Dispositif Pinel : les villes franciliennes à éviter !

Immobilier et canicule : faut-il encore acheter dans l’ancien en 2025 ?

Alors que l’été 2025 débute à peine, la France connaît un pic de chaleur historique. Juin 2025 s’inscrit comme l’un des mois de juin les plus chauds jamais enregistrés, juste derrière celui de 2003. Une réalité climatique qui bouleverse les priorités des acheteurs immobiliers. Faut-il encore rêver d’un appartement sous les toits ou privilégier le confort thermique des logements neufs ? Dans un marché où les taux d’emprunt sont revenus autour de 3,20 % et où les prix stagnent, la question mérite d’être posée avant d’investir. Chaleur record et immobilier : un nouveau critère d’achat en 2025 Depuis quelques années, les étés caniculaires ne sont plus des exceptions mais la norme. En 2025, les vagues de chaleur se succèdent, ce qui a une incidence directe sur le quotidien des Français. Cette réalité fait évoluer les attentes des acquéreurs immobiliers : le charme de l’ancien séduit toujours, mais les performances thermiques deviennent un argument décisif. Le 2 juillet 2025, la ministre de la Transition écologique Agnès Pannier-Runacher a annoncé que le mois de juin 2025 est le deuxième plus chaud depuis 1900, après celui de 2003. Cette déclaration résonne comme un avertissement pour tous ceux qui envisagent un achat immobilier sans tenir compte du facteur climatique. Appartement ancien sous les toits : un four en devenir L’appartement typique rêvé par de nombreux acheteurs — dernier étage, orientation sud, immeuble haussmannien — peut vite se transformer en véritable étuve l’été. L’isolation thermique, souvent absente ou insuffisante dans les bâtiments anciens, expose les habitants à des températures insupportables, en particulier lors des épisodes de canicule. Les immeubles construits avant les normes thermiques actuelles sont rarement équipés pour affronter des températures dépassant les 35°C plusieurs jours d’affilée. Les matériaux utilisés à l’époque n’ont pas été pensés pour conserver la fraîcheur, et les rénovations sont souvent coûteuses pour parvenir à un bon niveau de confort estival. Le gouvernement vient par ailleurs de porter un coup sévère aux ambitions de rénovation des Français en prononçant l’arrêt de MaPrimRénov à compter de juillet 2025, et ce, jusqu’en septembre si l’on en croît la promesse. Seuls les travaux monogestes sont maintenus et peuvent être en partie financés par le dispositif. Le neuf, une réponse aux enjeux climatiques Face à cette évolution climatique, l’immobilier neuf séduit de plus en plus. Outre les économies d’énergie hivernales, ces logements sont désormais pensés pour protéger les occupants de la chaleur estivale. La maison neuve est conçue comme un rempart contre le froid hivernal, mais également contre les fortes chaleurs. Ce changement s’explique par l’application de la réglementation environnementale 2020 (RE 2020), entrée en vigueur en janvier 2022. Cette norme impose aux constructions neuves de prendre en compte le confort d’été en limitant le recours à la climatisation, pour des raisons écologiques évidentes. La RE 2020 : une réglementation taillée pour affronter les canicules La grande nouveauté de la RE 2020 réside dans l’introduction de l’indicateur "degrés-heure d’inconfort" (DH). Celui-ci mesure le nombre d’heures durant lesquelles la température intérieure dépasse 26°C, de jour comme de nuit. Le seuil maximal autorisé est de 1 250 DH par an. Pour rester en dessous de ce plafond, les constructeurs doivent optimiser la conception thermique des logements. Cela inclut : une orientation judicieuse des pièces à vivre, souvent vers le sud-est, pour capter le soleil du matin sans surchauffe l’après-midi ; la réduction des vitrages exposés à l’ouest, particulièrement vulnérables à la chaleur du soir ; la création d’espaces tampons, comme un garage ou un cellier, qui jouent un rôle de filtre thermique. Ventilation, volets, pergolas : des équipements pensés pour la fraîcheur Le confort d’été passe aussi par une ventilation naturelle efficace. C’est pourquoi les maisons neuves intègrent désormais une ventilation traversante, possible grâce à des ouvertures sur 2 façades opposées. L’occultation des surfaces vitrées est systématique : volets roulants motorisés avec programmation automatique, brise-soleil orientables en aluminium, ou encore pergolas dans les maisons individuelles sont autant d’outils pour limiter la pénétration de la chaleur. Cette stratégie globale permet de se passer de la climatisation, tout en assurant un niveau de confort élevé pendant les fortes chaleurs. Matériaux à inertie thermique : un choix stratégique Autre élément clé du confort estival : le choix des matériaux de construction. Le béton et la brique, par exemple, ont une inertie thermique élevée, c’est-à-dire qu’ils absorbent la chaleur et la restituent lentement. Cela permet d’amortir les écarts de température entre le jour et la nuit. Les matériaux isolants jouent également un rôle déterminant. La laine de bois et l’ouate de cellulose, grâce à un déphasage thermique élevé (10 à 12 heures), ralentissent considérablement la progression de la chaleur à l’intérieur du logement. Résultat : une maison commence à chauffer seulement en fin d’après-midi, quand il est plus facile d’aérer. Immobilier durable : un argument pour les acheteurs et les investisseurs L’achat d’un logement neuf répond à une double exigence : le confort thermique et la valorisation patrimoniale. En effet, dans les années à venir, les logements non conformes aux standards climatiques risquent une décote importante. Les passoires thermiques, déjà dans le viseur du gouvernement, seront de moins en moins attractives pour les acheteurs et les locataires. Rappelons que les logements de la classe G sur l’échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sont interdits à la location depuis janvier 2025. Ce sera le tour des logements classés F à compter de janvier 2028. Investir dans un bien neuf respectant la RE 2020, c’est donc anticiper les attentes futures du marché tout en assurant une bonne qualité de vie au quotidien. Un logement frais en été n’est plus un luxe mais une nécessité de santé publique, dans un contexte où les canicules sont appelées à devenir plus fréquentes et plus intenses. Acheter en 2025 : faites de la performance thermique un critère prioritaire Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en 2025, pensez à intégrer la performance thermique estivale dans vos critères de sélection. Au-delà du prix ou de l’emplacement, c’est désormais un enjeu de confort, de durabilité et de valeur. Et si vous ne faites pas, la banque le fera pour vous ! Certains établissements conditionnent l’octroi de prêt immobilier au classement énergétique du logement et peuvent imposer une enveloppe destinée aux travaux de rénovation. D’autres enseignes accordent un taux bonifié pour un montant pouvant aller jusqu’à 50 000€, sous réserve que le logement soit rénové, quand d’autres financent à zéro intérêts jusqu’à 10% du prêt (dans la limite de 30 000€) si vous achetez un logement neuf ou doté d’une étiquette verte (A, B ou C). Conclusion En 2025, acheter un logement ne se résume plus à choisir entre ancien et neuf. Il s’agit surtout de se projeter dans un monde en mutation, où les vagues de chaleur deviennent un facteur de décision central. Les logements neufs, bien conçus et respectueux de la RE 2020, apparaissent comme une réponse pragmatique aux défis climatiques actuels. Pour votre santé, votre confort et votre patrimoine, mieux vaut miser sur la fraîcheur durable.

5-facteurs-personnels-augmentent-coût-assurance-emprunteur

Assurance emprunteur : les 5 facteurs personnels qui augmentent son coût

Lorsque vous sollicitez un crédit immobilier, la banque exige systématiquement une assurance emprunteur pour se prémunir contre les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Mais ce contrat, souvent perçu comme une formalité, peut considérablement alourdir le coût global de votre prêt. Pourquoi ? Parce que certaines caractéristiques personnelles influent directement sur le tarif appliqué par l’assureur. Décryptage de ces facteurs de majoration souvent méconnus, mais cruciaux pour anticiper le coût de votre assurance. Âge : un risque statistique majeur pour les assureurs Plus vous avancez en âge, plus vous représentez un risque statistique accru pour l’assureur. C’est une réalité actuarielle incontournable : la probabilité de développer une maladie grave ou de décéder augmente avec l’âge, ce qui entraîne mécaniquement une hausse des cotisations. Pourquoi l’âge fait grimper le coût de l’assurance de prêt ? Majoration tarifaire dès 45 ans : la plupart des assureurs commencent à appliquer des surprimes d’assurance de prêt à partir de 45 ans, voire plus tôt chez certains. Plafond d’âge : au-delà de 65 ou 70 ans, la plupart des compagnies refusent purement et simplement d’assurer certains risques comme l’invalidité ou la perte d’autonomie. Durée de remboursement plus courte : un emprunt contracté à 55 ans sur 20 ans implique un remboursement jusqu’à 75 ans, ce qui accroît la prime mensuelle. Santé : antécédents médicaux et questionnaire à la loupe La santé de l’emprunteur est un élément central dans le calcul du tarif de l’assurance de prêt. À la souscription, vous devez remplir un questionnaire médical qui permet à l’assureur d’évaluer votre niveau de risque. Ce que l’assureur analyse Antécédents médicaux personnels et familiaux Pathologies chroniques (diabète, hypertension, cancer, etc.) Traitements en cours ou passés Hospitalisations récentes Arrêts de travail durant les 5 dernières années Ces informations peuvent donner lieu à : Une surprime : un pourcentage supplémentaire appliqué à la cotisation de base. Une exclusion de garantie : certaines maladies ne seront pas couvertes, notamment les maladies préexistantes à la souscription. Un refus d’assurance dans les cas les plus graves. Bon à savoir : si vous êtes malade ou avez été gravement malade, vous pouvez bénéficier de la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs permet d’accéder à l’assurance et au crédit à des conditions encadrées selon la pathologie concernée. La réforme du droit à l’oubli Depuis 2022, la loi Lemoine a réduit le délai du droit à l’oubli à 5 ans, au lieu de 10 auparavant, après la fin du protocole thérapeutique pour les anciens malades du cancer ou de l’hépatite C. Cela permet à de nombreux emprunteurs de ne plus déclarer ces pathologies, facilitant l’accès à une assurance sans majoration. L’accès au crédit immobilier sans questionnaire de santé La loi Lemoine a introduit une autre réforme majeure. Pour les parts assurées allant jusqu’à 200 000€ (400 000€ en cas d’emprunt à 2 avec quotité d’assurance à 50% sur chaque tête), et soldées avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur, le questionnaire de santé est supprimé. Cela signifie que, peu importe votre état de santé, vous pouvez souscrire une assurance de prêt immobilier sans sélection médicale discriminatoire. Tabagisme : un impact immédiat sur la tarification de votre assurance emprunteur Le fait de fumer est un critère clairement discriminant pour les assureurs. Le tabagisme est considéré comme un risque aggravé de santé, ce qui entraîne presque systématiquement une surprime sur le contrat d’assurance emprunteur. Même si vous êtes en bonne santé, la simple déclaration de votre consommation de tabac suffit à faire grimper la note. Fumeur ou non-fumeur : une déclaration qui change tout Lors de la souscription, l’assureur vous demandera si vous êtes fumeur ou non-fumeur. La définition du non-fumeur est claire : Toute personne n’ayant jamais consommé de tabac Toute personne ayant arrêté de fumer depuis au moins 24 mois (2 ans). Conséquences financières du tabagisme Surprime jusqu’à 70% sur la cotisation de base (ancre) Possibilité de minoration selon consommation chez certains assureurs Exigence d’un test de cotinine (biomarqueur de la nicotine) pour prouver votre statut de non-fumeur si vous avez récemment arrêté Bon à savoir : Le tabagisme impacte non seulement le tarif de l’assurance, mais aussi l’acceptation des garanties. Par exemple, un fumeur de plus de 50 ans avec antécédents médicaux peut se voir appliquer des exclusions ou un refus partiel de couverture. Important : ne faites jamais l’erreur de mentir lors de la souscription. Toute fausse déclaration en assurance emprunteur peut entraîner la nullité du contrat, avec de graves conséquences sur le crédit en cours. Profession : les métiers à risques davantage pénalisés Le métier que vous exercez peut également faire grimper la facture de votre assurance emprunteur. En effet, certaines professions exposent davantage au risque d’accident, d’invalidité ou d’arrêt de travail prolongé. L’assureur applique alors une surprime professionnelle, voire des exclusions spécifiques. Professions souvent considérées à risques Forces de l’ordre (policiers, gendarmes) Pompiers professionnels Travailleurs du BTP (maçons, couvreurs, grutiers…) Conducteurs routiers Marins, personnels navigants aériens Militaires Personnes manipulant des produits toxiques ou chimiques Cela implique : Tarifs plus élevés, pouvant aller jusqu’à +50 % selon les cas Exclusions liées aux risques professionnels spécifiques Questionnaire professionnel détaillé à fournir Que faire pour limiter les coûts d’assurance liés à la profession ? Comparer les offres via un courtier spécialisé en assurance de prêt Choisir un contrat individuel plutôt qu’un contrat bancaire, vous offrant ainsi une meilleure prise en compte de votre profil professionnel Négocier certaines garanties sur mesure (par exemple, couverture limitée à certaines tâches) Pratique sportive : les loisirs à risques passent à la caisse La pratique d’un sport à risques est un autre facteur majeur de surcoût dans une assurance emprunteur. Certaines disciplines augmentent significativement le risque de blessure grave ou de décès, ce qui pousse les compagnies à ajuster leurs tarifs, voire à exclure certaines garanties. Sports considérés comme dangereux Voici quelques exemples d’activités sportives à risques : Sports aquatiques comme la plongée sous-marine Sports de combat (MMA, boxe, judo, etc.) Parachutisme et sports aériens Sports équestres Alpinisme, escalade, ski hors-piste Sports mécaniques (moto, rallye, karting) Attention : il n'y a pas de liste universelle des sports à risques ; chaque assureur définit les activités sportives qu'elle décide d'exclure de la couverture. Lisez bien les conditions générales et en cas de pratique d'un sport dangereux, vous en informez l'assureur qui demandera des compléments d'information. Conséquences possibles Surprime sportive sur la cotisation mensuelle Exclusion des garanties en cas d’accident lié au sport pratiqué Obligation de remplir un questionnaire spécifique sur la fréquence, le niveau et l’encadrement Bon à savoir : les baptêmes et initiations, qui sont de fait occasionnels, n’entraînent pas d’exclusion de garantie ni de surprime. Comment réduire le coût de son assurance emprunteur malgré ces facteurs ? Bien que certains éléments comme l’âge ou les antécédents médicaux soient immuables, il existe des leviers pour faire baisser le coût global de votre assurance emprunteur : Faire jouer la concurrence en comparant plusieurs assureurs : utilisez un comparateur d’assurance de prêt pour accéder aux meilleures offres du moment, en adéquation avec les exigences bancaires de couverture minimale. Délier son contrat d’assurance du prêt : grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, et souscrire une offre mieux adaptée à votre situation, plus protectrice et souvent moins chère. Passer par un courtier pour accéder à des contrats sur mesure Améliorer son profil de risque : arrêt du tabac, surveillance de la santé, certification d’aptitude physique Négocier uniquement les garanties nécessaires (exemple : supprimer la garantie ITT pour un emprunteur retraité) Rappelons qu’en vertu de la loi Lagarde vous pouvez choisir librement votre assurance de prêt et ne pas souscrire automatiquement la formule bancaire, mutualisée et jusqu’à 4 fois plus chère que les offres déléguées. Conclusion Le coût de l’assurance emprunteur n’est pas uniforme : il varie fortement selon des critères personnels sur lesquels l’emprunteur n’a parfois que peu de prise. L’âge, la santé, la profession exercée ou encore les loisirs et le tabagisme peuvent entraîner des surprimes significatives ou des exclusions de garantie. Toutefois, une analyse fine de votre profil, couplée à une mise en concurrence rigoureuse des contrats, permet souvent de réduire la facture et de souscrire une couverture plus adaptée à votre situation. FAQ : Assurance emprunteur et facteurs de majoration Peut-on refuser de répondre au questionnaire médical ?Non, la souscription à l’assurance de prêt passe nécessairement par le questionnaire de santé, sauf exception (prêt immobilier jusqu’à 200 000€ remboursé avant votre 60ème anniversaire). Une profession de bureau est-elle avantagée ?Oui, les professions dites "sédentaires" sont généralement moins risquées, donc moins chères à assurer. Le sport amateur est-il systématiquement pénalisé ?Non, seuls les sports considérés comme à risque peuvent entraîner une majoration, qu’ils soient pratiqués à titre amateur ou professionnel. Peut-on changer d’assurance après signature du prêt ?Oui, depuis la loi Lemoine, vous pouvez résilier et changer d’assurance à tout moment sans frais, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt immobilier.

Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en juillet 2025

Vous avez un projet immobilier ? Voici les conditions d’emprunt actuelles, des taux proposés par les banques aux nouveaux taux d’usure, en passant par l’évolution des prix dans les grandes villes et le formidable levier d’économie offert par la délégation d’assurance emprunteur. Taux stables en juillet 2025 : une opportunité à saisir avant la rentrée Le marché du crédit immobilier reprend des couleurs en 2025. Selon le courtier Cafpi, le premier semestre a été marqué par une hausse de +40 % des dossiers traités par rapport à la même période en 2024. Un signal fort qui témoigne de l'intérêt renouvelé des emprunteurs, soutenu par une stabilisation des taux d’intérêt. Malgré un contexte géopolitique et économique incertain, les taux de crédit immobilier restent quasi inchangés par rapport à mai (taux moyens négociés en juin) : 3,09 % sur 15 ans 3,16 % sur 20 ans 3,28 % sur 25 ans Ces niveaux permettent aux emprunteurs de préparer leur projet immobilier en toute sérénité. Alors que la période estivale débute, traditionnellement plus calme sur le marché, cette stabilité constitue un levier stratégique pour les acheteurs anticipant la rentrée. Une accalmie des taux, mais dans un contexte fragile La Banque centrale européenne (BCE) a entamé un cycle de baisse de ses taux directeurs depuis juillet 2024, mais laisse planer l’incertitude quant à une nouvelle réduction à l’automne. De leur côté, les obligations assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans (qui servent de référence aux banques) se situent autour de 3,2 %, limitant la marge de manœuvre immédiate pour une baisse marquée des taux immobiliers. Malgré cette accalmie, le climat reste instable : Tensions géopolitiques (Ukraine, Proche-Orient) Volatilité sur les marchés de l’énergie Incertitude politique en France Ainsi, la stabilité actuelle des taux pourrait ne pas durer, incitant les acquéreurs à se positionner rapidement. Des conditions attractives pour les meilleurs profils Malgré la prudence du marché, les profils solides continuent de bénéficier de taux très compétitifs, grâce à la concurrence bancaire accrue : 2,79 % sur 10 ans 2,77 % sur 15 ans 3 % sur 20 ans 3,05 % sur 25 ans Ces conditions, légèrement ajustées à la marge, sont le reflet d’un marché du financement encore favorable, notamment pour les emprunteurs bien accompagnés et disposant d’un bon dossier (apport personnel conséquent, revenus élevés et stables, épargne de précaution). Les dispositifs comme le PTZ (prêt à taux zéro) continuent également de soutenir la demande, en particulier chez les primo-accédants. Taux d’usure : légère baisse en juillet 2025 La nouveauté à compter du 1er juillet est la modification trimestrielle du taux d’usure. La Banque de France détermine les nouveaux seuils des taux légaux applicables du 1er juillet au 30 septembre 2025 à : 4,32% pour les prêts à taux fixe d’une durée de moins de 10 ans 5,03% pour les prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et 20 ans 5,08% pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus 5,37% pour les prêts à taux variable 6,31% pour les prêts relais Pour rappel, le taux d’usure est le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) que les banques ne doivent pas dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG agrège tous les frais relatifs à l’obtention du financement (frais de dossier, garantie, primes d’assurance emprunteur; etc.) et doit être mentionné dans tous les supports pré-contractuels et contractuels. Depuis un an, le taux d’usure recule en raison de la détente sur les taux d’intérêts. Pour les crédits immobiliers sur 20 ans et plus, il s’affichait à 5,31% au deuxième trimestre 2025, et à 6,16% en juillet 2024, soit plus de 100 points de base en moins. Cela justifie pleinement un rachat de crédit immobilier contracté à cette période ou avant. Pouvoir d’achat immobilier : une situation contrastée selon les villes Si la stabilité des taux a limité l’érosion du pouvoir d’achat immobilier, la hausse des prix dans certaines métropoles commence à peser sur la surface finançable. L’évolution des prix dans l’ancien est plutôt faible, soit +1% en moyenne depuis le début de l’année. Le marché reste toujours très contrasté : à Paris, la progression est de +1,4% et en zones rurales de +2,4%, confirmant la dynamique sur ces zones depuis la crise sanitaire due au Covid. À Nice, Paris et Bordeaux, le pouvoir d’achat diminue légèrement (moins de 1 m²), tandis qu’il régresse plus nettement à Lille, Lyon et Reims (entre -3m² et -4,41 m²). À l’inverse, à Strasbourg, Toulouse et Marseille, il progresse jusqu'à 2m². En moyenne, les prix ne remontent que de +0,1% dans le Top 50 des plus grandes villes de France (chiffres Meilleurs Agents). Ces variations soulignent l’importance d’une analyse locale approfondie avant d’acheter, mais aussi le rôle clé du conseil personnalisé dans le financement immobilier. Délégation d’assurance de prêt : le levier pour améliorer votre pouvoir d’achat immobilier Le taux nominal ne fait pas le coût final d’un crédit immobilier. Il faut ajouter les autres frais inhérents à l’obtention du financement, à commencer par l’assurance emprunteur, deuxième poste de dépense après les intérêts. La bonne nouvelle, c’est que l’assurance comme le taux se négocie. La délégation d’assurance de prêt est autorisée par la loi Lagarde, dès lors que le contrat concurrent présente au moins une équivalence de garanties avec la formule bancaire. Une aubaine pour faire des économies et baisser le TAEG. Utilisez un comparateur d’assurance de prêt pour constater la compétitivité des offres alternatives aux contrats bancaires. Vous n’êtes pas à l’abri d’un gain de plusieurs milliers d’euros (sur la durée du prêt), qui vient diminuer d’autant le coût global de votre emprunt.

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