur l’année, à garanties identiques. Erreur n°1 : être fidèle à sa mutuelle La première erreur, et souvent la plus coûteuse, consiste à conserver sa mutuelle sans jamais la comparer. Beaucoup d’assurés, en particulier les seniors, hésitent à changer par crainte des démarches ou par simple habitude. Des écarts de prix importants à garanties équivalentes À niveau de couverture identique, les différences de tarifs entre 2 contrats peuvent atteindre 30 à 40 %. Cette disparité s’explique par des politiques tarifaires différentes, mais aussi par l’inertie des assurés, qui acceptent des augmentations successives sans remettre leur contrat en question. Il faut ajouter la hausse tarifaire liée à l’âge. Une récente étude du média Moneyvox montre qu’à partir de 60 ans les tarifs de mutuelle senior progressent d’environ 10 % par tranche d’âge de 5 ans. La résiliation infra-annuelle, un levier sous-exploité Depuis la mise en place de la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé en décembre 2020, il est possible de résilier sa complémentaire à tout moment après un an d’adhésion, sans frais ni pénalités. Si vous le demandez, la nouvelle mutuelle a obligation de se charger des formalités de résiliation pour vous, ce qui limite les contraintes administratives et permet une concordance de dates entre les 2 contrats. Comparer les offres chaque année, notamment à la réception de l’avis d’échéance, permet de détecter rapidement une dérive tarifaire et d’agir avant que la cotisation ne devienne excessive. Ce simple exercice via un comparateur de mutuelle santé permet de constater un delta pouvant aller jusqu’à 300 € par an à garanties équivalentes. Erreur n°2 : conserver des garanties inadaptées à ses besoins de santé La seconde erreur fréquente chez les seniors consiste à payer pour des garanties devenues inutiles. Avec le temps, les habitudes de consommation de soins évoluent, mais le contrat, lui, reste souvent inchangé. L’exemple typique de l’optique sur-assurée Une couverture optique à 300 % sur la base du remboursement de la Sécurité Sociale (BRSS) peut coûter environ 20 € de plus par mois qu’une garantie à 200 %. Si le renouvellement des lunettes n’intervient que tous les 3 ans, ce supplément de cotisation est rarement compensé par les remboursements perçus. Dans ce cas, une garantie intermédiaire offre souvent un meilleur équilibre entre coût et utilité réelle. Il s’agit d’arbitrer entre le coût de votre mutuelle santé et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer. Les garanties à privilégier après 60 ans À l’inverse, certains postes de soins méritent une attention renforcée chez les seniors : Hospitalisation : une part majeure des dépenses de santé après 60 ans provient des séjours hospitaliers, notamment en raison des frais annexes et des dépassements d’honoraires. Audioprothèses : le dispositif 100 % Santé couvre une première gamme d’appareils, mais les modèles plus performants restent onéreux. Dentaire : prothèses, couronnes et implants génèrent des restes à charge importants sans une bonne complémentaire. L’objectif n’est pas de réduire systématiquement les garanties, mais de les adapter précisément à ses besoins réels afin d’éviter de financer des options peu utilisées. Erreur n°3 : ignorer la Complémentaire Santé Solidaire La Complémentaire Santé Solidaire (CSS) reste encore méconnue, alors qu’elle constitue une solution très avantageuse pour les retraités disposant de revenus modestes. 50 % des personnes éligibles n’en profitent pas. Une mutuelle gratuite ou à coût très réduit La CSS permet de bénéficier d’une couverture de complémentaire santé gratuite ou moyennant une participation financière limitée, calculée en fonction de l’âge. Jusqu’en mars 2026, les plafonds d’attribution de la Sécurité Sociale sont de (revenus mensuels) : CSS gratuite : pour une personne seule : 862 € pour un couple : 1 292 € CSS avec participation : pour une personne seule : 1 163 € pour un couple : 1 745 €. Si vous avez entre 60 et 69 ans, votre mutuelle senior vous coûte 25 € par mois, et à partir de 70 ans, 30 € par mois. La demande s’effectue auprès de la caisse d’Assurance maladie ou en ligne. Une fois accordée, la CSS couvre intégralement les postes essentiels sans dépassements d’honoraires autorisés (consultations, pharmacie, analyses, imagerie médicale, hospitalisation, optique, dentaire et audiologie) et réduit fortement les restes à charge sur de nombreux autres actes. Erreur n°4 : négliger le dispositif 100 % Santé Le dispositif 100 % Santé constitue un levier essentiel pour limiter voire supprimer les restes à charge, mais il est encore mal compris par de nombreux seniors. Des équipements intégralement remboursés Le 100 % Santé ou dispositif zéro reste à charge permet d’accéder à des lunettes, des prothèses dentaires et des aides auditives sans débourser un centime, à condition de choisir des équipements figurant dans le panier réglementé dit panier A ou panier 1. Ces offres répondent à des critères de qualité stricts, suffisants pour de nombreux assurés. Un mauvais usage qui coûte cher De nombreux seniors continuent de souscrire des garanties très élevées sur ces postes, sans exploiter pleinement le 100 % Santé. Résultat : ils paient une cotisation plus chère tout en supportant parfois des restes à charge importants sur des équipements hors panier. Une mutuelle responsable applique obligatoirement le dispositif 100% Santé. Ce type de contrat représente 95 % de l’offre de complémentaire santé. Quand vous faites une comparaison en ligne, il est toujours indiqué si la mutuelle est responsable ou non responsable. Sachez que la mutuelle responsable est assujettie à une TSA (Taxe de Solidarité Additionnelle), dite taxe mutuelle, de 13,27 %, contre 20,27 % pour la mutuelle non responsable. Pourquoi les mutuelles seniors augmentent durablement Les tarifs de mutuelle santé flambent après 60 ans en raison de plusieurs facteurs structurels : vieillissement de la population augmentation des maladies chroniques revalorisation des actes médicaux fiscalité accrue sur les complémentaires désengagement progressif de la Sécurité sociale. Dans ce contexte, les seniors, plus consommateurs de soins, subissent de plein fouet cette inflation. Comment reprendre la main sur le coût de sa mutuelle senior Après 60 ans, la mutuelle santé ne doit plus être un contrat subi. Pour économiser plusieurs centaines d'euros par ans, sans sacrifier la qualité de la couverture : comparer régulièrement ajuster les garanties exploiter le 100 % Santé vérifier votre éligibilité aux aides existantes.

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