Investissement locatif : quelles sont les conditions d'emprunt ?


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Les taux d'emprunt sont au plus bas, permettant ainsi de faciliter l'acquisition immobilière, qu'il s'agisse d'une primo-accession ou d'un investissement locatif. Si vous avez remboursé un premier prêt sur votre résidence principale, pourquoi ne pas devenir propriétaire bailleur et profiter de tous les atouts de l'immobilier locatif ? Voici tous les critères pour financer un bien à louer.

Se constituer un patrimoine grâce au levier du crédit

Que vous soyez ou non propriétaire de votre logement, l'achat d'un bien à mettre en location va augmenter ou débuter votre patrimoine immobilier, et grâce aux taux d'intérêt actuels, vous faites l'acquisition d'un bien à moindre coût.

Alors que les placements financiers s'adressent aux avertis et ont le défaut d'être volatiles, l'investissement immobilier a un côté tangible et rassurant, et ne nécessite pas de connaissances techniques ou financières pointues. C'est par ailleurs le seul actif qui peut être acheté sans disposer des fonds, grâce à l'emprunt. 

Aujourd'hui, vous pouvez emprunter à un taux inférieur à 1% sur la durée de 20 ans et en cas de décès en cours de prêt, l'assurance emprunteur prendrait le relai pour rembourser à la banque les sommes restant dues : vos ayants droit héritent d'un bien sans la dette qui lui est liée.

Si vous empruntez en couple pour faire l'acquisition d'un bien locatif, en cas de décès prématuré d'un des co-emprunteurs, le conjoint survivant n'a rien à payer si chacun bénéficie d'une quotité d'assurance à 100%

Le crédit est le moyen de sécuriser votre opération immobilière, c'est même le premier élément qui plaide en faveur de l'emprunt.

Pas d'effort sans apport

Le financement d'un investissement locatif ne peut plus se faire à 100% ou 110% via le crédit. Fini le temps béni où les investisseurs pouvaient emprunter sans apport personnel. Avec les nouvelles règles d'octroi des crédits immobiliers qui limitent le taux d'endettement à 35% des revenus nets (avant impôt) et la durée de remboursement à 25 ans, les meilleurs profils sont avantagés.

Les banques sont devenues de plus en plus gourmandes et excluent d'emblée les dossiers sans apport, sauf à de rares exceptions pour les investisseurs, puisque ceux-ci retiront des revenus complémentaires grâce aux loyers. Acheter sans apport est possible mais difficile : le dossier doit être hyper solide et le taux d'endettement doit inévitablement rester sous le seuil des 35%. 

L'abandon du calcul différentiel du taux d’endettement est pénalisant : désormais, les loyers potentiels (après abattement) sont ajoutés aux revenus professionnels et non déduits de la mensualité de crédit, ce qui a pour effet de rehausser le taux d’endettement. Si vous détenez déjà un premier crédit sur votre résidence principale, la démarche va être plus compliquée, votre capacité d'achat étant contrainte par le taux désormais légal de l'endettement.

Pour attirer l'attention, rien vaut 10% voire 15% du montant de l'opération. Dans le neuf, l'apport peut être légèrement inférieur, car les frais d'acquisition (frais de notaire) sont nettement plus faibles que ceux liés à un bien ancien : entre 2% et 3% du prix total contre environ 8% dans l'ancien.

Selon le dernier rapport de l'Observatoire Crédit Logement, le taux d'apport en septembre était 31% supérieur à ce qu'il était fin 2019, se situant à 19,5% du prix d'une transaction immobilière dans l'ancien et de 17,4% dans le neuf. Des moyennes élevées qui témoignent du recentrage du crédit vers les clientèles les plus aisées.

Défiscaliser avec un investissement Pinel

Le Pinel est le dispositif phare de défiscalisation immobilière. Il y en a d'autres, comme le Malraux pour les biens à caractère historique ou esthétique nécessitant des travaux d'envergure ou le Cosse destiné à la location à des ménages modestes. Le Malraux est réservé aux foyers fortement imposé, le Cosse offre un réduction d'impôt variable selon la zone géographique où est implanté le logement (entre 15% et 85% des revenus bruts dans le cadre d'une convention à loyer social ou très social ou d'intermédiation locative).

Le Pinel est plus lisible et pour être pertinent, il doit s'adresser à tout foyer fiscal payant au moins 3 000€ d'impôt annuel. Menacé d'extension, il est finalement prorogé jusqu'en 2024, mais avec des conditions plus strictes et un avantage fiscal bien moins attractif. Profitez du Pinel avant ce rabotage. En 2021, ce mécanisme d'incitation à l'investissement locatif devrait concerner 200 000 ménages. En contrepartie de l'acquisition d'un logement neuf, loué nu à titre de résidence principale, vous pouvez déduire jusqu'à 6 000€ par an pour un engagement locatif de 6 ou 9 ans.

Au terme de l'engagement locatif, vous pouvez récupérer le bien pour vous, le remettre en location au prix qui vous convient, ou bien le vendre pour en retirer une plus-value. Si vous n'envisagez pas d'occuper ce bien ni de le transmettre à vos héritiers, optez plutôt pour un investissement dans une résidence étudiante ou senior : le prix d'acquisition sera moins onéreux, vous bénéficiez de la gestion locative et vous trouverez preneur sans problème si vous préférez le vendre au bout de quelques années. Ce type d’investissement jouit d’une fiscalité attrayante grâce au statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Publié par Astrid Cousin le

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