Immobilier : le PTZ augmenté et prolongé jusqu’en 2027
Le ministre de l’Économie Bruno Le Maire annonçait il y a quelques jours que la version 2024 du PTZ profitera à 6 millions de bénéficiaires en plussans toutefois donner davantage de précisions. À l’occasion de l’examen du projet de loi de finances 2024, le gouvernement a spécifié les futures modalités d’octroi du prêt à taux zéro. Voyons quels sont les changements concernant le zonage, les plafonds et les logements éligibles au dispositif.
Refonte totale du PTZ
Hier, le gouvernement a annoncé que le PTZ sera prolongé jusqu’en 2027 et que la réforme du dispositif sera mise en place dès janvier 2024. Les conditions d’accès seront assouplies et les barèmes de ressources rehaussés pour bénéficier à un plus grand nombre de foyers, une première depuis 2016. Rappelons que le prêt sans intérêts est réservé uniquement aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale et qu’il complète un crédit immobilier classique.
Voici les modifications attendues :
recentrage du PTZ sur l’acquisition d’un logement neuf en zone tendue et d’un logement ancien avec travaux de rénovation en zone détendue ; 209 communes s’ajoutent aux 1 350 villes considérées comme tendues.
augmentation significative des plafonds pour les deux premières tranches de revenus, soit entre +7% et +30% selon les zones ;
augmentation de la quotité maximale qui passe de 40% à 50% pour les projets les plus modestes ; cela représente 10 000€ de plus par ménage.
augmentation de la quotité de 10% à 20% pour les locataires qui souhaitent acheter leur logement HLM ;
création d’une quatrième tranche de revenus (entre 37 000€ et 49 000€) pour les ménages actuellement non éligibles au PTZ, avec une quotité finançable de 20%, soit en moyenne 5 000€ d’aide.
Le PTZ dans sa forme actuelle contribue à construire de l’habitat individuel en zone détendue. À compter de janvier 2024, les maisons individuelles ne seront plus finançables via un PTZ, conformément à la loi Climat qui vise notamment à réduire l’artificialisation des sols.
Le gouvernement chiffre à 29 millions le nombre de foyers éligibles à la nouvelle version du PTZ, contre 23 millions actuellement. Grâce à l’aide financière de l’État qui représentera de 5 000€ à 40 000€ par projet immobilier, un ménage pourra abaisser le taux moyen d’une opération de 4,4% à 3% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), soit une économie entre 10 000€ et 30 000€ sur 20 ou 25 ans.
S’il est accordé à 0% d’intérêts, le PTZ n’est pas pour autant gratuit pour l’emprunteur car il est soumis à une protection indispensable : l’assurance de prêtimmobilier qui couvre les sommes prêtées, comme tout crédit immobilier classique, et protège l’emprunteur, ainsi que la banque, en cas de défaillance du premier (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi). Mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier permet d’accéder aux contrats les plus compétitifs du marché et de faire d’importantes économies par rapport à une assurance groupe bancaire.
Réponse à la crise de l’immobilier
La réforme tant attendue du PTZ est une moindre réponse à la crise immobilière 2023. Sur les antennes de la radio RTL mercredi matin, Bruno Le Maire a confirmé l’élargissement du PTZ, « parce qu’il y a un effondrement du crédit immobilier et que nous voulons que le plus grand nombre possible de ménages aient accès à un crédit immobilier alors que cela devient extraordinairement difficile avec l’augmentation des taux ». L’exécutif passe du déni à la reconnaissance implicite des graves difficultés d’accès à l’emprunt immobilier qui excluent même des ménages solvables.
Alors que les taux de crédit immobilier pour fin 2023 et début 2024vont être immanquablement orientés à la hausse compte tenu du contexte monétaire toujours dégradé, la version améliorée du PTZ est un signal positif mais n’est qu’une béquille bien faible pour soutenir le marché immobilier en 2024. Est toujours attendue la réforme du taux d’usure dont la mensualisation depuis février 2023 n’a pas les effets bénéfiques escomptés sur la production de crédits immobiliers (-40,7% en un an à fin septembre sur le marché de l’ancien).
Il faut aussi incriminer les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui limitent le taux d'endettement à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et la durée de remboursement à 25 ans. Aujourd’hui obsolètes, elles bloquent l’accès au crédit bancaire à cause du refus du régulateur, la Banque de France pour ne pas la nommer, de revenir sur son dogme édité fin 2019 à l’époque où les taux d’intérêts étaient au plancher.
