Dispositif Pinel : les villes franciliennes à éviter !

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Vous envisagez d'investir dans l'immobilier neuf pour vous constituer un patrimoine et bénéficier de revenus supplémentaires ? Votre projet s'inscrit sans doute dans le cadre du Pinel, le dispositif de défiscalisation immobilière amené à disparaître fin 2024. La réussite de cet investissement dépend de la zone où se situe le logement. Le niveau des loyers, définis et plafonnés selon la zone, va déterminer le rendement. Une récente étude mesure l'intérêt du dispositif pour l'investisseur dans les communes franciliennes.

Où investir en zone francilienne ?

Une étude inédite de l'Olap (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) met en lumière les villes franciliennes où le Pinel se révèle pertinent pour l'investisseur. Alors que le dispositif perd en puissance à compter de janvier 2023, ce rapport peut permettre aux futurs investisseurs ayant le projet d'acheter en région francilienne d'orienter efficacement leur décision.

Rappelons que le Pinel a pour mission de dynamiser l'offre locative dans les zones à forte demande en attirant les bailleurs privés. Une des conditions pour bénéficier de l'avantage fiscal est de respecter les plafonds de loyers. Or, si les loyers moyens de la zone concernée sont inférieurs au plafond du Pinel, le dispositif perd de son intérêt pour l'investisseur, et la construction de logements en loi Pinel n'aura pas l'effet anti-inflationniste escompté sur les loyers.

L'enquête révélée par le magazine Capital se base sur les loyers moyens des deux-pièces pour chaque commune de la zone, pour les comparer ensuite aux plafonds autorisés par le dispositif Pinel, soit (plafond par mètre carré) :

  • 17,55€ en zone A bis
  • 13,04€ en zone A
  • 10,51€ en zone B1.

Résultat, dans certaines zones, le Pinel manque de pertinence, à la fois pour l’investisseur et pour la commune. La carte ci-dessous  mesure l'écart entre le loyer moyen et le plafond du Pinel pour un appartement 2-pièces :

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En vert clair, les communes où les loyers sont légèrement supérieurs au plafond Pinel. L'investisseur loue à des prix inférieurs au marché, mais se protège du risque de vacance locative, tout en compensant cet effort par l'avantage fiscal du Pinel.

En gris, l'investisseur peut fixer son loyer proche des moyennes du marché. En orange, les bailleurs prennent le risque de ne pas louer, puisque les plafonds Pinel sont supérieurs au loyer moyen observé, sans pouvoir jouer leur rôle de modérateur du marché locatif.

Cette étude montre que “plus le niveau de loyer de la zone est inférieur au plafond, plus la rentabilité est faible par rapport à la rentabilité espérée au loyer plafond”.

Pinel versions futures

2022 est la dernière année pour profiter du Pinel à taux plein. Censé s'arrêter initialement le 31 décembre 2021, le dispositif s'éteindra définitivement fin 2024, soit dix ans après son lancement. Entretemps, l'avantage fiscal accordé aux particuliers investisseurs en contrepartie d'un engagement locatif va être progressivement raboté.

Il est prévu que le taux de l'abattement fiscal auquel l'achat donne droit soit réduit en deux temps :

à compter de janvier 2023

  • 10,5% du prix d'acquisition pour 6 années de location
  • 15% pour 9 ans
  • 17,5% pour 12 ans

à compter de janvier 2024

  • 9% du prix d'acquisition pour 6 années de location
  • 12% pour 9 ans
  • 14% pour 12 ans.

Rien ne change en 2022, il sera toujours possible d'économiser un maximum de 63 000€ sur 12 ans pour un investissement de 300 000€. Au-delà, la carotte fiscale tombe au mieux à 52 500€ en 2023 et à 42 000€ en 2024. 

Régulièrement fustigé pour son manque d’efficacité et pour son coût excessif pour les finances publiques, le Pinel a cependant favorisé un développement important de l'offre locative privée. Son rôle d'accélérateur, voire de déclencheur, des projets de logements collectifs en France, a été reconnu par l’Inspection Générale des Finances (IGF) dans un rapport de 2019. Un constat qui a sans doute permis au Pinel d’être repêché in extremis avec ce sursis octroyé de trois années supplémentaires. Dernier rebondissement, il pourrait ne pas disparaître en 2025.

Le 31 août dernier, la ministre chargée du Logement Emmanuelle Wargon a créé la surprise en faisant état, à l'issue d'une table ronde organisée dans le cadre du programme "Habiter la France de demain", de réflexions portant sur un Super-Pinel. Ce nouvel opus prendrait la suite du Pinel et ce, à partir de 2023, avec une réduction d'impôt à taux plein (21% sur 12 ans), sous réserve de respecter de nouveaux critères qualitatifs, de cadre de vie, et des critères d’économies d’énergie, vraisemblablement le standard RE2020 qui va entrer en vigueur le 1er janvier 2022.

S'il voit le jour, ce Super-Pinel devra favoriser l'investissement dans les zones immobilières les plus tendues, ce que le Pinel est censé promouvoir. Le rapport de l'IGF de 2019 indiquait que moins d'un logement construit sur trois dans le cadre du Pinel était localisé dans les zones A et A bis où la demande de logements à loyers intermédiaires est la plus forte.

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Prêt immobilier : est-ce le bon moment pour renégocier en décembre 2024 ?

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Gouvernement Barnier censuré : quel impact sur l’assurance santé et le crédit en 2025 ?

Hier mercredi 4 décembre, les députés ont censuré le gouvernement de Michel Barnier, ce qui a pour effet d’ajourner l’examen des textes budgétaires. Un nouveau gouvernement doit être rapidement nommé et un nouveau projet de loi de finances 2025 adopté avant la date butoir du 31 décembre 2024 pour éviter une paralysie totale du pays. L’abandon des mesures initialement prévues aura des conséquences pour le domaine de l’assurance santé et du crédit.  Assurance santé : transfert de charges gelés Le gouvernement Barnier a engagé sa responsabilité en dégainant l’article 49-3 pour faire adopter le projet de loi de financement de la Sécurité Sociale 2025 (PLFSS 2025). Cela a provoqué la motion de censure déposée par le Nouveau Front Populaire et votée mercredi 4 décembre par une majorité de 311 députés. Le Premier Ministre Michel Barnier doit présenter sa démission au Président de la République, ce qui implique le rejet par le Parlement du PLFSS 2025. Dans ce texte, figuraient notamment les mesures d’économie envisagées pour réduire le déficit de la Sécurité Sociale. Les mutuelles et autres organismes de complémentaire santé étaient mis à contribution, puisqu’ils devaient absorber 20% de ces économies, soit un montant avoisinant le 1 milliard d’euros.  Ces transferts de charge concernaient notamment : baisse du remboursement des médicaments en 2025 : taux de prise en charge réduit de 5%, sauf pour les médicaments remboursés à 100%. hausse du ticket modérateur sur les consultations : prise en charge à 65% au lieu de 70% Dans l’attente d’un nouveau gouvernement, ces transferts de charge de l’Assurance maladie obligatoire vers les organismes de complémentaire santé sont gelés. 2 scénarios se profilent : Réintégration des transferts de charge dans le nouveau PLFSS 2025 Application des dispositions par ordonnance sans adoption des textes budgétaires avant le 31 décembre 2024. Retard de paiement des prestations La situation est inédite, car ni la Constitution ni la loi organique ne prévoient la procédure en cas de rejet du budget de la Sécurité Sociale. Or, la protection sociale a besoin d’un budget pour fonctionner et de recourir à l’emprunt afin de couvrir ses besoins en trésorerie. L’absence de budget pourrait entraîner dès mars prochain des retards ou suspensions de paiement des prestations (pensions de retraite, indemnités journalières, remboursements aux assurés), un problème de financement des hôpitaux et de paiement des salaires des personnels de santé. Pas d’impact sur les tarifs de mutuelle santé Les organismes de complémentaire santé ont déjà intégré les futurs transferts de charge dans leur politique tarifaire. Les cotisations augmentent entre 5% et 10% en 2025 selon les prestataires et leur portefeuille d’assurés. Il n’empêche, l’incertitude qui pèse désormais sur la politique de santé publique est dommageable aux mutuelles et autres organismes complémentaires : ce manque de visibilité les obligera à s’adapter à plus ou moins court terme à des mesures qui pourraient alourdir encore leur contribution à la couverture des dépenses de santé. En bout de chaîne, ce sont les assurés qui paient la facture. Chute du gouvernement Barnier : danger sur le crédit immobilier en 2025 Risque de hausse des taux L’instabilité politique consécutive au renversement du gouvernement Barnier a déjà un impact sur les conditions monétaires. L’emprunt de l’État français sur 10 ans a progressé, et l’écart entre les taux d’emprunt de la France et de l’Allemagne, qui indique la confiance des investisseurs, se creuse. La France emprunte actuellement sur les marchés financiers à un niveau quasi équivalent à la Grèce, qui, souvenons-nous, était en faillite en 2012, ce qui avait nécessité un plan d’aide massif de l’UE et une rigueur budgétaire sans précédent. L’augmentation des taux obligataires se répercute sur les taux d’emprunt aux particuliers et aux entreprises. Alors que les taux du crédit immobilier baissent très régulièrement depuis janvier 2024, on peut craindre une stagnation voire une remontée dans les prochaines semaines. Incertitude sur le PTZ 2025 Autre élément qui fait les frais de la situation actuelle, le PTZ pourrait rester dans la version 2024. Afin de relancer le marché immobilier en crise depuis 2 ans, le projet de loi de finances 2025 (PLF 2025) prévoyait une extension du PTZ dans le neuf et l’ancien à toute la France, également à la maison individuelle évincée depuis 2021. C’est une mauvaise nouvelle pour les primo-accédants qui pourraient, grâce à cette version universelle, financer plus facilement l’achat de leur résidence principale. Le PLF 2025 prévoyait d’autres mesures relatives à l’immobilier : Augmentation des frais de notaires Modification de la taxation des plus-values Changement du régime fiscal du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) Fin du dispositif Pinel de défiscalisation immobilière Dans l’attente d’une politique budgétaire claire, il est à parier que bon nombre de ménages vont reporter leur projet immobilier.

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Mutuelle santé senior : les clés pour économiser en 2025

La mutuelle santé représente un enjeu crucial pour les plus de 60 ans qui sont confrontés à une augmentation de leurs dépenses de santé. Face à la montée des tarifs des complémentaires santé en 2025, il est important de bien s'informer et de connaître les astuces pour réduire ses coûts sans compromettre sa couverture médicale. Plusieurs stratégies permettent d'économiser sur votre mutuelle santé tout en profitant d'une couverture adaptée à vos besoins. 1. Choisir une mutuelle adaptée à vos besoins réels L'un des premiers moyens de faire des économies sur votre mutuelle santé est de choisir un contrat qui correspond précisément à vos besoins de santé actuels. Beaucoup de seniors paient des cotisations élevées pour des garanties dont ils n'ont pas vraiment besoin, ce qui augmente leurs dépenses inutiles. Pour éviter cela, il est crucial de faire un bilan complet de vos besoins en santé. Faire un audit personnalisé de vos dépenses de santé Avant de choisir ou de modifier votre mutuelle, prenez le temps de lister vos principales dépenses de santé. Vous avez peut-être besoin d’une couverture renforcée pour les soins dentaires, les prothèses auditives ou encore les consultations de spécialistes. En revanche, d'autres garanties peuvent être moins importantes. Un audit permet de mieux comprendre où se situent vos priorités de santé et d'ajuster votre couverture en conséquence. Comparer les offres de mutuelles santé Une autre astuce consiste à comparer les différentes offres de mutuelles santé pour seniors disponibles sur le marché. En 2025, de nombreux comparateurs en ligne facilitent cette démarche. En renseignant vos informations personnelles et vos besoins de santé spécifiques, vous pouvez obtenir des devis personnalisés et ainsi choisir l'offre la plus avantageuse en termes de rapport qualité-prix. 2. Adopter les contrats responsables pour bénéficier de réductions Les contrats responsables sont des contrats d’assurance santé qui respectent un cadre réglementaire fixé par l’État. Ils visent à limiter les dépassements d’honoraires tout en garantissant une prise en charge minimale des soins essentiels. En contrepartie, les bénéficiaires de ces contrats profitent d’une fiscalité allégée, notamment au niveau des taxes sur les contrats d’assurance. Pourquoi choisir un contrat responsable ? En 2025, opter pour une mutuelle responsable est l'une des meilleures stratégies pour économiser sur votre mutuelle santé senior. Ce type de contrat est avantageux car il permet de bénéficier d’une prise en charge optimale des soins courants tout en réduisant les frais superflus. De plus, les mutuelles proposant des contrats responsables peuvent offrir des tarifs plus attractifs grâce à une fiscalité réduite. La mutuelle responsable est tenue de rembourser le ticket modérateur de tous les frais pris en charge par l’Assurance maladie, à savoir la différence entre le tarif conventionné et le remboursement du régime obligatoire. Les contrats vont au-delà de cette prise en charge minimale : le tarif de votre complémentaire santé dépend alors du niveau de la garantie que vous choisissez. Bénéficier du reste à charge 0 Les contrats responsables appliquent la réforme du 100% Santé, un dispositif qui supprime les restes à charge en optique (verres toute correction et monture), dentaire (prothèses) et aides auditives. Si vous sélectionnez un appareillage du panier 100% Santé, vous êtes intégralement remboursé par le régime obligatoire et votre mutuelle. Si vous choisissez un produit hors panier 100% Santé, vous vous exposez à des restes à charge plus ou moins élevés, qui seront remboursés par la mutuelle selon le niveau de garantie. Négocier avec votre mutuelle Si vous avez déjà un contrat de mutuelle santé, ne sous-estimez pas le pouvoir de la négociation. Contactez votre assureur pour discuter de votre situation et de la possibilité de réduire certaines garanties dont vous n'avez plus besoin. La majorité des compagnies d’assurance sont prêtes à ajuster leurs offres pour fidéliser leurs clients, surtout dans un marché aussi concurrentiel. 3. Optimiser les remboursements grâce à la téléconsultation et aux réseaux de soins La téléconsultation s’est imposée ces dernières années comme une solution de santé moderne, rapide et économique. De plus en plus de mutuelles santé seniors proposent des remboursements intégrés pour les consultations à distance avec des médecins généralistes ou spécialistes. Cette tendance, déjà forte, va continuer à croître en 2025. La téléconsultation : une solution économique La téléconsultation est souvent moins coûteuse qu’une consultation physique, car elle évite les frais de déplacement et permet de gagner du temps. Cet acte est remboursé selon les mêmes modalités qu’une consultation classique. Certaines mutuelles offrent des remboursements à 100 % sur les consultations à distance, ce qui permet aux seniors de limiter leurs dépenses de santé tout en ayant accès à des soins rapides. Bénéficier des réseaux de soins partenaires En parallèle, la majorité des mutuelles proposent des réseaux de soins partenaires. En choisissant de consulter des praticiens appartenant à ces réseaux, vous pouvez bénéficier de tarifs réduits sur une grande variété de prestations : optique, dentaire, audioprothèses, etc. Les mutuelles ont négocié ces tarifs pour offrir à leurs adhérents des économies non négligeables. Exemple concret : En optant pour des soins dentaires auprès d’un chirurgien-dentiste partenaire de votre mutuelle, vous pouvez économiser jusqu’à 40 % sur vos dépenses. En 2025, ce type d'accord sera encore plus répandu. Restez informé pour économiser sur votre mutuelle santé en 2025 Économiser sur sa mutuelle santé senior en 2025 demande une approche proactive :  bien analyser ses besoins,  sélectionner un contrat responsable tirer profit des nouvelles technologies de santé comme la téléconsultation. En restant attentif aux offres du marché et en comparant régulièrement les contrats, vous pourrez non seulement économiser, mais aussi adapter au mieux votre mutuelle à l'évolution de vos besoins de santé. Important : une bonne mutuelle santé ne se résume pas au prix, mais à la capacité de répondre à vos besoins tout en respectant votre budget. Profitez des comparateurs en ligne pour trouver la mutuelle santé senior qui vous correspond le mieux en 2025. Un courtier spécialisé en complémentaire santé est aussi un allié précieux pour bien comprendre les garanties et les remboursements proposés, et vous guider dans le choix du contrat adapté.