Immobilier 2022 : zoom sur la primo-accession chez les seniors

Il n'est jamais trop tard pour devenir propriétaire de son logement. Preuve en est la dernière enquête de SeLoger/Empruntis : en 2022, un Français sur dix qui achète un bien immobilier pour la première fois est un senior de plus de 50 ans. Sans surprise, le choix se porte dans l'immense majorité vers la maison hors des zones très urbaines. Autre constatation logique, les seniors sont moins nombreux à recourir au crédit immobilier que les autres primo-accédants.

Achat immobilier : les motivations des seniors

Le portail immobilier SeLoger et le courtier Empruntis se sont intéressés à la primo-accession chez les seniors. Sur la base des données de près de 470 dossiers de financement confiés à l'intermédiaire en février dernier, il ressort qu'1 Français sur 10 acquiert sa résidence principale pour la première fois après 50 ans. En comparaison, la part des personnes âgées de plus de 50 ans dans la population française est de 34,5% ; les seniors sont donc représentés de manière marginale dans la primo-accession.

49% des primo-accédants seniors ont lancé leur projet immobilier depuis plus d'un an, contre 40% pour les plus jeunes. Leur décision de devenir propriétaire est motivée par 3 facteurs déclencheurs majeurs :

l'évolution de leur situation personnelle (17%)
le souhait de réaliser un placement (16%)
l'évolution de leur situation financière (14%).

8% des projets chez les seniors sont activés par un héritage, contre 2% pour les autres primo-accédants.

Quel type de bien intéresse les primo-accédants seniors ?

La maison a la faveur des primo-accédants seniors. 58% souhaitent acquérir une maison, quand 18% privilégient l'appartement. Dans les faits, c'est l'opportunité qui oriente le choix entre ces deux types de biens. 68% des seniors achètent une maison, contre 60% des autres primo-accédants.

La marché de l'ancien séduit 55% des seniors, et seulement 7% ne jurent que par le neuf. 38% hésitent entre le neuf et l'ancien. Qui dit ancien dit souvent travaux. 31% des primo-seniors engagent des travaux de rénovation avec une enveloppe moyenne plus faible que celle des autres primo-accédants, soit 87 148€ contre 92 934€.

Où achètent les primo-accédants seniors ?

Vivre en ville ou à la campagne ? Un choix vite tranché par les seniors. 37% d'entre eux privilégient les petites villes (de 2 000 à 20 000 habitants) et 24% disent opter pour une zone rurale. Les villes moyennes (entre 20 000 et 60 000 habitants) ont la faveur de 15% d'entre eux.

Au-delà de 60 000 habitants, les zones urbaines n'ont plus la cote et ne séduisent que 8% de primo-seniors. Pourcentage qui tombe à 3% pour Paris intra-muros.

72% des projets concrétisés chez les seniors affichent un montant inférieur à 300 000€ et pour 13%, l'enveloppe tombe sous la barre des 100 000€. Ce budget restreint explique pourquoi les seniors portent davantage leur choix sur les petites communes et les zones rurales.

Le crédit immobilier chez les seniors

Pour 68% des primo-seniors, le financement de leur projet immobilier passe par un crédit, contre 98% des autres primo-accédants. L'âge et la carrière aidant, bon nombre de seniors ont pu épargner pour se constituer un apport personnel suffisant. 57% des emprunteurs seniors se disent en capacité de mobiliser plus de 10% du montant du prêt.

Parmi le panel observé, 64% sont encore en activité professionnelle et parmi eux, 9 sur 10 recourent au crédit pour concrétiser leur projet. La durée d'emprunt se heurte toutefois à la barrière des années (en moyenne 16 ans et 7 mois), mais grâce à leur épargne, ils peuvent acquérir un bien d'un montant quasi équivalent à celui des acquisitions réalisées par les autres primo-accédants : un peu plus de 264 000€ contre 265 638€.

Il ne fait pas mystère que l'accès au crédit bancaire est plus compliqué pour les seniors, qu'ils soient actifs ou retraités. Ce n’est pas le propos de l’étude d’aborder le sujet, mais l'assurance prêt immobilier constitue un frein pour les plus de 50 ans en raison des risques accrus en santé. Le coût de l'assurance emprunteur peut être aussi lourd que les intérêts et empêcher le financement pour cause de TAEG au-delà du seuil de l'usure.

L'accès à l'assurance de prêt immobilier est facilitée depuis l'entrée en vigueur le 1er juin 2022 de la loi Lemoine qui supprime le questionnaire médical, mais peu de seniors vont pouvoir en profiter étant donné les conditions à respecter :

le montant emprunté doit être inférieur à 200 000€ ;
le terme du crédit doit intervenir avant les 60 ans de l'emprunteur.

Quels seniors peuvent échapper à la sélection médicale ? Ceux qui envisagent de lancer un projet immobilier à tout juste 50 ans, dans le respect du plafond, remboursé en moins de 10 ans.

Assurance emprunteur sans questionnaire de santé ou avec sélection médicale, pensez à comparer les offres d'assurance de prêt immobilier pour trouver la formule adaptée la plus compétitive. Les contrats alternatifs individuels sont jusqu'à trois fois moins chers que les contrats groupe bancaires. L'établissement de crédit ne peut vous refuser le bénéfice d'une assurance déléguée si celle-ci est au moins aussi protectrice en termes de garanties que son propre contrat.

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Rachat de crédits après 55 ans : attention au coût de l’assurance emprunteur

La promesse est connue : regrouper tous ses crédits en un seul, voir sa mensualité fondre de moitié, retrouver un budget qui respire. Les courtiers spécialisés l'ont bien compris, et ils ciblent désormais massivement les retraités. Mais derrière ce discours rassurant se dissimule une réalité financière bien plus lourde. Les dossiers de surendettement en hausse En 2025, la Banque de France a recensé environ 148 000 dossiers de surendettement, en progression de 9,8 % par rapport à l'année précédente. Ce chiffre n'est pas anodin : il révèle une fragilité croissante des ménages français face à leurs engagements financiers. Les retraités, une cible de plus en plus exposée Parmi les ménages concernés : 14 % sont des retraités, une proportion en hausse 44 % de leur endettement global provient de dettes à la consommation : crédits personnels, crédits auto, crédit renouvelable La moitié des surendettés déclarent traverser des difficultés financières depuis plus de 2 ans Le rachat de crédits se présente comme une solution miracle pour ces profils. Mais c'est précisément là que le piège se referme. Rachat de crédits : mensualité réduite mais coût total plus élevé L'allongement de durée, premier mécanisme du coût caché Quand vous demandez un rachat de crédits, l’organisme fait baisser votre mensualité en étalant le remboursement dans le temps. Passer d'une durée initiale de 10 ans à 25 ans peut sembler anodin sur un relevé mensuel. En réalité, les conséquences sur le coût total sont considérables : Le montant des intérêts versés peut être multiplié par 2 ou 3. Le budget semble assaini, mais la dette totale grossit. Certains retraités, rassurés par cette marge retrouvée, contractent de nouveaux crédits, ce qui aggrave le risque de rechute. Les simulations commerciales mettent systématiquement en avant la mensualité réduite, jamais le coût global du crédit, même si celui-ci est obligatoirement mentionné. Ce n'est pas un hasard. Important : La loi plafonne le prêt à la consommation à 75 000 €. Un rachat de ce montant entre donc pleinement dans le cadre légal du crédit à la consommation, ou peut être assimilé à un regroupement de prêts immobiliers si une part importante (> à 60%) est de nature immobilière. Le taux d'endettement, un plafond vite atteint La règle établie par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe le taux d'endettement maximum à 35 %, assurance de prêt comprise. Pour un retraité percevant une pension nette de 1 400 euros, cela représente une mensualité maximale de 490 euros tous crédits confondus. Contrairement à un actif, un retraité ne peut pas anticiper une augmentation de revenus ou une prime pour absorber une charge supplémentaire. Si le rachat fait franchir ce seuil, le dossier est refusé et les démarches engagées auprès d'un établissement fragilisent les chances auprès des suivants. L'assurance emprunteur : le coût caché du rachat de crédit Des taux qui explosent avec l'âge L'assurance emprunteur est imposée par le prêteur pour tout crédit immobilier, voire quand le montant du crédit conso est élevé. Elle garantit le remboursement en cas de décès, d’incapacité de travail ou d'invalidité. Mais le coût de l’assurance de prêt varie considérablement selon l'âge de l'emprunteur : Tranche d’âge Taux d’assurance moins de 30 ans de 0,10 à 0,38 % de 30 à 55 ans de 0,13 à 0,65 % de 60 à 70 ans de 0,60 à 1,00 % plus de 70 ans de 1,50 à 2,00 % Sur un rachat de 100 000 euros remboursé sur 15 ans avec un taux d'assurance de 0,90 %, le seul poste assurance représente environ 13 500 euros, soit près du tiers du coût des intérêts. Une mécanique de calcul défavorable aux seniors Les banques calculent le plus souvent le taux d'assurance sur le capital initial emprunté, et non sur le capital restant dû. Résultat : vous payez le même montant en début et en fin de prêt, même lorsque votre dette a considérablement diminué. Ce mode de calcul, rarement expliqué lors des premières simulations, alourdit significativement la facture finale. Des garanties qui s'effacent au fil des années C'est l'un des aspects les moins visibles du rachat de crédit pour les seniors : Après 65 ans : les garanties couvrant l'incapacité de travail et l'invalidité partielle ou totale sont supprimées par la majorité des assureurs. Après 70 ans : seule la garantie décès subsiste dans la plupart des contrats, jusqu'à 75 ans pour les contrats bancaires. À 85 ans : dans la majoriré des contrats alternatifs, cette dernière garantie cesse à son tour de s'appliquer. Un retraité qui signe un rachat à 68 ans sur 20 ans arrivera au terme du contrat à 88 ans. Sa garantie décès aura cessé à 85 ans, sous réserve qu'il ait souscrit un contrat avec une durée avec une couverture généreuse. Pendant 3 ans, il remboursera un crédit sans aucune protection, et en cas de problème grave, c'est lui ou ses héritiers qui assumeront le solde restant. Rachat de crédits et assurance emprunteur senior : les leviers d’optimisation La loi Lagarde, un cadre protecteur souvent ignoré Entrée en vigueur en 2010, la loi Lagarde encadre strictement les opérations de regroupement de crédits. Elle impose notamment à l'établissement prêteur de présenter une fiche d'information standardisée européenne (FISE), de mentionner clairement le coût total du crédit et de respecter un délai de réflexion avant toute signature. Elle interdit également de conditionner l'octroi d'un rachat de crédit à la souscription d'une assurance groupe interne, ouvrant ainsi la voie à la délégation d’assurance de prêt. Des droits que peu de retraités connaissent. La loi Lemoine : changer d’assurance de prêt à tout moment Depuis 2022, il est possible de changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité. Les contrats groupe proposés par les banques mutualisent le risque entre tous les assurés. En souscrivant un contrat individuel auprès d'un assureur externe, il est possible de descendre à 0,75 % même après 60 ans, selon le profil médical. Sur 15 ans, l'économie peut représenter plusieurs milliers d'euros. Rachat de crédit et assurance emprunteur : la seule question à poser avant de signer Avant tout engagement, une question s'impose : quel est le coût total du crédit, assurance comprise, sur l'intégralité de la durée de remboursement ? Faites des simulations pour constater le vrai prix d’un rachat de crédit. Cette opération peut être un outil utile, mais après 60 ans, il exige une lecture fine de chaque ligne, pas seulement de celle qui rassure, à savoir une mensualité réduite.

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Ménopause : un acte de prévention entièrement gratuit depuis le 1er avril 2026

Depuis le 1er avril 2026, les femmes françaises âgées de 45 à 65 ans bénéficient d'un nouveau dispositif de santé publique : une consultation médicale longue dédiée à la ménopause, intégralement prise en charge par l'Assurance Maladie. Ce sont près de 17 millions de Françaises qui peuvent désormais accéder à un bilan de santé complet et personnalisé, sans avancer le moindre euro. L’occasion nous est donnée de rappeler le rôle des mutuelles santé dans la prise en charge des soins liés à la ménopause. Consultation ménopause : un dispositif pensé pour répondre aux besoins spécifiques des femmes en transition hormonale Pourquoi cette consultation a-t-elle été instaurée ? La ménopause est une étape physiologique majeure, souvent associée à des bouleversements profonds, à la fois physiques, émotionnels et hormonaux, qui méritent une attention médicale structurée. L'objectif de ce nouveau rendez-vous de santé n'est pas simplement de traiter les symptômes apparents, mais d'offrir une approche globale et anticipatrice de la santé féminine après 45 ans. Les autorités sanitaires ont souhaité combler un vide dans le parcours de soins : jusqu'ici, aucune consultation spécifiquement dédiée à cette période charnière n'existait dans le dispositif de remboursement de la Sécurité Sociale. Désormais, chaque femme concernée dispose d'un espace médical dédié pour aborder librement les changements liés à la fin des cycles menstruels. Qui est concerné et qui consulter ? Ce bilan s'adresse aux femmes âgées de 45 à 65 ans, qu'elles soient en périménopause ou en ménopause confirmée. Elles ont la liberté de choisir le professionnel de santé qui assure leur suivi habituel : Médecin généraliste Gynécologue Sage-femme Pour les femmes touchées par une ménopause précoce, c'est-à-dire survenant avant 45 ans, ce dispositif ne s'applique pas encore. Elles continuent de bénéficier des consultations classiques permettant de prendre en charge les déséquilibres hormonaux et d'adapter le traitement à leur situation particulière. Comment bien préparer sa consultation ménopause pour en tirer le meilleur parti ? Les documents et informations à rassembler Pour que ce bilan soit le plus utile possible, une préparation en amont est indispensable. Les femmes sont invitées à constituer un dossier regroupant : Les résultats d'analyses biologiques récentes (bilan hormonal, cholestérol, glycémie, etc.) La liste des traitements en cours, y compris compléments alimentaires et contraception Les antécédents médicaux personnels (maladies chroniques, interventions chirurgicales) L'historique médical familial, notamment en ce qui concerne les pathologies cardiovasculaires, l'ostéoporose ou certains cancers Un questionnaire portant sur les symptômes ressentis, la qualité du sommeil, la vie sexuelle et l'état psychologique général sera également abordé lors de la visite. Plus les informations apportées seront précises, plus le praticien pourra formuler des recommandations adaptées. La prise en charge financière : tout est remboursé intégralement Ce bilan de prévention est remboursé à 100 % par l'Assurance Maladie, sans aucun reste à charge pour la patiente. Il n'est donc pas nécessaire de faire intervenir sa mutuelle santé pour cette consultation spécifique. Lors de la prise de rendez-vous, il convient de préciser explicitement le motif (consultation ménopause), afin que le professionnel de santé puisse coder l'acte de façon appropriée et éviter tout dépassement d'honoraires involontaire. Quels sont les bénéfices concrets de ce bilan ménopause au quotidien ? Une prévention active des risques liés à la ménopause La ménopause n'est pas une maladie, mais elle expose les femmes à des vulnérabilités spécifiques que ce bilan permet d'anticiper efficacement. Parmi les points de vigilance abordés lors de la consultation : Le risque cardiovasculaire, qui augmente significativement après la chute des œstrogènes L'ostéoporose, favorisée par la diminution de la densité osseuse liée aux changements hormonaux Le surpoids ou la prise de poids abdominale, fréquents à cette période de vie Les troubles du sommeil et leur impact sur la santé générale L'état psychologique, notamment les épisodes d'anxiété ou de dépression liés aux variations hormonales Une meilleure qualité de vie au féminin Au-delà de la prévention des pathologies graves, cette visite contribue à améliorer le confort de vie au quotidien. Elle ouvre la voie à des échanges francs sur : Les bouffées de chaleur et autres manifestations vasomotrices L'impact hormonal sur la libido et la vie intime La sécheresse vaginale et ses répercussions sur la sexualité Les troubles cognitifs légers parfois associés à la transition ménopausique Si la situation clinique le justifie, le praticien pourra également envisager la mise en place d'un traitement hormonal de la ménopause (THM), en évaluant précisément les bénéfices et les contre-indications selon le profil de chaque patiente. Ce que couvrent les mutuelles en matière d'actes de prévention liés à la ménopause Si la consultation ménopause est intégralement remboursée par l'Assurance Maladie, les mutuelles santé jouent un rôle complémentaire non négligeable pour les soins associés qui, eux, peuvent rester à la charge des assurées. Les actes fréquemment pris en charge par les complémentaires santé Selon les contrats, les mutuelles peuvent intervenir sur : La densitométrie osseuse (ostéodensitométrie), recommandée pour dépister l'ostéoporose Les bilans hormonaux approfondis non remboursés par le régime obligatoire Les consultations chez des spécialistes en cas de dépassements d'honoraires Certains traitements complémentaires de médecine douce comme la phytothérapie ou l'acupuncture, selon les garanties souscrites (forfait prévention) Les séances de psychologie ou de sophrologie, parfois proposées pour accompagner les troubles du sommeil et les états anxieux Pourquoi comparer sa mutuelle à l'approche de la ménopause ? Cette période de vie est souvent l'occasion de réévaluer ses garanties de mutuelle santé. Les besoins évoluent : les consultations chez les médecins spécialisés se multiplient, les examens préventifs deviennent plus fréquents, et certains traitements peuvent s'avérer coûteux sur la durée. Comparer les offres de mutuelles permet de s'assurer que sa couverture est bien alignée avec ces nouveaux enjeux de santé, et d'éviter des restes à charge importants sur les soins non couverts par la Sécurité sociale.

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Achat immobilier 2026 : emprunteur maintenant ou attendre ?

Dans un contexte mondial agité, où le conflit entre les États-Unis et l'Iran fait peser une pression inflationniste sur l’économie mondiale, la question du crédit immobilier se pose avec une acuité particulière. Les répercussions de ces fortes tensions se traduisent concrètement : hausse du prix de l'énergie, regain d'inflation, et des taux directeurs qui peinent à baisser aussi vite que les emprunteurs l'espéraient. Faut-il sauter le pas en 2026 ou temporiser ? La réponse dépend de la préparation de votre dossier autant que du marché. Un contexte géopolitique qui pèse sur les taux de crédit immobilier L'effet domino USA/Iran sur les marchés financiers Le conflit entre Washington et Téhéran a déclenché une série de réactions en chaîne sur les marchés internationaux : La flambée du pétrole alimente directement l'inflation dans la zone euro (2,5 % sur un an à fin mars, contre 1,9 % en février). Les banques centrales, la Banque Centrale Européenne en tête, maintiennent une politique monétaire prudente (taux de refinancement de la BCE maintenu à 2,15 %). Les taux obligataires français restent élevés, ce qui freine la baisse des taux immobiliers (OAT 10 ans à 3,70 % en avril 2026, marquant une hausse récente). La volatilité des marchés rend les établissements bancaires plus sélectifs dans leurs attributions de crédit. Ce que cela signifie concrètement pour votre emprunt En 2026, les taux de crédit immobilier oscillent autour de niveaux significativement plus élevés qu'en 2020-2021 (taux moyens, hors assurance emprunteur et coût des sûretés) : Sur 15 ans : entre 3,20 % et 3,30 % Sur 20 ans : entre 3,35 % et 3,50 % Sur 25 ans : entre 3,45 % et 3,55 %. Pour un emprunt de 250 000 €, quelques dixièmes de point supplémentaires représentent des dizaines de milliers d'euros sur la durée totale du prêt. Plus que jamais, chaque décision doit être réfléchie et chaque poste, négocié. Préparer un dossier qui rassure les banques Les piliers d'un profil accepté Dans un environnement où les établissements bancaires restent sur leurs gardes, votre demande de prêt immobilier doit afficher une solidité irréprochable. Les critères fondamentaux restent identiques, mais leur examen est désormais plus rigoureux : Stabilité professionnelle : un CDI reste le passeport idéal ; les indépendants devront présenter plusieurs bilans comptables. Historique bancaire sain : aucun incident de paiement, pas de découvert bancaire, des comptes réguliers et maîtrisés. Épargne démontrée : une capacité à mettre de l'argent de côté rassure davantage que le solde brut d'un compte. Apport personnel : il doit couvrir au minimum les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix du bien, parfois plus pour les profils atypiques. Le taux d'endettement : une règle à ne pas sous-estimer Le taux d'endettement reste fixé à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Dépasser ce plafond condamne la quasi-totalité des dossiers, à l'exception de quelques primo-accédants bénéficiant de dérogations accordées au cas par cas (marge de flexibilité sur les règles d’octroi, autorisée par le régulateur). Avant même de rencontrer un banquier : Soldez ou réduisez vos crédits à la consommation en cours. Évitez tout nouvel achat à crédit dans les 6 mois précédant votre demande. Calculez votre capacité d'emprunt avec précision, jusqu'au dernier euro. Constituez un apport personnel significatif. Taux fixe ou taux variable : que choisir en 2026 ? La solidité rassurante du taux fixe En France, le taux fixe d’un prêt immobilier constitue la norme et représente une protection réelle pour l'emprunteur. Contrairement à de nombreux pays anglo-saxons où la mensualité peut évoluer au gré des décisions des banques centrales, le système français garantit une mensualité stable du premier au dernier remboursement. Dans un contexte d'incertitude géopolitique persistante, cette prévisibilité prend une valeur supplémentaire. Le taux variable : un produit de niche Le crédit immobilier à taux variable existe encore sur le marché, le plus souvent assorti d'un cap de taux limitant la hausse ou la baisse maximale (taux capé à - ou + 1 ou 2 %). Mais il reste marginal et réservé à des profils très spécifiques : Emprunteurs prévoyant de revendre rapidement Projets à durée de détention courte Profils avec une forte capacité à absorber une éventuelle hausse de mensualité Pour la grande majorité des ménages, le taux fixe demeure le choix le plus prudent, surtout en période d'instabilité mondiale. L'assurance de prêt immobilier : un levier d'économies souvent négligé Un coût qui peut dépasser 30 000 € sur la durée du prêt L'assurance emprunteur est souvent traitée comme une formalité. C'est une erreur, il s’agit du deuxième coût après les intérêts d’emprunt, soit généralement des milliers d’euros sur la durée de remboursement. La bonne nouvelle : la loi vous donne désormais tous les outils pour agir. Comment optimiser ce poste Délégation d'assurance dès la signature : vous n'êtes pas obligé d'accepter le contrat groupe de votre banque (loi Lagarde). Résiliation à tout moment : depuis la réforme Lemoine de 2022, changer d'assurance emprunteur en cours de prêt est devenu simple et accessible. Comparaison sur les garanties réelles : 2 contrats affichant le même taux peuvent couvrir des risques très différents. Révision régulière : votre profil de risque évolue avec le temps ; revisiter son contrat après quelques années peut générer plusieurs milliers d'euros d'économies. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt pour identifier le contrat adapté le plus compétitif. Durée du prêt immobilier et coût total : l'arbitrage décisif Allonger la durée d'un crédit à l’habitat réduit la mensualité mais augmente mécaniquement le coût total. À l'inverse, raccourcir la durée allège la facture globale mais exige une mensualité plus élevée. Les simulations en ligne permettent de jouer sur le coût total du prêt en fonction de la durée. C’est votre capacité d’endettement qui va déterminer la mensualité maximale que vous pouvez assumer. Dans un contexte de taux encore soutenus, ce calcul mérite une attention particulière : Sur 15 ans vs 25 ans, la différence de coût total peut atteindre 30 % à 60 % du capital emprunté. Préférez la durée la plus courte compatible avec votre taux d'endettement. Négociez des clauses de remboursement anticipé si votre situation venait à s'améliorer. Acheter maintenant ou attendre en 2026 ? Les arguments pour agir maintenant Les prix de l'immobilier dans certaines zones ont déjà amorcé une correction. Attendre une baisse des taux hypothétique, c'est souvent retarder un projet de vie. La renégociation reste possible si les taux venaient à baisser significativement. Chaque année de location représente un loyer qui ne constitue aucun patrimoine. Les raisons de patienter L'incertitude géopolitique pourrait maintenir les taux élevés durant plusieurs mois. Un dossier insuffisamment préparé coûte cher en conditions moins favorables. Des signes de détente sur l'inflation pourraient se matérialiser d'ici fin 2026 si les tensions géopolitiques s’apaisent. La règle d'or : la préparation prime sur le timing Ni l'euphorie ni la panique ne doivent guider une décision d'achat immobilier. Ce qui compte, c'est la qualité de votre préparation : dossier solide, apport optimisé, assurance négociée, durée calibrée. Quelle que soit l'évolution des taux, l'emprunteur bien préparé part toujours avec une longueur d'avance.

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