La hausse vertigineuse des taux d’emprunt est un frein pour bon nombre de ménages désireux d’acquérir leur logement. D’autant que les prix immobiliers restent élevés quasiment partout, même si la tendance s’oriente à la baisse. Une étude du site d’annonces immobilières SeLoger interroge les intentions des vendeurs et des futurs acquéreurs, confrontés à un contexte économique compliqué.
Hausse des taux de crédit en avril 2023
Les taux d’intérêts des crédits immobiliers n’arrêtent pas leur course en avant. Depuis le printemps dernier, à chaque mois qui passe, ils ne cessent de gagner plusieurs points de base. De 1% en moyenne en janvier 2022 (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés), le taux moyen sur 20 ans s’affiche désormais autour de 3,20%. Le bond est spectaculaire et inédit, engendré par la politique monétaire nettement moins accommodante de la Banque Centrale Européenne.
Face à la dérive inflationniste consécutive à la guerre en Ukraine, la BCE a relevé à diverses reprises son principal taux directeur depuis fin juillet 2022. Le taux de refinancement, qui mesure le taux auquel les banques de détail empruntent auprès de l’institution communautaire, titre désormais 3,50%, contre 0% il y a moins d’un an. L’impact de la hausse du taux BCE sur le crédit immobilier est sévère pour les emprunteurs. Les banques répercutent les conditions monétaires sur les prêts consentis aux particuliers, également aux entreprises.
Tant que ces conditions ne sont pas stabilisées, les taux d’emprunt vont continuer d’augmenter. Les courtiers pronostiquent des taux à 4% pour l’été 2023. Sale temps pour les acheteurs qui voient leur pouvoir d’achat immobilier diminuer. Un crédit de 200 000€ sur 20 ans coûte actuellement 73 229€ d’intérêts (taux nominal à 3,29%), contre 20 749€ fin 2021 (taux nominal à 1%).
Facteur de blocage durant plusieurs mois en raison de sa révision trimestrielle, le taux d’usure est mensualisé depuis le 1er février 2023, mais son évolution à un rythme plus rapide contribue à alimenter la progression des taux d’emprunt, puisque les banques peuvent ajuster leurs barèmes plus régulièrement.
Vers une baisse des prix immobiliers en 2023
C’est dans ce contexte difficile que le portail SeLoger, groupe spécialisé dans la diffusion d’annonces immobilières, s’est intéressé aux intentions des uns et des autres, vendeurs comme acheteurs, touchés diversement par la situation.
Les prix commencent à marquer le pas. Entre janvier et mars 2023, les prix des appartements reculent de 0,3% et ceux des maisons de 0,1%. Le repli semble anecdotique, mais signe l’amorce d’un retournement du marché immobilier en 2023. MeilleursAgents, site référent en matière d’estimation immobilière, a observé une baisse pouvant aller jusqu’à 2% sur les deux premiers mois de l’année 2023, aussi bien dans les grandes métropoles qu’en zones rurales, pourtant locomotives du marché depuis la crise sanitaire du Covid-19.
De l'avis des courtiers, les prix de l’immobilier doivent baisser en 2023 pour compenser la hausse des taux ; certains anticipent une contraction pouvant aller jusqu’à 10% en fin d’année. Les principaux concernés partagent cette vision. 61% des vendeurs et 53% des futurs acquéreurs interrogés par SeLoger estiment que les prix des logements vont diminuer dans les six prochains mois.
Certains vendeurs pourraient ainsi être réactifs et baisser leurs prétentions dès maintenant pour vendre plus vite et éviter un manque à gagner plus élevé. 58% des vendeurs se disent inquiets quant à l’opération, 30% craignant de ne pas vendre assez vite et 25% en dessous du prix du marché.
Acheter maintenant ou attendre ?
La baisse annoncée des prix immobiliers est plutôt une bonne nouvelle pour les futurs acheteurs. La pierre reste une valeur refuge, surtout en période de crise géopolitique et économique. Ajoutons que la réforme des retraites aura un impact sur le crédit immobilier, en renforçant le pouvoir d’achat grâce au report de l’âge de départ à la retraite de deux ans.
Pour 69% des futurs acquéreurs, la propriété immobilière est un élément rassurant pour l’avenir. Mais seuls 30% considèrent le moment opportun pour acheter. Ils étaient 39% en février 2022. Côté vendeurs, 37% jugent que c’est le bon moment pour vendre, contre 69% il y a un an. Un fort attentisme chez les vendeurs qui ne va pas dans le sens d’une baisse rapide des prix !
45% des futurs acquéreurs se déclarent confiants quant à la concrétisation de leur projet immobilier, contre 56% en février 2022. La crainte porte essentiellement sur l’accès au financement bancaire. Près de la moitié ont peur de ne pas décrocher le graal en 2023.
Le crédit immobilier est certes plus cher qu’il y a un an, mais restons optimiste. À ces ménages qui rêvent d’accéder à la propriété, un conseil essentiel : déléguez l’assurance emprunteur pour contrer la hausse des taux en 2023. En faisant jouer la concurrence, vous pouvez réduire par deux voire par trois le coût de l’assurance de prêt.
Utilisez notre comparateur d’assurance prêt immobilier pour constater que les contrats individuels sont nettement moins chers que les contrats groupe bancaires. La délégation d’assurance emprunteur est la clef pour obtenir son crédit immobilier en 2023 et pour éviter l’effet ciseau opéré par l’usure et la remontée des taux d’emprunt.
