Éco-prêt à taux zéro : profitez-en avant la fin !

Mis en place en 2009, l'éco-prêt à taux zéro permet de financer des travaux de rénovation sans avoir à payer des intérêts bancaires. Le dispositif doit s'éteindre à la fin de cette année, sauf si le gouvernement décide de le proroger, comme le suggère un rapport parlementaire. N'attendez pas et bénéficiez d'un prêt gratuit pour améliorer la performance énergétique de votre logement.

Qu'est-ce que l'éco-prêt PTZ ?

L'éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ permet de financer des travaux de rénovation énergétique dans les logements individuels ou en copropriété. Voici les caractéristiques de ce dispositif public et les conditions pour en bénéficier.

Logements concernés

Le logement doit constituer la résidence principale du demandeur et doit avoir été construit avant janvier 1990. Un propriétaire bailleur peut également bénéficier de l'éco-PTZ s'il loue son bien à une personne qui en fait son domicile principal.

Propriétaires éligibles

Peuvent accéder au dispositif les propriétaires occupants et ceux qui louent leur logement. Un copropriétaire occupant ou bailleur peut faire une demande d'éco-PTZ pour financer la quote-part de travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives. L'éco-PTZ est attribué sans aucune condition des ressources.

Nature des travaux

Trois catégories de travaux sont concernés par l'éco-PTZ :

les travaux d'isolation et/ou d'installation d'équipements (isolation thermique, isolation des planchers bas, installation ou remplacement d'un chauffage ou d'une production d'eau chaude sanitaire, installation d'un chauffage ou d'une production d'eau chaude sanitaire à énergie renouvelable)
l'amélioration de la performance énergétique globale (gain d'énergie minimum de 35%, consommation annuelle en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m2)
la réhabilitation d'un système d'assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d'énergie.

Les travaux doivent être réalisés par une entreprise ou un artisan labellisé RGE (Reconnu Garant de l'Environnement), sauf pour la réhabilitation d'un système d'assainissement non collectif où cette exigence n'est pas requise mais recommandée, et ce dans un délai de 3 ans à partir de l'émission de l'offre (allongé dans certains cas comme force majeure, maladie, accident, catastrophe naturelle, etc.).

Montant et modalités de l'éco-prêt

Le montant maximal de l'éco-PTZ dépend des travaux financés :

entre 7 000€ et 15 000 € pour la réalisation d'une seule action parmi la liste des travaux éligibles au dispositif (plafond de 7 000€ pour le remplacement des fenêtres)
jusqu'à 25 000 € pour la réalisation d'un bouquet de 2 actions parmi les 7 éligibles
jusqu'à 30 000 € pour un bouquet de 3 travaux ou plus parmi les 7 actions éligibles et pour les travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale
jusqu'à 10 000 € pour la réhabilitation du système d'assainissement non collectif.

L'éco-PTZ est remboursé en 15 ans maximum. Un second éco-PTZ peut être demandé pour le même logement jusqu'au 31 décembre 2021, la somme des deux prêts ne devant excéder 30 000€. L'éco-PTZ est cumulable avec le CITE (Crédit d'Impôt Transition Énergétique), transformé en prime forfaitaire en 2020 et 2021 (MaPrimRénov').

Il est possible de demander un éco-PTZ concomitamment à un prêt immobilier classique à condition de fournir le descriptif et les devis des travaux envisagés au plus tard à la date d'émission de l'offre de prêt. Cette opération permet d'intégrer le financement des travaux de rénovation énergétique dans celui du projet d'acquisition.

Éco-prêt PTZ : un succès mitigé

Le dispositif doit s'éteindre au 31 décembre 2021, sauf décision contraire du gouvernement. Un rapport parlementaire remis fin mai 2021 préconise de le proroger pour trois années supplémentaires, estimant que l'éco-PTZ est un outil nécessaire à la rénovation de l'habitat ancien dont l'utilité n'a jusque-là jamais été discutée.

Pourtant, hormis les deux premières années de son lancement où plus de 70 000 prêts ont été distribués, l'éco-PTZ suscite un maigre intérêt de la part des propriétaires. Le nombre d'éco-PTZ est tombé à 18 755 unités en 2018 pour remonter à partir de 2019 grâce à l'ouverture du dispositif aux mono-actions.

42 107 éco-PTZ ont été accordés en 2020, malgré un ralentissement important observé lors du premier confinement. L'entrée en fanfare de MaPrimRénov' à tous les propriétaires en janvier 2021 va sans doute réveiller l'intérêt des particuliers en matière de rénovation énergétique, mettant en lumière tous les dispositifs existants.

L'an dernier, près de 63% des travaux financés par l'éco-PTZ sont des mono-actions, et 28% des éco-PTZ ont financé des bouquets de deux ou trois actions. Le montant moyen d'un éco-PTZ en 2020 était de 12 561€, soit le niveau le plus faible depuis 2009. Autres données intéressantes : 96% des logements faisant l'objet du dispositif sont occupés par le propriétaire et 95,5% des éco-PTZ concernent les maisons individuelles.

Le rapport souligne des blocages existants qui empêchent la pleine utilisation de l'éco-PTZ et propose des pistes de réforme pour renforcer l'efficacité du dispositif.

Comment booster l'éco-prêt PTZ ?

Seules les banques ayant signé une convention avec l'État peuvent distribuer l'éco-PTZ, ce qui peut expliquer le moindre recours au dispositif. Compte tenu de la complexité du montage du dossier et les délais induits pour obtenir le prêt, nombre d'emprunteurs préfèrent recourir à un crédit classique avec intérêts.

Le contexte de taux bas joue également sur la rémunération des banques. L'État offre un crédit d'impôt aux établissements distributeurs de l'éco-PTZ sur la base des taux d'intérêts interbancaires, qui peuvent être négatifs, auxquels s'ajoute une partie fixe de 100 points pour les éco-PTZ individuels. À titre de comparaison, le taux effectif moyen des prêts à la consommation de plus de 6 000 euros s’établit à 392 points de base (3,92%) d’après les chiffres publiés par la Banque de France au 2e trimestre de l’année 2021. Pour un éco-PTZ remboursé sur 15 ans, le taux accordé à la banque est actuellement de 97 points de base, soit 0,97%. Étant donné leur faible rémunération et l'instruction lourde et chronophage des dossiers, les banques rechignent à distribuer des éco-PTZ et privilégient les crédits classiques amortissables.

Pour pallier ces blocages, le rapport préconise de s'appuyer sur l'Anah (Agence nationale de l'habitat), agence publique qui distribue entre autres MaPrimRénov'. Une expérimentation est en cours pour confier à l'Anah la charge de notifier aux banques l'éligibilité à l'éco-PTZ des ménages souhaitant financer leur reste à charge par ce dispositif.

Le plafond de l'éco-PTZ pour les rénovations globales pourrait être aussi relevé de 30 000€ à 50 000€ sous condition des ressources pour inciter davantage de propriétaires. En 2020, seuls 0,6% des éco-PTZ ont financé une rénovation énergétique complète.

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Crédit immobilier : peut-on encore emprunter en 2023 ?

Bien qu’elle soit loin d’être achevée, l’année 2023 restera dans les annales comme une période noire pour le secteur immobilier, en partie à cause de la remontée des taux d’intérêts, élément déclencheur de dysfonctionnements dans les règles de distribution du crédit. La crise est sévère et les mesures envisagées par le gouvernement pour éviter une crise sociale n’auront que peu d’impact sur l’accès au crédit. Tout n’est pas perdu. Si vous avez un projet immobilier, soignez votre demande de prêt et utilisez tous les ressorts pour optimiser votre dossier. Accès au crédit immobilier : un profil financier sans tache Face à l’augmentation du coût de l’argent (taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne) et au plafonnement maximum du taux autorisé jugé trop faible (taux d’usure), les banques voient d’un très mauvais œil la réduction de leurs marges sur le crédit immobilier. De plus en plus réticentes à accorder des financements, elles se montrent davantage précautionneuses et privilégient les dossiers impeccables. Sommées de respecter à la lettre les règles d’octroi du HCSF, les banques ne peuvent distribuer de crédits immobiliers au-delà d’un taux d’endettement de 35% et sur une durée de remboursement supérieure à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux de rénovation importants). Pour se prémunir contre les risques de défaut de paiement, elles ciblent uniquement les meilleurs profils, ceux qui affichent des revenus élevés, stables et pérennes, qui mettent sur la table un apport personnel conséquent et disposent d’une épargne de précaution significative. CDI et revenus élevés L’accès au crédit sera par ailleurs plus aisé aux couples qu’aux personnes seules, car la prise de risque pour la banque et l’endettement sont moindres car répartis sur deux têtes. Les banques sont également soucieuses de l’inflation récurrente qui tire le pouvoir d’achat vers le bas et bouleverse l’équilibre budgétaire des ménages emprunteurs. Bien que cette notion ne soit pas encadrée par le régulateur, les prêteurs sont très vigilants quant au reste à vivre, c’est-à-dire l’argent dont le ménage dispose pour payer ses dépenses du quotidien une fois les mensualités de crédit(s) payées. Le reste à vivre d’une personne au Smic n’a évidemment pas la même amplitude que celle gagnant 10 000€ par mois, à taux d’effort équivalent. Il faut au moins que l’un des co-emprunteurs soit employé en CDI, le sésame qui va rassurer la banque quant à la pérennité des revenus. La profession est aussi un élément dont tient compte l’assurance de prêt immobilier. Plus le risque professionnel est important, plus lourde sera la prime. Un contrat stable est gage de sécurité en cas d’arrêt de travail, indépendamment de tous risques liés à la santé. Comptes bancaires irréprochables La règle cardinale est de présenter des finances saines au moins au cours des trois mois précédant la demande de financement, sans découvert bancaire. Il sera demandé les relevés bancaires, ainsi que les deux derniers avis d’imposition et les trois derniers bulletins de salaire. Les TNS (Travailleurs Non Salariés) devront fournir les documents comptables des trois dernières années. En cas de crédit(s) en cours, il est conseillé de les solder pour préserver la capacité d’endettement pour le projet immobilier. Avant d’engager une demande de crédit immobilier, il vaut mieux terminer le remboursement des éventuels prêts à la consommation (prêt auto, prêt renouvelable, prêt personnel), car ils sont de nature à motiver un refus de crédit immobilier. Pas de crédit immobilier sans apport personnel conséquent Le renchérissement du crédit et le devoir de respect des règles d’octroi ont renforcé les exigences d’apport personnel de la part des banques. Alors que l’apport personnel affichait un niveau record partout en France en 2022, à 18% du montant d’une opération immobilière, en 2023, on dépasse les 20%, 30% étant un seuil qui permet d’ouvrir sérieusement les portes du crédit. La nature du projet compte également et si le bien convoité présente un DPE médiocre, la banque va se montrer rétive dans un contexte de prix immobiliers orientés à la baisse. Elle exigera que l’enveloppe des travaux de rénovation soit intégrée dans le crédit, ce qui diminue la capacité d’emprunt pour le logement. Délégation d’assurance emprunteur Élément trop souvent négligé lors d’une demande de crédit immobilier, l’assurance emprunteur représente pourtant en moyenne un tiers du coût global, soit la deuxième dépense après les intérêts. Introduit par la loi Lagarde en septembre 2010, le libre choix du contrat d’assurance emprunteur permet de souscrire une formule moins chère, concurrente de celle proposée par la banque. À garanties équivalentes, il est possible de trouver via un comparateur d’assurance de prêt immobilier une offre jusqu’à trois fois moins onéreuse que le contrat groupe bancaire. La délégation d’assurance emprunteur est une des astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023. Il est désormais plus difficile d’emprunter en 2023 qu’en 2022. Soumises au durcissement de la politique monétaire de la BCE, les banques de détail redoublent de vigilance et jettent leur dévolu sur les profils premium auxquels elles prêtent sur les durées les plus courtes à des taux les plus performants. Si vous portez un projet immobilier, peaufinez votre dossier et pensez au courtier, votre allié en 2023 pour accéder au crédit.

Crise de l’immobilier et du logement en 2023 : quelles sont les mesures envisagées ?

Hier dimanche, le gouvernement a dévoilé une série de mesures visant à juguler la crise de l’immobilier, devenue une crise du logement. Rien de révolutionnaire et aucune solution pour résoudre les difficultés d’accès au crédit hormis la révision mensuelle du taux d’usure jusqu’à fin 2023. La fin du Pinel en 2024 semble actée et le prolongement du PTZ jusqu’en 2027 est un soulagement pour la primo-accession. Fin du Pinel et prolongement du PTZ La crise de l’immobilier 2023 est d’une telle ampleur qu’elle nécessite sans tarder des solutions d’urgence pour éviter une crise sociale. 2,42 millions de ménages sont dans l’attente d’un logement social et plus de 300 000 personnes sont sans domicile fixe. Depuis des mois, les professionnels de l’immobilier implorent le gouvernement de passer à l’action. Des acteurs majeurs du secteur ont remis au ministre du Logement Olivier Klein fin novembre 2022 trois cahiers contenant 200 propositions techniques dont certaines ont été retenues et dévoilées dimanche soir par Matignon. Pour répondre efficacement à la crise du logement, le gouvernement privilégie cinq objectifs : Favoriser l’accession à la propriété et à la location Soutenir la production et la rénovation de logements sociaux Relancer la construction Accélérer la rénovation énergétique du parc privé. L’exécutif ne souhaite pas encadrer les prix du foncier, pourtant une des mesures choc proposées fin 2022 par le collectif de professionnels du logement, mais confirme la prolongation du PTZ. Dans un contexte de remontée des taux d’intérêts, le PTZ ou Prêt à Taux Zéro, constitue un soutien pour les ménages accédants de leur résidence principale, notamment les jeunes actifs peu dotés en apport personnel et en épargne de précaution. Ce dispositif sera prolongé jusqu’en 2027, alors qu’il devait prendre fin en décembre 2024, mais il sera recentré sur les logements neufs en collectif dans les zones dites tendues et ailleurs dans les zones détendues sous conditions de rénovation énergétique. Côté locatif, le Pinel sera abrogé fin 2024, car jugé inefficace et trop coûteux pour les finances publiques. Le gouvernement va mettre l’accent sur le logement locatif intermédiaire, c’est-à-dire le logement proposé à loyers modérés sans être social. Pour relancer la construction neuve aujourd’hui en plein marasme, la Caisse des dépôts et consignations va racheter 47 000 logements qui n’ont pas été vendus et une enveloppe supplémentaire de 160 millions d’euros sur 5 ans sera consacrée à un dispositif destiné à accorder un logement pérenne aux foyers mal logés. Sur le volet rénovation énergétique, les guichets France Rénov’ passeront de 150 à 450 et les accompagnateurs Rénov’ augmenteront de 2 000 à 5 000, ce qui devrait booster MaPrimRénov’, le dispositif phare d’aide au financement des travaux énergétiques, qu’on soit propriétaire occupant ou bailleur. Accès au crédit immobilier : les obstacles demeurent En revanche, peu d’amélioration côté crédit bancaire. Le gouvernement, sur avis de la Banque de France, n’envisage aucun assouplissement des conditions d’octroi. Les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) ne bougent pas d’un iota, le taux d’endettement restant bloqué à 35% des revenus nets, quel que soit le niveau de ressources du foyer emprunteur. Une aberration quand on sait que le reste à vivre d’un ménage à l’aise financièrement a bien évidemment une tout autre amplitude que celui d’un foyer au Smic, à taux d’effort équivalent. La durée maximale de remboursement est maintenue à 25 ans, sauf exception pour une acquisition dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux d’envergure où elle peut aller jusqu’à 27 ans. Avant la mise en place des normes, les primo-accédants pouvaient s’endetter sur 30 ans, l’allongement de la durée de remboursement étant un des moyens efficaces avec la délégation d'assurance emprunteur de réduire leur taux d’endettement mensuel. Le seul changement concerne le taux d’usure, qui, rappelons-le, a constitué un réel obstacle à l’accès au crédit depuis l'envolée des taux d'emprunt, sa révision mensuelle depuis le 1er février dernier était provisoire et devait durer six mois. Le gouvernement va prolonger la mensualisation jusqu’à fin 2023, afin d’éviter que ce taux « ne devienne un blocage ». Son mode de calcul reste toutefois inchangé. Le TAEG maximum autorisé contraindra toujours l’assurance de prêt immobilier et affichera le même plafond qu’on emprunte sur 20 ou 25 ans. Il y a quelques semaines, les banques s’étaient dites prêtes à assouplir les critères d’octroi afin de faciliter l’accès à l'emprunt, alors que la production de crédits immobiliers chute de 40% sur un an. Le Comité National de Refondation (CNR) pour le logement doit détailler aujourd’hui lundi les mesures annoncées hier par le gouvernement. Les propositions retenues n’ont aucune action immédiate, tandis qu’une meilleure flexibilité dans l’octroi des crédits permettrait aux ménages actuellement empêchés d’emprunter bien que solvables de concrétiser rapidement leur projet immobilier.

Changement d’assurance emprunteur : connaissez-vous la loi Lemoine ?

La loi Lemoine est entrée en vigueur le 1er juin 2022. Vous détenez un crédit immobilier et vous n’avez pas encore entendu parler de cette loi fondamentale en assurance emprunteur ? Elle vous permet pourtant de faire de grosses économies sur le coût global de votre prêt. Magnolia.fr vous explique comment regagner du pouvoir d’achat grâce à la loi Lemoine. Loi Lemoine : une loi pouvoir d’achat Adoptée par le Parlement le 28 février 2022, la loi Lemoine est entrée en vigueur le 1er juin 2022. Dès cette date, tout nouvel emprunteur a pu bénéficier d’une mesure essentielle pour son pouvoir d’achat : changer d’assurance de prêt immobilier quand il le souhaite, sans minimum d’engagement de souscription et sans attendre la date d’échéance autrefois imposée par les dispositifs. Ce dispositif est accessible à tous les emprunteurs quelle que soit l’antériorité de leur contrat depuis le 1er septembre. La loi Lemoine fête donc sa première année. Elle facilite la mise en concurrence des différents acteurs du marché, permettant aux emprunteurs de trouver le contrat le plus compétitif à garanties équivalentes. Les banques commercialisent leurs propres contrats d’assurance de prêt immobilier, mais elles sont jusqu’à trois fois plus chères que les prestataires externes. Puisque le libre choix du contrat d’assurance est difficile à mettre en œuvre lors de la demande de crédit immobilier, le législateur autorise les emprunteurs à en profiter une fois l’offre de prêt signée avec un processus beaucoup simple qu’auparavant. Comment changer d’assurance emprunteur ? Avant l’entrée en application de la loi Lemoine, les emprunteurs pouvaient se prévaloir de l’un des deux dispositifs suivants s’ils souhaitaient changer d’assurance en cours de prêt : La loi Hamon de juillet 2014 : l’emprunteur peut substituer l’assurance n’importe quand durant la première année de son crédit, jusqu’à 15 jours avant la signature de l’offre de prêt. L’amendement Bourquin de janvier 2018 : au-delà de la première année, l’emprunteur peut bénéficier de la résiliation infra-annuelle qui l’autorise à changer d’assurance à date d’échéance, avec un délai de préavis de deux mois. En supprimant l’obligation de respecter une date butoir, assortie d’un préavis, la loi Lemoine simplifie le changement d’assurance de prêt immobilier. La seule condition pour obtenir l’accord de la banque est que le nouveau contrat présente des garanties au moins équivalentes au contrat résilié. Pour changer d’assurance de prêt, il vous suffit d’envoyer une lettre de résiliation assurance de prêt à la banque, accompagnée du nouveau contrat. Le prêteur dispose d’un délai légal de 10 jours ouvrés pour formuler sa réponse et doit motiver tout refus par écrit de manière exhaustive. Où trouver l’assurance de prêt immobilier la moins chère ? La mise en concurrence des offres est indispensable pour décrocher l’assurance la plus compétitive. Le marché est vaste et seul un comparateur d’assurance de prêt immobilier vous permet d’accéder rapidement et gratuitement aux meilleures offres. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt : elle recense tous les critères d’équivalence de garantie exigés par la banque, ce qui facilite la comparaison des contrats d’assurance. Vous entrez les informations dans le formulaire et vous recevez sans tarder plusieurs devis qui respectent l’équivalence de niveau de garanties. Vous sélectionnez ensuite le contrat qui affiche le tarif le plus avantageux tout en répondant aux exigences de la banque. La notion d’équivalence de garanties est complexe. C’est ici que le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier révèle toute son utilité. Cet expert vous permet de mieux appréhender l’étendue des garanties et de choisir le contrat adapté à votre problématique, conforme à la couverture requise par la banque. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2023 pour évaluer l’impact financier du changement d’assurance sur le coût de votre crédit. Ce sont des milliers d'euros que vous pouvez économiser ! Les autres changements introduits par la loi Lemoine La substitution de l’assurance en cours de prêt à tout moment a été adoptée par les sénateurs en contrepartie d’une mesure facilitant l’inclusion de certains emprunteurs pénalisés par leur historique de santé. Si vous réunissez les deux conditions suivantes, vous échappez au questionnaire de santé qui peut vous discriminer, en renchérissant le coût de l'assurance et en diminuant votre protection par l'application d'exclusions de garanties : La part assurée est inférieure à 200 000€, soit 400 000€ si vous empruntez à deux, sous réserve que la quotité d’assurance soit de 50% sur chaque tête. Le solde du prêt intervient avant vos 60 ans. La loi Lemoine renforce par ailleurs un dispositif fondamental pour les personnes touchées par la maladie. Le délai pour bénéficier du droit à l’oubli passe de 10 à 5 ans pour les emprunteurs en rémission d’un cancer, mais également pour ceux guéris d’une hépatite virale C. S’ils doivent toujours remplir un questionnaire de santé (sauf prêt inférieur à 200 000€), ces profils n’ont pas à déclarer leur ancienne pathologie.

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