Immobilier : la ruée vers l'Ouest 

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Les prix immobiliers ont très sensiblement augmenté en 2021 sous la pression d’une demande accrue, bien supérieure à l'offre dans certaines zones. Aucune région n'est épargnée par le phénomène, hormis la capitale, première victime du désamour des Français pour les centres des grandes métropoles. Ailleurs, ça flambe, la Fnaim parle même de surchauffe dans le Grand Ouest où les prix ont bondi de plus de 10% en un an. 

Une activité forte mais disparate

Première dépense contrainte des Français, le logement est une préoccupation qui a pris de l'ampleur à la faveur d'une crise sanitaire qui s'éternise. Les comportements des acheteurs ont évolué dans le sillage des restrictions imposées par la pandémie (confinements, télétravail, enseignement à distance, déplacements limités). Ce contexte inédit a dynamisé le marché de l'immobilier et loin d'être un paradoxe, cet appétit pour la pierre, atavique chez les Français, s'est renforcé en raison des frustrations et des inquiétudes que chacun a pu éprouver.

À fin novembre sur douze mois, 1,2 million de transactions avaient été réalisées, un nouveau record après celui des années 2019 et 2020. Après consolidation des chiffres de décembre, les ventes de logements anciens devraient avoir augmenté de 17% en 2021 sur un an.

Ce dynamisme a touché la province davantage que l'Île-de-France. D'après les données de la Fnaim, le nombre de transactions a progressé entre 10% et plus de 30% selon les régions

Paris est à la traîne, de même que le Rhône, la Savoie et la Seine-Maritime. Le volume des ventes a grossi entre +20% et +25% dans 46 départements comme le Morbihan, la Manche et une grande partie des régions du Centre. Dans 28 départements, la hausse excède les 25%, notamment dans l'Orne, le Loire-et-Cher, l'Indre, la Creuse et la Dordogne où le curseur monte à plus de 30%. À l'échelle nationale, le pic de l'activité est observé en juillet et en octobre.

Des prix en flèche sur la côte Atlantique

Côté prix, c'est l'envolée ! Pour la France entière, la progression atteint +7,2% (2 574€/m2), après +6,5% en 2020 et +3,9% en 2019. Même corrigée de l'inflation (2,8% à fin novembre), "la hausse des prix est significative", selon les termes de la Fnaim. 

Les prix des maisons accusent +8,1% (2 113€/m2) contre +6,1% (3 171€/m2) pour les appartements, toujours à l'échelle nationale. Sur un an et demi, soit depuis le début de la crise sanitaire, les prix de l'immobilier ancien ont bondi de +11,4% (+13% pour les maisons et +9,3% pour les appartements).

Ces moyennes cachent des écarts très nets entre les zones géographiques. Entrons dans le détails des données. Les prix ralentissent légèrement en Île-de-France et dans les grandes villes de province, surtout à Paris où l'évolution des prix n'était que de +0,9% entre mai 2020 et novembre 2021, contre près de +13% sur la même période un an auparavant. La banlieue et les villes moyennes tirent leur épingle du jeu avec une inflation des prix immobiliers de 12,5% et 13% respectivement depuis mai 2020, mais ce sont surtout les communes balnéaires qui voient leur marché exploser avec +17,9% sur 18 mois.

Le tableau ci-dessous rend compte de l'évolution des prix sur 3 périodes :

 

1 an

2 ans

5 ans

Paris

+0,0%

+5,2%

+27,8%

Île-de-France hors Paris

+4,1%

+10,8%

+24,2%

TOP 10 villes de province

+6,7%

+14,6%

+34,4%

Banlieue TOP 10 province

+7,6%

+15,8%

+30,1%

Stations de ski

+8,6%

+12,4%

+21,3%

Stations balnéaires

+12,2%

+21,4%

+36,0%

100 villes moyennes

+8,4%

+16,1%

+25,2%

Communes rurales

+7,0%

+13,1%

+18,1%

Reste des communes

+8,0%

+14,7%

+21,7%

France

+7,2%

+14,1%

+24,1%

Sur toute la frange ouest du pays, de la Bretagne nord au Pays Basque sauf la Gironde, soit 11 départements, les prix des logements ont flambé de +10% et plus. En zoomant, on observe une dilatation de +18,4% à Brest, de +14% à La Rochelle et de +12,7% à Angers. Le Calvados n'est pas en reste et voit ses prix être dopés en moyenne de plus de 10%, notamment au Havre (+12,2%) et à Caen (+11,1%). Certaines villes dans la moitié Nord du pays sont sur la même tendance :

  • +11,2% à Strasbourg,
  • +11,9% à Reims,
  • +12,1% à Metz,
  • +13,4% à Nancy.

Le dynamisme de l'activité engendre une diminution de l'offre. En France sur un an, l'offre de logements à vendre recule de 6%. Le phénomène est plus marqué dans les stations balnéaires (-10%), dans les communes rurales (-11%) et à la montagne (-12%).

 Dans son étude, la Fnaim en profite pour tacler la politique du logement en France, regrettant une "accélération ni préparée ni accompagnée sur la rénovation énergétique" et des lois successives sur l'écologie qui fragilise le parc locatif, comme la réforme du DPE, trop rapide et non concertée, et déjà victime d’un couac à peine mise en œuvre. Depuis l’application du nouveau calcul en juillet 2021, ce ne seraient pas 4,8 millions de passoires thermiques qui seraient comptabilisées, ces logements énergivores classés F,G ou E sur l’échelle du DPE, mais entre 7 et 8 millions, ce qui risque d’accentuer la pénurie de logements à louer.

source Fnaim 

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