Immobilier locatif : les atouts du bail mobilité à Paris

Créé par la loi Elan, le bail mobilité est un contrat de location qui donne plus de flexibilité au bailleur tout en facilitant l'accès au logement aux étudiants et aux jeunes actifs. Lancé fin novembre 2018, ce nouveau bail fait l'objet d'un véritable engouement, puisqu'il représente désormais 30% des baux signés à Paris.

Le succès du bail mobilité

La défiance endémique entre propriétaires bailleurs et locataires pénalise le marché locatif tout en privant les populations de l'accès au logement. Un système perdant-perdant qui alimente la réflexion des pouvoirs publics et des élus depuis de nombreuses années. Ainsi a été créé le bail mobilité, en réponse aux difficultés rencontrées par les jeunes, étudiants ou actifs en mobilité professionnelle, à trouver un logement sur une courte durée. Plus favorable aux bailleurs que le droit commun de la location meublée classique, ce bail a pour but de susciter une nouvelle offre. Il repose sur les caractéristiques suivantes :

la durée du contrat de bail est de 1 à 10 mois (non renouvelable sauf une fois à condition que la durée totale n'excède pas 10 mois) ;
il concerne uniquement la location meublée :
il s'adresse à une population spécifique (étudiants, stagiaires, apprentis, personnes en formation, mutation ou mission professionnelle, engagés volontaires pour le service civique) ;
le bailleur ne peut demander aucun dépôt de garantie ; il peut demander un cautionnement ;
le locataire peut prendre congé à tout moment en respectant un préavis d'un mois.

Selon le baromètre de Lodgis, spécialiste de la location meublée en Île-de-France, le bail mobilité a concerné un tiers des contrats de location signés en 2019. Véritable reconnaissance de la mobilité, ce nouveau type de bail a donc rencontré son public dans la capitale, zone où la demande locative est bien supérieure à l'offre. Selon les chiffres de Lodgis, 50% des baux mobilité signés en 2019 concernaient des étudiants, 36,5% des locataires étaient de nationalité française et 33,5% étaient des personnes venant d’autres pays européens. 56% des baux couraient sur une durée allant de 4 à 7 mois pour des locations représentées à 60% par des studios. Les motifs de séjour sont à 84% les études et la mobilité professionnelle.

Une alternative à la location touristique

Le bail mobilité constitue un réel avantage pour le propriétaire, car il lui permet de louer un bien meublé sur des périodes courtes en ne gardant que les bénéfices du cadre réglementaire de la location meublée classique. Ce contrat de location ne nécessite pas d'enregistrement auprès de la mairie ni de changement d'usage du bien loué. Pour bien mesurer l'intérêt du bail mobilité pour les propriétaires, il convient de rappeler les contraintes de la location meublée telle qu’elle existe sous 2 formes.

En meublé classique, la loi impose que le bail soit d'une durée minimale de 12 mois (9 mois pour les locations étudiantes). La location touristique ou saisonnière est elle limité à 4 mois par an, le fameux quota de 120 jours imposé par la loi Elan auquel les plateformes de location doivent elles aussi veiller. Le particulier qui souhaite louer un logement à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle de passage doit s'enregistrer sur les services en ligne de la commune, tout en indiquant le descriptif complet du bien. L'absence de déclaration préalable et de la mention du numéro d'enregistrement sur les annonces expose le propriétaire à une amende de 5 000€. Pour le site de mise en relation, l'amende peut atteindre 12 500€ si l'annonce publiée ne comporte pas le numéro d'enregistrement. Début 2018, Airbnb recensait près de 60 000 annonces à Paris, ce qui en fait la ville qui compte le plus de propositions de locations sur cette plateforme. L'entrée en vigueur du bail mobilité aurait incité bon nombre de propriétaires à préférer cette nouvelle formule de location pour s'éviter les contraintes de la location touristique et d'éventuelles représailles de la part du fisc. Selon la Mairie de Paris, seules 20% des offres disponibles respectent la règle du numéro d'enregistrement en tant que loueur touristique. Un chiffre confirmé par Airbnb.

L'aspect financier est bien évidemment central. Les propriétaires qui appliquent le bail mobilité relèvent du statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel) si les revenus locatifs excèdent 23 000€ par an. Avec le régime micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire de 50% dès lors que les revenus locatifs ne dépassent pas 70 000€ par an. C'est le régime le plus rentable lors que les charges sont inexistantes. À l'inverse, si les charges représentent plus de la moitié des recettes, le régime réel simplifié est plus pertinent, car il permet d'amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux et de déduire toutes les dépenses liées à l'activité (intérêts d'emprunt, frais de gestion et d'acquisition, charges de copropriété, assurance).

Le durcissement des règles de la location touristique et le renforcement des contrôles dans la capitale ont encouragé les propriétaires bailleurs à délaisser la location saisonnière au profit de la location meublée traditionnelle, également de ce nouveau type de location de courte durée avec le bail mobilité. En 2018, l'Île-de-France comptait quelque 660 000 étudiants, dont 200 000 résidents à Paris intra-muros, la deuxième ville étudiante au monde. La région totalise quant à elle 37% de la mobilité entrante en France. Face à cette demande, nulle surprise que le bail mobilité conquiert de nouveaux propriétaires.

Source Lodgis

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PRESSE // Loi Lemoine et changement d’assurance emprunteur : un an après, une vrai succès pour l'arme anti l’inflation !

Communiqué de Presse , le 25 mai 2023 La loi Lemoine fête son premier anniversaire le 1er juin 2023. Adoptée en février 2022, elle est entrée en application dès le 1er juin 2022 et a été pleinement déployée à tous les emprunteurs le 1er septembre de la même année. La mesure phare, le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, est fondamentale pour les ménages, car elle leur permet de réduire significativement le coût d’un crédit immobilier. Magnolia.fr, grâce aux 200 000 simulations effectuées sur son site depuis le 1er juin, dresse le bilan de cette première année, mesurant avec précision l'enthousiasme qu’elle soulève, les publics touchés et les économies colossales qu’elle génère. Dores et déjà, 70 000 d'entre eux ont changé leur Assurance de Prêt. Un an de succès pour ce dispositif pouvoir d’achat + 250% de demandes sur magnolia.fr ! Applicable aux nouveaux prêts depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine suscite un engouement inédit auprès des emprunteurs. Chez Magnolia.fr, les demandes de changement d’assurance de prêt immobilier ont bondi de 250% dès l’entrée en vigueur de la loi et les emprunteurs ont bien compris que l’opportunité de réduire le coût de leur crédit immobilier ne doit pas attendre. Les emprunteurs n'attendent plus pour changer ! Ils effectuent leur demande de substitution dès les premiers mois suivant la signature de l’offre de prêt. La durée résiduelle de remboursement s’affiche en moyenne à 18,1 ans. En France, la durée moyenne d’un prêt immobilier est de 19 ans. Un marché bien fluidifié mais une ombre au tableau ... En donnant cette facilité, la loi Lemoine fluidifie largement le marché de l'assurance de prêt, mais par mesure de rétorsion le monde bancaire a rendu encore + difficile la délégation d'assurance : nous constatons que le taux d’acceptation de délégation au moment de l’octroi du prêt a chuté de plus de 30% en un an. Plus que jamais, les banques prêteuses sont réticentes à l’idée de laisser son client choisir une assurance concurrente. Quant aux emprunteurs, ils évitent de compromettre l’acceptation de leur demande de financement, la loi Lemoine leur permettant de négocier dans un deuxième temps leur assurance de prêt. Les foyers de 25-45 ans, première cible de la loi Lemoine La loi Lemoine est une mesure pour le pouvoir d’achat qui touche tous les profils, quelle que soit la CSP. Les demandes de changement d’assurance de prêt concernent majoritairement les couples (60%) et davantage les plus de 36 ans parmi les tranches d’âge. Les cadres sont surreprésentés à partir de 25 ans, signe que cette Catégorie Socio Professionnelle cherche également à lutter contre l’inflation et à récupérer chaque mois un peu de + de pouvoir d’achat. C’est également un public bien informé de ses droits. Rappelons toutefois que les banques et les assureurs, depuis la loi Lemoine, ont pour obligation d’informer chaque année leurs clients de leur droit au changement d’assurance de prêt à tout moment, sur tout support durable. Jusqu'à 18 000 d'économies.... de quoi aider les propriétaires à lutter contre l'inflation ! Les économies réalisées illustrent sans surprise l’objectif central de la loi Lemoine : redistribuer du pouvoir d’achat aux ménages emprunteurs.Les plus jeunes sont les premiers gagnants avec une économie moyenne de 18 514€ pour un couple (soit environ 100 euros / mois).Chez Magnolia.fr, les moins de 35 ans qui empruntent à deux bénéficient d’un taux moyen d’assurance de 0,11% pour des montants empruntés inférieurs ou égaux à 200 000€, quand les banques, elles, font rarement mieux que 0,34%.Pour les autres tranches d’âge, le gain moyen pour un couple reste très important, allant de plus de 10 000 € (61 ans et plus) à 17 076 € (25-35 ans) sur la durée restante du prêt. Alors que la hausse des taux a fait perdre en un an 20% de capacité d’emprunt à ceux qui ont réussi à décrocher leur financement bancaire, la loi Lemoine leur permet de regagner immédiatement quelques précieux points de pouvoir d’achat.

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