La difficulté d'obtenir un crédit immo perdure pour certains profils

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Le Haut Conseil de Stabilité Financière a décidé de maintenir les règles d'encadrement des conditions d'octroi du crédit immobilier. Entrées en vigueur fin 2019, ces recommandations ne sont pas assouplies au grand dam des professionnels. Cette décision du régulateur porte en elle le risque d'augmenter les refus de prêts à l'habitat.

Pas de crise du marché immobilier en vue

Réuni jeudi 18 juin dernier, le Haut Conseil de Stabilité Financière a annoncé qu'il maintenait ses consignes édictées en décembre 2019 quant à la distribution du crédit immobilier. A la fin de l'an dernier, l'instance présidée par le ministre de l'Économie et des Finances enjoignait les banques de respecter la double règle de l'endettement à 33% et de la durée d'emprunt à 25 ans au plus. Elle reprochait aux établissements financiers d'être trop laxistes dans l'octroi des crédits immobiliers aux particuliers, prenant des risques pour leur stabilité propre et celle des ménages emprunteurs. Menacées alors d'une surcharge de fonds propres, les banques ont appliqué à la lettre ces recommandations, et ce n'est pas la crise économique actuelle qui devrait les faire dévier de cette ligne de conduite.

Dans son compte rendu, le HCSF "relève que le marché immobilier et la production de crédit immobilier ont connu une diminution d'activité pendant la période de confinement mais anticipe une reprise d'activité rapide sur ce segment". Un bel optimisme alors que les refus de financement ne cessent d'augmenter dans un contexte de remontée sensible des taux d'intérêts en avril et en mai.

La déception des courtiers

La position du HCSF en matière de crédit n'a donc pas varié par rapport à décembre 2019 malgré les protestations des professionnels du courtage plaidant pour un assouplissement dans le but de faire redémarrer le marché immobilier au plus vite. Si l'analyse du taux d'endettement demeure essentielle, les courtiers en crédit déplorent que les banques ne considèrent plus le reste à vivre, une notion de bon sens qui permet d'évaluer les ressources restantes une fois les charges de remboursement payées. Là où un foyer modeste devra s'endetter sous ce seuil s'il veut conserver un reste à vivre un minimum décent, le taux d'endettement peut être outrepassé à la marge pour un ménage emprunteur avec des revenus confortables. Les deux paramètres, taux d'endettement et reste à vivre, doivent être associés, comme ils l'étaient en 2019, car ils permettent une analyse plus concrète de la demande de crédit.

Davantage de refus de prêts

Ce durcissement des conditions d'emprunt a un incidence sur la distribution du crédit. Selon le courtier Vousfinancer, les dossiers refusés ont atteint près de 10% à la mi-juin contre 6,6% en mai dernier et 5,4% sur la même période l'an passé. Les banques recalent aujourd'hui des demandes qu'elles acceptaient sans hésitation en 2019, alors qu'elles cherchent à rattraper le retard imputable à la cessation de l'activité pendant deux mois, sur fond de reprise bien engagée. Le courtier observe que "toute la chaîne de l'immobilier s'est remise en marche dès le 11 mai" et qu'il a retrouvé 90% de son niveau d'activité par rapport à l'année dernière. Le maintien des règles strictes formulées par le HCSF risque malheureusement de compromettre cette relance, en creusant davantage les inégalités entre les emprunteurs et en rehaussant rapidement le taux de refus.

Déjà en mars dernier, l'Apic, la principale association des professionnels de l'intermédiation, réclamait la suspension provisoire des nouvelles conditions d'emprunt afin d'éviter une crise de l'immobilier consécutive à un blocage du crédit. Avant que l'épidémie de Covid-19 ne paralyse le pays, les professionnels pronostiquaient l'exclusion de quelque 100 000 emprunteurs en 2020 si les banques suivaient scrupuleusement les consignes, en particulier les primo-accédants, obligés de s'endetter sur les durées les plus longues par faute d'apport suffisant, et les investisseurs, déjà propriétaires de leur résidence principale pour laquelle ils remboursent un crédit en cours, qui pouvaient, encore en 2019, supporter un taux d'effort supérieur à 33% compte tenu des revenus locatifs. La stabilité du marché immobilier dont se prévalent les recommandations du HCSF va très certainement provoquer l’effet inverse.

Les profils pénalisés

Observées depuis janvier 2020, les consignes du HCSF sont d'autant plus pénalisantes qu'elles s'accompagnent désormais d'une remontée des taux d'emprunt et d'un abaissement des taux de l'usure. Ceci explique cela : recentrée sur les populations les moins à risques et les plus aisées, qui obtiennent de fait les taux d'emprunt les plus compétitifs, la production de crédit au cours du premier trimestre 2020 a, par la logique mathématique, réduit les barèmes les taux légaux. En parallèle, les taux d'intérêts subissent une hausse notable depuis début avril. Se produit alors l'effet ciseaux tant décrié par les courtiers : bon nombre de candidats à l'emprunt se trouvent pris en tenaille, quand le taux proposé est supérieur à la moyenne du marché et que l'assurance fait grimper le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) en raison des risques de santé ou liés à la profession.

Les courtiers plaident depuis longtemps pour une modification du calcul de l'usure, ce qui permettrait de ne pas laisser sur la touche des profils solvables mais empêchés par une limitation trop draconienne.

Voir aussi : Comment ne pas dépasser le taux d'usure ?

La Banque de France reste ferme et n'envisage nullement dans l'immédiat une refonte des taux de l'usure... surtout pas dans la situation actuelle. Il faut prévenir tout défaut de paiement, alors que l'accès au crédit se resserre plus que jamais pour certaines professions sinistrées par la crise du coronavirus. Toujours attentives à l'emploi et au secteur d'activité, les banques se montrent encore tatillonnes et excluent d'ores et déjà les salariés employés dans l'aéronautique, le tourisme, l'hôtellerie-restauration et l'habillement. Certains établissements voient également d'un mauvais œil les dossiers de personnes au chômage partiel. Le courtier Meilleurtaux tient pourtant à rassurer les candidats à l'emprunt de retour à une activité à temps plein : les banques se baseront sur la rémunération perçue avant le chômage partiel pour calculer la capacité d'emprunt, mais l'offre de prêt sera moins favorable que s'ils avaient touché en continu 100% de leur salaire.

Heureusement les emprunteurs peuvent compter sur la reprise de la baisse des taux début juin. Le recul par rapport à mai 2020 varie entre 0,05% et 0,30% selon les établissements, les durées et les profils d'emprunteurs. La moyenne tourne autour de 1,40% sur 20 ans (hors assurance et frais annexes) contre 1,50% en mai dernier, pour une fourchette comprise entre 1,05% et 2,15%.

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Pouvoir d’achat immobilier : légère amélioration début 2024 Sur un an à fin décembre 2023, l’Insee chiffre le volume de transactions dans l’ancien à 869 000, contre 1,115 million en 2022 et 1,176 million en 2021. Les ventes ont ainsi plongé de 26% en deux ans. La hausse des taux d’intérêts qui s’est poursuivie pendant dix-huit mois jusqu’en décembre dernier a contribué à cette méforme. Les taux ont atteint leur plus haut niveau en décembre 2023, dégradant le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs, malgré la baisse des prix des logements. Au 4ème trimestre, 33,3% des revenus étaient affectés au remboursement du crédit immobilier. Les taux ayant quadruplé depuis février 2022, la baisse des prix des logements ne peut mathématiquement compenser cette vive remontée. La baisse des taux initiée en janvier dernier permet de regagner quelques points de pouvoir d’achat. La part du revenu dévolue à la dette immobilière devrait atteindre 31% au premier trimestre 2024. Changer d’assurance emprunteur pour booster le pouvoir d’achat Rappelons qu’une solution efficace et immédiate de regagner du pouvoir d’achat est de renégocier son assurance emprunteur. Couverture indispensable pour obtenir le financement d’un projet immobilier, l’assurance garantit le remboursement du crédit bancaire en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi). N’ayant pas pu faire jouer le libre choix du contrat lors de leur demande de prêt immobilier, l’immense majorité des emprunteurs se retrouvent souscripteurs de l’assurance groupe proposée par leur banque au détriment de leur intérêt financier. Les contrats bancaires sont en effet jusqu’à trois fois plus chers que les offres alternatives à garanties personnalisées. Heureusement, la délégation d’assurance emprunteur peut s’exercer en cours de prêt. À tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier et opter pour une formule plus compétitive. On estime les économies moyennes entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée restante de remboursement pour un crédit de 250 000€ sur 20 ans, mais elles peuvent être bien supérieures pour des capitaux restant dus très élevés. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2024 pour constater l’intérêt de changer d’assurance au plus tôt après avoir contracté votre emprunt. Le changement d’assurance emprunteur est une des 3 raisons de l’importance de la loi Lemoine. Ce texte essentiel pour les droits des consommateurs se veut également plus inclusif en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions et en améliorant l’information de l’emprunteur.

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Mutuelle santé : peut-on changer de contrat à tout moment ?

La réglementation permet de résilier sa mutuelle santé pour en changer plus facilement et bénéficier d'une offre plus compétitive. Pouvez-vous pour autant engager la démarche quand vous le souhaitez ? La réponse est ambivalente, car tout dépend de la date de souscription et/ou de votre situation. Voici les conditions à respecter pour résilier sa mutuelle sans pénalité. Comment passer d’une mutuelle à l’autre ? Les contrats de complémentaire santé sont normalement souscrits pour une année. Durant ce laps de temps, vos besoins de santé ont pu évoluer ou vous estimez payer trop cher. Loi Chatel Vous avez la possibilité de résilier votre mutuelle selon les modalités de la loi Chatel. L’organisme est obligé de vous informer de la date d’échéance du contrat et vous faire parvenir un avis d’échéance indiquant la possibilité de renoncer au contrat au moins 15 jours avant la fin du préavis. Dans ce cas, vous disposez de 15 jours pour résilier le contrat. Si l’avis vous parvient moins de 15 jours avant la date butoir, vous bénéficiez d’un délai de 20 jours à compter de la réception de l’avis pour envoyer votre lettre de résiliation. Si vous ne respectez pas ce délai, le contrat se poursuit selon le principe de reconduction tacite. Dernier cas de figure, l’organisme assureur ne vous envoie aucun avis : vous pouvez alors résilier à tout moment, sans préavis. Changer de mutuelle en cours d’année Il existe toutefois des situations où vous pouvez résilier le contrat en cours d’année, avant la date d’échéance, sans avoir de préavis à donner et sans écoper de pénalités financières : un changement de situation : déménagement, changement de situation matrimoniale, chômage, nouvelle situation professionnelle à l’étranger, adhésion à la mutuelle entreprise obligatoire, départ à la retraite. une augmentation injustifiée des cotisations : ce motif ne peut être invoqué que dans le cadre d’une souscription à une assurance santé, et non à une mutuelle dont les tarifs sont votés par le conseil d'administration représentatif de ses adhérents. Dans le premier cas de figure, vous disposez de 3 mois pour informer l’organisme du changement de situation. Dans le second, votre demande de résiliation doit parvenir à l’assureur dans les 15 jours qui suivent l’avis d’augmentation de tarifs. Le contrat prend fin entre 1 et 2 mois après réception de votre courrier. La résiliation infra-annuelle en mutuelle santé La loi relative au droit de résiliation des mutuelles santé simplifie le processus. Depuis le 1er décembre 2020, vous avez le droit de résilier votre complémentaire santé à tout moment, dès lors qu’une année de souscription est révolue. Au bout d’un an, vous pouvez dénoncer le contrat quand vous le souhaitez, sans aucune pénalité ni motif à fournir. La résiliation prend effet un mois après réception de votre demande par l’organisme. L'opération est devenue encore plus simple. Depuis juin 2023, vous pouvez résilier votre mutuelle en trois clics grâce au bouton « résiliation » que tout organisme assureur doté d’un site en ligne doit mettre en place. Ce dispositif est accessible même si la souscription ne s’est pas faite de manière digitale. Puis-je résilier ma mutuelle entreprise ? Depuis janvier 2016, toute entreprise du secteur privé doit proposer à l’ensemble de ses salariés une couverture santé complémentaire. La mutuelle entreprise est à adhésion obligatoire, sauf dispenses autorisées par la loi (bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire, salariés en CDD, salariés déjà couverts par la mutuelle collective de leur conjoint). Vous ne pouvez donc en changer, seule l’entreprise dispose du droit de résiliation du contrat collectif au bout d’une année, pour le substituer par une nouvelle mutuelle. Vous êtes cependant autorisé à résilier votre mutuelle entreprise dans les cas suivants : fin du contrat de travail : démission, licenciement, rupture conventionnelle départ à la retraite  départ à l’étranger. Choisir sa future mutuelle avant de résilier Avant de résilier, sélectionnez avec soin une mutuelle compétitive, adaptée à vos besoins de santé. Même si la souscription à une assurance ou une mutuelle n’est pas obligatoire (sauf dans le cadre de l’entreprise), elle est vivement recommandée pour éviter des restes à charge trop importants, voire renoncer à se soigner. Mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé. Grâce à cet outil rapide et gratuit, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an, à couverture équivalente. Modulez les niveaux de garanties en fonction de vos besoins et de votre consommation d’actes et produits de santé. Et pour un accompagnement complet, sollicitez les services d’un conseiller en mutuelle santé. 

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Résidence principale : 1,8 million de nouveaux bénéficiaires du PTZ 2024

La crise de l’immobilier et du logement commence à pourrir les hautes sphères de l’État, sans qu’émergent pour autant des mesures fortes. Pas question de toucher aux règles d’octroi du crédit immobilier, ce qui permettrait d’élargir l’offre bancaire. Si la baisse des taux depuis le début de l’année desserre quelque peu l'étau, l’annonce faite vendredi dernier d’un élargissement du zonage pour le PTZ devrait avoir des effets tangibles dans la seconde moitié de l’année 2024. Nouveau zonage du PTZ Dans un contexte de crise du logement, le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, et le ministre délégué au Logement, Guillaume Kasbarian, ont annoncé vendredi 22 mars que l’accès à la propriété sera facilité pour un grand nombre de foyers français. Le zonage va évoluer pour près de 800 communes, ce qui devrait permettre à environ 3,5 millions de Français habitant ces localités de « bénéficier soit de dispositifs nouveaux pour accéder à un logement, soit d’améliorations de dispositifs existants ». Ce programme concerne notamment le Prêt à Taux Zéro ou PTZ pour lequel plus de 600 communes vont être reclassées en zone tendue, rendant ainsi 1,8 million de personnes éligibles au PTZ pour acquérir un logement neuf. Dans les 200 autres communes, le niveau de tension sera rehaussé, « ce qui permettra un meilleur équilibre des projets ». Il faut encore obtenir l’aval des élus locaux pour faire évoluer la liste des communes concernées par cette mesure. Ce n’est qu’au courant du mois de juin qu’on connaîtra la liste définitive des villes reclassées. En octobre 2023, le gouvernement avait déjà procédé à un élargissement du PTZ en augmentant le nombre de communes éligibles et en rehaussant les plafonds de ressources pour accéder à ce prêt sans intérêts bancaires pour l’emprunteur. La mesure a ainsi autorisé 6 millions de foyers en plus à bénéficier du dispositif. Acheter sa résidence principale grâce au PTZ Le PTZ est le dispositif phare d’accession à la propriété. Il est réservé aux primo-accédants qui souhaitent acquérir leur résidence principale, et permet de financer jusqu’à 40% du montant d’une opération (voire 50% pour les ménages les plus modestes). Il complète toujours un crédit immobilier classique, peut se cumuler avec d’autres prêts aidés, et doit être obligatoirement couvert par une assurance emprunteur. Le capital est prêté à taux 0%, mais cela n’en reste pas moins un crédit qui engage l’emprunteur et doit être remboursé dans son intégralité selon les conditions de l’offre de prêt. L’assurance de prêt est la garantie pour la banque de récupérer les sommes en jeu en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité, incapacité de travail). Même durant le différé d’amortissement, la cotisation d’assurance est due. Bon à savoir : est qualifié de primo-accédant l’emprunteur qui n’a été propriétaire de sa résidence principale à aucun moment au cours des deux dernières années précédant l’offre de PTZ. Le montant maximum du PTZ pourra atteindre 100 000€ contre 80 000€ actuellement. Dans la nouvelle grille des revenus, est intégrée une nouvelle tranche, qui offre une quotité du PTZ de 20%. La nouvelle version 2024 du PTZ sera accessible dès le 1er avril. Elle concerne en priorité le logement collectif neuf en zone tendue (A, A bis et B1). L’achat d’un logement ancien via le PTZ est uniquement possible en zones B2 et C, sous conditions de travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 25% de l’opération, justifiant une qualité de performance énergétique. Le PTZ 2024 ne permet plus d’acquérir une maison individuelle. Avec cette nouvelle mouture, plus de 30 millions de foyers fiscaux sont désormais des bénéficiaires potentiels du PTZ. Les règles d’octroi intouchables L’élargissement du PTZ à un plus grand nombre de communes est une excellente nouvelle. D’aucuns aimeraient que le gouvernement soit plus ambitieux dans sa prise en compte de la crise de l’immobilier, en s’attaquant à un problème qui pourrit le marché depuis plus de deux ans : les règles d’octroi du crédit immobilier.Édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière en période de taux d’emprunt au plancher, ces normes qui régulent le taux d’endettement (au maximum 35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (limitée à 25 ans, voire 27 ans en VEFA et dans l’ancien avec travaux) privent un grand nombre de candidats du financement bancaire de leur projet, malgré leur solvabilité. Les banques seraient prêtes à lâcher du lest en 2024 si le régulateur les autorisait à accorder des crédits au-delà de ce plafond absurde des 35%, en donnant toute sa place au reste à vivre. Malgré l’accord tacite de Bruno Le Maire de réformer les règles du HCSF, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, s’y oppose avec une fermeté qui frise l’aveuglement.