Immobilier ancien : où vont les prix ?

La crise, quelle crise ? Le marché de l'immobilier ne fléchit pas malgré le contexte économique très perturbé par l'épidémie de Covid-19. Les Français se ruent sur la pierre, comme en témoigne le chiffre record de transactions sur un an. La morphologie du marché a évolué cependant à la faveur d’un changement de comportement des acheteurs. S'endetter pour acquérir un bien immobilier se fait à moindre coût grâce aux taux d'intérêts au plancher, mais les prix s'emballent, avec une envolée plus nette pour les maisons. Ceux qui parient sur une baisse pour devenir propriétaires en seront pour leurs frais.

Plus d'un million de ventes en un an

Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, le marché immobilier ancien a totalisé 1 130 000 transactions sur un an à fin mai 2021, du jamais vu depuis 2000. Ce volume record traduit l'exceptionnel dynamisme de l'activité immobilière, même s'il comptabilise le report des ventes qui n'ont pas pu être finalisées durant le premier confinement du printemps 2020.

L'année 2020 avait enregistré également plus d'un million de ventes immobilières, 1 024 000 pour être exact, illustrant une tendance qui n'a cessé de se confirmer au fil des mois. La crise sanitaire profite au marché immobilier, mais le tableau s'est quelque peu modifié, car les attentes des Français en matière d'habitat ont évolué en raison des contraintes opérées par les divers confinements et le bouleversement de l'organisation du travail.

Un engouement pour les maisons

Ces changements de comportement des acheteurs se déchiffrent à deux niveaux :

un attrait pour les villes petites et moyennes
un appétit nouveau pour les maisons anciennes.

La tendance s'est d'abord observée pour les maisons autour de Paris. Les Parisiens se sont jetés sur les biens situés dans les petites communes des départements limitrophes. Les données des Notaires confirment un mouvement similaire des autres grandes métropoles au profit des villes moyennes dès le deuxième semestre 2020.

Pour échapper aux prix souvent rédhibitoires des grandes zones urbaines, les acheteurs partent s'installer dans les petites communes, à l'instar des Lyonnais qui ont ciblé en priorité les bourgs de moins de 3 500 habitants situés en périphérie de la cité des Gones et dans les départements voisins (Ain, Isère, Loire). Même constat à Toulouse où les habitants délaissent la zone intra-muros, ainsi que la métropole, pour chercher une meilleure qualité de vie dans les communes rurales périphériques. En 2020, le nombre de personnes ayant quitté leur département a progressé de 13%.

Pour illustrer cette inclination et cette volonté de verdure, les Notaires emploient une expression antonymique : déconnexion connectée ! C'est bien l'essor du télétravail qui permet cet échappatoire vers les zones rurales sans trop s'éloigner des plaisirs et des commodités de la grande cité. La situation actuelle révèle "l'attrait vers un besoin renforcé d'espace, notamment des résidents des grandes métropoles", une appétence qui n'est pas nouvelle mais qui prend de l'ampleur avec la crise sanitaire.

Des prix toujours orientés à la hausse

Cette vague immobilière a bien évidemment une incidence sur les prix. En un an, la valeur des maisons anciennes a gagné 8,9%, et celle des appartements 5,5%. Ces chiffres se basent sur les avant-contrats avec une projection à fin août 2021. Les Notaires constatent toutefois un ralentissement de la hausse des prix par rapport à 2020. Au T1 2021, la progression des prix des logements anciens est estimée à 1,4% par rapport au T4 2020, contre +2,4% au trimestre précédent.

Sur un an, la hausse décélère, passant de +6,4% à +5,9%, en raison principalement du ralentissement opéré sur le marché des appartements. En revanche, les maisons continuent de voir leurs prix grimper à un rythme similaire, à +6,6% sur un an contre +6,5% au T4 2020.

L'arrivée de citadins des grandes métropoles sur les marchés limitrophes et ruraux est préjudiciable aux locaux, qui peinent à acheter ou qui n'en ont plus les moyens. Dans plusieurs zones, les prix des maisons ont bondi de 10% et plus sur un an, comme autour de Brest, d’Amiens, de Chartres, de Poitiers, de Montpellier et de Metz, et jusqu'à 17,3% en Corse-du-Sud.

Boom de l'immobilier grâce aux taux d'emprunt

Cet engouement des Français pour la pierre trouve aussi son explication dans les conditions d'emprunt. Jamais s'endetter pour acheter un bien immobilier n'a été aussi peu cher. Selon les données de l'Observatoire Crédit Logement, le taux d'intérêt moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,05% en juin dernier, soit le record absolu depuis 1964, date des premières statistiques. Sur la maturité de 20 ans, les banques ont octroyé des crédits à l'habitat au taux moyen de 0,98%, soit 23 points de base en moins qu'en juillet 2020.

La mise en œuvre des nouvelles règles d'octroi depuis janvier 2020, amendées en janvier 2021, oblige les banques à soutenir le dynamisme de l'activité en tirant les taux vers le bas. La double limitation du taux d'endettement à 35% des revenus nets et de la durée de remboursement à 25 ans (27 ans pour un achat dans le neuf) a toutefois davantage recentré la production de crédits vers les clientèles les plus aisées et celles dotées d'un apport personnel suffisant (au moins 10% du montant de l'opération).

Les Notaires estiment qu'une raisonnable hausse des taux n'entacherait pas le moral des Français et ne modifierait nullement, de manière importante, leur effort de trésorerie pour devenir propriétaires. Les ménages français, champions de l'épargne depuis le début de la crise sanitaire, sont désormais plus enclins à orienter leurs dépenses vers leur bien-être. La pierre n'est plus seulement un investissement ou la constitution d'un patrimoine, mais le moyen d'améliorer son cadre de vie.

Et après ?

Les Notaires se sont également penchés sur l'évolution des prix depuis 15 ans en France et dans l'Union Européenne. Alors que la période 2007-2009 est marquée par la crise des subprimes venue des USA, les prix ont davantage reculé en 2009 en France et en Espagne qu’ailleurs (-6% et -7% respectivement). En Allemagne et en Suède, ils ont même progressé à la marge. Mais notre pays s'est repris plus rapidement avec une hausse de 5% sur un an dès 2010.

Entre 2005 et 2020, les prix immobiliers ont gagné 46% sur l'ensemble des pays de l'UE, contre 38% en France. Le bond est spectaculaire pour l'Allemagne (+66%) et pour la Suède (+135%).

S'il ne fait pas bon être acheteur en Allemagne ou en Suède, nonobstant le pouvoir d'achat immobilier dans ces deux pays, le chiffre suivant risque de doucher les ardeurs des Français. Un récent rapport de l'OCDE indique qu'en France l'inflation réelle sur les prix des logements est de +90% entre 2000 et 2020. En 20 ans, les prix ont quasiment doublé !

Les Français semblent avoir intégré que les prix immobiliers ne baisseront jamais, ce qui les encourage à devenir acquéreurs en vue d'une plus-value à la revente qu'ils estiment certaine. Le niveau historiquement bas des taux d'intérêts facilite, il est vrai, le passage à l'acte, mais il convient d'ajouter que les maigres rendements de l'assurance vie ces dernières années et la volatilité des placements boursiers poussent à l'achat immobilier, un investissement qui se déprécie rarement.

Résultat, la demande excède l'offre dans certaines zones, en particulier en Bretagne Sud où "les biens à la vente se sont raréfiés" d'après les Notaires, et les prix prennent de la hauteur dans des proportions inassumables pour les plus modestes. Certains spécialistes parlent de "fracture immobilière" : d'un côté, ceux qui peuvent acheter malgré des prix élevés voire exorbitants, de l'autre, ceux qui restent sur la touche, car disposant d'un apport insuffisant et de revenus trop justes. L'éternelle dualité entre une France de propriétaires et une France de locataires qui mérite de repenser les dispositifs d'aide à l'accession. En attendant, les prix sont sous pression, et vont le rester tant que le pays ne construira pas de logements accessibles aux ménages qui vivent dans les zones tendues.

Dernières publications

Baromètre 2025 MetLife assurance emprunteur : une reprise timide mais prometteuse

Après une année 2024 marquée par le ralentissement du crédit immobilier, le Baromètre Assurance Emprunteur 2025 MetLife révèle un redressement prudent du marché. Portée par la reprise des prêts et la baisse des résistances bancaires, l’assurance emprunteur entre dans une phase de transition, où digitalisation et concurrence redessinent les équilibres du secteur. Un marché de l’assurance emprunteur en convalescence après une année 2024 difficile L’année 2024 aura été éprouvante pour le secteur de l’assurance emprunteur, directement impacté par la chute du marché immobilier et la remontée des taux d’intérêt. Mais le Baromètre 2025 de MetLife Assurance Emprunteur, réalisé avec l’institut CSA auprès de 200 professionnels de la distribution (courtiers, agents généraux, intermédiaires en crédit), dévoile les premiers signes d’un redressement progressif. Cette reprise, bien que fragile, repose sur un facteur essentiel : la relance du marché immobilier au premier semestre 2025. Après plusieurs trimestres de blocage, les emprunteurs reviennent peu à peu vers les établissements de crédit, encouragés par une détente significative des taux. Par capillarité, le volume de souscriptions d’assurance de prêt repart à la hausse, même si la croissance reste encore mesurée. Selon les chiffres du baromètre, l’assurance emprunteur représente désormais 10 % de l’activité des courtiers, contre seulement 8 % un an plus tôt. Ce retour à la moyenne des années pré-crise traduit une reprise de confiance du marché, tout en soulignant que la relance demeure inégale selon les profils d’emprunteurs et les régions. Un redressement porté par la reprise des crédits immobiliers Le rebond du marché immobilier est le moteur principal de cette amélioration. En 2025, la production de prêt immobilier reprend progressivement, dopée par la contraction des taux et la volonté des ménages de relancer leurs projets d’achat différés depuis 2023-2024. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues est passé de 4,15% au dernier trimestre 2023 à 3,09% au troisième trimestre 2025 (hors assurance de prêt et coût des sûretés), soit un repli de 106 points de base qui permet de redresser la capacité d’emprunt des ménages. Cependant, la reprise n’est pas totale : le nombre moyen de contrats signés chaque mois continue de baisser, passant de 4,2 en 2022 à 3,3 en 2025. Autrement dit, le secteur retrouve un certain dynamisme, mais reste encore loin de ses niveaux d’avant-crise. La relance de l’activité en assurance emprunteur est bien réelle, mais elle s’appuie sur des volumes encore modestes. Les courtiers doivent donc continuer à diversifier leurs offres et à accompagner les emprunteurs dans un contexte de taux toujours incertains. La délégation d’assurance reprend le dessus sur la résiliation Une inversion de tendance bénéfique au marché Le baromètre 2025 révèle une évolution majeure dans les pratiques commerciales : la délégation d’assurance de prêt immobilier reprend le dessus sur la résiliation/substitution. En 2025, la délégation, qui consiste à souscrire un contrat concurrent de celui de la banque, représente 51 % des contrats d’assurance emprunteur, contre 49 % pour la résiliation. Ce rééquilibrage témoigne d’un retour de confiance des intermédiaires et d’une meilleure acceptation de la concurrence entre assureurs et prêteurs. Des freins bancaires en net recul L’un des enseignements les plus marquants du baromètre concerne la diminution des résistances bancaires. En 2023, 72 % des courtiers dénonçaient encore les obstacles imposés par les établissements financiers. En 2025, ce chiffre chute à 44 %, signe que la loi Lagarde et la loi Lemoine, qui inscrivent dans le marbre la liberté de choix de l’assurance emprunteur, produisent enfin leurs effets. En revanche, le manque d’initiative des emprunteurs reste un frein : 39 % des professionnels estiment que leurs clients ne sollicitent pas spontanément un changement d’assurance, souvent par méconnaissance des économies possibles. Or, un emprunteur peut économiser plusieurs milliers d’euros sur le coût total de son crédit grâce à une délégation d’assurance bien choisie. En moyenne, les offres externes sont entre 2 et 4 fois moins chères que les contrats groupe proposés par les banques. Des emprunteurs plus réactifs et une résiliation facilitée Le droit de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment instauré par la loi Lemoine en 2022 a profondément modifié le comportement des consommateurs. Le baromètre révèle que plus d’un emprunteur sur deux (52 %) change d’assurance dans l’année suivant la signature du prêt. Ils ont raison de ne pas tarder : plus tôt la démarche de substitution est enclenchée après la signature de l’offre de prêt, plus élevé est le gain potentiel. Le coût de l’assurance de prêt est en effet calculé sur le capital restant dû. Cette mobilité accrue s’explique par 2 phénomènes : une meilleure information du public sur la possibilité de résilier à tout moment la simplification des démarches permise par les assureurs alternatifs comme MetLife. Sur le terrain, 72 % des distributeurs ne constatent pas d’évolution majeure du volume de résiliations, mais 24 % observent une hausse, notamment chez les jeunes emprunteurs et les profils attentifs à leur budget. Là encore, la résistance des banques poursuit sa décrue, tombant à 55 % en 2025 après avoir atteint 80 % deux ans plus tôt. Cette évolution démontre que la concurrence s’installe durablement au bénéfice des consommateurs. Une digitalisation accélérée pour fluidifier le parcours client Vers une assurance emprunteur plus simple et plus rapide MetLife, acteur historique du marché, met l’accent sur la digitalisation des parcours de souscription. L’objectif est clair : rendre l’assurance emprunteur plus fluide, plus rapide et plus accessible, notamment pour les profils à risque ou présentant des antécédents médicaux. Les assureurs misent de plus en plus sur : la signature électronique pour accélérer la souscription la suppression des formalités médicales pour certains montants (voir plus bas) la simulation d'assurance de prêt en ligne avec obtention d’un tarif instantané le suivi client automatisé pour réduire les délais de traitement. Ces innovations permettent aux emprunteurs de comparer et changer d’assurance sans contraintes, renforçant ainsi la transparence et la concurrence sur le marché. Rappel : La loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé en assurance de prêt pour les parts assurées n’excédant pas 200 000 € (400 000 € pour un couple avec quotité d’assurance à 50/50) et remboursées avant le 60e anniversaire de l’emprunteur. Tableau comparatif : évolution du marché selon le Baromètre MetLife 2024/2025 Indicateur Baromètre 2024 Baromètre 2025 Évolution / Analyse Part de l’assurance emprunteur dans l’activité des courtiers 8 % 10 % Reprise d’activité portée par le redémarrage du marché immobilier Nombre moyen de contrats signés par mois 4,2 (en 2022) 3,3 Forte baisse due à la crise de l’immobilier, reprise concentrée sur certains profils d’emprunteurs Part de la délégation d’assurance 47 % 51 % La délégation repasse devant la résiliation, signe d’un marché plus concurrentiel Part de la résiliation 53 % 49 % Stagnation de la résiliation annuelle, mais clients plus mobiles Résistance des banques à la délégation 72 % 44 % Chute spectaculaire : les établissements prêteurs s’adaptent à la loi Lemoine Courtiers constatant une hausse des résiliations 18 % 24 % Les emprunteurs changent plus facilement d’assurance dans les 12 mois Résistance des banques à la résiliation 80 % 55 % Forte baisse : la concurrence s'installe durablement Clients changeant d’assurance dans l’année suivant la souscription 44 % 52 % Accélération nette, reflet d’une meilleure connaissance du marché Perception globale du marché Ralentissement marqué Reprise fragile mais positive Marché en transition, entre prudence et espoir Un marché en mutation entre prudence et optimisme Le Baromètre 2025 MetLife dresse un portrait nuancé du secteur de l’assurance emprunteur. D’un côté, les indicateurs repassent dans le vert : les courtiers retrouvent de l’activité, la délégation progresse, les banques se montrent plus souples. De l’autre, la fragilité du contexte économique incite à la prudence. Ce que l’on observe néanmoins, c’est un marché plus mature, plus transparent et plus digitalisé. Les emprunteurs sont désormais mieux informés, comparent davantage et exercent pleinement leur liberté de choix. Si la reprise de l’assurance emprunteur en 2025 reste modérée, elle s’accompagne de transformations profondes qui laissent présager une consolidation durable du secteur. Ce baromètre est publié quelques jours après les sanctions historiques de la DGCCRF à l’encontre de 4 grandes enseignes bancaires n’ayant pas respecté les dispositions de la loi Lemoine dans le cadre des substitutions d’assurance de prêt. Si les chiffres avancés par MetLife indiquent une résistance moins vive des banques au principe de résiliation, la vigilance des autorités est nécessaire afin que les emprunteurs puissent pleinement exercer leur droit.

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Assurance emprunteur : une assurance à fonds perdus pourtant indispensable

Lorsqu’on souscrit un crédit immobilier, l’assurance emprunteur s’impose souvent comme une condition sine qua non à l’obtention du financement. Pourtant, beaucoup d’emprunteurs la considèrent comme une dépense superflue. Contrairement à l’assurance-vie ou à un produit d’épargne, elle ne permet pas de récupérer les cotisations versées si aucun sinistre ne survient : elle est dite à fonds perdus. Cependant, il ne faut nullement la négliger, car son rôle est fondamental : elle protège à la fois l’assuré et la banque contre les aléas de la vie. L’assurance emprunteur, une couverture sans primes restituées Contrairement à l’assurance vie, l’assurance emprunteur n’a aucune vocation d’épargne. Elle sert uniquement à garantir le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail ou, parfois, de perte d’emploi. Chaque cotisation payée couvre une période précise, généralement un mois ou une année. La cotisation est définitivement acquise à l’assureur, qu'un sinistre survient ou non. En clair, vous payez pour être protégé, mais sans espoir de récupérer vos cotisations. C’est pourquoi on parle d’une assurance à fonds perdus, à l’image de votre assurance habitation ou auto. L’assurance couvre un aléa, mais si cet évènement non prévisible ne survient pas, les primes sont conservées par l’assureur. Pourquoi parle-t-on d’assurance à fonds perdus ? Le terme « à fonds perdus » peut paraître négatif, mais il décrit simplement la nature de ce type d’assurance. Cela signifie que les primes restent définitivement acquises à l’assureur si le risque garanti ne se réalise pas. Prenons un exemple : Vous souscrivez une assurance emprunteur en 2025 pour couvrir un prêt sur 20 ans. Chaque année, vous versez une prime de 500 €. Si, durant ces 20 années, aucun accident, décès ou invalidité ne survient, les 10 000 € versés (500 € × 20 ans) ne vous seront pas restitués. En revanche, si vous décédez la deuxième année du contrat, l’assureur remboursera immédiatement le capital restant dû à la banque. Dans ce cas, la couverture joue pleinement son rôle protecteur. Autrement dit, l’assurance emprunteur n’est pas un placement, mais une sécurité financière qui permet d’éviter à vos proches de supporter le poids du crédit en cas de coup dur. Une assurance temporaire mais essentielle L’assurance emprunteur est une assurance temporaire : elle prend effet à la date de signature du contrat de prêt et s’éteint automatiquement à son remboursement intégral. Une fois le crédit terminé, le contrat est clos et aucune restitution de cotisation n’est possible. Certaines garanties d’assurance de prêt immobilier peuvent également cesser automatiquement à un âge donné, souvent entre 65 et 70 ans, notamment les garanties invalidité et incapacité. Ce caractère temporaire explique la notion d’« assurance à fonds perdus » : vous payez pour une période de couverture définie, et non pour constituer un capital. Mais il ne faut pas oublier que sans cette assurance, la banque refuserait d’octroyer le prêt, car elle serait exposée à un risque de non-remboursement. Les assurances à fonds perdus : comment les reconnaître ? L’assurance emprunteur n’est pas la seule à fonctionner selon le principe des cotisations non restituées. Les contrats de prévoyance suivent le même modèle. Des garanties sans valeur de rachat Les assurances à fonds perdus regroupent toutes les couvertures qui ne comportent aucune épargne et aucune valeur de rachat. Le montant versé sert uniquement à vous protéger pendant la durée du contrat. Si rien ne se passe, les cotisations sont définitivement perdues. Voici quelques exemples : La garantie des accidents de la vie (GAV) : elle indemnise les accidents domestiques, de loisirs ou de la route lorsqu’il n’y a pas de tiers responsable. L’assurance décès temporaire : elle verse un capital à vos proches uniquement si le décès intervient avant la fin du contrat. La prévoyance professionnelle (loi Madelin) : destinée aux travailleurs indépendants, elle assure leurs revenus en cas d’arrêt de travail, mais ne prévoit aucune restitution des cotisations. Il en est de même de la mutuelle santé : les primes couvrent un aléa de santé et sont conservées par le prestataire indépendemment du fait que vous ayez ou non été malade. Ces contrats reposent sur le même principe que l’assurance emprunteur : on paie pour être protégé, pas pour épargner. Une couverture qui peut se révéler très avantageuse Si le sinistre garanti survient, ces assurances peuvent au contraire se révéler extrêmement profitables. En effet, même après une seule année ou quelques mois de cotisation (après éventuels délais de carence et de franchise), l’assureur verse la prestation à la hauteur des garanties souscrites.Dans le cas de l’assurance emprunteur, cela signifie que le capital restant dû du prêt peut être intégralement remboursé, protégeant ainsi la famille du défunt ou de la personne invalide. Ce mécanisme de mutualisation du risque explique le fonctionnement même des assurances : les cotisations de tous servent à indemniser ceux qui subissent un sinistre. Assurance obsèques : une exception notable Contrairement à l’assurance emprunteur ou à la prévoyance, l’assurance obsèques n’est pas à fonds perdus. Elle est valable jusqu’au décès de l’assuré, quelle qu’en soit la date. Le capital constitué est nécessairement versé, soit à un proche dûment désigné pour régler la facture d’obsèques, soit à une entreprise de pompes funèbres pour couvrir les frais d’obsèques à hauteur des garanties. C’est donc une assurance dont le dénouement est certain, et non conditionné à la survenue d’un sinistre imprévisible. Assurance de prêt : une dépense indispensable malgré son caractère « à fonds perdus » Certes, l’assurance emprunteur ne permet pas de récupérer son argent, mais elle évite de mettre en péril la stabilité financière d’une famille. En cas de décès ou d’invalidité, elle prend en charge le remboursement du prêt et empêche la vente forcée du bien immobilier. C’est un véritable filet de sécurité, souvent perçu comme une contrainte financière, mais qui se révèle inestimable lorsqu’un sinistre survient. De plus, depuis la loi Lemoine (2022), les emprunteurs peuvent changer d’assurance à tout moment pour faire jouer la concurrence et réduire le coût global du contrat. Cela permet de mieux adapter les garanties à sa situation et de payer moins cher pour une couverture équivalente. Bon à savoir Il est possible de choisir une délégation d’assurance, c’est-à-dire de souscrire un contrat auprès d’un assureur externe à la banque. Les économies réalisées peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt. Même si elle reste « à fonds perdus », l’assurance emprunteur peut être optimisée grâce à un bon comparatif. Peut-on quand même se faire rembourser l’assurance emprunteur en fin de prêt ? Peu d’emprunteurs le savent, mais il est parfois envisageable d’obtenir un remboursement partiel de l’assurance emprunteur à la fin d’un crédit immobilier. Ce droit repose sur un dispositif légal bien précis, lié à la participation aux bénéfices techniques et financiers des contrats d’assurance comme cela existe en assurance vie. Un mécanisme encadré par la loi Lorsqu’une compagnie d’assurance dégage un excédent sur un contrat collectif, c’est-à-dire lorsque les sinistres sont peu nombreux ou les primes plus élevées que les risques réels, elle doit en principe répartir une partie de ces bénéfices entre les assurés. Ce principe, instauré par la loi du 31 décembre 1989 et inscrit à l’article L331-3 du Code des assurances, impose aux assureurs de reverser une fraction des gains réalisés sur certains contrats. En assurance emprunteur, il concerne uniquement les contrats émis entre 1996 et 2005, mais les établissements bancaires et assureurs ont préféré garder les excédents sans les redistribuer. Face à ces pratiques, plusieurs décisions de la Cour de cassation ont donné raison aux emprunteurs, contraignant certaines compagnies à rembourser les sommes non reversées. Ces jugements ont ainsi ouvert la voie à des demandes de restitution rétroactives, même plusieurs années après la fin du prêt. À la discrétion des assureurs, le taux de restitution peut osciller entre 10% et 25% des cotisations versées. Quels sont les emprunteurs concernés ? Ce droit au remboursement ne concerne pas tous les contrats. Pour être éligible, plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies. Une souscription entre 1996 et 2005 La période clé correspond aux années durant lesquelles le mécanisme de participation aux bénéfices n’était pas toujours appliqué. Les contrats souscrits en dehors de ce créneau ne sont, en général, pas concernés. Un contrat d’assurance de groupe Le dispositif vise essentiellement les contrats collectifs, c’est-à-dire ceux proposés par les banques pour couvrir un grand nombre d’emprunteurs au sein d’un même cadre contractuel. Les assurances individuelles souscrites auprès d’un assureur externe ne sont donc pas visées. Aucun sinistre survenu pendant le prêt L’assuré ne doit avoir déclaré aucun incident (invalidité, incapacité de travail, décès ou perte d’emploi) ayant entraîné une prise en charge des mensualités par l’assurance. Si une indemnisation est intervenue, le droit à restitution ne s’applique plus. Une action intentée dans les délais La demande de remboursement doit être formulée dans les 2 ans suivant la clôture du crédit, c’est-à-dire après le paiement de la dernière échéance. Passé ce délai, l’action est considérée comme prescrite. Un contrat intégrant une participation aux bénéfices Tous les contrats d’assurance de groupe ne comportent pas cette clause. Pour vérifier son éligibilité, il est essentiel de relire attentivement les conditions générales du contrat et de repérer la mention d’une « participation aux bénéfices techniques et financiers ». On ne sait pas combien d'emprunteurs ont pu se faire rembourser une partie de leurs cotisations. Sans doute peu, car l'information quant à la possibilité de restitution est restée sous le manteau. Remboursement de l’assurance emprunteur : que dit la loi en 2025 ? Aujourd’hui, il est quasiment impossible de se faire rembourser les primes d’assurance emprunteur en fin de prêt en l’absence de sinistre. La loi n’est pas claire. Les banques se réfèrent à l’article A331-3 du Code des assurances qui exclut de fait les contrats collectifs en cas de décès de la participation aux bénéfices techniques. Pourtant, en juillet 2012, une décision du Conseil d’État avait jugé cet article entaché d’illégalité dans sa version antérieure à l’arrêté du 23 avril 2007, suite au contentieux entre l’association UFC-Que Choisir, la Caisse d’Épargne et CNP Assurances. Malheureusement, le texte est vague car il ne mentionne pas l’assurance emprunteur comme étant concernée par le versement aux souscripteurs de la participation aux bénéfices, ni qu’elle est assimilée à une assurance collective en cas de décès. La loi Lemoine de 2022 n’impose pas directement une transparence sur les ratios sinistres/primes qui aurait pu ouvrir le droit aux assurés de participer aux profits techniques et financiers. Elle vise notamment à encourager la concurrence en donnant l’opportunité à tous de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Cela a largement contribué à tirer les prix vers le bas sans perdre en qualité de couverture. Selon le courtier Magnolia.fr, les tarifs en assurance emprunteur ont baissé de 27% depuis 2020. L’assurance emprunteur peut sembler une dépense injuste parce qu’elle ne restitue rien si tout va bien. Pourtant, son rôle est capital : protéger le foyer et le patrimoine en cas de coup dur. Oui, c’est une assurance à fonds perdus, mais c’est surtout un gage de sécurité et de sérénité pour toute la durée de votre crédit immobilier. La délégation permet d’optimiser son coût.

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Salarié : mutuelle entreprise ou contrat individuel pour couvrir sa famille ?

Vous vous demandez combien coûte réellement votre complémentaire santé pour protéger votre conjoint et vos enfants ? Entre contrat collectif proposé par votre entreprise et contrat individuel souscrit à titre personnel, les écarts de prix peuvent être significatifs. D’après les dernières données de la Drees (Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques), les primes de mutuelle varient fortement selon la composition du foyer et le type de contrat choisi. Voici ce qu’il faut savoir choisir la solution la plus avantageuse pour votre famille si vous êtes salarié. Contrat collectif ou individuel : quelle différence ? Une complémentaire santé, communément appelée mutuelle santé, vient compléter les remboursements de la Sécurité sociale. Elle prend en charge tout ou partie des dépenses médicales restant à la charge de l’assuré sur la base du ticket modérateur : consultations, hospitalisations, médicaments, soins dentaires ou encore lunettes et prothèses auditives. Faisons en préambule le distingo entre mutuelle individuelle et une mutuelle d’entreprise. Le contrat collectif, proposé par l’employeur à ses salariés, est une mutuelle à adhésion obligatoire dans le secteur privé depuis 2016 et le sera dans le secteur public au 1er janvier 2026. Il est financé au moins à 50 % par l’entreprise. Le contrat individuel, souscrit librement par les travailleurs indépendants, étudiants, retraités ou demandeurs d’emploi. Si le principe de couverture reste le même, la tarification et les avantages diffèrent. Et ces écarts s’amplifient dès qu’il s’agit d’assurer plusieurs membres du foyer. Quel est le coût moyen d’une mutuelle selon la composition de la famille ? La Drees publie régulièrement une analyse détaillée des primes mensuelles moyennes selon le type de contrat et la composition du foyer. En 2023, les résultats montrent des différences notables entre les contrats individuels et collectifs. Composition du foyer Mutuelle individuelle Mutuelle entreprise Seul et sans enfant 62 € 72 € En couple sans enfant 121 € 106 € En couple avec un enfant 152 € 130 € En couple avec 2 enfants 183 € 137 € En couple avec 3 enfants 195 € 139 € Premier constat : le contrat individuel est moins cher pour une personne seule que le contrat collectif. Mais dès que le foyer s’agrandit, le collectif devient nettement plus avantageux, notamment grâce à des modalités tarifaires plus favorables pour les ayants droit. Des écarts de prix qui se creusent pour les familles L’écart entre les 2 formules s’accentue avec le nombre d’enfants. Un couple sans enfant paie environ 15 € de plus par mois s’il opte pour une mutuelle individuelle (121 € contre 106 €). Avec un enfant, la différence grimpe à 22 €, et atteint 46 € pour 2 enfants. Pour un couple avec 3 enfants, le surcoût atteint 56 € par mois, soit plus de 670 € par an. Autrement dit, plus la famille est grande, plus le contrat collectif s’avère rentable. Pourquoi les contrats collectifs sont-ils moins chers pour les familles ? 1. Une participation de l’employeur Le premier facteur de différence est évident : dans un contrat collectif, l’entreprise prend en charge au moins 50 % de la cotisation. Cette aide réduit immédiatement le coût pour le salarié, même si la part de la famille (conjoint et enfants) reste à sa charge dans la plupart des cas. Attention : la réglementation n’impose pas à l’employeur de couvrir partiellement les dépenses de santé des ayants droit. Cela dépend de l’accord de branche et du contrat négocié. 2. Des tarifs mutualisés Les contrats collectifs regroupent un grand nombre d’assurés, ce qui permet aux organismes complémentaires de répartir les risques sur un volume plus important de cotisants. Le coût unitaire est donc plus bas, notamment pour les familles nombreuses. Bon à savoir : il est tout à fait possible de profiter d'un contrat groupe à tarif préférentiel grâce à la mutuelle communale en tant qu’individuel. La municipalité ou la collectivité négocie avec l’organisme assureur un contrat collectif pour ses administrés. 3. Des offres “forfait famille” avantageuses Autre différence majeure : le mode de tarification appliqué aux enfants. Selon la Drees, 55 % des contrats collectifs proposent un forfait famille, c’est-à-dire une couverture gratuite dès le premier enfant, quel que soit le nombre total d’enfants. En revanche, seuls 5 % des contrats individuels offrent cet avantage. Voici la tarification appliquée aux enfants selon le type de contrat : Gratuité à partir du 2ᵉ, 3ᵉ ou 4ᵉ enfant : 73 % des contrats individuels contre 36 % des collectifs. Tous les enfants cotisent : 18 % des contrats individuels contre seulement 5 % des collectifs. Aucune prise en charge pour les enfants : environ 4 % des contrats, quel que soit le type. Cette structure tarifaire explique pourquoi, à composition familiale égale, les contrats collectifs coûtent souvent beaucoup moins cher. Salarié : couvrir son conjoint, un surcoût parfois inévitable Si la couverture des enfants est souvent incluse ou avantageuse, celle du conjoint n’est pas toujours automatique. Dans les entreprises, la mutuelle d’entreprise couvre obligatoirement le salarié, mais l’adhésion du conjoint dépend du règlement intérieur du contrat : Dans certains cas, le conjoint peut être rattaché moyennant une cotisation supplémentaire. Dans d’autres, il doit souscrire un contrat individuel séparé, ce qui peut faire grimper la facture. Avant d’ajouter votre conjoint à votre mutuelle collective, il est donc important de comparer le coût et les garanties avec une offre individuelle. Selon les niveaux de remboursement souhaités (optique, dentaire, hospitalisation), une formule personnalisée peut parfois s’avérer plus intéressante. Bon à savoir : si les conjoints sont salariés, l’un des deux peut être dispensé de l’adhésion obligatoire à la mutuelle entreprise et intégrer le contrat collectif de l’autre en tant qu’ayant droit. Vers une hausse des primes de mutuelle santé en 2026 Depuis plusieurs années, le coût des complémentaires santé augmente régulièrement. En 2024 et 2025, les tarifs ont progressé en moyenne de +5 % à +10 %, en raison de la hausse des dépenses de santé et de la généralisation du 100 % santé. Les organismes prévoient de nouvelles hausses de tarifs en 2026, qui pourraient atteindre jusqu’à 10 % pour certains contrats. Cette inflation touche autant les contrats collectifs qu’individuels, mais elle pèse davantage sur les foyers non salariés, qui ne bénéficient d’aucune participation patronale. D’où l’importance de réévaluer régulièrement sa couverture pour éviter de payer plus que nécessaire. Si vous êtes senior, travailleur indépendant, étudiant ou en recherche d’emploi, utilisez un comparateur de mutuelle santé pour sélectionner l’offre qui correspond à vos besoins et à votre budget. Pensez à demander la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) si vos revenus sont modestes : vous avez droit à une mutuelle gratuite ou avec participation minime selon votre âge et vos ressources (max. 30€ par mois). Comment bien choisir sa complémentaire santé familiale ? Si votre mutuelle entreprise peut prendre en charge les frais de santé de vos ayants droit, vérifiez le coût supplémentaire que cela engendre. Avec cette donnée, vous pouvez comparer les offres individuelles et décider éventuellement d’une souscription séparée pour votre conjoint et vos enfants. 1. Évaluer ses besoins réels Avant de comparer les prix, identifiez vos besoins : soins dentaires fréquents, port de lunettes, suivi pédiatrique, hospitalisation éventuelle, orthodontie enfants, etc. Une couverture trop large ou mal adaptée peut alourdir la facture sans réelle utilité. 2. Comparer les niveaux de remboursement Les contrats peuvent afficher des prix proches, mais leurs remboursements varient fortement selon les postes de soins. Vérifiez notamment les taux de prise en charge sur les honoraires hospitaliers, les prothèses dentaires et les lunettes, et les plafonds de remboursement. 3. Examiner les garanties pour les ayants droit Tous les contrats ne couvrent pas de la même manière les conjoints et enfants. Assurez-vous que la gratuité ou le forfait famille sont bien appliqués, et que le contrat collectif ne limite pas les remboursements pour les ayants droit. 4. Utiliser un comparateur en ligne Des comparateurs spécialisés permettent de simuler le coût global d’une mutuelle familiale, en intégrant le nombre d’enfants et les niveaux de garantie souhaités. C’est le meilleur moyen de repérer les écarts et de trouver un contrat plus compétitif.

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