Immobilier : est-ce le retour en grâce de la maison individuelle en 2024 ?
Clouée au pilori par certains décideurs, la maison individuelle redore son blason à la faveur d’un discours du premier ministre Gabriel Attal. Le pavillon reste un vœu cher à de nombreuses familles et le nouveau gouvernement entend bien mettre l’accent sur les zones pavillonnaires, à l’encontre de la réglementation de zéro artificialisation des sols. Un nouveau paradoxe à la française, dans la lignée du fameux mantra macroniste du “en même temps”.
La maison individuelle ou le rêve immobilier français
S’offrir une maison avec un bout de jardin est le rêve de millions de Français. 8 ménages sur 10 rêvent en effet de s’installer dans un pavillon. La crise du Covid a bien sûr renforcé ce désir, mais une autre crise est venue doucher les meilleures intentions. La guerre en Ukraine entamée en février 2022 a fait décoller l’inflation et tiré ce marché vers le bas : explosion des coûts de construction et difficultés d’accès au crédit immobilier causées par la remontée brutale des taux d’intérêts et l'obsolescence des règles d’octroi du HCSF.
Le coup de grâce est toutefois porté par le gouvernement. En 2021, la ministre déléguée au Logement de l’époque, Emmanuelle Wargon, avait déclaré que la maison neuve était « un non sens écologique, économique et social ». Son successeur, Patrice Vergriete, lui a emboîté le pas, déclarant en novembre 2023 que « les belles zones pavillonnaires, c’était avant ».
Deux mesures rendent en effet difficile la construction de nouvelles maisons individuelles :
La loi Climat et Résilience d’août 2021 : l’objectif ZAN ou Zéro Artificialisation Nette à l’horizon 2050 vise à limiter les conséquences environnementales lors de la construction et de l’aménagement des sols. Cela veut dire lutter contre l’étalement urbain en interdisant de bétonner des terres qui ne le sont pas déjà.
Le nouveau prêt à taux zéro (PTZ) : la version 2024 du PTZexclut les maisons neuves dans toutes les zones. 50% des PTZ distribués annuellement permettaient de financer partiellement la construction de maisons individuelles.
Les chiffres sont têtus. Entre 2007 et 2022, la France comptait en moyenne un peu plus de 122 000 maisons construites par an. En 2023, leur nombre a chuté à 66 800, soit un repli de 45,3%.
Relancer la construction de maisons individuelles
La politique, c’est aussi l’art de se dédire. Lors d’un déplacement à Villejuif, commune désignée « Territoire engagé pour le logement », le premier ministre Gabriel Attal, a annoncé son plan pour faire face à la crise du logement. Accompagné de Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique, et de Guillaume Kasbarian, ministre du Logement, il a rappelé que « le pavillon fait partie du rêve français » et que « ceux qui ont pu émettre des doutes sur cette question se trompent ».
Pas question pour autant de revenir sur la loi Climat et le ZAN. Le premier ministre souhaite « densifier le tissu pavillonnaire », estimant qu’autour des pavillons, « il reste de la place dont on ne sait parfois pas quoi faire ». Le gouvernement se dit prêt à simplifier les procédures pour ceux qui souhaitent faire construire un logement supplémentaire sur leur terrain.
Les maires auraient ainsi des autorisations sans modifier le plan local d’urbanisme. Le ministre a calculé que cela représenterait un potentiel de 160 000 logements supplémentaires si 1% des Français qui vivent en maison individuelle faisaient cela. 1% nous semble un pourcentage bien optimiste de Français prêts à sacrifier leur jardin pour construire une autre maison et à vivre en promiscuité.
Les aides à l’accession de la maison individuelle
La maison individuelle n’étant plus éligible au PTZ, quelles aides reste-t-il pour financer ce type d’acquisition ? Plusieurs dispositifs sont en place et tous permettent de financer en totalité ou partiellement l’achat de la résidence principale, dans le neuf ou l’ancien, ainsi que la construction :
Le Prêt à l’Accession Sociale ou PAS : réservé aux foyers à revenus modestes, il peut financer le coût total de l’opération, hors frais de notaire, mais son taux maximum légal peut être au-dessus des taux actuels du marché : 5,45% pour les prêts entre 15 et 20 ans, 5,55% pour les prêts de 20 ans et plus (incluant assurance emprunteur et coût des sûretés).
Le prêt conventionné (PC) : il est accordé sans conditions de ressources, et son taux est lui aussi plafonné par la réglementation (idem PAS).
Le prêt épargne logement pour les ménages titulaires d’un PEL (Plan Épargne Logement) depuis au moins 4 ans : le montant du prêt dépend des droits à prêt et de la durée de remboursement, soit au plus 92 000€.
Le prêt Action Logement (ex-1% patronal) : il est accordé sous conditions de ressources aux salariés des entreprises du secteur privé de 10 salariés et plus ; son plafond est de 30 000€ au taux réduit de 1% sur 25 ans (hors assurance emprunteur obligatoire).
Ces prêts sont distribués uniquement par les banques ayant signé une convention avec l'État.