Immobilier ancien : où vont les prix ?

La crise, quelle crise ? Le marché de l'immobilier ne fléchit pas malgré le contexte économique très perturbé par l'épidémie de Covid-19. Les Français se ruent sur la pierre, comme en témoigne le chiffre record de transactions sur un an. La morphologie du marché a évolué cependant à la faveur d’un changement de comportement des acheteurs. S'endetter pour acquérir un bien immobilier se fait à moindre coût grâce aux taux d'intérêts au plancher, mais les prix s'emballent, avec une envolée plus nette pour les maisons. Ceux qui parient sur une baisse pour devenir propriétaires en seront pour leurs frais.

Plus d'un million de ventes en un an

Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, le marché immobilier ancien a totalisé 1 130 000 transactions sur un an à fin mai 2021, du jamais vu depuis 2000. Ce volume record traduit l'exceptionnel dynamisme de l'activité immobilière, même s'il comptabilise le report des ventes qui n'ont pas pu être finalisées durant le premier confinement du printemps 2020.

L'année 2020 avait enregistré également plus d'un million de ventes immobilières, 1 024 000 pour être exact, illustrant une tendance qui n'a cessé de se confirmer au fil des mois. La crise sanitaire profite au marché immobilier, mais le tableau s'est quelque peu modifié, car les attentes des Français en matière d'habitat ont évolué en raison des contraintes opérées par les divers confinements et le bouleversement de l'organisation du travail.

Un engouement pour les maisons

Ces changements de comportement des acheteurs se déchiffrent à deux niveaux :

un attrait pour les villes petites et moyennes
un appétit nouveau pour les maisons anciennes.

La tendance s'est d'abord observée pour les maisons autour de Paris. Les Parisiens se sont jetés sur les biens situés dans les petites communes des départements limitrophes. Les données des Notaires confirment un mouvement similaire des autres grandes métropoles au profit des villes moyennes dès le deuxième semestre 2020.

Pour échapper aux prix souvent rédhibitoires des grandes zones urbaines, les acheteurs partent s'installer dans les petites communes, à l'instar des Lyonnais qui ont ciblé en priorité les bourgs de moins de 3 500 habitants situés en périphérie de la cité des Gones et dans les départements voisins (Ain, Isère, Loire). Même constat à Toulouse où les habitants délaissent la zone intra-muros, ainsi que la métropole, pour chercher une meilleure qualité de vie dans les communes rurales périphériques. En 2020, le nombre de personnes ayant quitté leur département a progressé de 13%.

Pour illustrer cette inclination et cette volonté de verdure, les Notaires emploient une expression antonymique : déconnexion connectée ! C'est bien l'essor du télétravail qui permet cet échappatoire vers les zones rurales sans trop s'éloigner des plaisirs et des commodités de la grande cité. La situation actuelle révèle "l'attrait vers un besoin renforcé d'espace, notamment des résidents des grandes métropoles", une appétence qui n'est pas nouvelle mais qui prend de l'ampleur avec la crise sanitaire.

Des prix toujours orientés à la hausse

Cette vague immobilière a bien évidemment une incidence sur les prix. En un an, la valeur des maisons anciennes a gagné 8,9%, et celle des appartements 5,5%. Ces chiffres se basent sur les avant-contrats avec une projection à fin août 2021. Les Notaires constatent toutefois un ralentissement de la hausse des prix par rapport à 2020. Au T1 2021, la progression des prix des logements anciens est estimée à 1,4% par rapport au T4 2020, contre +2,4% au trimestre précédent.

Sur un an, la hausse décélère, passant de +6,4% à +5,9%, en raison principalement du ralentissement opéré sur le marché des appartements. En revanche, les maisons continuent de voir leurs prix grimper à un rythme similaire, à +6,6% sur un an contre +6,5% au T4 2020.

L'arrivée de citadins des grandes métropoles sur les marchés limitrophes et ruraux est préjudiciable aux locaux, qui peinent à acheter ou qui n'en ont plus les moyens. Dans plusieurs zones, les prix des maisons ont bondi de 10% et plus sur un an, comme autour de Brest, d’Amiens, de Chartres, de Poitiers, de Montpellier et de Metz, et jusqu'à 17,3% en Corse-du-Sud.

Boom de l'immobilier grâce aux taux d'emprunt

Cet engouement des Français pour la pierre trouve aussi son explication dans les conditions d'emprunt. Jamais s'endetter pour acheter un bien immobilier n'a été aussi peu cher. Selon les données de l'Observatoire Crédit Logement, le taux d'intérêt moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,05% en juin dernier, soit le record absolu depuis 1964, date des premières statistiques. Sur la maturité de 20 ans, les banques ont octroyé des crédits à l'habitat au taux moyen de 0,98%, soit 23 points de base en moins qu'en juillet 2020.

La mise en œuvre des nouvelles règles d'octroi depuis janvier 2020, amendées en janvier 2021, oblige les banques à soutenir le dynamisme de l'activité en tirant les taux vers le bas. La double limitation du taux d'endettement à 35% des revenus nets et de la durée de remboursement à 25 ans (27 ans pour un achat dans le neuf) a toutefois davantage recentré la production de crédits vers les clientèles les plus aisées et celles dotées d'un apport personnel suffisant (au moins 10% du montant de l'opération).

Les Notaires estiment qu'une raisonnable hausse des taux n'entacherait pas le moral des Français et ne modifierait nullement, de manière importante, leur effort de trésorerie pour devenir propriétaires. Les ménages français, champions de l'épargne depuis le début de la crise sanitaire, sont désormais plus enclins à orienter leurs dépenses vers leur bien-être. La pierre n'est plus seulement un investissement ou la constitution d'un patrimoine, mais le moyen d'améliorer son cadre de vie.

Et après ?

Les Notaires se sont également penchés sur l'évolution des prix depuis 15 ans en France et dans l'Union Européenne. Alors que la période 2007-2009 est marquée par la crise des subprimes venue des USA, les prix ont davantage reculé en 2009 en France et en Espagne qu’ailleurs (-6% et -7% respectivement). En Allemagne et en Suède, ils ont même progressé à la marge. Mais notre pays s'est repris plus rapidement avec une hausse de 5% sur un an dès 2010.

Entre 2005 et 2020, les prix immobiliers ont gagné 46% sur l'ensemble des pays de l'UE, contre 38% en France. Le bond est spectaculaire pour l'Allemagne (+66%) et pour la Suède (+135%).

S'il ne fait pas bon être acheteur en Allemagne ou en Suède, nonobstant le pouvoir d'achat immobilier dans ces deux pays, le chiffre suivant risque de doucher les ardeurs des Français. Un récent rapport de l'OCDE indique qu'en France l'inflation réelle sur les prix des logements est de +90% entre 2000 et 2020. En 20 ans, les prix ont quasiment doublé !

Les Français semblent avoir intégré que les prix immobiliers ne baisseront jamais, ce qui les encourage à devenir acquéreurs en vue d'une plus-value à la revente qu'ils estiment certaine. Le niveau historiquement bas des taux d'intérêts facilite, il est vrai, le passage à l'acte, mais il convient d'ajouter que les maigres rendements de l'assurance vie ces dernières années et la volatilité des placements boursiers poussent à l'achat immobilier, un investissement qui se déprécie rarement.

Résultat, la demande excède l'offre dans certaines zones, en particulier en Bretagne Sud où "les biens à la vente se sont raréfiés" d'après les Notaires, et les prix prennent de la hauteur dans des proportions inassumables pour les plus modestes. Certains spécialistes parlent de "fracture immobilière" : d'un côté, ceux qui peuvent acheter malgré des prix élevés voire exorbitants, de l'autre, ceux qui restent sur la touche, car disposant d'un apport insuffisant et de revenus trop justes. L'éternelle dualité entre une France de propriétaires et une France de locataires qui mérite de repenser les dispositifs d'aide à l'accession. En attendant, les prix sont sous pression, et vont le rester tant que le pays ne construira pas de logements accessibles aux ménages qui vivent dans les zones tendues.

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Dette française fin 2026 : quel impact sur votre pouvoir d'achat immobilier ?

La dette publique française a une incidence sur le pouvoir d’achat des ménages qui souhaitent acheter un logement. Le niveau stratosphérique des déficits, la progression de la dette et la remontée du coût auquel l’État emprunte pèsent directement sur les marchés obligataires. Or, ces tensions peuvent progressivement se transmettre aux taux des crédits immobiliers. Pour les futurs acquéreurs, l’enjeu est donc concret : si les taux remontent, la capacité d’emprunt diminue à mensualité constante. Autrement dit, la dette française finit par réduire votre pouvoir d’achat immobilier. Une dette publique qui continue de peser sur la France Fitch maintient la note A+ de la France L’agence de notation Fitch Ratings avait abaissé la note souveraine française de AA à A+ en 2025. Un an plus tard, l’agence conserve cette notation avec une perspective stable. Cette décision repose notamment sur plusieurs atouts structurels de l’économie française : une économie diversifiée un niveau de revenus élevé un secteur bancaire considéré comme solide une base d’investisseurs suffisamment diversifiée. Mais ces éléments favorables ne doivent pas masquer les difficultés budgétaires persistantes. Le maintien de la note évite une nouvelle dégradation, mais elle ne signifie pas, loin de là, que les finances publiques soient redressées. Des déficits encore très élevés Le déficit public français s’est légèrement réduit, passant de 5,8 % du PIB en 2024 à 5,2 % en 2025. Toutefois, Fitch n’anticipe pas d’amélioration significative à court terme. L’agence prévoit ainsi un déficit de : 5,2 % du PIB en 2026 5,5 % en 2027 5,2 % en 2028. Cette situation entretient la pression sur la dette publique. Selon les projections citées, celle-ci pourrait atteindre 122,7 % du PIB en 2028, contre environ 117,5 % actuellement. La question n’est donc pas uniquement le montant de la dette, mais également son coût. Lorsque les taux auxquels la France emprunte augmentent, les intérêts versés par l’État progressent à leur tour. Pourquoi la dette française peut faire augmenter les taux immobiliers ? L’OAT 10 ans, une référence importante Pour comprendre le lien entre dette publique et crédit immobilier, il faut regarder du côté de l’OAT 10 ans (Obligation Assimilable du Trésor sur 10 ans), c’est-à-dire le taux auquel l’État français emprunte sur une échéance de 10 ans. Cette référence joue un rôle important dans la fixation des taux de prêt immobilier. Les banques doivent en effet intégrer leurs propres coûts de refinancement et leur rémunération lorsqu'elles déterminent leurs barèmes. Depuis la mi-août 2026, l’OAT 10 ans dépasse la barre des 4 %. Elle atteint environ 4,25 % en septembre, contre 3,53 % en janvier dernier. Cette progression reflète notamment les inquiétudes concernant les finances publiques françaises, auxquelles s’ajoutent les tensions géopolitiques (Ukraine/Russie, Iran/USA) et les incertitudes concernant l’évolution de l’inflation. En août 2026, l'inflation en France a atteint 2,4 % sur un an, selon l'estimation provisoire de l'Insee, après 2,1 % en juillet. En zone euro, l’indice annuel des prix à la consommation était de 3,3 % en août 2026, contre 2,9 % en juillet. Pourquoi les banques ne répercutent-elles pas immédiatement la hausse ? Une hausse de l’OAT ne se traduit pas nécessairement par une augmentation instantanée des taux immobiliers. Il existe un délai entre l’évolution des marchés obligataires et l’actualisation des grilles commerciales des banques. En septembre 2026, ce décalage pourrait toutefois se réduire. Les banques révisent désormais leurs barèmes plus fréquemment. Une offre obtenue à la rentrée pourrait donc être révisée rapidement si la pression sur les marchés se poursuit. Lisez notre article pour savoir si une banque peut actualiser une offre de prêt en raison de la hausse des taux en septembre. Quel impact sur votre pouvoir d’achat immobilier ? Une hausse des taux réduit votre capacité d’emprunt C’est probablement la conséquence la plus importante pour les ménages. À revenus identiques et avec une mensualité maximale inchangée, une hausse du taux d’intérêt entraîne mécaniquement une diminution du capital que l’emprunteur peut financer. Prenons l’exemple d’un crédit de 250 000 euros sur 20 ans. Avec un taux nominal de 3,60 %, la mensualité se situe à 1 463 euros (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). À 3,70 %, elle atteint 1 476 euros. Sur toute la durée du financement, cette différence représente près de 3 107 euros de coût supplémentaire. Sur un projet plus important, l’écart devient encore plus significatif. Pour 300 000 euros empruntés sur 25 ans, passer d'un taux brut de 3,70 % à 3,90 % induit un coût additionnel de près de 10 000 euros sur la durée du crédit. Un effet direct sur le prix du logement accessible Lorsque la mensualité maximale est plafonnée par les revenus du ménage, l’acquéreur ne peut pas simplement absorber la hausse du coût du crédit. Il doit généralement : augmenter son apport personnel rechercher un bien moins cher allonger la durée du prêt lorsque cela reste possible* négocier davantage les conditions du financement revoir certains frais liés au crédit. Le pouvoir d’achat immobilier diminue même si les prix des logements restent parfaitement stables. *Important : la durée d’emprunt maximale autorisée est de 25 ans selon les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Elle peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (en VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation. Une baisse des prix immobiliers qui tarde Du côté des prix de l’immobilier, un rééquilibrage du marché pourrait se dessiner au cours des prochains mois. En effet, les valeurs immobilières n’ont pas encore suffisamment corrigé pour compenser la remontée du coût du crédit observée ces dernières années. Le décalage entre l’évolution des prix des logements et celle des taux d’emprunt continue ainsi de peser sur le pouvoir d’achat des ménages. L’année 2027 pourrait donc marquer une phase de correction plus prononcée. Une baisse plus nette des prix permettrait progressivement de restaurer une certaine cohérence entre la capacité d’emprunt des acquéreurs et les niveaux de valorisation des biens. Les taux immobiliers pourraient-ils remonter fin 2026 ? Une hausse progressive plutôt qu’un choc brutal Les taux moyens observés en septembre 2026 sont indiqués autour de 3,50 % sur 20 ans et 3,60 % sur 25 ans. Si l’OAT 10 ans reste durablement supérieure à 4 %, les banques vont devoir intégrer progressivement cette tension dans leurs nouvelles grilles. Le scénario privilégié n’est pas nécessairement celui d’une envolée brutale des taux. Les établissements bancaires peuvent procéder par ajustements successifs afin de préserver leur production de crédits. Pour les emprunteurs, cela signifie néanmoins que quelques semaines peuvent faire une différence sur le coût total du projet. La BCE constitue un autre facteur à surveiller L’évolution des taux immobiliers dépend également de la politique monétaire européenne. La persistance de l’inflation incite la Banque centrale européenne (BCE) à maintenir une politique monétaire restrictive. Jeudi 10 septembre, l'institution a relevé ses taux directeurs compte tenu des pressions inflationnistes s’intensifient. Un tel scénario va exercer une tension supplémentaire sur les marchés obligataires et compliquer davantage les conditions de financement immobilier. Comment préserver son pouvoir d’achat immobilier ? Mettre les banques en concurrence Dans un environnement de hausse des taux, comparer plusieurs établissements devient essentiel. Les banques ne proposent pas toutes les mêmes conditions et certains profils peuvent encore obtenir une décote sur le taux nominal, notamment lorsque le dossier présente de solides garanties. La négociation peut porter sur : le taux d’intérêt les frais de dossier les conditions de remboursement anticipé les garanties (hypothèque ou caution) l’assurance emprunteur. Ne pas négliger l’assurance emprunteur L’assurance de prêt immobilier constitue le principal levier pour réduire le coût global du financement. Elle représente une part significative du coût total d’un crédit, en moyenne entre 20 % et 40 %. Grâce à la possibilité de choisir une assurance externe à la banque, vous pouvez comparer les offres et rechercher un contrat compétitif, davantage adapté à votre profil. À garanties équivalentes, une assurance déléguée est jusqu’à 60 % moins chère que l’assurance de groupe proposée par le prêteur. Cela peut représenter des milliers d'euros d'économie sur la durée du crédit. Le gain réalisé sur l’assurance ne compense pas directement une remontée des taux, mais il peut contribuer à préserver le budget global consacré au projet immobilier. Important : si vous n’avez pas pu souscrire une assurance externe, rattrapez-vous dans un deuxième temps. La loi Lemoine de 2022 autorise tout emprunteur à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Anticiper plutôt que subir la remontée des taux Dans ce contexte, attendre une éventuelle baisse des taux est illusoire et comporte un risque. Si les marchés continuent de se tendre, les conditions proposées quelques semaines plus tard pourraient être moins favorables. En tant que futur acquéreur, vous avez intérêt à : faire calculer votre capacité d’emprunt dès maintenant comparer plusieurs offres bancaires négocier le taux et les frais comparer l’assurance emprunteur sécuriser rapidement votre financement lorsque le dossier est prêt. Dette française : faut-il reporter son projet immobilier ? La situation budgétaire française ne signifie évidemment pas qu’il faut renoncer à acheter un logement. Elle rappelle plutôt que le coût du crédit est sensible à l’environnement financier et économique. Une remontée de l’OAT, une inflation persistante ou un durcissement de la politique de la BCE peuvent progressivement modifier les conditions d'emprunt. Pour un ménage dont le budget est déjà serré, quelques dixièmes de point peuvent avoir des conséquences importantes sur la capacité d’achat. À l’inverse, un emprunteur disposant d’un apport conséquent, de revenus stables et d’un dossier solide conserve plusieurs leviers pour limiter l’impact d’une remontée des taux. Il existe un autre facteur qui risque de bloquer les velléités d’achat. En 2027, l’élection présidentielle va limiter les grandes réformes immobilières. Par ailleurs, la poursuite des conflits en Ukraine et en Iran continue d’entretenir un climat d’incertitude susceptible de peser sur le marché immobilier.

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Hausse des taux en septembre 2026 : la banque peut-elle actualiser l'offre de prêt immo ?

La remontée des taux de crédit immobilier en septembre 2026 peut inquiéter les emprunteurs dont la demande de financement n’est pas finalisée. Une question se pose notamment lorsque la banque annonce un nouveau barème : peut-elle actualiser le taux d'un prêt immobilier après avoir transmis ou fait accepter une offre de prêt ? Tout dépend de l'étape à laquelle se trouve le dossier. Une simulation, un accord de principe et une offre de prêt acceptée n'ont pas la même valeur. La date de réception et d'acceptation de l'offre est donc déterminante. Une banque peut-elle augmenter le taux après une offre de prêt ? Offre de prêt et simulation : deux situations différentes Il faut d'abord distinguer une véritable offre de prêt immobilier d'une simple proposition commerciale. Une simulation de prêt, un tableau de mensualités ou un accord de principe peuvent être accompagnés de réserves. Ils ne signifient absolument pas que la banque s'est définitivement engagée sur un taux. L'offre de prêt est formelle et comporte : l’identité des parties le montant emprunté la durée du crédit le taux d'intérêt le coût du crédit les modalités de remboursement les conditions de mise à disposition des fonds les garanties exigées. L'article L. 313-25 du Code de la consommation précise les principales informations devant figurer dans l'offre. Que se passe-t-il pendant le délai de maintien de l'offre de prêt ? Une fois l'offre de prêt reçue par l'emprunteur, la banque doit maintenir ses conditions pendant au moins 30 jours à compter de sa réception. L'emprunteur ne peut toutefois accepter l'offre qu'à l'issue d'un délai de réflexion de 10 jours. La date de réception est donc essentielle. Il est recommandé de conserver : la preuve de réception de l'offre sa version complète la date de son acceptation le justificatif de retour signé les échanges avec le conseiller ou le courtier. Si l'offre n'est pas acceptée et que son délai de maintien expire, la banque peut, selon la situation, ne plus être tenue par les conditions initiales et proposer une nouvelle offre. Une offre de prêt acceptée protège-t-elle contre la hausse des taux ? Lorsque l'offre a été régulièrement acceptée dans les délais, la situation est différente. Une simple remontée des taux du marché ne permet pas, à elle seule, de remplacer un taux fixe déjà convenu par un taux plus élevé. Le principe général du droit des contrats renforce cette protection. L'article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés s'imposent aux parties, tandis que l'article 1193 dispose qu'ils ne peuvent être modifiés que par accord mutuel ou dans les cas prévus par la loi. Dans quels cas la banque peut-elle néanmoins intervenir ? Une difficulté peut toutefois concerner autre chose que l'évolution des taux. La banque peut notamment invoquer : une condition prévue dans l'offre qui n'est pas réalisée une garantie qui ne peut finalement pas être constituée (hypothèque ou caution) une assurance emprunteur non validée une pièce ou un justificatif manquant une modification importante de la situation financière une incohérence dans les déclarations fournies. Il est donc essentiel de demander à la banque par écrit pourquoi elle souhaite modifier ou suspendre le financement. Un calendrier précis Il est également crucial de consigner une chronologie précise des différents évènements : la date de réception de l’offre de prêt le dernier jour du délai de maintien de l’offre de prêt le premier jour possible pour l’accepter la date d’envoi du retour signé la confirmation de la banque la date prévue pour l’acte authentique chez le notaire la date prévue pour le déblocage des fonds. Et si la banque demande de signer un avenant ? Une banque peut proposer une modification du financement, mais l'emprunteur doit alors examiner précisément ce nouveau document. Une jurisprudence récente rappelle que les modifications apportées à un contrat de prêt doivent être formalisées par un avenant. Que faut-il vérifier dans le nouvel accord ? Ne vous contentez pas de comparer le taux nominal. Il faut notamment contrôler : le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) le montant des mensualités le coût total du crédit la durée du prêt le coût de l'assurance emprunteur les frais de garantie les frais de dossier les conditions de remboursement anticipé. Une hausse apparemment limitée du taux peut représenter plusieurs milliers d'euros supplémentaires sur la durée du crédit. Que faire si la banque veut actualiser le taux en septembre 2026 ? Face à une demande de modification, mieux vaut éviter les échanges uniquement téléphoniques. Vous devez constituer un dossier permettant de reconstituer précisément la chronologie. Les documents à conserver Il est conseillé de réunir : la demande initiale de financement les simulations et accords de principe l'offre de prêt complète la preuve de sa réception la preuve de son acceptation les échanges avec la banque et le courtier les documents relatifs à l'assurance et aux garanties le compromis de vente les messages annonçant une hausse ou une nouvelle offre. La preuve de l'offre et de son acceptation peut être déterminante en cas de contestation. Demander une réponse écrite à la banque Si le conseiller annonce que le taux doit être recalculé, demandez-lui de préciser : le motif exact de cette modification la clause ou le document sur lequel la banque s'appuie le statut actuel du financement les conséquences sur la date de déblocage des fonds. Le notaire doit également être prévenu rapidement si cette situation risque de retarder la signature de l'acte authentique. En septembre 2026, la remontée des taux immobiliers peut modifier les conditions proposées aux nouveaux emprunteurs. Elle ne signifie nullement qu'une banque peut augmenter le taux d'une offre de prêt déjà acceptée. La distinction essentielle est la suivante : Situation Conséquence possible Simulation de prêt le taux peut évoluer Accord de principe engagement moins ferme Offre reçue mais pas encore acceptée le délai de maintien doit être surveillé Offre acceptée dans les délais le taux fixe convenu devient la référence Demande d’avenant la nouvelle proposition doit être examinée et acceptée Taux variable évolution possible selon les clauses du contrat Il faut toujours geler les preuves fournies par les documents contractuels et les échanges (courriers, mails), et demander des justificatifs écrits si la banque souhaite modifier les conditions. En cas de désaccord, commencez par vérifier l'offre signée, les dates et les clauses contractuelles, plutôt que de vous fier au nouveau barème annoncé par la banque.

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Omission médicale en assurance de prêt : le refus de garantie n’est pas automatique

Lorsqu’un emprunteur souscrit une assurance de prêt immobilier, il doit répondre avec précision et honnêteté aux questions posées par l’assureur sur son état de santé. Une réponse incomplète ou inexacte peut effectivement avoir des conséquences dommageables, notamment lorsqu’un sinistre survient. Pour autant, l’omission d’une donnée de santé ne permet pas systématiquement à l’assureur de refuser la garantie voire de prononcer la nullité du contrat. Une récente affaire examinée par la Médiation de l’Assurance montre que la situation doit être appréciée en fonction des informations dont disposait réellement la compagnie au moment de la souscription. Questionnaire de santé et assurance emprunteur : quelles obligations ? Lors de la mise en place d’une assurance emprunteur, l’assureur évalue le risque qu’il accepte de couvrir. Selon la situation de l’emprunteur et les caractéristiques du crédit, des informations médicales peuvent être demandées. Le questionnaire de santé d’assurance de prêt permet notamment à la compagnie de déterminer les conditions d’assurance et, le cas échéant, d’appliquer : une exclusion de garantie (refus de garantir certains risque) une majoration de cotisation (surprime d’assurance) des conditions particulières de couverture. L’emprunteur doit donc fournir des réponses sincères et précises aux questions qui lui sont posées, sous peine de sanctions (lire plus bas). Important : le questionnaire est supprimé lorsque la part assurée est inférieure ou égale à 200 000 € et remboursée avant les 60 ans de l’emprunteur. Une fausse déclaration peut avoir de lourdes conséquences Une omission portant sur un antécédent médical peut être considérée comme une déclaration inexacte si elle concerne une information demandée par l’assureur. Dans certaines circonstances, et notamment lorsqu'une fausse déclaration intentionnelle est caractérisée, l’assureur peut invoquer les dispositions du Code des assurances pour contester la couverture du sinistre et demander la nullité du contrat. Mais encore faut-il que les conditions permettant de retenir une telle sanction soient réunies. Un litige lié à un antécédent médical non déclaré L’affaire étudiée par la Médiation de l’Assurance concerne un emprunteur qui avait souscrit plusieurs assurances auprès de la même compagnie. En 2015, il avait assuré un premier crédit immobilier. Quelques années plus tard, en 2020, il a contracté un nouveau prêt et souscrit un second contrat d’assurance emprunteur auprès du même assureur. Lors de cette deuxième adhésion, l’emprunteur n’a pas indiqué une pathologie dont il avait pourtant souffert plusieurs années auparavant. Cette maladie avait notamment entraîné un arrêt de travail en 2014 et faisait toujours l’objet d’un traitement médical. L’assureur refuse la prise en charge de l’arrêt de travail En novembre 2022, l’assuré a été placé en arrêt de travail en raison de son état de santé. Il a alors sollicité la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) prévue par son assurance emprunteur. La compagnie a toutefois refusé d’intervenir. Elle a considéré que l’antécédent médical n’avait pas été déclaré lors de la souscription du contrat en 2020. L’assureur a ainsi invoqué une fausse déclaration intentionnelle du risque pour remettre en cause le contrat et refuser l’indemnisation. À première vue, l’argument pouvait sembler fondé puisque la pathologie n’apparaissait effectivement pas dans le questionnaire rempli lors de la seconde souscription. La compagnie avait déjà connaissance de la maladie Un élément essentiel est toutefois venu modifier l’analyse du dossier : le même assureur connaissait déjà l’antécédent médical. En effet, l’emprunteur avait communiqué des informations concernant cette pathologie lors de son premier contrat, conclu en 2015. Le dossier comportait notamment des échanges avec le médecin-conseil de l’assureur. Celui-ci avait demandé au client de renseigner un questionnaire spécifique relatif à la maladie. La compagnie avait ensuite informé l’assuré de l’application d’une exclusion contractuelle concernant cette pathologie. Ces documents constituaient donc des éléments permettant d'établir que l'assureur avait connaissance de la situation médicale avant la conclusion du deuxième contrat. Pourquoi la connaissance d’un antécédent médical est-elle déterminante en assurance emprunteur ? Le principe rappelé par la Médiation de l’Assurance est important pour les emprunteurs : un assureur ne peut pas nécessairement reprocher à son assuré de ne pas avoir déclaré une information qu’il connaissait déjà. La question ne consiste donc pas uniquement à vérifier si une case du questionnaire de santé a été correctement renseignée. Il faut également déterminer si la compagnie disposait déjà de l’information concernée et dans quelles circonstances. Cette distinction peut avoir des conséquences importantes lorsqu’un assureur invoque une fausse déclaration pour refuser une prise en charge. La Médiation de l’Assurance donne raison à l’emprunteur Dans cette affaire, la connaissance antérieure de la pathologie par l’assureur a donc pesé lourd dans l’analyse. La Médiation a considéré que la compagnie ne pouvait pas s’appuyer sur les règles relatives à la fausse déclaration pour justifier le refus de garantie, dès lors qu’elle disposait déjà d’informations précises sur l’antécédent médical. Elle a ainsi invité l’assureur à remettre le contrat en vigueur, sous réserve de la régularisation des cotisations, puis à réexaminer la demande de prise en charge liée à l’arrêt de travail. Cela ne signifie cependant pas que l’assuré obtient automatiquement le versement des prestations. L’assureur doit encore vérifier si les conditions prévues par le contrat pour déclencher la garantie ITT sont remplies. Que retenir pour les emprunteurs ? Cette décision apporte une précision utile en matière d’assurance emprunteur et de déclaration médicale. Elle ne doit surtout pas être interprétée comme une autorisation de répondre approximativement à un questionnaire de santé. Au contraire, l’emprunteur doit toujours répondre de manière sincère aux questions qui lui sont posées. En cas d’omission, plusieurs éléments peuvent toutefois être déterminants : la nature de l’information non déclarée les questions effectivement posées dans le questionnaire le caractère intentionnel ou non de l’omission les informations déjà détenues par l’assureur les échanges antérieurs avec le médecin-conseil les exclusions ou conditions particulières déjà appliquées. L’assurance de prêt repose donc sur une déclaration exacte du risque, mais l’assureur doit également tenir compte des informations dont il disposait déjà. Une omission médicale ne suffit pas, à elle seule, à établir systématiquement une fausse déclaration justifiant la perte des garanties ou la nullité du contrat.

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