Immobilier : les prix vont-ils baisser en 2023 ?

Certains parlent déjà de retournement du marché immobilier, d’autres d’atterrissage. Alors que le bilan pour l’année 2022 affiche une insolente dynamique avec plus d’un million de ventes dans l’ancien, quelles sont les perspectives pour 2023, dans un contexte où l’accès au crédit immobilier reste toujours compliqué malgré le désir des ménages de devenir propriétaires de leur logement ?

2022, une bonne année en immobilier

Dans le secteur de l’immobilier ancien, 2022 devrait totaliser 1,133 million de transactions, soit à peine 5% de moins qu’en 2021, année record avec 1,198 de ventes signées. Il s’agit de chiffres prévisionnels, établis sur douze mois à fin septembre 2022 selon les dernières données de notaires.

Depuis le quatrième trimestre 2021, le volume des transactions est orienté à la baisse, mais force est de constater que les Français ont encore une fois montré leur appétence pour la pierre, malgré des conditions d’emprunt devenues de plus en plus difficiles au fil des mois.

Les notaires anticipent une lente décrue des volumes en lien avec le dysfonctionnement du système des taux d’usure qui entraîne trop souvent un différé de signature de l’acte de vente voire l’échec pur et simple de la transaction. Un phénomène que les courtiers, les banques et les notaires eux-mêmes ne cessent de dénoncer auprès des autorités financières. La dernière alerte des courtiers au gouvernement risque malheureusement de rester lettre morte.

De nouveau, l’engouement des Français pour l’immobilier a tiré les prix vers le haut. Ils n’ont pas cessé de progresser en 2022 :

+8,2% pour les maisons anciennes
+4% pour les appartements anciens.

La progression des prix des logements anciens est variable selon qu’on se place en province ou en Île-de-France :

Maisons Appartements

Variations	3 mois	1 an au T3 2022	*Projections 1 an au T4 2022**	3 mois	1 an au T3 2022	*Projections 1 an au T4 2022**
France métropolitaine	+1,9%	+8,2%	+6,6%	+0,9%	+4%	+4,5%
Province	+1,9%	+8,6%	+7,3%	+1,5%	+7,1%	+6,9%
Île-de-France	+1,5%	+5,7%	+3,1%	+0,2%	+0,2%	+1,5%

*projections sur la base des avant-contrats

Dans le détail, parmi les plus grandes villes de France, seule Paris enregistre une baisse des prix des appartements (-1% sur un an à fin septembre). Le Havre et Marseille excèdent les 7%. Côté maisons, aucune baisse de prix n’est constatée dans les métropoles, Nice affichant la plus forte progression avec +11,4%, suivie par Montpellier (+8,4%).

En dix ans, entre 2012 et 2022, les évolutions de prix pour les maisons anciennes sont spectaculaires :

Hausse supérieure à 30% : Marseille et Aix-en-Provence (+35%), Strasbourg (+40%), Lyon (+42%), Rennes (+47%), Nantes (+49%) et Bordeaux (+56%)
Hausse comprise entre 20% et 30% : Grenoble et Paris (+20%), Dijon (+21%), Saint-Etienne (+22%), Toulouse (+23%), Nice et Toulon (+25%), Montpellier et Lille (+29%)
Hausse inférieure à 20% : Le Havre (+13%), Orléans (+17%), Reims (+18%)

Dans le segment des appartements, on excède les 40% de hausse en une décennie à Strasbourg, Nantes, Lyon, Bordeaux et Rennes. Seule Saint-Étienne s'affiche en baisse (-3%).

Tendance à la baisse en 2023

Le bilan annuel du réseau d’agences immobilières Century 21 est dans la lignée des chiffres des notaires, avec une progression des prix dans l’ancien de 7,1% pour les maisons et de 4% pour les appartements sur un an. Le réseau indique un net ralentissement du marché depuis l’été dernier lié à la problématique conjuguée de la hausse des taux d’emprunt et de l’usure. Sur l’ensemble de l’année, il enregistre un recul de 4% du nombre de transactions.

Les acheteurs peuvent-ils parier sur une baisse des prix en 2023 ? Century 21 tout comme la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) prévoient un fléchissement des prix compris entre 5% et 10% pour cette année. Comme en 2022, la demande, si elle reste dynamique, risque d’être entravée par l’augmentation constante des taux d’intérêt qui vient se heurter à la stagnation des taux d’usure. Et quand la demande est à la peine, l’offre est obligée de revoir ses prétentions.

Un conseil : si vous avez un projet immobilier, lancez-vous sans tarder pour profiter de la courte fenêtre de tir offerte par la révision des taux d’usure au 1er janvier 2023. Au fil des semaines, l’accès au crédit va se resserrer davantage, sans que la baisse des prix escomptée soit au rendez-vous. Le taux moyen sur 20 ans atteint déjà 2,50% hors assurance de prêt immobilier.

Ajoutons que dans un contexte de sobriété énergétique la qualité des logements mis en vente aura un impact sur les prix. Les acheteurs ont la main pour négocier fermement sur le marché des passoires thermiques, dont l’interdiction progressive de location est en place depuis le 1er janvier 2023. Le diagnostic immobilier compte pour obtenir son prêt. Face au durcissement de la réglementation sur les biens énergivores et à la crise de l’énergie, les banques prennent davantage en considération le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) et réclament l’intégration du coût des travaux dans le prêt immobilier.

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Assurance de prêt immobilier : gardez le libre choix du contrat et économisez en 2023

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Assurances, immobilier : ce qui change à partir de juin 2023

Plusieurs mesures réglementaires dans le domaine des assurances et de l’immobilier entrent en vigueur à partir du 1er juin 2023. L'une d’entre elles aura un impact sur votre budget, puisqu’elle permettra de résilier plus facilement vos abonnements et vos contrats d’assurance. Résiliation des assurances en 3 clics Vous allez pouvoir mettre un terme à tout abonnement (téléphonie, électricité, gaz, internet, etc.) ou contrat d’assurance par un simple « bouton de résiliation ». Cette nouveauté vise à favoriser la concurrence dans une période où les dépenses contraintes pèsent lourd sur le budget des ménages, à commencer par les assurances. Quels contrats sont concernés ? À compter du 1er juin prochain, tous les nouveaux contrats, mais également les contrats en cours, conclus par voie électronique, par téléphone ou de manière physique, seront résiliables en 3 clics. Sont concernés les contrats d’assurance couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles, comme l’assurance habitation, l’assurance auto/moto, ou la mutuelle santé, qui peuvent être souscrits en ligne à la date où l’assuré souhaite résilier. Pour mémoire, ces contrats d’assurance à reconduction tacite peuvent être résiliés à tout moment à compter d’une année de souscription. Pour tous les phobiques administratifs, cette mesure va grandement faciliter la résiliation des assurances, mais aussi les abonnements auprès des opérateurs télécom, des services de streaming et de toute société proposant un abonnement comme les fournisseurs d’énergie. Bouton résiliation Le texte de loi précise que les entreprises doivent « mettre à disposition du consommateur une fonctionnalité gratuite permettant d'accomplir, par voie électronique, la notification et les démarches nécessaires à la résiliation du contrat ». La fonctionnalité doit être présentée sous la mention « résilier votre contrat » ou une formule similaire dénuée d’ambiguïté et affichée en caractères lisibles. Elle doit rappeler à l’usager les conditions de résiliation : existence d’un délai de préavis, conséquences de la résiliation pour l’assuré. Après avoir renseigné les rubriques (nom, prénom, motif de résiliation, référence du contrat), le souscripteur accède à une page qui présente un récapitulatif de sa demande lui permettant de vérifier et de modifier le cas échéant les informations fournies. Il confirme ensuite sa notification de résiliation par une simple fonction mentionnant « confirmer ma demande de résiliation » ou une formule analogue claire et lisible. Si vous détenez un crédit immobilier, n’oubliez pas que vous pouvez changer d’assurance emprunteur quand vous le souhaitez et sans frais, sans attendre la date d’échéance. Grâce à la loi Lemoine, l’assurance de prêt immobilier est la seule assurance résiliable à tout moment, sans un minimum d’engagement. Lutte contre les arnaques en banque et assurance Si vous souhaitez souscrire un crédit, une assurance ou un produit financier, il sera désormais plus facile de vérifier que le professionnel ou l’intermédiaire est autorisé à exercer. L’arrêté du 6 décembre 2022 qui entre en vigueur le 1er juin 2023 introduit l’obligation pour les professionnels immatriculés à l’Orias de fournir systématiquement une modalité de contact (téléphone et/ou adresse de contact, adresse du site internet s’il existe) pour compléter les informations à destination du public qui peut accéder librement au portail de ce registre unique. Cette mesure permet au consommateur de vérifier qu’un courtier en assurance ou un intermédiaire en banque ou produits financiers est bien immatriculé à l’Orias et qu’il répond aux exigences réglementaires, mais elle vise aussi à lutter contre les arnaques financières avec usurpation de l’identité du professionnel. Obligation déclarative de biens immobiliers Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires, qu’ils soient particuliers ou entreprises, sont invités à déclarer leur(s) bien(s) immobilier(s) à usage d’habitation sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts. La date limite pour effectuer cette déclaration est le 30 juin 2023 inclus. Au-delà, une amende forfaitaire de 150€ par bien pourra être appliquée. Cette nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires concerne tous les logements à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire, ou que le local soit vide, vacant, meublé ou mis à disposition à titre gratuit d’un tiers. Pour chaque logement, le propriétaire doit ainsi indiquer à quel titre il l’occupe, et dans le cas où le logement est loué, il doit renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation. Les données d’occupation connues des services administratifs sont pré-affichées. Le propriétaire a la possibilité de les modifier en cas d’erreur, et par la suite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration. Par cette nouvelle obligation, le fisc souhaite recenser les contribuables qui doivent s’acquitter de la taxe d’habitation, toujours imposée pour les résidences secondaires, ou de la taxe sur les logements vacants.

PRESSE // Loi Lemoine et changement d’assurance emprunteur : un an après, une vrai succès pour l'arme anti l’inflation !

Communiqué de Presse , le 25 mai 2023 La loi Lemoine fête son premier anniversaire le 1er juin 2023. Adoptée en février 2022, elle est entrée en application dès le 1er juin 2022 et a été pleinement déployée à tous les emprunteurs le 1er septembre de la même année. La mesure phare, le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, est fondamentale pour les ménages, car elle leur permet de réduire significativement le coût d’un crédit immobilier. Magnolia.fr, grâce aux 200 000 simulations effectuées sur son site depuis le 1er juin, dresse le bilan de cette première année, mesurant avec précision l'enthousiasme qu’elle soulève, les publics touchés et les économies colossales qu’elle génère. Dores et déjà, 70 000 d'entre eux ont changé leur Assurance de Prêt. Un an de succès pour ce dispositif pouvoir d’achat + 250% de demandes sur magnolia.fr ! Applicable aux nouveaux prêts depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine suscite un engouement inédit auprès des emprunteurs. Chez Magnolia.fr, les demandes de changement d’assurance de prêt immobilier ont bondi de 250% dès l’entrée en vigueur de la loi et les emprunteurs ont bien compris que l’opportunité de réduire le coût de leur crédit immobilier ne doit pas attendre. Les emprunteurs n'attendent plus pour changer ! Ils effectuent leur demande de substitution dès les premiers mois suivant la signature de l’offre de prêt. La durée résiduelle de remboursement s’affiche en moyenne à 18,1 ans. En France, la durée moyenne d’un prêt immobilier est de 19 ans. Un marché bien fluidifié mais une ombre au tableau ... En donnant cette facilité, la loi Lemoine fluidifie largement le marché de l'assurance de prêt, mais par mesure de rétorsion le monde bancaire a rendu encore + difficile la délégation d'assurance : nous constatons que le taux d’acceptation de délégation au moment de l’octroi du prêt a chuté de plus de 30% en un an. Plus que jamais, les banques prêteuses sont réticentes à l’idée de laisser son client choisir une assurance concurrente. Quant aux emprunteurs, ils évitent de compromettre l’acceptation de leur demande de financement, la loi Lemoine leur permettant de négocier dans un deuxième temps leur assurance de prêt. Les foyers de 25-45 ans, première cible de la loi Lemoine La loi Lemoine est une mesure pour le pouvoir d’achat qui touche tous les profils, quelle que soit la CSP. Les demandes de changement d’assurance de prêt concernent majoritairement les couples (60%) et davantage les plus de 36 ans parmi les tranches d’âge. Les cadres sont surreprésentés à partir de 25 ans, signe que cette Catégorie Socio Professionnelle cherche également à lutter contre l’inflation et à récupérer chaque mois un peu de + de pouvoir d’achat. C’est également un public bien informé de ses droits. Rappelons toutefois que les banques et les assureurs, depuis la loi Lemoine, ont pour obligation d’informer chaque année leurs clients de leur droit au changement d’assurance de prêt à tout moment, sur tout support durable. Jusqu'à 18 000 d'économies.... de quoi aider les propriétaires à lutter contre l'inflation ! Les économies réalisées illustrent sans surprise l’objectif central de la loi Lemoine : redistribuer du pouvoir d’achat aux ménages emprunteurs.Les plus jeunes sont les premiers gagnants avec une économie moyenne de 18 514€ pour un couple (soit environ 100 euros / mois).Chez Magnolia.fr, les moins de 35 ans qui empruntent à deux bénéficient d’un taux moyen d’assurance de 0,11% pour des montants empruntés inférieurs ou égaux à 200 000€, quand les banques, elles, font rarement mieux que 0,34%.Pour les autres tranches d’âge, le gain moyen pour un couple reste très important, allant de plus de 10 000 € (61 ans et plus) à 17 076 € (25-35 ans) sur la durée restante du prêt. Alors que la hausse des taux a fait perdre en un an 20% de capacité d’emprunt à ceux qui ont réussi à décrocher leur financement bancaire, la loi Lemoine leur permet de regagner immédiatement quelques précieux points de pouvoir d’achat.

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