Immobilier neuf : la demande à l’épreuve de la pénurie de logements

Le nombre de logements neufs n'est pas suffisant pour combler la demande actuelle. Les promoteurs immobiliers s'agacent de la situation et déplorent, comme beaucoup de professionnels du secteur, le durcissement des conditions d'emprunt.

La crise de l'immobilier neuf

Au cours du premier trimestre 2020, les signatures de contrats de réservation dans le cadre de la VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) accusent un retard de 30% par rapport à la même période l'an passé (-25,2% en accession et -30,8% en investissement locatif). L'immobilier neuf est en crise et celle-ci n'est pas totalement imputable à la crise sanitaire qui sévit depuis mi-mars.

Le secteur du neuf montrait déjà des signes de faiblesse entre une demande toujours soutenue (plus de 160 000 logements vendus en 2019), mais en baisse (-3,3%), et une offre réduite de 15% sur un an. Le premier trimestre 2020 entérine la tendance observée en 2019, le confinement imposé par l'épidémie de Covid-19 ne pesant que sur les deux dernières semaines de mars. C'est pourtant la très forte baisse de l'offre qui inquiète les professionnels. Selon la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), les mises en vente ont reculé de moitié au premier trimestre 2020 par rapport au T1 2019 et de près de 18% sur un an, soit 15 000 logements en moins qu'en 2019 à la même période. Il n'y a pas suffisamment de logements neufs sur le marché pour des raisons qui risquent de peser davantage dans ce contexte économique dégradé :

délais trop longs pour l'obtention des permis de construire
recours excessifs contre les permis obtenus
coûts de construction trop élevés
normes à respecter
cherté du foncier.

L'attentisme qui prévaut en période électorale (municipales) a malheureusement accentué les résultats inquiétants du T1 2020. À moins d'un plan de relance efficace, le nombre de logements collectifs autorisés pourrait se contracter de 100 000 entre 2019 et 2020. Autre chiffre alarmant émis pas la FPI : si le recul des transactions reste à 30% pour 2020, l'année perdra 50 000 ventes de logements neufs, avec toutes les conséquences en termes d'emplois et de rentrées fiscales.

Assouplir les conditions d'emprunt pour soutenir l'immobilier neuf

Le constat est partagé par Nexity qui, par la voix de son PDG Alain Dinin, fustige la politique suivie par le gouvernement. "Le choc de l'offre" n'est pas au rendez-vous, en partie à cause des élections municipales, dont les deux tours ont été espacés de 15 semaines au lieu de 2, et du gel des permis de construire dans cet intervalle dû au blocage des administrations, également du manque de financement des élus pour assurer les transports et la construction d'écoles. Or, le renouvellement de l'offre ne suffit pas à répondre à la demande, identique en volume à ce qu'elle était avant le confinement, et quand la demande excède l'offre de logements disponibles, les prix explosent : +3,5% en six mois. Au regard des contraintes évoquées plus haut, cela n'est pas signe d'une bonne santé du marché.

L'impact de cette hausse des prix de l'immobilier neuf touche principalement les ménages avec des revenus modestes et moyens, bien souvent sans épargne disponible, déjà confrontés de plein fouet aux nouvelles conditions d'emprunt. Pour Alain Dinin, comme pour tous les professionnels de l'immobilier, le maintien des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière témoigne du manque d'analyse des pouvoirs publics. En obligeant les banques à respecter la durée maximale d'emprunt à 25 ans et le taux d'endettement à 33%, le régulateur a, sans préméditation, contribué à réduire le volume des crédits immobiliers signés depuis le début de l'année et par répercussion le volume de transactions dans le neuf. Au-delà des ventes en VEFA, le nombre de maisons neuves vendues a plongé de 36% à fin avril sur trois mois en glissement annuel. Étant donné que la production de crédits immobiliers se concentre sur les emprunteurs les plus solvables qui achètent de fait les biens les plus chers, les prix de l'immobilier neuf poursuivent leur ascension.

Renforcer les dispositifs d’aide

La crise actuelle est sans précédent par son ampleur et l'importance des réponses à lui apporter. Les grands centres urbains ont besoin de logements neufs, la demande ne peut se contenter de logements anciens à rénover. Tous les ménages déconfinés ne vont pas fuir les villes pour s'installer à la campagne, même si cette tendance des citadins vers les zones rurales se confirme. Cela s'avérerait d'ailleurs contre-intuitif par rapport aux objectifs de développement durable, en raison d'une utilisation plus fréquente de la voiture pour se rendre sur son lieu de travail. Il faudrait 400 000 logements neufs par an pour satisfaire la demande. Si rien n'est fait, l'année 2021 sera elle aussi en souffrance avec un déficit de 100 000 unités.

Dans une période où le pouvoir d'achat des Français se réduit, il semble urgent de repenser les dispositifs d'aide à l'achat dans le neuf, à savoir le PTZ pour les primo-accédants, le Pinel pour les investisseurs locatifs et l'APL Accession pour les foyers à revenus modestes.

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Changement d’assurance emprunteur : connaissez-vous la loi Lemoine ?

La loi Lemoine est entrée en vigueur le 1er juin 2022. Vous détenez un crédit immobilier et vous n’avez pas encore entendu parler de cette loi fondamentale en assurance emprunteur ? Elle vous permet pourtant de faire de grosses économies sur le coût global de votre prêt. Magnolia.fr vous explique comment regagner du pouvoir d’achat grâce à la loi Lemoine. Loi Lemoine : une loi pouvoir d’achat Adoptée par le Parlement le 28 février 2022, la loi Lemoine est entrée en vigueur le 1er juin 2022. Dès cette date, tout nouvel emprunteur a pu bénéficier d’une mesure essentielle pour son pouvoir d’achat : changer d’assurance de prêt immobilier quand il le souhaite, sans minimum d’engagement de souscription et sans attendre la date d’échéance autrefois imposée par les dispositifs. Ce dispositif est accessible à tous les emprunteurs quelle que soit l’antériorité de leur contrat depuis le 1er septembre. La loi Lemoine fête donc sa première année. Elle facilite la mise en concurrence des différents acteurs du marché, permettant aux emprunteurs de trouver le contrat le plus compétitif à garanties équivalentes. Les banques commercialisent leurs propres contrats d’assurance de prêt immobilier, mais elles sont jusqu’à trois fois plus chères que les prestataires externes. Puisque le libre choix du contrat d’assurance est difficile à mettre en œuvre lors de la demande de crédit immobilier, le législateur autorise les emprunteurs à en profiter une fois l’offre de prêt signée avec un processus beaucoup simple qu’auparavant. Comment changer d’assurance emprunteur ? Avant l’entrée en application de la loi Lemoine, les emprunteurs pouvaient se prévaloir de l’un des deux dispositifs suivants s’ils souhaitaient changer d’assurance en cours de prêt : La loi Hamon de juillet 2014 : l’emprunteur peut substituer l’assurance n’importe quand durant la première année de son crédit, jusqu’à 15 jours avant la signature de l’offre de prêt. L’amendement Bourquin de janvier 2018 : au-delà de la première année, l’emprunteur peut bénéficier de la résiliation infra-annuelle qui l’autorise à changer d’assurance à date d’échéance, avec un délai de préavis de deux mois. En supprimant l’obligation de respecter une date butoir, assortie d’un préavis, la loi Lemoine simplifie le changement d’assurance de prêt immobilier. La seule condition pour obtenir l’accord de la banque est que le nouveau contrat présente des garanties au moins équivalentes au contrat résilié. Pour changer d’assurance de prêt, il vous suffit d’envoyer une lettre de résiliation assurance de prêt à la banque, accompagnée du nouveau contrat. Le prêteur dispose d’un délai légal de 10 jours ouvrés pour formuler sa réponse et doit motiver tout refus par écrit de manière exhaustive. Où trouver l’assurance de prêt immobilier la moins chère ? La mise en concurrence des offres est indispensable pour décrocher l’assurance la plus compétitive. Le marché est vaste et seul un comparateur d’assurance de prêt immobilier vous permet d’accéder rapidement et gratuitement aux meilleures offres. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt : elle recense tous les critères d’équivalence de garantie exigés par la banque, ce qui facilite la comparaison des contrats d’assurance. Vous entrez les informations dans le formulaire et vous recevez sans tarder plusieurs devis qui respectent l’équivalence de niveau de garanties. Vous sélectionnez ensuite le contrat qui affiche le tarif le plus avantageux tout en répondant aux exigences de la banque. La notion d’équivalence de garanties est complexe. C’est ici que le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier révèle toute son utilité. Cet expert vous permet de mieux appréhender l’étendue des garanties et de choisir le contrat adapté à votre problématique, conforme à la couverture requise par la banque. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2023 pour évaluer l’impact financier du changement d’assurance sur le coût de votre crédit. Ce sont des milliers d'euros que vous pouvez économiser ! Les autres changements introduits par la loi Lemoine La substitution de l’assurance en cours de prêt à tout moment a été adoptée par les sénateurs en contrepartie d’une mesure facilitant l’inclusion de certains emprunteurs pénalisés par leur historique de santé. Si vous réunissez les deux conditions suivantes, vous échappez au questionnaire de santé qui peut vous discriminer, en renchérissant le coût de l'assurance et en diminuant votre protection par l'application d'exclusions de garanties : La part assurée est inférieure à 200 000€, soit 400 000€ si vous empruntez à deux, sous réserve que la quotité d’assurance soit de 50% sur chaque tête. Le solde du prêt intervient avant vos 60 ans. 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