Immobilier neuf : la demande à l’épreuve de la pénurie de logements

Le nombre de logements neufs n'est pas suffisant pour combler la demande actuelle. Les promoteurs immobiliers s'agacent de la situation et déplorent, comme beaucoup de professionnels du secteur, le durcissement des conditions d'emprunt.

La crise de l'immobilier neuf

Au cours du premier trimestre 2020, les signatures de contrats de réservation dans le cadre de la VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) accusent un retard de 30% par rapport à la même période l'an passé (-25,2% en accession et -30,8% en investissement locatif). L'immobilier neuf est en crise et celle-ci n'est pas totalement imputable à la crise sanitaire qui sévit depuis mi-mars.

Le secteur du neuf montrait déjà des signes de faiblesse entre une demande toujours soutenue (plus de 160 000 logements vendus en 2019), mais en baisse (-3,3%), et une offre réduite de 15% sur un an. Le premier trimestre 2020 entérine la tendance observée en 2019, le confinement imposé par l'épidémie de Covid-19 ne pesant que sur les deux dernières semaines de mars. C'est pourtant la très forte baisse de l'offre qui inquiète les professionnels. Selon la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), les mises en vente ont reculé de moitié au premier trimestre 2020 par rapport au T1 2019 et de près de 18% sur un an, soit 15 000 logements en moins qu'en 2019 à la même période. Il n'y a pas suffisamment de logements neufs sur le marché pour des raisons qui risquent de peser davantage dans ce contexte économique dégradé :

délais trop longs pour l'obtention des permis de construire
recours excessifs contre les permis obtenus
coûts de construction trop élevés
normes à respecter
cherté du foncier.

L'attentisme qui prévaut en période électorale (municipales) a malheureusement accentué les résultats inquiétants du T1 2020. À moins d'un plan de relance efficace, le nombre de logements collectifs autorisés pourrait se contracter de 100 000 entre 2019 et 2020. Autre chiffre alarmant émis pas la FPI : si le recul des transactions reste à 30% pour 2020, l'année perdra 50 000 ventes de logements neufs, avec toutes les conséquences en termes d'emplois et de rentrées fiscales.

Assouplir les conditions d'emprunt pour soutenir l'immobilier neuf

Le constat est partagé par Nexity qui, par la voix de son PDG Alain Dinin, fustige la politique suivie par le gouvernement. "Le choc de l'offre" n'est pas au rendez-vous, en partie à cause des élections municipales, dont les deux tours ont été espacés de 15 semaines au lieu de 2, et du gel des permis de construire dans cet intervalle dû au blocage des administrations, également du manque de financement des élus pour assurer les transports et la construction d'écoles. Or, le renouvellement de l'offre ne suffit pas à répondre à la demande, identique en volume à ce qu'elle était avant le confinement, et quand la demande excède l'offre de logements disponibles, les prix explosent : +3,5% en six mois. Au regard des contraintes évoquées plus haut, cela n'est pas signe d'une bonne santé du marché.

L'impact de cette hausse des prix de l'immobilier neuf touche principalement les ménages avec des revenus modestes et moyens, bien souvent sans épargne disponible, déjà confrontés de plein fouet aux nouvelles conditions d'emprunt. Pour Alain Dinin, comme pour tous les professionnels de l'immobilier, le maintien des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière témoigne du manque d'analyse des pouvoirs publics. En obligeant les banques à respecter la durée maximale d'emprunt à 25 ans et le taux d'endettement à 33%, le régulateur a, sans préméditation, contribué à réduire le volume des crédits immobiliers signés depuis le début de l'année et par répercussion le volume de transactions dans le neuf. Au-delà des ventes en VEFA, le nombre de maisons neuves vendues a plongé de 36% à fin avril sur trois mois en glissement annuel. Étant donné que la production de crédits immobiliers se concentre sur les emprunteurs les plus solvables qui achètent de fait les biens les plus chers, les prix de l'immobilier neuf poursuivent leur ascension.

Renforcer les dispositifs d’aide

La crise actuelle est sans précédent par son ampleur et l'importance des réponses à lui apporter. Les grands centres urbains ont besoin de logements neufs, la demande ne peut se contenter de logements anciens à rénover. Tous les ménages déconfinés ne vont pas fuir les villes pour s'installer à la campagne, même si cette tendance des citadins vers les zones rurales se confirme. Cela s'avérerait d'ailleurs contre-intuitif par rapport aux objectifs de développement durable, en raison d'une utilisation plus fréquente de la voiture pour se rendre sur son lieu de travail. Il faudrait 400 000 logements neufs par an pour satisfaire la demande. Si rien n'est fait, l'année 2021 sera elle aussi en souffrance avec un déficit de 100 000 unités.

Dans une période où le pouvoir d'achat des Français se réduit, il semble urgent de repenser les dispositifs d'aide à l'achat dans le neuf, à savoir le PTZ pour les primo-accédants, le Pinel pour les investisseurs locatifs et l'APL Accession pour les foyers à revenus modestes.

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Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). 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Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît. Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer. Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock. Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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