Immobilier 2022 : zoom sur la primo-accession chez les seniors

premier achat immobilier senior 2022

Il n'est jamais trop tard pour devenir propriétaire de son logement. Preuve en est la dernière enquête de SeLoger/Empruntis : en 2022, un Français sur dix qui achète un bien immobilier pour la première fois est un senior de plus de 50 ans. Sans surprise, le choix se porte dans l'immense majorité vers la maison hors des zones très urbaines. Autre constatation logique, les seniors sont moins nombreux à recourir au crédit immobilier que les autres primo-accédants.

Achat immobilier : les motivations des seniors

Le portail immobilier SeLoger et le courtier Empruntis se sont intéressés à la primo-accession chez les seniors. Sur la base des données de près de 470 dossiers de financement confiés à l'intermédiaire en février dernier, il ressort qu'1 Français sur 10 acquiert sa résidence principale pour la première fois après 50 ans. En comparaison, la part des personnes âgées de plus de 50 ans dans la population française est de 34,5% ; les seniors sont donc représentés de manière marginale dans la primo-accession.

49% des primo-accédants seniors ont lancé leur projet immobilier depuis plus d'un an, contre 40% pour les plus jeunes. Leur décision de devenir propriétaire est motivée par 3 facteurs déclencheurs majeurs :

  1. l'évolution de leur situation personnelle (17%)
  2. le souhait de réaliser un placement (16%)
  3. l'évolution de leur situation financière (14%).

8% des projets chez les seniors sont activés par un héritage, contre 2% pour les autres primo-accédants.

Quel type de bien intéresse les primo-accédants seniors ?

La maison a la faveur des primo-accédants seniors. 58% souhaitent acquérir une maison, quand 18% privilégient l'appartement. Dans les faits, c'est l'opportunité qui oriente le choix entre ces deux types de biens. 68% des seniors achètent une maison, contre 60% des autres primo-accédants.

La marché de l'ancien séduit 55% des seniors, et seulement 7% ne jurent que par le neuf. 38% hésitent entre le neuf et l'ancien. Qui dit ancien dit souvent travaux. 31% des primo-seniors engagent des travaux de rénovation avec une enveloppe moyenne plus faible que celle des autres primo-accédants, soit 87 148€ contre 92 934€.

Où achètent les primo-accédants seniors ?

Vivre en ville ou à la campagne ? Un choix vite tranché par les seniors. 37% d'entre eux privilégient les petites villes (de 2 000 à 20 000 habitants) et 24% disent opter pour une zone rurale. Les villes moyennes (entre 20 000 et 60 000 habitants) ont la faveur de 15% d'entre eux.

Au-delà de 60 000 habitants, les zones urbaines n'ont plus la cote et ne séduisent que 8% de primo-seniors. Pourcentage qui tombe à 3% pour Paris intra-muros.

72% des projets concrétisés chez les seniors affichent un montant inférieur à 300 000€ et pour 13%, l'enveloppe tombe sous la barre des 100 000€. Ce budget restreint explique pourquoi les seniors portent davantage leur choix sur les petites communes et les zones rurales.

Le crédit immobilier chez les seniors

Pour 68% des primo-seniors, le financement de leur projet immobilier passe par un crédit, contre 98% des autres primo-accédants. L'âge et la carrière aidant, bon nombre de seniors ont pu épargner pour se constituer un apport personnel suffisant. 57% des emprunteurs seniors se disent en capacité de mobiliser plus de 10% du montant du prêt.

Parmi le panel observé, 64% sont encore en activité professionnelle et parmi eux, 9 sur 10 recourent au crédit pour concrétiser leur projet. La durée d'emprunt se heurte toutefois à la barrière des années (en moyenne 16 ans et 7 mois), mais grâce à leur épargne, ils peuvent acquérir un bien d'un montant quasi équivalent à celui des acquisitions réalisées par les autres primo-accédants : un peu plus de 264 000€ contre 265 638€.

Il ne fait pas mystère que l'accès au crédit bancaire est plus compliqué pour les seniors, qu'ils soient actifs ou retraités. Ce n’est pas le propos de l’étude d’aborder le sujet, mais l'assurance prêt immobilier constitue un frein pour les plus de 50 ans en raison des risques accrus en santé. Le coût de l'assurance emprunteur peut être aussi lourd que les intérêts et empêcher le financement pour cause de TAEG au-delà du seuil de l'usure.

L'accès à l'assurance de prêt immobilier est facilitée depuis l'entrée en vigueur le 1er juin 2022 de la loi Lemoine qui supprime le questionnaire médical, mais peu de seniors vont pouvoir en profiter étant donné les conditions à respecter :

  • le montant emprunté doit être inférieur à 200 000€ ;
  • le terme du crédit doit intervenir avant les 60 ans de l'emprunteur.

Quels seniors peuvent échapper à la sélection médicale ? Ceux qui envisagent de lancer un projet immobilier à tout juste 50 ans, dans le respect du plafond, remboursé en moins de 10 ans.

Assurance emprunteur sans questionnaire de santé ou avec sélection médicale, pensez à comparer les offres d'assurance de prêt immobilier pour trouver la formule adaptée la plus compétitive. Les contrats alternatifs individuels sont jusqu'à trois fois moins chers que les contrats groupe bancaires. L'établissement de crédit ne peut vous refuser le bénéfice d'une assurance déléguée si celle-ci est au moins aussi protectrice en termes de garanties que son propre contrat.

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Pouvoir d’achat : où habiter en 2023 ?

Alors que l’inflation continue de progresser, voici un classement pertinent qui devrait en intéresser plus d’un. Le journal Le Parisien a mené l’enquête pour savoir quelles villes présentent le meilleur pouvoir d’achat. Le Nord-Ouest sort vainqueur, le Sud étant pénalisé par le coût de l’immobilier. Pouvoir d’achat plombé par l’inflation À salaire égal, le pouvoir d’achat d’un ménage n’est pas le même qu’on habite à Paris, en région francilienne ou ailleurs en France, en zone urbaine ou rurale. Le constat est d’autant plus vrai en période inflationniste, telle celle que l’on vit actuellement. L’indice des prix à la consommation est reparti à la hausse fin 2021 et la progression vers le haut s’est accélérée avec le déclenchement de la guerre en Ukraine fin février dernier. Sur un an fin octobre 2022, l’inflation a atteint 6,2%, moins élevée que la moyenne de la zone euro (10,6%), mais suffisante pour plomber le pouvoir d’achat des Français, alors que les salaires ne sont pas indexés sur cette évolution. Pour juguler cette inflation en roue libre, la Banque Centrale Européenne durcit sa politique monétaire, en rehaussant ses taux directeurs de manière drastique : le taux de refinancement, qui est le loyer de l’argent pour les banques commerciales, est passé de 0% à fin juillet 2022 à 2% depuis début octobre. Le coût du crédit pour les particuliers s’en trouve renchéri et de nombreuses banques ne prêtent plus fin 2022, le prêt immobilier n’étant plus rentable car freiné par le plafond de l’usure. Au sens large, c’est le quotidien des Français qui est pénalisé par l’inflation. Alors qu’une récente enquête Meilleurtaux et Meteojob s’est intéressée aux villes où s’installer à un prix abordable sous l’angle immobilier et emploi, celle du Parisien aborde le sujet brûlant du pouvoir d’achat d’une manière plus globale. Les villes moyennes du Nord-Ouest et du Centre en tête Pour dresser son classement des communes les moins chères de France, Le Parisien a étudié plusieurs paramètres fondamentaux de 96 villes-préfectures de métropole : le salaire moyen le prix d’un panier de courses basé sur l’Observatoire de la consommation de l’UFC-Que Choisir le coût des transports (transports en commun et prix du carburant début novembre) le prix d’une place de cinéma le coût du logement le taux de la taxe foncière. Sans surprise, les villes moyennes ont la cote, en particulier celles du quart nord-ouest et de la région Centre. Niort truste la première place du podium avec une note honorable de 14,16 sur 20, devant Châteauroux (13,57/20) et Laval (13,21/20). La préfecture des Deux-Sèvres et celle de l’Indre ont mis en place la gratuité des transports en commun, depuis septembre 2017 pour la première et depuis 2001 pour la seconde. À l’exact opposé de la politique des transports de la région Île-de-France où le pass Navigo et le ticket de métro sont annoncés en forte hausse dès janvier 2023. Voici la suite du TOP 10 : Nevers Belfort Chaumont Épinal Saint-Brieuc Saint-Étienne Rodez. Saint-Étienne et Rodez sont ainsi les seules villes au sud de la Loire de ce Top 10, en raison d’une combinaison panier de courses moins cher et immobilier plus abordable que la moyenne. La première métropole, Nantes, arrive en 20ème place de ce classement du pouvoir d’achat. Le Sud : pouvoir d’achat tiré vers le bas « La misère est moins pénible au soleil », peut-être, mais le Sud, prisé pour sa météo clémente et son ensoleillement, sort peu glorieux de cette enquête sur le pouvoir d’achat.  Les dernières places sont occupées par les villes de plus grande taille et/ou majoritairement composées d’une population modeste. Et parmi les dix qui ferment le ban, figurent trois métropoles du pourtour méditerranéen, Marseille (86ème), Montpellier (90ème) et Nice (93ème). Le Sud est une région historiquement attractive, donc plus chère, notamment en matière d’immobilier. Montpellier et Nice sont parmi les cinq villes de l'hexagone où les loyers et le prix du mètre carré sont les moins abordables. Paris affiche une piètre 77ème place pour la même raison : la cherté du logement.  À l’heure où beaucoup s’interrogent sur leur projet immobilier en 2023, et tentent d’évaluer les avantages et les inconvénients entre la ville et la campagne, ce classement du pouvoir d’achat réalisé par Le Parisien pourrait les aider à orienter leur choix.

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Crédit immobilier fin 2022 : la polémique sur les taux variables

Selon plusieurs médias, la Banque Centrale Européenne chercherait à imposer la pratique des taux variables dans tous les pays de la zone euro et notamment en France où le crédit immobilier est souscrit à l’immense majorité à taux fixes. Une rumeur infondée, la BCE n’ayant aucun pouvoir d’intervenir dans la politique commerciale des banques de détail. Magnolia.fr démêle pour vous le vrai du faux. Le prêt immobilier à taux variable partout en zone euro ? Capital, Le Parisien, Le Figaro, tous ont relayé l’info selon laquelle la Banque Centrale Européenne pousserait à l’adoption des taux variables pour la distribution des crédits immobiliers. Dans un contexte marqué par un crédit immobilier bloqué par les taux d’usure, et des taux au plus haut depuis 7 ans, le prêt à taux variables refait son apparition, mais de là à ce qu’il devienne une pratique imposée par le régulateur européen, il y a un gouffre que certains ont osé franchir, sans doute alertés par des bruits de couloir. Interrogée par le journal Ouest-France, la BCE dément fermement vouloir généraliser le prêt à taux variable, les conditions d’emprunt étant le résultat de négociations entre une banque et ses clients, sans que l’institution puisse interférer dans ce processus. Le seul champ d’action dont peut se prévaloir la BCE en matière de crédits est d’ajuster ses taux directeurs. Elle a d’ailleurs rehaussé à trois reprises son taux de refinancement depuis juillet 2022. Le taux auquel les banques de détail empruntent auprès de l'institution est passé de 0% à 2%. Une nouvelle hausse est prévue courant décembre, ce qui risque de propulser bientôt les taux des crédits immobiliers à plus de 3%. Crédit immobilier : taux fixes versus taux variables Alors que bon nombre de ménages porteurs d’un projet immobilier se demandent s’il vaut mieux attendre 2023 pour emprunter ou passer sans tarder à l’action, le sujet des taux variables s’invite dans un marché quasiment à l’arrêt. L’écosystème français du prêt immobilier n’est pas abonné aux taux variables, dits aussi révisables, lui préférant le modèle unique et protecteur des taux fixes qui permet de connaître le coût global de l’emprunt d’entrée de jeu, dès la signature de l’offre de prêt. Avec un taux fixe, l’emprunteur maîtrise sa mensualité sur toute la durée de son crédit. La faible prévalence du prêt à taux variable en France est aussi due au niveau historiquement bas des taux fixes entre mi-2016 et début 2022. Jetés aux oubliettes depuis la crise des subprimes et de coutume très peu usités dans notre pays (moins de 1% de la production de crédits immobiliers), les taux variables seraient aujourd’hui davantage proposés par les banques. Contrairement aux taux fixes basés sur la valeur de l’OAT 10 ans, les taux variables sont indexés sur l’Euribor, qui est le taux d’intérêt moyen auquel les banques commerciales se prêtent de l’argent à court terme sur le marché interbancaire de la zone euro. Les indices les plus couramment utilisés pour déterminer les taux variables sont l’Euribor 3 mois et l’Euribor 12 mois. Les taux variables affichent un niveau plus faible que les taux fixes, ce qui offre une marge de manœuvre plus ouverte pour intégrer tous les frais relatifs à l’obtention du financement, autres que les intérêts. Cette formule peut être pertinente quand les taux fixes évoluent rapidement à la hausse, plus rapidement que les taux d’usure, comme on peut l'observer en 2022, permettant ainsi d'accéder plus facilement au crédit.  Elle constitue toutefois un risque d’endettement excessif en cas de remontée des taux si aucune borne n’est posée. Pour une garantie de sécurité, il convient d’opter pour un taux capé, à + ou -1% selon le cas de figure le moins onéreux. Un prêt à un taux de 2,20% sur 20 ans, capé à + ou -1%, pourra donc varier entre 1,20% et 3,20%.  La clef est peut-être le prêt à taux variable, mais une meilleure protection pour l’emprunteur est donnée par le prêt à taux mixtes, solution bancaire qui combine taux fixe durant les premières années du prêt puis taux variable capé pour les dernières. Rappelons que le seul levier d’économies face à un crédit bloqué par le plafond de l’usure reste l’assurance emprunteur. En 2022, les avantages de la délégation sont en premier lieu d’abaisser le TAEG sous l’usure pour obtenir son crédit immobilier !

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Immobilier et emploi : où s’installer à un prix abordable ? Orléans en tête !

Les Français sont inquiets pour leur pouvoir d’achat. Alors que l’inflation s’envole et que les prix immobiliers ne faiblissent pas, beaucoup s’interrogent sur la stratégie à adopter pour concilier emploi et logement abordable. Les sites Meteojob et Meilleurtaux leur offrent des pistes via un classement des villes qui conjuguent opportunités d’emploi et immobilier à des prix accessibles. Le logement, sujet prioritaire pour les Français Où acheter sa résidence principale à un prix raisonnable ? Qui ne s’est pas posé cette question ? Le contexte actuel marqué par une inflation en forte hausse et des incertitudes sur le marché de l’emploi amplifie le dilemme, alors que la crise sanitaire due au Covid-19, dont les effets perdurent, a changé le regard que portent les ménages français sur leur habitat. L’arbitrage vivre en ville ou à la campagne n’est pas nouveau mais est devenu plus prégnant à la faveur de confinements successifs qui ont rendu le logement urbain parfois difficilement supportable. Les zones rurales et les villes moyennes, en particulier celles desservies par les lignes TGV, ont été plébiscitées au détriment des métropoles trop densément peuplées, ce qui a entraîné à terme une attrition de l’offre dans certaines régions, notamment les zones littorales. Et quand la demande excède l’offre, les prix grimpent en flèche, même si on s’oriente vers une baisse des prix dans les grandes villes en 2023. Si le télétravail a connu un essor sans précédent en 2020 et 2021, cette organisation du travail reste marginale et ne peut s’appliquer à tous. S’installer près de son emploi est l’objectif de toute personne en activité professionnelle. Mais si les chiffres du marché de l’emploi sont plutôt encourageants en 2022, il en est tout autre du secteur immobilier, contrit entre la progression continue des prix, la hausse des taux d’emprunt et l’usure, qui bloque toujours le marché fin 2022.  Une étude du courtier Meilleurtaux et du site de recherche d’emploi Meteojob a dressé le palmarès des villes qui combinent pouvoir d’achat immobilier et possibilités de trouver un emploi. Immobilier abordable et CDI Pour réaliser ce classement, Meteojob et Meilleurtaux ont pris en compte les trois données suivantes : emploi : offres d’emploi en CDI rapportées au nombre d’habitants salaire médian dans chaque ville logement : taux d’intérêt pratiqués localement et prix au m2. TOP 10 des villes où il fait bon s’installer  Villes nb CDI pour 100 hab. taux emprunt sur 20 ans salaire médian net mensuel capacité d’emprunt prix moyen m2 nb m2 accessibles Orléans 4,81% 2% 2 417€ 167 209€ 2 662€ 62m2 Mulhouse 2,73% 2% 2 010€ 139 077€ 1 785€ 78m2 Rouen 3,30% 2% 2 417€ 167 209€ 2 794€ 60m2 Grenoble 3,64% 2% 2 178€ 150 713€ 2 951€ 51m2 Perpignan 1,45% 2% 2 379€ 164 559€ 1 693€ 97m2 Lille 3,95% 2% 2 046€ 141 554€ 4 081€ 35m2 Saint-Étienne 1,39% 2% 2 026€ 140 140€ 1 580€ 89m2 Metz 2,32% 2% 2 038€ 141 010€ 2 776€ 51m2 Aix-en-Provence 3,86% 2% 2 014€ 139 345$ 4 575€ 30m2 Lyon 4,35% 2% 2 168€ 149 960€ 5 618€ 27m2 source Meteojob/Meilleurtaux Orléans arrive en tête de ce classement inédit, suivie de Mulhouse et de Rouen, communes qui comptent chacune un peu plus de 110 000 habitants. Les métropoles comme Lille et Lyon, bien que dynamiques sur le front de l’emploi, sont pénalisées par la cherté de l’immobilier. À l’inverse, Perpignan, où l’achat immobilier est un des plus abordables de France, pêche par une offre d’emplois défaillante. Le classement complet compte 31 villes, et Paris ferme le ban, sans surprise, avec un taux de CDI pour 100 habitants parmi les moins performants (1,47%) et un prix moyen du mètre carré deux fois plus élevé qu’à Lyon ou Lyon, deuxième et troisième villes les plus chères de France (+ de 5 000€/m2). L’étude a été réalisée sur la base d’un taux d’emprunt moyen de 2% sur 20 ans, ce qui n’est plus d’actualité. Fin novembre, le taux sur cette maturité atteint 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) et vient diminuer la capacité d’emprunt pour un salaire qui n’a pas été indexé. On verra bientôt des taux à plus de 3%. La question brûlante est : faut-il attendre 2023 pour emprunter ?