Immobilier ancien : où vont les prix ?

La crise, quelle crise ? Le marché de l'immobilier ne fléchit pas malgré le contexte économique très perturbé par l'épidémie de Covid-19. Les Français se ruent sur la pierre, comme en témoigne le chiffre record de transactions sur un an. La morphologie du marché a évolué cependant à la faveur d’un changement de comportement des acheteurs. S'endetter pour acquérir un bien immobilier se fait à moindre coût grâce aux taux d'intérêts au plancher, mais les prix s'emballent, avec une envolée plus nette pour les maisons. Ceux qui parient sur une baisse pour devenir propriétaires en seront pour leurs frais.

Plus d'un million de ventes en un an

Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, le marché immobilier ancien a totalisé 1 130 000 transactions sur un an à fin mai 2021, du jamais vu depuis 2000. Ce volume record traduit l'exceptionnel dynamisme de l'activité immobilière, même s'il comptabilise le report des ventes qui n'ont pas pu être finalisées durant le premier confinement du printemps 2020.

L'année 2020 avait enregistré également plus d'un million de ventes immobilières, 1 024 000 pour être exact, illustrant une tendance qui n'a cessé de se confirmer au fil des mois. La crise sanitaire profite au marché immobilier, mais le tableau s'est quelque peu modifié, car les attentes des Français en matière d'habitat ont évolué en raison des contraintes opérées par les divers confinements et le bouleversement de l'organisation du travail.

Un engouement pour les maisons

Ces changements de comportement des acheteurs se déchiffrent à deux niveaux :

un attrait pour les villes petites et moyennes
un appétit nouveau pour les maisons anciennes.

La tendance s'est d'abord observée pour les maisons autour de Paris. Les Parisiens se sont jetés sur les biens situés dans les petites communes des départements limitrophes. Les données des Notaires confirment un mouvement similaire des autres grandes métropoles au profit des villes moyennes dès le deuxième semestre 2020.

Pour échapper aux prix souvent rédhibitoires des grandes zones urbaines, les acheteurs partent s'installer dans les petites communes, à l'instar des Lyonnais qui ont ciblé en priorité les bourgs de moins de 3 500 habitants situés en périphérie de la cité des Gones et dans les départements voisins (Ain, Isère, Loire). Même constat à Toulouse où les habitants délaissent la zone intra-muros, ainsi que la métropole, pour chercher une meilleure qualité de vie dans les communes rurales périphériques. En 2020, le nombre de personnes ayant quitté leur département a progressé de 13%.

Pour illustrer cette inclination et cette volonté de verdure, les Notaires emploient une expression antonymique : déconnexion connectée ! C'est bien l'essor du télétravail qui permet cet échappatoire vers les zones rurales sans trop s'éloigner des plaisirs et des commodités de la grande cité. La situation actuelle révèle "l'attrait vers un besoin renforcé d'espace, notamment des résidents des grandes métropoles", une appétence qui n'est pas nouvelle mais qui prend de l'ampleur avec la crise sanitaire.

Des prix toujours orientés à la hausse

Cette vague immobilière a bien évidemment une incidence sur les prix. En un an, la valeur des maisons anciennes a gagné 8,9%, et celle des appartements 5,5%. Ces chiffres se basent sur les avant-contrats avec une projection à fin août 2021. Les Notaires constatent toutefois un ralentissement de la hausse des prix par rapport à 2020. Au T1 2021, la progression des prix des logements anciens est estimée à 1,4% par rapport au T4 2020, contre +2,4% au trimestre précédent.

Sur un an, la hausse décélère, passant de +6,4% à +5,9%, en raison principalement du ralentissement opéré sur le marché des appartements. En revanche, les maisons continuent de voir leurs prix grimper à un rythme similaire, à +6,6% sur un an contre +6,5% au T4 2020.

L'arrivée de citadins des grandes métropoles sur les marchés limitrophes et ruraux est préjudiciable aux locaux, qui peinent à acheter ou qui n'en ont plus les moyens. Dans plusieurs zones, les prix des maisons ont bondi de 10% et plus sur un an, comme autour de Brest, d’Amiens, de Chartres, de Poitiers, de Montpellier et de Metz, et jusqu'à 17,3% en Corse-du-Sud.

Boom de l'immobilier grâce aux taux d'emprunt

Cet engouement des Français pour la pierre trouve aussi son explication dans les conditions d'emprunt. Jamais s'endetter pour acheter un bien immobilier n'a été aussi peu cher. Selon les données de l'Observatoire Crédit Logement, le taux d'intérêt moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,05% en juin dernier, soit le record absolu depuis 1964, date des premières statistiques. Sur la maturité de 20 ans, les banques ont octroyé des crédits à l'habitat au taux moyen de 0,98%, soit 23 points de base en moins qu'en juillet 2020.

La mise en œuvre des nouvelles règles d'octroi depuis janvier 2020, amendées en janvier 2021, oblige les banques à soutenir le dynamisme de l'activité en tirant les taux vers le bas. La double limitation du taux d'endettement à 35% des revenus nets et de la durée de remboursement à 25 ans (27 ans pour un achat dans le neuf) a toutefois davantage recentré la production de crédits vers les clientèles les plus aisées et celles dotées d'un apport personnel suffisant (au moins 10% du montant de l'opération).

Les Notaires estiment qu'une raisonnable hausse des taux n'entacherait pas le moral des Français et ne modifierait nullement, de manière importante, leur effort de trésorerie pour devenir propriétaires. Les ménages français, champions de l'épargne depuis le début de la crise sanitaire, sont désormais plus enclins à orienter leurs dépenses vers leur bien-être. La pierre n'est plus seulement un investissement ou la constitution d'un patrimoine, mais le moyen d'améliorer son cadre de vie.

Et après ?

Les Notaires se sont également penchés sur l'évolution des prix depuis 15 ans en France et dans l'Union Européenne. Alors que la période 2007-2009 est marquée par la crise des subprimes venue des USA, les prix ont davantage reculé en 2009 en France et en Espagne qu’ailleurs (-6% et -7% respectivement). En Allemagne et en Suède, ils ont même progressé à la marge. Mais notre pays s'est repris plus rapidement avec une hausse de 5% sur un an dès 2010.

Entre 2005 et 2020, les prix immobiliers ont gagné 46% sur l'ensemble des pays de l'UE, contre 38% en France. Le bond est spectaculaire pour l'Allemagne (+66%) et pour la Suède (+135%).

S'il ne fait pas bon être acheteur en Allemagne ou en Suède, nonobstant le pouvoir d'achat immobilier dans ces deux pays, le chiffre suivant risque de doucher les ardeurs des Français. Un récent rapport de l'OCDE indique qu'en France l'inflation réelle sur les prix des logements est de +90% entre 2000 et 2020. En 20 ans, les prix ont quasiment doublé !

Les Français semblent avoir intégré que les prix immobiliers ne baisseront jamais, ce qui les encourage à devenir acquéreurs en vue d'une plus-value à la revente qu'ils estiment certaine. Le niveau historiquement bas des taux d'intérêts facilite, il est vrai, le passage à l'acte, mais il convient d'ajouter que les maigres rendements de l'assurance vie ces dernières années et la volatilité des placements boursiers poussent à l'achat immobilier, un investissement qui se déprécie rarement.

Résultat, la demande excède l'offre dans certaines zones, en particulier en Bretagne Sud où "les biens à la vente se sont raréfiés" d'après les Notaires, et les prix prennent de la hauteur dans des proportions inassumables pour les plus modestes. Certains spécialistes parlent de "fracture immobilière" : d'un côté, ceux qui peuvent acheter malgré des prix élevés voire exorbitants, de l'autre, ceux qui restent sur la touche, car disposant d'un apport insuffisant et de revenus trop justes. L'éternelle dualité entre une France de propriétaires et une France de locataires qui mérite de repenser les dispositifs d'aide à l'accession. En attendant, les prix sont sous pression, et vont le rester tant que le pays ne construira pas de logements accessibles aux ménages qui vivent dans les zones tendues.

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La solution retenue par la Cour de cassation : la banque est un tiers au contrat d'assurance de prêt Un lien contractuel direct entre l'adhérent et l'assureur La Cour de cassation a tranché avec clarté. Si la banque est bien à l'origine de la souscription du contrat collectif, l'adhésion individuelle de chaque emprunteur crée, de son côté, un lien contractuel direct entre cet adhérent et l'assureur. La banque souscriptrice se retrouve alors en position de tiers par rapport à ce contrat d'assurance individuel. L'impossibilité de restituer des sommes dont on n'est pas créancier Cette distinction est fondamentale. En droit des obligations, seul le créancier d'une somme peut être contraint à la restituer. Or, les primes versées par les emprunteurs étaient dues à l'assureur et non à la banque. Cette dernière n'en était que le vecteur de transmission, sans en être la bénéficiaire finale. Elle ne pouvait donc pas être condamnée à les rembourser au titre de l'annulation des prêts. 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Hausse des taux en avril 2026 : vers un blocage du crédit immobilier ?

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Un décalage temporaire, mais pas durable Depuis 2025, on observe un certain découplage entre : le rendement de l’OAT à 10 ans les taux des crédits immobiliers proposés aux particuliers Cependant, ce phénomène reste limité dans le temps. Lorsque les taux de marché augmentent trop rapidement, les banques finissent toujours par ajuster leurs barèmes. D’autres indicateurs à surveiller Les établissements bancaires ne dépendent pas uniquement des obligations d’État. Ils utilisent aussi d’autres outils de financement, comme : le taux interbancaire mid-swap (notamment à 7 ans) les dépôts des clients les financements auprès de la Banque Centrale Or, là aussi, la tendance est à la hausse. Le mid-swap 7 ans a récemment progressé, atteignant environ 3 %, un niveau élevé sur les 2 dernières années. À quoi s’attendre concrètement ? Même si les banques peuvent amortir temporairement ces hausses, une augmentation des taux immobiliers semble inévitable. 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Il inclut : Le taux nominal du crédit Les primes d’assurance emprunteur Les frais de dossier La garantie (caution, hypothèque) Les autres frais éventuels qui conditionnent l’octroi du prêt (évaluation du bien, parts sociales d’une banque mutualiste) Les seuils actuels Pour le premier trimestre 2026, les plafonds sont fixés à : 4,59 % pour les prêts entre 10 et 20 ans 5,13 % pour les prêts entre 20 et 25 ans Ces seuils sont recalculés tous les trimestres, mais avec un décalage temporel qui peut poser problème. Pourquoi les seuils de l’usure peuvent devenir un frein Le principal risque ne vient pas uniquement de la hausse des taux, mais de la combinaison entre : des taux immobiliers en augmentation rapide des seuils d’usure qui évoluent trop lentement Un effet de ciseau dangereux Pour qu’un crédit soit accordé, il faut une marge suffisante entre : le taux d’usure le taux réellement proposé au client En pratique, cette marge doit être d’environ 0,50 à 0,60 point pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit immobilier. Si ce n’est pas le cas : Les banques ne peuvent plus prêter sans dépasser le plafond légal. Les dossiers deviennent automatiquement refusés. Les profils les plus pénalisés Certains emprunteurs sont particulièrement exposés : les ménages modestes qui n’ont plus de capacité d’emprunt à cause de taux élevés les seniors les emprunteurs présentant un risque de santé aggravé Pour ces 2 derniers profils, le coût d’assurance de prêt est plus élevé, ce qui augmente mécaniquement le TAEG et approche voire excède le seuil d’usure. Un risque réel de blocage du crédit immobilier Si les taux continuent de grimper rapidement, le marché pourrait se retrouver dans une situation déjà connue récemment. Le précédent de 2021-2022 Lors de la dernière forte remontée des taux : Les seuils d’usure n’avaient pas suivi suffisamment vite. De nombreux dossiers pourtant solides ont été refusés. Certaines banques ont temporairement réduit leur production de crédit. Pour rappel, une révision mensuelle des taux d’usure avait été instaurée entre janvier 2023 et janvier 2024 pour mieux gérer la hausse brutale des taux d’intérêts. Des banques contraintes de s’adapter Face à cette contrainte réglementaire, les établissements peuvent : refuser certains profils jugés moins rentables réduire leur activité de prêt immobilier ajuster leurs marges pour rester sous les seuils Dans les cas extrêmes, cela peut conduire à un véritable rationnement de l’emprunt comme on l’a connu durant la période Covid. Fin 2022, certaines banques avaient fermé le robinet du crédit. Quelles évolutions possibles dans les prochains mois ? L’évolution du marché dépendra de plusieurs facteurs clés. Des variables économiques déterminantes Voici les éléments à surveiller : L’évolution du conflit au Moyen-Orient Le niveau d’inflation en Europe Les décisions des banques centrales La stabilité des marchés énergétiques Une adaptation des règles envisageable Pour éviter un blocage du marché, les autorités pourraient intervenir, comme ce fut le cas en 2023. Parmi les pistes possibles : Un recalcul plus fréquent du taux d’usure (mensuel au lieu de trimestriel) Des ajustements techniques pour mieux refléter les conditions de marché Des mesures ciblées pour certains profils d’emprunteurs Conseils pour emprunter dans un contexte de taux élevés Dans ce contexte incertain, les emprunteurs doivent adopter une stratégie rigoureuse pour accéder au crédit immobilier. Optimiser son dossier Voici les leviers essentiels : Soigner son profil financier (stabilité professionnelle, épargne) Réduire son taux d’endettement Constituer un apport personnel solide Jouer sur les paramètres du crédit Certaines options permettent de limiter l’impact de la hausse des taux : Réduire la durée du prêt Négocier l’assurance emprunteur Comparer plusieurs offres bancaires Anticiper les évolutions du marché Enfin, il est crucial de rester attentif aux : variations des taux annonces réglementaires conditions d’octroi des banques La hausse rapide des taux constitue déjà un défi pour le marché du crédit immobilier, mais le véritable risque réside dans le blocage provoqué par les seuils de l’usure. Points clés à retenir : Les coûts de financement des banques augmentent fortement. Les taux immobiliers devraient continuer à progresser. Le taux d’usure pourrait limiter l’accès au crédit. Certains profils risquent d’être exclus du financement. Des ajustements réglementaires pourraient être nécessaires. Dans ce contexte, emprunter reste possible, mais exige une préparation minutieuse et une stratégie adaptée.

Impôts 2026 : peut-on déduire les cotisations de sa mutuelle santé ?

La campagne de déclaration des revenus de l’année 2025 s’étale entre le 9 avril et le 4 juin 2026. La démarche se fait obligatoirement en ligne, sauf pour les ménages sans connexion internet ou incapables d’utiliser un outil numérique. Et parmi les questions qui taraudent les contribuables soucieux d’optimiser leur fiscalité, figure celle relative à la déduction des cotisations de la complémentaire santé. Tout va dépendre du contrat et de votre statut d’assuré. Déduction fiscale de la mutuelle santé : ce que dit la réglementation en 2026 La réponse est nuancée : la déduction est possible dans certains cas, interdite dans d’autres. Contrairement à une idée reçue, les cotisations de mutuelle santé ne sont pas systématiquement déductibles des revenus imposables. En réalité, tout dépend : de votre statut professionnel (salarié, indépendant, retraité…) du type de contrat de mutuelle du mode de financement des cotisations L’administration fiscale distingue clairement les situations où la mutuelle est considérée comme une charge professionnelle… et celles où elle relève d’une dépense personnelle. Salariés : une déduction déjà intégrée à la source Une mutuelle obligatoire en entreprise Depuis la généralisation de la complémentaire santé en entreprise (janvier 2016), les salariés du secteur privé bénéficient d’une mutuelle collective à adhésion obligatoire financée en partie par l’employeur. Dans ce cas : la part employeur est exonérée d’impôt sur le revenu (dans certaines limites) la part salarié est déjà déduite du salaire imposable Concrètement, vous n’avez aucune démarche à effectuer lors de votre déclaration, le calcul est déjà opéré sur votre feuille de paie. Bon à savoir : Depuis janvier 2026, les agents de la fonction publique bénéficient eux aussi d’une mutuelle fonctionnaire à adhésion obligatoire, co-financée par leur administration. Pourquoi vous ne pouvez pas déduire davantage ? L’avantage fiscal est déjà appliqué automatiquement. Le montant net imposable communiqué par votre employeur tient compte : des cotisations sociales des cotisations de mutuelle Tenter de les déduire une seconde fois reviendrait à bénéficier d’un double avantage fiscal, ce qui est interdit. Travailleurs indépendants : un levier fiscal puissant avec la loi Madelin Le principe de la déduction Madelin Les travailleurs non-salariés (TNS) peuvent, sous certaines conditions, déduire leurs cotisations de mutuelle santé grâce au dispositif dit loi Madelin. Ce mécanisme concerne notamment : les artisans les commerçants les professions libérales les gérants majoritaires SARL les gérants EURL Les cotisations versées dans le cadre d’une mutuelle loi Madelin sont considérées comme des charges professionnelles déductibles. Quelles conditions pour en bénéficier ? Pour être déductibles, les cotisations doivent : être versées dans le cadre d’une mutuelle responsable et solidaire concerner un contrat éligible Madelin être à jour de vos cotisations sociales Quel plafond de déduction en 2026 ? La déduction est plafonnée selon une formule liée au revenu professionnel : 3,75 % du bénéfice imposable + 7 % du plafond annuel de la Sécurité sociale (PASS) Le tout est calculé dans la limite globale de 3 % de 8 PASS (11 304 € en 2026), avec un plancher de 10% du PASS (4 710 € en 2026). Ce plafond englobe aussi d’autres garanties (prévoyance, retraite complémentaire). Mutuelle individuelle : aucune déduction pour les particuliers Un contrat hors cadre professionnel Si vous avez souscrit une mutuelle santé à titre individuel (hors dispositif Madelin), les cotisations ne sont pas déductibles. Cela concerne : les personnes sans activité professionnelle les salariés ayant une surcomplémentaire santé facultative les demandeurs d’emploi les retraités Dans tous ces cas, la mutuelle est considérée comme une dépense personnelle non déductible. Pourquoi ? Elle n’est pas liée à une activité professionnelle. Elles est assimilée à une dépense de vie courante. Même si leur montant peut être élevé, notamment avec l’âge, elles n’ouvrent droit à aucun avantage fiscal spécifique. Payer moins cher sa mutuelle individuelle Il est possible de diminuer le coût d’une mutuelle santé : Solliciter la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) pour les revenus modestes Comparer les offres pour optimiser le rapport garanties/prix La CSS est gratuite ou accessible à un tarif modique selon les revenus (entre 8 € et 30 €/mois selon l’âge). Si vous n’êtes pas éligible à la CSS, utilisez un comparateur de mutuelle santé : vous pouvez économiser jusqu’à 300 € par an entre votre contrat actuel et une offre plus compétitive. Mutuelle santé et ayants droit : peut-on déduire les cotisations familiales ? La question se pose fréquemment pour les contrats couvrant les ayants droit (conjoint, enfants). Le traitement fiscal dépend, là encore, du statut de l’assuré principal. Salariés : aucune déduction spécifique Lorsque la mutuelle d’entreprise couvre également les ayants droit de manière obligatoire : la part salariale incluant ces garanties est déjà intégrée dans le net imposable aucune déduction supplémentaire n’est possible. En revanche, si vous financez une extension familiale facultative, cela reste considéré comme une dépense personnelle qui n’autorise aucune déduction fiscale. Travailleurs indépendants : une déduction élargie Dans le cadre de la loi Madelin, les cotisations peuvent inclure : le chef d’entreprise son conjoint (sous conditions) ses enfants à charge Les cotisations versées pour les ayants droit sont également déductibles, tant que le contrat respecte les critères d’éligibilité. Retraités et contrats individuels : pas d’avantage fiscal Pour les retraités ou les particuliers ayant une mutuelle individuelle familiale : aucune distinction n’est faite entre assuré principal et ayants droit les cotisations restent non déductibles. Comment optimiser malgré tout sa fiscalité ? Même si la déduction n’est pas toujours possible, il existe plusieurs stratégies pour limiter l’impact de votre mutuelle sur votre budget. Adapter son contrat à ses besoins éviter les garanties inutiles privilégier un contrat responsable (meilleur encadrement fiscal et social) comparer régulièrement les offres Bon à savoir : Grâce à la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, vous pouvez dénoncer le contrat en cours à tout moment après une année de souscription. Pour les indépendants : maximiser le dispositif Madelin ajuster le niveau de cotisation pour rester sous le plafond regrouper mutuelle et prévoyance dans une logique globale d’optimisation fiscale Déduction fiscale de la mutuelle santé : ce qu’il faut retenir La déduction des cotisations de mutuelle santé dépend essentiellement de votre statut : Salariés et fonctionnaires : pas de déduction supplémentaire (déjà intégrée dans le salaire net imposable) Indépendants : déduction possible via la loi Madelin Retraités et sans emploi : aucune déduction Dans tous les cas, il est essentiel de bien comprendre le cadre fiscal de son contrat pour éviter les erreurs… et saisir les opportunités d’optimisation.

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