Immobilier ancien : où vont les prix ?

La crise, quelle crise ? Le marché de l'immobilier ne fléchit pas malgré le contexte économique très perturbé par l'épidémie de Covid-19. Les Français se ruent sur la pierre, comme en témoigne le chiffre record de transactions sur un an. La morphologie du marché a évolué cependant à la faveur d’un changement de comportement des acheteurs. S'endetter pour acquérir un bien immobilier se fait à moindre coût grâce aux taux d'intérêts au plancher, mais les prix s'emballent, avec une envolée plus nette pour les maisons. Ceux qui parient sur une baisse pour devenir propriétaires en seront pour leurs frais.

Plus d'un million de ventes en un an

Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, le marché immobilier ancien a totalisé 1 130 000 transactions sur un an à fin mai 2021, du jamais vu depuis 2000. Ce volume record traduit l'exceptionnel dynamisme de l'activité immobilière, même s'il comptabilise le report des ventes qui n'ont pas pu être finalisées durant le premier confinement du printemps 2020.

L'année 2020 avait enregistré également plus d'un million de ventes immobilières, 1 024 000 pour être exact, illustrant une tendance qui n'a cessé de se confirmer au fil des mois. La crise sanitaire profite au marché immobilier, mais le tableau s'est quelque peu modifié, car les attentes des Français en matière d'habitat ont évolué en raison des contraintes opérées par les divers confinements et le bouleversement de l'organisation du travail.

Un engouement pour les maisons

Ces changements de comportement des acheteurs se déchiffrent à deux niveaux :

un attrait pour les villes petites et moyennes
un appétit nouveau pour les maisons anciennes.

La tendance s'est d'abord observée pour les maisons autour de Paris. Les Parisiens se sont jetés sur les biens situés dans les petites communes des départements limitrophes. Les données des Notaires confirment un mouvement similaire des autres grandes métropoles au profit des villes moyennes dès le deuxième semestre 2020.

Pour échapper aux prix souvent rédhibitoires des grandes zones urbaines, les acheteurs partent s'installer dans les petites communes, à l'instar des Lyonnais qui ont ciblé en priorité les bourgs de moins de 3 500 habitants situés en périphérie de la cité des Gones et dans les départements voisins (Ain, Isère, Loire). Même constat à Toulouse où les habitants délaissent la zone intra-muros, ainsi que la métropole, pour chercher une meilleure qualité de vie dans les communes rurales périphériques. En 2020, le nombre de personnes ayant quitté leur département a progressé de 13%.

Pour illustrer cette inclination et cette volonté de verdure, les Notaires emploient une expression antonymique : déconnexion connectée ! C'est bien l'essor du télétravail qui permet cet échappatoire vers les zones rurales sans trop s'éloigner des plaisirs et des commodités de la grande cité. La situation actuelle révèle "l'attrait vers un besoin renforcé d'espace, notamment des résidents des grandes métropoles", une appétence qui n'est pas nouvelle mais qui prend de l'ampleur avec la crise sanitaire.

Des prix toujours orientés à la hausse

Cette vague immobilière a bien évidemment une incidence sur les prix. En un an, la valeur des maisons anciennes a gagné 8,9%, et celle des appartements 5,5%. Ces chiffres se basent sur les avant-contrats avec une projection à fin août 2021. Les Notaires constatent toutefois un ralentissement de la hausse des prix par rapport à 2020. Au T1 2021, la progression des prix des logements anciens est estimée à 1,4% par rapport au T4 2020, contre +2,4% au trimestre précédent.

Sur un an, la hausse décélère, passant de +6,4% à +5,9%, en raison principalement du ralentissement opéré sur le marché des appartements. En revanche, les maisons continuent de voir leurs prix grimper à un rythme similaire, à +6,6% sur un an contre +6,5% au T4 2020.

L'arrivée de citadins des grandes métropoles sur les marchés limitrophes et ruraux est préjudiciable aux locaux, qui peinent à acheter ou qui n'en ont plus les moyens. Dans plusieurs zones, les prix des maisons ont bondi de 10% et plus sur un an, comme autour de Brest, d’Amiens, de Chartres, de Poitiers, de Montpellier et de Metz, et jusqu'à 17,3% en Corse-du-Sud.

Boom de l'immobilier grâce aux taux d'emprunt

Cet engouement des Français pour la pierre trouve aussi son explication dans les conditions d'emprunt. Jamais s'endetter pour acheter un bien immobilier n'a été aussi peu cher. Selon les données de l'Observatoire Crédit Logement, le taux d'intérêt moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,05% en juin dernier, soit le record absolu depuis 1964, date des premières statistiques. Sur la maturité de 20 ans, les banques ont octroyé des crédits à l'habitat au taux moyen de 0,98%, soit 23 points de base en moins qu'en juillet 2020.

La mise en œuvre des nouvelles règles d'octroi depuis janvier 2020, amendées en janvier 2021, oblige les banques à soutenir le dynamisme de l'activité en tirant les taux vers le bas. La double limitation du taux d'endettement à 35% des revenus nets et de la durée de remboursement à 25 ans (27 ans pour un achat dans le neuf) a toutefois davantage recentré la production de crédits vers les clientèles les plus aisées et celles dotées d'un apport personnel suffisant (au moins 10% du montant de l'opération).

Les Notaires estiment qu'une raisonnable hausse des taux n'entacherait pas le moral des Français et ne modifierait nullement, de manière importante, leur effort de trésorerie pour devenir propriétaires. Les ménages français, champions de l'épargne depuis le début de la crise sanitaire, sont désormais plus enclins à orienter leurs dépenses vers leur bien-être. La pierre n'est plus seulement un investissement ou la constitution d'un patrimoine, mais le moyen d'améliorer son cadre de vie.

Et après ?

Les Notaires se sont également penchés sur l'évolution des prix depuis 15 ans en France et dans l'Union Européenne. Alors que la période 2007-2009 est marquée par la crise des subprimes venue des USA, les prix ont davantage reculé en 2009 en France et en Espagne qu’ailleurs (-6% et -7% respectivement). En Allemagne et en Suède, ils ont même progressé à la marge. Mais notre pays s'est repris plus rapidement avec une hausse de 5% sur un an dès 2010.

Entre 2005 et 2020, les prix immobiliers ont gagné 46% sur l'ensemble des pays de l'UE, contre 38% en France. Le bond est spectaculaire pour l'Allemagne (+66%) et pour la Suède (+135%).

S'il ne fait pas bon être acheteur en Allemagne ou en Suède, nonobstant le pouvoir d'achat immobilier dans ces deux pays, le chiffre suivant risque de doucher les ardeurs des Français. Un récent rapport de l'OCDE indique qu'en France l'inflation réelle sur les prix des logements est de +90% entre 2000 et 2020. En 20 ans, les prix ont quasiment doublé !

Les Français semblent avoir intégré que les prix immobiliers ne baisseront jamais, ce qui les encourage à devenir acquéreurs en vue d'une plus-value à la revente qu'ils estiment certaine. Le niveau historiquement bas des taux d'intérêts facilite, il est vrai, le passage à l'acte, mais il convient d'ajouter que les maigres rendements de l'assurance vie ces dernières années et la volatilité des placements boursiers poussent à l'achat immobilier, un investissement qui se déprécie rarement.

Résultat, la demande excède l'offre dans certaines zones, en particulier en Bretagne Sud où "les biens à la vente se sont raréfiés" d'après les Notaires, et les prix prennent de la hauteur dans des proportions inassumables pour les plus modestes. Certains spécialistes parlent de "fracture immobilière" : d'un côté, ceux qui peuvent acheter malgré des prix élevés voire exorbitants, de l'autre, ceux qui restent sur la touche, car disposant d'un apport insuffisant et de revenus trop justes. L'éternelle dualité entre une France de propriétaires et une France de locataires qui mérite de repenser les dispositifs d'aide à l'accession. En attendant, les prix sont sous pression, et vont le rester tant que le pays ne construira pas de logements accessibles aux ménages qui vivent dans les zones tendues.

Dernières publications

Crédit immobilier : taux au plancher et durée en hausse

L'année immobilière 2021 aura poussé tous les curseurs. L'activité a atteint un record avec 190 milliards d’euros de crédits distribués pour près de 1,2 millions de transactions dans l’ancien, soutenue par des taux d'emprunt toujours tirés vers le bas, ce qui permet de s'endetter sur des durées longues dans la limite de la norme autorisée. La baisse des taux a cependant une incidence sur le coût de l'assurance, désormais plus lourd dans un crédit immobilier. Taux historiquement faibles Selon les dernières données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les chiffres du marché du crédit immobilier démontrent un dynamisme sans précédent de l'activité, avec des taux d'emprunt au plus bas et des durées de remboursement toujours plus longues. Hors assurance et coût des sûretés, le taux moyen toutes maturités confondues s'est établi à 1,06% en décembre dernier, soit le niveau le plus bas jamais enregistré pour le huitième mois consécutif. Sur l'ensemble du quatrième trimestre, le taux s'établit à 1,05%, identique à ce qu'il était le trimestre précédent. Depuis avril 2021, le taux d'emprunt moyen est resté pratiquement inchangé. Aujourd'hui les taux, quelles que soient les durées, sont largement inférieurs à l'inflation (2,8% sur un an en décembre), un phénomène qui n'avait plus été observé depuis le début des années 1960. Il convient de retenir que le recul des taux d'intérêt est plus important sur les prêts de longue durée, ceux qui concernent en premier lieu les ménages les moins bien pourvus en apport personnel. Sont visés les primo-accédants et les investisseurs locatifs que les banques cherchent à préserver en maîtrisant leurs barèmes de taux. En deux ans, le taux moyen sur la durée longue de 25 ans est passé de 1,31% à 1,13% (18 points de base), contre 1,05% à 0,99% sur 20 ans (6 points de base). Sur la durée classique de 20 ans, en décembre dernier, le delta était de 50 points de base entre les profils premium (0,75%) et les profils les plus fragiles (1,25%). Allongement de la durée d'emprunt La durée moyenne d'emprunt suit un chemin inverse des taux d'intérêt, les deux mouvements étant corrélés. Au 4ème trimestre, la durée moyenne des prêts immobiliers s'est établie à 237 mois, soit 3 mois de plus qu'au trimestre précédent, et 9 mois additionnels depuis décembre 2019. Cet allongement permet d'absorber les conséquences de la hausse des prix des logements qui vient contrarier les projets immobiliers des candidats modestes ou jeunes actifs dotés d'un apport personnel médiocre. La durée moyenne est aujourd'hui la plus élevée jamais observée. En 2001, un crédit immobilier était contracté en moyenne sur 13,6 ans ; fin 2021, elle frôlait les 20 ans (19,75 ans). La proportion de prêts souscrits sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans était de 56,5% de la production de crédits à l'habitat en 2021, contre 22,6% en 2014. Les prêts d'une durée supérieure à 25 ans sont de plus en plus marginaux, à 0,4% en 2021 contre 2,1% en 2019, année débridée qui a incité le Haut Conseil de Stabilité Financière à mettre le holà en encadrant la distribution du crédit immobilier à partir de janvier 2020. Coût de l'assurance proportionnellement plus élevé La baisse des taux d'intérêt accroît mathématiquement le poids de l'assurance dans un crédit immobilier, alors même que les tarifs d'assurance ont baissé entre 20% et 40% à couverture équivalente depuis la loi Lagarde de 2010 et l'introduction du libre choix du contrat. Rappelons que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre tous les frais relatifs à l'obtention du financement, contient entre autres les primes d'assurance emprunteur. Contrairement aux taux qui suivent la politique monétaire, le coût de l'assurance n'est pas influencé par le contexte économique. Prenons un prêt de 200 000€ souscrit en décembre 2011 au taux moyen de 3,92% sur la durée de 20 ans, couvert par une assurance au taux de 0,34%. Le coût du crédit est de 102 451€ dont 13 600€ d'assurance. En décembre 2021, le coût de ce même prêt, assorti d'un taux d'intérêt à 0,99% et d'une assurance au même taux, tombe à 34 135€ pour un coût de l'assurance similaire. En 2011, l'assurance représentait 13,27% du coût global, aujourd’hui, son poids grimpe à près de 40%. Certes, entretemps, la capacité d'emprunt s'est améliorée grâce au recul notable des taux, mais l'assurance reste un frein au crédit en vertu d'un constat très simple : si les taux baissent, les taux de l'usure tombent aussi, pénalisant les emprunteurs qui paient au prix fort leur assurance en raison de risques aggravés (santé, profession). Le taux maximum légal est le reflet des TAEG octroyés le trimestre précédent sur la durée d'emprunt concernée. Quand l'assurance pèse autant voire plus que les intérêts d'emprunt, il reste peu de marge de manœuvre pour rester sous le seuil de l'usure. La délégation d'assurance est la solution pour les personnes incarnant des risques accrus. Les assureurs alternatifs, que l'on peut comparer grâce à Magnolia.fr, sont plus compétitifs que les bancassureurs, à garanties équivalentes. En attendant que le législateur supprime la sélection médicale lors de la souscription, le recours aux contrats individuels des assureurs externes reste la réponse appropriée pour cette clientèle.

Assurance emprunteur : sans surprise, le Sénat recule sur la résiliation à tout moment

La commission des affaires économiques du Sénat refuse que les contrats d'assurance de prêt immobilier puissent être résiliés à tout moment, comme le prévoit la proposition de loi portée par la députée Patricia Lemoine. Retour aux dispositions du texte antérieur qui proposait une résiliation annuelle à date d'anniversaire, retoqué par le Conseil Constitutionnel fin 2020 sur la forme et non sur le fond. Next step : le 26 janvier pour la prochaine séance plénière. La déception est grande pour les parlementaires favorables au changement d'assurance emprunteur à tout moment. Elle l'est aussi pour les courtiers, les associations de consommateurs et tous les emprunteurs qui risquent de voir une nouvelle fois s'envoler l'espoir de réduire le coût de leur crédit en économisant sur cette dépense contrainte qu’est l’assurance pour obtenir le financement de leur projet immobilier. Pour rappel, d'après UFC QUE CHOISIR, c'est 500 millions d'euros qui pourraient revenir dans la poche des français dès la 1ere année de mise en oeuvre de ce dispositif. Pas moins de 37 amendements ont été déposés pour contrer un dispositif qui peut, si elle aboutit, se révéler comme l'ultime réglementation en assurance de prêt immobilier. Plusieurs sénateurs centristes et LR ont donc repris l'argumentaire des banques qui a pour finalité d’empêcher la libéralisation d'un marché qu'elles détiennent à 88%. Sous couvert de démutualisation qui fragiliserait les ménages modestes, les parlementaires de la Chambre haute ont détricoté un texte qui peut permettre à chaque emprunteur d'économiser des centaines voire des milliers d'euros sur la durée restante d'un crédit immobilier. Nicolas Théry, président de la Fédération bancaire française, mais aussi patron du Crédit Mutuel, aurait lui-même appelé les sénateurs pour les inciter à contrer la résiliation à tout moment. “La réalité derrière tout cela c’est que le lobby bancaire est toujours à l'œuvre, renforcé aujourd'hui par la tactique électoraliste de l'opposition qui refuse de valider une mesure en faveur du pouvoir d'achat des ménages en plein débat présidentiel.” explique Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Voici les amendements adoptés : La notion de date d’échéance pour résilier est clarifiée : est retenue la date d’anniversaire de la signature de l’offre de prêt ou toute autre date stipulée au contrat. Obligation d'information de l'emprunteur sur son droit à résiliation annuelle Affiche du coût sur 8 ans de l'assurance emprunteur Exhaustivité des motifs de refus d'assurance alternative, qui avait disparu du texte initial lors de l'examen en commission des affaires économiques à l'Assemblée Nationale. Empêcher de modifier le crédit en cas de changement d'assurance Un dernier amendement adopté supprime le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000 euros qui seront remboursés avant les 65 ans de l'emprunteur. Le texte amendé doit être examiné par le Sénat en séance plénière le 26 janvier prochain. L'espoir s'amenuise avec le rétropédalage de la commission, mais certains sénateurs appuient la proposition de loi de Patricia Lemoine et pourraient voter en faveur du dispositif initial. "Le recul des sénateurs est un coup dur, incompréhensible mais prévisible puisque ce n’est pas la première fois que l’ouverture totale du marché à la concurrence est remise en question. Nous comptons maintenant sur le soutien du gouvernement, qui s'est dit favorable à la résiliation à tout moment et qui a engagé une procédure accélérée pour le texte", conclut Astrid Cousin Le dernier mot reviendra aux députés avant la clôture des sessions parlementaires le 28 février.

Santé : nouvelles modalités pour la téléconsultation

La consultation médicale à distance s'est développée avec la crise sanitaire, encouragée par les pouvoirs publics pour faciliter l'accès aux soins et casser les chaînes de transmission du virus. L'Assurance Maladie a voulu assouplir les conditions permettant d'obtenir la prise en charge d'une téléconsultation pour renforcer la pratique, en particulier dans les zones où l’offre de soins fait défaut. Les mutuelles remboursent le reste à charge dès lors que les règles sont respectées. Conditions de prise en charge de la téléconsultation en 2022 Une décision du 7 décembre 2021, publiée au Journal Officiel le 5 janvier dernier, est venue modifier les conditions de prise en charge par l'Assurance Maladie des téléconsultations. Jusqu'à présent, pour bénéficier du remboursement d'une consultation médicale à distance par la Sécu, le patient devait respecter les conditions suivantes : la téléconsultation doit s'inscrire dans le respect du parcours de soins coordonné, c'est-à-dire que l'acte se fait après orientation du médecin traitant vers le médecin téléconsultant, sauf exceptions (voir plus bas). la téléconsultation s'inscrit dans le principe d'une réponse territorialisée, c'est-à-dire que seul un médecin du même territoire que le patient peut réaliser la consultation à distance, sauf exceptions (le patient est orienté par le régulateur du service d'accès aux soins ou le patient réside dans une zone caractérisée par une offre de soins insuffisante). le médecin téléconsultant doit connaître le patient : ce dernier a dans le passé eu recours au médecin en consultation en présentiel. Cette dernière condition vient d'être assouplie : le patient n'a plus besoin d'être déjà connu du médecin téléconsultant pour bénéficier d'une prise en charge par l'Assurance Maladie. Cette règle constituait un frein au développement de la téléconsultation dans les zones dites "déserts médicaux". Des exceptions du parcours de soins coordonné sont autorisées. Pour les situations et les patients suivants, l'accès direct à la téléconsultation est possible : les consultations de spécialistes en gynécologie, ophtalmologie, stomatologie, chirurgie orale ou en chirurgie maxillo-faciale, psychiatrie ou neuropsychiatrie et pédiatrie les patients de moins de 16 ans les patients ne disposant pas de médecin traitant ou dont le médecin référent est indisponible les situations d'urgence les détenus les résidents d'Ehpad. La téléconsultation est remboursée au taux de 70% ou de 100% (ALD et maternité) sur la base des tarifs conventionnés. Les patients pour lesquels le tiers payant s'applique n'ont rien à payer. De manière dérogatoire, les téléconsultations étaient prises en charge à 100% jusqu'à fin 2021. Une précision importante : la téléconsultation peut donner lieu à la prescription d'un arrêt de travail ou à la rédaction d'un certificat médical, sauf en cas de symptomatologie corporelle spécifique qui nécessite une auscultation ou une palpation. Le médecin téléconsultant peut aussi décider de prolonger un arrêt de travail s'il estime qu'il est difficile pour le patient de se rendre en consultation en présentiel. Remboursement de la téléconsultation par les mutuelles Comme toute consultation qui s'inscrit dans le respect du parcours de soins coordonné, la téléconsultation ouvre droit à une prise en charge complémentaire de la part des mutuelles. Les organismes complémentaires ont d'ailleurs été les pionniers en matière de consultation à distance, proposant ce service sur leurs plateformes avant même que l'Assurance Maladie ne mette en place un dispositif spécifique de prise en charge de cette pratique en 2018. C'est le cas notamment d'Harmonie Mutuelle et de la Mutuelle Familiale qui permettent à leurs adhérents d'accéder à une consultation en ligne, 7j/7 et 24h/24 : ce service agréé par les autorités de santé est inclus dans le contrat et entièrement pris en charge dans les garanties. Pour les complémentaires qui n'ont pas mis en place ce service, le mode de remboursement de la téléconsultation est identique à celui appliqué pour la consultation en face à face. La mutuelle prend en charge le ticket modérateur dès lors que le parcours de soins coordonné est respecté. Les éventuels dépassements d'honoraires des médecins de secteur 2 adhérents à l'OPTAM sont remboursés dans les limites autorisées. Avant la crise sanitaire, la téléconsultation peinait à se démocratiser auprès des patients et à s'ancrer dans les habitudes des médecins. Les confinements successifs ont imposé la pratique par défaut, et chacun, patients comme médecins, voit aujourd'hui tous les avantages du recours à la médecine à distance. 3 généralistes du 4 ont mis en place la télémédecine depuis le début de la pandémie, et 7 Français sur 10 déclarent qu'ils l'utiliseraient si leur médecin leur recommande.