Réexamen des refus de prêt en 2024 : un cataplasme sur une jambe de bois

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Annoncée dans les médias comme un remède miracle à la crise du crédit et de l’immobilier, la possibilité de réexaminer un prêt refusé une première fois risque de faire « pschitt ». Le régulateur passe encore à côté du problème, une façon de montrer qu’il se soucie des difficultés des Français pour se loger, tout en jetant de la poudre aux yeux. Explications.

Réexamen d’un dossier de prêt refusé : qui y a droit ?

Depuis début février 2024, les banques se sont engagées à mettre en place un dispositif de réexamen des demandes de crédit immobilier refusées à la marge. Dans un communiqué, la profession indique vouloir assurer « une meilleure compréhension des éventuels crédits immobiliers non accordés, avec un dispositif temporaire de revue de ces demandes ».

Chouette ! Durant toute l’année 2024, si votre demande de financement immobilier est recalée une première fois, vous avez le droit de réclamer une seconde chance, que votre projet concerne l’achat de la résidence principale, d’un logement secondaire ou d’un bien locatif.

Les conditions de réexamen d’un dossier refusé en 2024 sont :

  • Votre taux d’endettement n’excède pas 35% de vos revenus nets, avant impôt et assurance emprunteur incluse.
  • Vous ne devez pas être inscrit sur le fichier des incidents de paiement.
  • Vous devez en faire vous-même la demande.

Cette possibilité désormais opérationnelle fait partie des 3 mesures cosmétiques de la Banque de France pour relancer le marché immobilier, en grande difficulté dans un contexte de remontée brutale des taux. Les deux autres concernent :

  • le différé d’amortissement en cas de travaux : la durée de remboursement peut aller jusqu’à 27 ans si les travaux représentent au moins 10% de l’opération, contre 25% auparavant.
  • le calcul du taux d’endettement qui se fait hors intérêts d’un éventuel prêt relais.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), la Banque de France et Bercy n’en finissent pas de réguler la distribution du crédit immobilier. Cette nouvelle mesure censée lâcher du lest n’aura pas l’effet escompté. Encore une fois, le régulateur s’égare, et pour le comprendre, il faut revenir en arrière.

Un dispositif sans effet en 2024

Fin 2019, les autorités financières disent stop à une éventuelle surchauffe du crédit immobilier en édictant deux règles applicables dès janvier 2020, modifiées un an plus tard et opposables juridiquement aux banques à compter de janvier 2022 :

  • Le taux d’endettement est d’abord limité à 33% des revenus nets, puis à 35% à compter de janvier 2021. Le calcul se fait avant impôt, assurance emprunteur comprise.
  • La durée de remboursement ne doit pas excéder 25 ans, sauf exception dans le neuf (VEFA et construction) et dans l’ancien où elle peut aller jusqu’à 27 ans. Une condition de travaux est imposée en cas d’achat dans l’ancien (voir plus haut).

Le but de ces normes est d’éviter que les ménages ne s’endettent au-delà de leurs capacités, les banques étant passibles de sanctions si elles s’en affranchissent. Ces dernières les appliquent strictement, sauf à l’intérieur de la marge de flexibilité autorisée qui leur permet d’octroyer des crédits immobiliers à leurs propres conditions (20% de leur production à destination de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale).

Ces règles du HCSF ont été érigées en période de taux au plancher, où s’endetter ne coûtait quasiment rien : à l’automne 2019, le taux moyen sur 20 ans s’affichait autour de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La donne a changé depuis la remontée brutale des taux d’intérêts début 2022 : ils ont quadruplé pour atteindre 4,50% fin 2023.

Résultat, la production de crédits à l’habitat s’effondre (-40% en 2023), le taux d’endettement de ménages pourtant solvables étant rapidement dépassé à cause de la règle de 35%. Les courtiers n’ont eu de cesse de plaider pour une réforme des règles du HCSF. Fin de non-recevoir. Le déni des autorités de la crise du logement prend une nouvelle dimension avec l'indécent retard à nommer un ministre du Logement dans le gouvernement Attal 2024 (chose faite le jeudi 8 février).

C’est là qu’émerge la mesurette de la seconde chance. Les banques appliquent les règles qui leur sont imposées, mais on leur demande de revoir leur analyse. Un peu schizophrène, non ? Voici deux raisons pour lesquelles le dispositif est mort-né :

  • Une demande de prêt est nécessairement liée à un bien immobilier spécifique, qui aura bien souvent été vendu entre le refus et le réexamen.
  • La baisse des taux d’intérêts depuis janvier 2024 resolvabilise certains emprunteurs.

On peut également s'interroger sur le motif de refus dès lors que le taux d'endettement reste dans les clous. Pourquoi dire non si le taux d'effort n'excède pas la norme des 35% ?

Il aurait été beaucoup plus pertinent et moins grandiloquent de considérer le reste à vivre dans les conditions d’octroi. Un ménage disposant de revenus confortables peut en effet s’endetter au-delà des 35% sans compromettre son équilibre financier, compte tenu du niveau de son reste à vivre. Cela a été rappelé par la jurisprudence en juillet 2023. Un collectif de députés va dans ce sens et vient de déposer une proposition de loi visant une évolution des règles du HCSF en 2024 par la prise en compte du reste à vivre dans les critères d’endettement.

La France est championne du monde des normes et réglementations. Le pays est malade de ses normes, preuve en est la crise inédite du logement. Tension sur le marché de l’accession, tension sur le marché locatif, de nombreux ménages qui ont les moyens d’acheter restent locataires pour cause de règles absurdes, les locataires peinent à trouver un logement à leurs besoins en raison de la pénurie d’offres, et les demandes de logement social explosent (2,6 millions). L’État aurait-il oublier que l’immobilier, c’est le jackpot pour les finances publiques ? 90 milliards d’euros de rentrée d’argent (chiffres 2021) pour 38 milliards d’euros d’aides, ces dernières ayant tendance à baisser depuis 2017 et l’élection d’Emmanuel Macron.

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Canicule 2026 : faut-il s'équiper ou changer de logement ?

L'été 2026 confirme une tendance qui s'installe durablement : les épisodes de canicule deviennent plus fréquents, plus longs et plus intenses. Face à ces températures extrêmes, de nombreux Français s'interrogent. Est-il préférable d'investir dans des équipements pour rafraîchir son logement ou vaut-il mieux déménager vers un bien plus confortable ? Cette question dépasse désormais le simple confort. Elle influence la valeur des biens immobiliers, les projets de rénovation énergétique et même les décisions d'achat des primo-accédants. Pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires, le prêt à taux zéro (PTZ) peut justement faciliter l'acquisition d'un logement plus performant. La canicule transforme les critères d'achat immobilier Pendant longtemps, les acheteurs privilégiaient principalement : la localisation  la surface habitable  le nombre de chambres  la proximité des transports  le prix. Aujourd'hui, le confort d'été devient un véritable critère de sélection. Les fortes chaleurs mettent en évidence les limites des logements mal isolés, situés sous les toits ou exposés plein sud. À l'inverse, les biens offrant une bonne inertie thermique séduisent davantage. Quelles sont les caractéristiques de logement recherchées en 2026 ? Les acquéreurs accordent désormais une attention particulière à : une isolation thermique performante  des volets extérieurs  une bonne ventilation  une exposition équilibrée  des protections solaires  la présence d'espaces verts une climatisation ou un système de rafraîchissement. Ces critères permettent de conserver une température intérieure plus agréable tout en limitant la consommation d'énergie. Faut-il investir dans des équipements contre la chaleur ? Changer de logement n'est pas toujours envisageable. Dans de nombreux cas, améliorer son habitation actuelle constitue une solution pertinente. Les équipements les plus efficaces Plusieurs installations permettent de réduire sensiblement la température intérieure. Installer une climatisation La climatisation reste la solution la plus radicale pour lutter contre les fortes chaleurs. Rappelons ses avantages : confort immédiat  température maîtrisée  amélioration du sommeil  meilleure qualité de vie pendant les épisodes caniculaires. En revanche, elle représente un investissement important et entraîne une consommation électrique supplémentaire.  En France, le coût d’une climatisation varie de 700 € pour un modèle mobile à plus de 15 000 € pour un système gainable installé. Pour un équipement fixe (le plus courant), comptez en moyenne entre 1 200 € et 4 000 € pose comprise selon le type d'appareil (monosplit ou multisplit). Il faut ensuite ajouter environ 200 € par an de consommation électrique. Miser sur une pompe à chaleur réversible La pompe à chaleur air-air réversible assure le chauffage en hiver et le rafraîchissement en été. Elle présente plusieurs atouts : économies d'énergie  double usage  meilleure valorisation du logement. Le coût d'une pompe à chaleur (PAC) air-air varie généralement de 4 000 € à 18 000 €, pose comprise. Le prix dépend principalement de la surface du logement et du type d'équipement (monosplit, multi-split ou gainable). Pour amortir cet investissement, vous pouvez bénéficier de différentes subventions, telles que les Primes Énergie (CEE), MaPrimeRénov', ou encore un éco-prêt à taux zéro. L'entretien de l'appareil par un professionnel agréé est obligatoire et coûte environ 150 € à 200 € par intervention. Pour un ménage à revenus très modestes, le cumul CEE + MaPrimeRénov’ atteint 10 800 €. Améliorer l'isolation Une bonne isolation thermique ne sert pas uniquement à conserver la chaleur en hiver. Elle permet également de ralentir la pénétration de la chaleur durant l'été. Les travaux les plus efficaces concernent : les combles  la toiture  les murs  les fenêtres. Les protections solaires font souvent la différence Avant même d'investir dans une climatisation, plusieurs solutions permettent de limiter naturellement les surchauffes : volets roulants  stores extérieurs  brise-soleil orientables  pergolas  végétalisation des façades  plantation d'arbres. Ces équipements réduisent considérablement les apports solaires. À partir de quand faut-il envisager de changer de logement ? Dans certains cas, les travaux deviennent insuffisants. C'est notamment le cas lorsque le logement cumule plusieurs défauts : mauvaise isolation  dernier étage sous toiture  impossibilité d'installer une climatisation  absence de ventilation  forte exposition au soleil. Lorsque le coût des travaux devient très élevé, un changement de logement peut représenter une solution plus rentable sur le long terme. Les logements récents résistent mieux aux fortes chaleurs Les constructions neuves bénéficient de réglementations thermiques beaucoup plus exigeantes. Entrée en vigueur en janvier 2022, la réglementation environnementale RE 2020 généralise les bâtiments à énergie positive et bas-carbone. Ses 3 piliers sont la sobriété énergétique, la réduction de l'empreinte carbone et le confort d’été.  Elle favorise : une meilleure isolation  des matériaux plus performants  une ventilation optimisée  une meilleure gestion des apports solaires. Ainsi, les logements récents offrent généralement un meilleur confort d'été que les bâtiments anciens non rénovés. La valeur des logements pourrait évoluer avec le climat Le changement climatique influence progressivement le marché immobilier. Les logements qui restent frais pendant les épisodes de canicule deviennent plus attractifs. À l'inverse, certains biens risquent de perdre de leur valeur s'ils nécessitent d'importants travaux pour offrir un confort acceptable. 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Depuis son extension, le dispositif peut financer davantage de projets, notamment : l'achat d'un logement neuf destiné à être la résidence principale  certains logements anciens avec travaux, selon leur localisation et les conditions prévues par le dispositif  l’achat d’une maison individuelle des opérations répondant aux critères en vigueur. Le PTZ vient compléter un prêt immobilier classique et réduit le coût global du financement. Bien que gratuit pour l’emprunteur en termes d’intérêts, il doit obligatoirement être garanti par une assurance de prêt. Pourquoi le PTZ est particulièrement intéressant en période de canicule ? Grâce au PTZ, les primo-accédants peuvent : accéder à un logement plus récent viser une meilleure performance énergétique bénéficier d'un meilleur confort d'été réduire leurs dépenses de chauffage et de climatisation limiter les travaux futurs. Autrement dit, ce prêt peut permettre d'investir directement dans un logement plus résilient face aux épisodes de chaleur extrême. Acheter un logement adapté devient un investissement durable Le coût d'un logement ne se résume plus à son prix d'achat. Il faut désormais prendre en compte : les dépenses énergétiques  le confort quotidien  les futurs travaux  la facilité de revente l'adaptation au changement climatique. Un logement bien conçu permet de limiter le recours à la climatisation tout en offrant un meilleur confort de vie. Comment savoir s'il vaut mieux rénover ou déménager ? Avant de prendre une décision, plusieurs critères doivent être analysés. Il est préférable de rénover si : le logement est bien situé ; les travaux restent raisonnables ; l'isolation peut être améliorée ; les protections solaires sont facilement installables ; la structure du bâtiment est saine. 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À l'heure où les épisodes caniculaires se multiplient, investir dans un habitat adapté n'est plus seulement un choix de confort, mais un véritable investissement patrimonial et durable.

Immobilier
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Baromètre du pouvoir d'achat immobilier juillet 2026 : gagnez des mètres carrés en changeant d'assurance emprunteur

Pour garantir votre prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat et à en changer à tout moment. Magnolia.fr calcule chaque trimestre le nombre de mètres carrés supplémentaires que vous pouvez acquérir dans les 20 plus grandes métropoles françaises en changeant d’assurance de prêt. La délégation d’assurance emprunteur reste le seul levier d’économies pour faire baisser significativement son taux annuel effectif global (TAEG) et rester sous l’usure. Assurance bancaire contre assurance déléguée Nous proposons 3 profils d’emprunteurs, et calculons pour chacun le nombre de mètres carrés additionnels qu’il est possible d'acquérir en substituant l’assurance bancaire par une assurance individuelle concurrente. Profil 1 : vous êtes primo-accédant, âgé entre 25 et 35 ans ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,50% (taux pour un bon dossier au 2 juillet 2026) ;  l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), soit un coût de 13 600€ ; chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,09%, soit le taux moyen observé pour les dossiers de mêmes profils traités jusqu'en juin 2026. Le coût de l’assurance est de 3 600€. Vous réalisez une économie de 10 000€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 2 : vous avez entre 25 et 35 ans et empruntez à 2 en tant que primo-accédants ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,50% (taux pour un bon dossier au 2 juillet 2026) ;  l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen) sur chaque tête, soit un coût de 27 200€ ; votre Taux Annuel Effectif Global ou TAEG s’affiche à 4,67% (hors frais de dossier et frais de garantie). chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,08% sur chaque tête, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu'en juin 2026. Le coût de l’assurance est de 6 400€. Votre TAEG tombe à 3,82% hors frais de garantie et autres dépenses annexes. Vous réalisez une économie de 20 800€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 3 : vous avez entre 35 et 45 ans. vous empruntez à deux la somme de 400 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,50% (taux pour un bon dossier au 2 juillet 2026) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), avec quotité d'assurance de prêt à 100% sur chaque tête, soit un coût total de 54 400€ ; votre TAEG s’affiche à 4,67%, hors frais de garantie (hypothèque ou caution). Notons que le taux d'usure au troisième trimestre 2026 est de 5,29% pour les durées de 20 ans et plus. chez le comparateur Magnolia.fr, l’assurance est proposée au taux de 0,17% (taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu'en juin 2026). Chacun est assuré à hauteur de 100% du montant emprunté, le coût total de l’assurance est de 27 200€. Si on applique une quotité d’assurance à 50% sur chaque tête, le coût de l’assurance descend à 13 600€. Vous économisez 27 200€ avec une quotité à 100% sur chaque tête ou 40 800€ avec une quotité à 50/50. Le TAEG tombe respectivement à 4,12% ou 3,84%, vous laissant un espace plus que suffisant pour intégrer les frais annexes (garantie, frais de dossier, etc.). Combien de mètres carrés supplémentaires ces 3 profils peuvent gagner en juillet 2026 grâce à la délégation d’assurance de prêt immobilier ? Villes Prix moyen m2 appartement*   Nb de m2 supplémentaires avec 10 000€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 1   Nb de m2    supplémentaires avec 20 800€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 2   Nb de m2  supplémentaires avec 40 800€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 3   Saint-Étienne   1 221 € 8,19 m2 17,03 m2 33,41 m2 Le Havre 1 923 € 5,20m2 10,81 m2 21,21 m2 Nîmes 2 438 € 4,10 m2 8,53 m2 16,73 m2 Dijon 2 748 € 3,64 m2 7,57 m2 14,84 m2 Reims 2 674 € 3,74 m2 7,77 m2 15,25 m2 Grenoble 2 557 € 3,91 m2 8,13 m2 15,95 m2 Toulon 3 128 € 3,19 m2 6,65 m2 13,04 m2 Angers 3 261 € 3,06 m2 6,37 m2 12,51 m2 Lille 3 359 € 2,97 m2 6,19 m2 12,14 m2 Montpellier 3 479 € 2,87 m2 5,97 m2 11,72 m2 Toulouse 3 585 € 2,79 m2 5,80 m2 11,38 m2 Marseille 3 644 € 2,74 m2 5,70 m2 11,19 m2 Nantes 3 442 € 2,90 m2 6,04 m2 11,85 m2 Villeurbanne 3 674 € 2,72 m2 5,66 m2 11,10 m2 Strasbourg 3 716 € 2,69 m2 5,59 m2 10,98 m2 Rennes 4 037 € 2,47 m2 5,15 m2 10,10 m2 Bordeaux 4 314 € 2,31 m2 4,82 m2 9,45 m2 Nice 5 216 € 1,91 m2 3,98 m2 7,82 m2 Lyon 4 673 € 2,14 m2 4,45 m2 8,73 m2 Paris 9 701 € 1,03 m2 2,14 m2 4,20 m2 Prix estimés Meilleurs Agents au 1er juillet 2026 (prix en net vendeur) Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt. L’état du marché immobilier ancien en juillet 2026 En juillet 2026, le marché immobilier ancien poursuit son rééquilibrage. L'activité reste modérée, avec environ 900 000 transactions attendues sur l'année, en baisse par rapport à 2025. Les acquéreurs restent prudents, tandis que les vendeurs ajustent progressivement leurs prix pour s'adapter aux nouvelles conditions de financement. Des évolutions de prix contrastées selon les régions Les prix n'évoluent pas de la même manière sur l'ensemble du territoire. Une stabilisation à Paris et en Île-de-France Après plusieurs années de baisse, les prix se maintiennent désormais à Paris, autour de 9 700 €/m². Cette stabilisation traduit un retour à un marché plus équilibré. Des baisses dans plusieurs métropoles Dans de nombreuses grandes villes de province, les prix continuent de reculer légèrement. Les acheteurs disposent d'un meilleur pouvoir de négociation, notamment pour les biens anciens ou nécessitant des travaux. Des secteurs toujours très demandés Les communes du littoral, les zones touristiques et les territoires les plus attractifs résistent mieux. Dans certains secteurs, les prix continuent même de progresser. Les tendances à retenir en juillet 2026 Le marché immobilier est marqué par plusieurs évolutions : une légère baisse des prix à l'échelle nationale (de -1% à -3% sur un an) un volume de ventes qui reste limité  des propriétaires qui hésitent à vendre pour conserver leur ancien crédit immobilier à taux bas  des banques qui sélectionnent plus rigoureusement les dossiers de financement. Quel impact pour les emprunteurs ? Dans ce contexte, la qualité du dossier est déterminante. Pour mettre toutes les chances de son côté, il est conseillé de : disposer d'une situation professionnelle stable  présenter un taux d'endettement maîtrisé  apporter un apport personnel lorsque cela est possible  comparer les offres de crédit et d'assurance emprunteur afin de réduire le coût total du financement. Malgré un marché encore prudent, les acheteurs bénéficient aujourd'hui d'un meilleur pouvoir de négociation qu'il y a quelques années, à condition de présenter un dossier solide. Conditions d’emprunt en juillet 2026 En juillet 2026, les taux des crédits immobiliers évoluent peu par rapport aux mois précédents. Après une légère remontée observée au début de l'année, le marché semble entrer dans une phase de stabilisation. Sur une durée de 20 ans, le taux moyen se situe autour de 3,50 %, hors assurance emprunteur et garanties. Les banques toujours offensives Les établissements bancaires restent toutefois prudents. Ils ajustent leurs conditions de financement en fonction du coût de leurs ressources et de l'environnement économique, tout en évitant des variations importantes de leurs barèmes. Parallèlement, le relèvement des taux d'usure constitue une évolution favorable. Cette hausse permet à davantage de ménages de présenter un dossier conforme aux critères réglementaires et facilite ainsi l'accès au crédit. Taux stables en juillet Les taux moyens constatés en juillet 2026 sont les suivants : 15 ans : de 3,17 % à 3,35 %  20 ans : de 3,31 % à 3,50 %  25 ans : de 3,42 % à 3,60 % Pour décrocher les conditions les plus avantageuses, la qualité du dossier reste déterminante. Un apport personnel couvrant au moins les frais de notaire, une situation financière stable et une bonne gestion des comptes sont des atouts majeurs.  Les emprunteurs les mieux notés peuvent ainsi négocier des taux proches de 3,00 % sur 15 ans, 3,10 % sur 20 ans et 3,20 % sur 25 ans. Taux d’usure en hausse Depuis le 1er juillet 2026, le taux d’usure est en augmentation. Déterminé chaque trimestre par la Banque de France, il correspond au taux annuel effectif global (TAEG) maximal que les banques peuvent appliquer. Ce plafond englobe le taux d'intérêt, l'assurance emprunteur et l'ensemble des frais liés au crédit immobilier. Les seuils applicables au troisième trimestre 2026 sont les suivants : 4,07 % pour les prêts à taux fixe de moins de 10 ans  4,57 % pour les prêts à taux fixe de 10 à moins de 20 ans  5,29 % pour les crédits à taux fixe de 20 ans et plus  5,28 % pour les prêts à taux variable  6,39 % pour les prêts relais. Cette légère revalorisation, de l'ordre de quelques centièmes de point, produit néanmoins des effets concrets sur le financement immobilier. Elle permet notamment : de réduire les refus de prêt liés à un dépassement du TAEG  de faciliter l'acceptation des dossiers proches du seuil réglementaire  d'offrir davantage de souplesse aux banques et aux courtiers dans le montage des financements. Même si cette hausse ne fait pas baisser les taux d'intérêt pratiqués par les banques, elle contribue à fluidifier l'accès au crédit pour de nombreux emprunteurs. Retrouvez toutes les infos pour emprunter en juillet 2026. Combien de mètres carrés en changeant d’assurance emprunteur en juillet 2026 ? L'assurance emprunteur est une composante incontournable d'un crédit immobilier. Si elle protège l'emprunteur et la banque en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail, elle représente également un coût important dans le budget global du financement.  La possibilité de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment offre aux emprunteurs une excellente opportunité de réduire leurs mensualités ou d'augmenter leur capacité d'achat. À la clé : plusieurs milliers d'euros d'économies qui peuvent se transformer en mètres carrés supplémentaires. L'assurance emprunteur : un coût qui influence votre projet immobilier Le coût de l'assurance de prêt ne doit pas être sous-estimé. Selon le profil de l'emprunteur et les caractéristiques du crédit, elle peut représenter jusqu'à 40 % du coût total du financement. Cette dépense est particulièrement élevée pour certains profils, notamment les seniors, les professions à risques, les adeptes de sports dangereux et les personnes avec des risques aggravés de santé. La délégation d'assurance : un moyen efficace d'augmenter son pouvoir d'achat immobilier Depuis plusieurs années, la réglementation favorise la concurrence entre les assureurs. Les emprunteurs ne sont plus obligés de conserver le contrat collectif proposé par leur banque. La délégation d'assurance de prêt permet de : choisir un assureur externe  profiter de cotisations souvent moins élevées  bénéficier d'un contrat mieux adapté à son âge, sa profession et son état de santé  accéder à des contrats proposant le rachat d’exclusions de garanties conserver un niveau de protection conforme aux exigences de la banque. Une résiliation possible à tout moment Grâce à la loi Lemoine, il est désormais beaucoup plus simple d'optimiser son assurance de prêt. Vous pouvez désormais : changer d'assurance quand vous le souhaitez, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt et pendant toute la durée de remboursement résilier votre contrat sans frais.  La seule condition reste le respect de l'équivalence des garanties demandée par l'établissement prêteur. Changer d’assurance de prêt ou comment baisser le coût total de votre crédit immobilier et gagner des mètres carrés En réduisant le coût de l'assurance, vous abaissez votre TAEG et vous augmentez votre pouvoir d'achat immobilier. Les économies envisageables à Paris sont minimes étant donné la cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins cher, la délégation d’assurance de prêt vous permet de financer des mètres carrés supplémentaires : Profil 1 : entre  2,14 m2 (Nice) et 8,19 m2 (Saint-Étienne) Profil 2 : entre 2,14 m2 (Paris) et 17,03 m2 (Saint-Étienne) Profil 3 : entre 4,20 m2 (Paris) et 33,41 m2 (Saint-Étienne) Pour rappel, la taille moyenne d'une salle de bain est d'environ 8 ou 9m2, et celle d'un studio entre 15 et 21m2. Les avantages de changer d'assurance emprunteur en juillet 2026 Optimiser son assurance de prêt présente de nombreux bénéfices : diminuer le coût global du crédit immobilier préserver un niveau de garanties équivalent profiter de la concurrence entre assureurs améliorer son pouvoir d'achat immobilier financer un bien plus spacieux ou mieux situé.  

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Surprime d’assurance de prêt : est-elle définitive ?

Vous avez souscrit une assurance de prêt immobilier assortie d’une surprime en raison de votre état de santé, de votre profession, d’une pratique sportive à risques ou par le simple fait de fumer. La bonne nouvelle est que ce surcoût n'est pas toujours définitif. Selon l'évolution de votre situation personnelle, professionnelle ou médicale, il est parfois possible de la réduire, voire de la supprimer complètement. En renégociant le contrat avec l’assureur, mieux, en changeant d'assurance grâce à la délégation, vous pouvez  retrouver un tarif standard. Qu'est-ce qu'une surprime en assurance de prêt ? La surprime d’assurance emprunteur correspond à une augmentation de la cotisation d'assurance appliquée lorsque l'assureur estime que le risque de sinistre est supérieur à la moyenne. Elle peut concerner différents profils : les fumeurs  les personnes souffrant d'une maladie chronique  les anciens malades présentant un risque de récidive  les personnes exerçant une profession dangereuse  certains sportifs pratiquant une activité à risque. La surprime est généralement exprimée en pourcentage du tarif de base. Par exemple, une surprime de 100 % signifie que la cotisation est doublée. Pourquoi les assureurs appliquent-ils une surprime ? L'assurance emprunteur couvre plusieurs risques : le décès  la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA)  l'incapacité temporaire totale de travail (ITT)  l'invalidité permanente totale ou partielle (IPT ou IPP). Si les statistiques montrent que l’assuré présente une probabilité plus élevée de déclarer un sinistre, l'assureur ajuste le tarif afin de compenser ce risque supplémentaire. Quand vous présentez un risque accru en santé, profession ou/et pratique sportive, vous devez remplir un formulaire plus précis qui va permettre d’affiner l’évaluation et appliquer une tarification en conséquence. L’évaluation du risque repose sur 3 types de questionnaires :  le questionnaire de santé le questionnaire métier  le questionnaire dédié aux risques sportifs  Une surprime n'est pas forcément valable pendant toute la durée du prêt Contrairement à une idée reçue, une surprime n'est pas figée jusqu'au remboursement complet du crédit immobilier. Dans de nombreux cas, un changement de situation permet de demander une réévaluation du risque. Si celui-ci diminue, l'assureur peut, éventuellement, accepter de revoir le tarif à la baisse. Dans les faits, il est préférable de changer d’assureur pour obtenir une tarification adaptée à votre nouvelle situation (lire plus bas). Cette évolution dépend notamment : de votre état de santé  de vos habitudes de vie  de votre profession  du contrat d'assurance choisi. Encore faut-il entreprendre les démarches nécessaires, car la suppression de la surprime n'est généralement pas automatique. Arrêt du tabac : un levier important pour supprimer une surprime Le tabagisme (cigarette, pipe, vapoteuse) constitue l'une des principales causes de surprime en assurance emprunteur. Les fumeurs présentent statistiquement un risque plus élevé de développer des maladies cardiovasculaires, des cancers ou des pathologies respiratoires.  Combien de temps faut-il avoir arrêté de fumer ? Les assureurs considèrent qu'un emprunteur devient non-fumeur après une période continue de 24 mois sans consommation de tabac ni de nicotine. L'assureur peut demander : une déclaration sur l'honneur  un nouveau questionnaire de santé lorsque celui-ci est autorisé  parfois un examen médical ou un test cotinine urinaire selon les contrats. Quel impact sur le tarif ? Le tarif d’une assurance de prêt pour fumeur coûte entre 20 % et 70 % de plus qu’une assurance pour non-fumeur. Le fait d’arrêter de fumer durant 2 ans et de se déclarer non-fumeur permet de réaliser une économie de plusieurs milliers d’euros sur la durée du crédit. Prenons un exemple :  Profil Cotisation annuelle Non-fumeur 260 € Fumeur avec surprime 520 € Sur un crédit de 25 ans, le gain peut dépasser 6 000 €. Une amélioration de l'état de santé peut justifier une révision du contrat Certaines surprimes sont liées à un risque de santé, à savoir une maladie ou un problème médical ponctuel. Lorsque votre état de santé évolue favorablement, il peut être pertinent de demander une nouvelle étude de votre dossier. Les situations pouvant entraîner une baisse de la surprime Par exemple : une hypertension désormais stabilisée  un diabète parfaitement équilibré  une perte de poids importante et durable  une rémission depuis plusieurs années (droit à l’oubli pour un cancer ou une hépatite C) la guérison d'une pathologie ayant motivé la surprime. L'assureur pourra demander des justificatifs médicaux récents afin d'évaluer le nouveau niveau de risque. Changement de profession : une surprime peut disparaître Toutes les surprimes ne sont pas liées à la santé. Certaines professions sont considérées comme plus exposées aux accidents. Parmi les métiers considérés à risques en assurance emprunteur, on peut citer : certains métiers du bâtiment  des pompiers  des militaires  des policiers  des couvreurs  des travailleurs sur plateformes pétrolières des professions manipulant des produits dangereux. Un métier moins risqué peut faire évoluer votre cotisation Si vous changez d'activité professionnelle pour exercer un métier de bureau ou une profession moins exposée, vous pouvez demander à votre assureur une révision de votre contrat. Il faudra généralement fournir : un contrat de travail  une attestation de l'employeur  un descriptif des nouvelles missions. Si le risque professionnel disparaît, la surprime peut être réduite ou supprimée. La meilleure option : changer d'assurance pour retrouver un tarif standard On ne va pas vous mentir, il est rare qu’un assureur accepte de supprimer la surprime. Il lui est difficile de faire abstraction d’un risque initialement déclaré, même si celui-ci diminue ou disparaît.  Votre contrat d’assurance n’est pas figé pour autant. Le mieux est d’aller voir ailleurs. Grâce aux récentes dispositions législatives, tous les emprunteurs disposent d'une grande liberté pour changer d'assurance de prêt immobilier. La résiliation est possible à tout moment Grâce à la loi Lemoine de 2022, il est possible de résilier son assurance emprunteur à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Cette possibilité permet de mettre les assureurs en concurrence tout au long de la vie du prêt. Tous les assureurs n'évaluent pas le risque de la même manière Chaque compagnie possède sa propre politique de tarification. Ainsi, un assureur pourra appliquer une surprime de 100 %, quand un autre limitera cette majoration à 25 % et un troisième pourra accepter le dossier sans surprime grâce à une analyse différente. Comparer les assurances de prêt peut donc générer plusieurs milliers d'euros d'économies. Les garanties doivent rester équivalentes Pour que la banque accepte le changement d'assurance, le nouveau contrat doit présenter un niveau de garanties au moins équivalent à celui exigé lors de l'octroi du prêt. L'établissement prêteur ne peut pas refuser la substitution si cette condition est remplie. Il dispose d’un délai légal de 10 jours ouvrés pour accepter le changement et rédiger l’avenant au contrat de prêt. Comment demander la suppression d'une surprime ? Si votre situation a évolué favorablement, plusieurs étapes sont recommandées. Préparez un dossier complet Rassemblez notamment : les justificatifs médicaux récents  les attestations d'arrêt du tabac si nécessaire  les documents prouvant votre changement de profession  votre contrat d'assurance actuel. Faites jouer la concurrence Étant donné que votre assureur actuel sera peu enclin à revoir la prime d’assurance en votre faveur, demandez plusieurs devis d’assurance crédit via un comparateur. Les écarts de prix peuvent être importants. Un courtier spécialisé en assurance emprunteur peut également vous aider à identifier les contrats les plus adaptés à votre situation. Dans quels cas la surprime peut-elle rester applicable ? Certaines situations rendent la suppression de la surprime plus difficile. C'est notamment le cas : des maladies évolutives  des pathologies présentant un risque élevé de récidive  des professions durablement dangereuses  des sports extrêmes pratiqués régulièrement. Même dans ces hypothèses, il reste intéressant de comparer les offres du marché. Un nouvel assureur peut proposer une surprime plus faible ou des garanties mieux adaptées.

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