Crédit immobilier : 3 conseils aux jeunes primo-accédants

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Contracter un prêt immobilier est toujours un parcours du combattant, d'autant plus si l'on n'en a pas déjà fait l'expérience. Malgré des taux au plancher, la démarche reste compliquée pour les primo-accédants qui entament leur vie professionnelle. Pour optimiser ses chances de décrocher le financement, il est fondamental d'être vigilant sur 3 points : la solidité du dossier, l'apport personnel et l'assurance emprunteur.

Soigner son dossier

Profil droit ou profil gauche ? En matière de crédit, le meilleur profil est celui qui plaît au banquier et pour le séduire, rien ne vaut des revenus confortables et des comptes toujours dans le vert. Le candidat qui souhaite acheter son premier logement est souvent un jeune actif qui a tout juste quelques années de vie professionnelle au compteur ; les revenus sont donc moyens voire bas, mais promis à progresser si le secteur d'activité est porteur et le poste évolutif.

Les jeunes qui commencent leur carrière ont souvent un emprunt étudiant à rembourser. Avant d'envisager un prêt immobilier, il est judicieux de solder toute dette en cours, le prêt qui a financé les études comme tout autre crédit (prêt auto ou à la consommation). Même d'un faible montant, ces charges viennent grever la capacité d'emprunt immobilier, car elles augmentent le taux d'endettement.

Une gestion saine des comptes est l'autre préalable à l'écoute du banquier : pas de découvert bancaire, pas d'incidents de paiement sur des chèques par exemple, ce qui entraîne des commissions d'intervention, ou des retards de paiement du loyer, et ce, depuis les 6 derniers mois.  

L'intervention d'un courtier est utile pour éclairer votre profil sous son meilleur jour. Sollicitez un expert pour vous aider à monter un dossier qui présente tous les signes de faisabilité. Sans lui, à moins d'être rompu aux arcanes du domaine bancaire, vous devrez, seul, affronter l'autorité de la banque : la décision d'octroyer le crédit ne dépend pas du conseiller bancaire mais de la direction à laquelle va s'adresser directement le courtier. Avec lui, gain de temps et conseils avisés. Certes, l'intermédiaire n'est pas soumis à une obligation de résultat, mais doit mettre tous les moyens en œuvre pour que vous puissiez obtenir votre prêt. Sa rémunération n'est acquise qu'une fois l'offre de prêt signée, et cette dépense est absorbée dans le coût global de votre crédit.

Viser un apport suffisant

La présence d'un apport personnel au moins équivalent à 10% du montant de l'opération est un prérequis de la banque. Cette mise de départ vient diminuer le montant emprunté, et réduit donc les risques pour le prêteur, mais aussi et surtout le rassure quant à votre capacité d'épargne.

L'exigence d'apport personnel est un des effets collatéraux de la mise en pratique des règles d'octroi. En 2021, on constate un relèvement du taux d'apport en comparaison avec 2020, a fortiori avec les années précédentes, afin de respecter la double limite du taux d'endettement à 35% et de la durée de remboursement à 25 ans (voire 27 ans en cas d'achat sur plan, de construction de maison ou d'achat dans l'ancien avec rénovation lourde). L’apport moyen en 2021 se situe autour de 17%.

Les 10% d'apport constituent un minimum, et représentent tout juste les frais annexes (frais de notaire, garantie, frais de dossier et de courtage), mais peuvent suffire dans un dossier de primo-accession. Les banques savent pertinemment qu'un jeune actif n'a pas eu le temps de se constituer une épargne qui pourrait venir peaufiner sa demande de financement, d'autant que les établissements de crédit réclament que soit conservée une épargne résiduelle ou de précaution pour pallier les coups durs (entre 3 et 5 mois de mensualités).

Comment convaincre le banquier si on n'a pas un sou de côté ? Attendre et épargner régulièrement chaque mois, ou faire appel à la solidarité familiale. Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000€ par enfant sans qu'il y ait de droit de donation à payer. Cet abattement peut s'appliquer en une seule ou plusieurs fois tous les 15 ans. De petit-enfant à grand-parent, l'abattement est de 31 865€ dans les mêmes conditions et les dons familiaux peuvent se cumuler entre eux.

Déléguer l'assurance emprunteur... dans un deuxième temps

Élément incontournable de tout crédit immobilier, l'assurance emprunteur intervient si vous n'êtes plus en mesure de rembourser totalement ou partiellement votre emprunt en cas d'aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité suite à un arrêt de travail pour maladie ou accident). La banque va systématiquement proposer son contrat maison, puisque c'est avec ce produit qu'elle marge sur le crédit en période de taux au plancher. Actuellement, l'assurance pèse en moyenne 50% du coût global d'un prêt à l'habitat, soit le deuxième poste de dépenses après les intérêts.

Si vous êtes jeune et en bonne santé, l'assurance groupe bancaire sera tarifée au taux moyen de 0,36%. C'est cher, très cher par rapport à un contrat alternatif dont le taux peut descendre à 0,10%. En comparant les offres grâce aux courtiers en ligne comme Magnolia.fr, vous constaterez la compétitivité des contrats individuels, jusqu'à trois fois moins onéreux que les formules bancaires. Sur la durée d'un crédit immobilier, l'économie se chiffre en milliers d'euros.

Même si la réglementation vous donne le droit de choisir librement l'assurance, le problème est de faire accepter au banquier un contrat délégué au détriment du sien qui lui rapporte copieusement. Votre priorité étant de décrocher le financement, céder au forcing de la banque paraît raisonnable pour ne pas mettre en péril votre projet. Un accord tacite donnant-donnant qui se révèle la meilleure stratégie pour obtenir le prêt. Vous aurez tout loisir dans quelques mois, le plus tôt possible étant le mieux pour optimiser les économies, de dénoncer le contrat d'assurance bancaire pour le changer par une offre à garanties au moins équivalentes.

Chez Magnolia.fr, nous prenons toutes les démarches en charge. Une fois votre crédit obtenu, faites une recherche sur notre comparateur et sélectionnez la formule adaptée au meilleur prix grâce à l’accompagnement de nos experts.

Les jeunes primo-accédants sont des clients de premier choix pour les banques. Ces dernières misent sur le crédit immobilier, produit d'appel qui leur permet de capter le chaland sur plusieurs années, le temps de développer une relation sur le long terme pour lui vendre des placements et des assurances.

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en novembre 2024

L’année 2024 se termine avec des conditions d’emprunt nettement plus favorables qu’il y a quelques mois. Les taux continuent leur lente décrue et la concurrence interbancaire est toujours vive à l’approche du bilan annuel. La baisse des prix des logements anciens ralentit légèrement, signe que le marché se redresse. Il est un paramètre qui ne change pas : la délégation d’assurance emprunteur reste une constante pour réduire le coût de son crédit immobilier. Voici toutes les données à connaître pour réaliser un projet immobilier en ce mois de novembre. Taux moyens sous les 3,50% Les mois défilent et les taux poursuivent leur repli en raison de l’amélioration progressive des conditions monétaires. Il y a près d’un an que la Banque Centrale Européenne a entamé son processus d’assouplissement monétaire compte tenu de la maîtrise de l’inflation. Selon les projections de l’institution communautaire, l’inflation s’établirait à 2,5% en 2024 et à 2,2% en 2025. Les taux directeurs resteront restrictifs tant que l’indice de prix à la consommation n’a pas atteint l’objectif des 2%. Le taux de refinancement, qui influence les conditions de crédit, a été abaissé à 3,25% le 17 octobre dernier ; il titrait 4,25% en juin 2024. Cet environnement favorise le crédit, en permettant aux banques d’abaisser leurs barèmes de taux. En ce début novembre, les taux moyens sur toutes les durées cèdent quelques points par rapport à octobre. Sur la durée classique de 20 ans, il est désormais possible de s’endetter sous les 3,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Durée de remboursement Taux moyens du marché (selon les régions) 15 ans entre 3,30% et 3,50% 20 ans entre 3,45% et 3,60% 25 ans entre 3,55% et 3,70% Il y a un an, le taux moyen sur 20 ans s’affichait à 4,20%. Si l’on prend un prêt immobilier de 250 000€ à un taux actuel de 3,50% sur cette durée, le montant des intérêts s’élève à 97 976€, contre 119 942€, soit une économie de 21 966€ : le coût d’un crédit immobilier a baissé de plus de 20% en un an grâce à la décrue des taux. Règles d’octroi du crédit : pas d’assouplissement Le régulateur ne modifie en rien les normes qui régissent la distribution du crédit immobilier : Le taux d’endettement ou taux d’effort reste limité à 35% des revenus nets, avant impôt et assurance de prêt incluse. La durée de remboursement reste plafonnée à 25 ans (avec une tolérance jusqu’à 27 ans dans le neuf et l’ancien avec travaux si la jouissance du bien est reportée). En place depuis 2021, les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) sont censées protéger les emprunteurs contre les risques d’un endettement excessif. Apport personnel : les banques moins gourmandes fin 2024 L’apport personnel demandé par les établissements de crédit retrouve des niveaux habituels : entre 10% et 15% du prix d’une opération, contre 25% en moyenne en 2023. Les banques sont moins exigeantes à mesure que les taux d’intérêts baissent. Cela favorise quelque peu les emprunteurs avec des revenus modestes, ceux notamment concernés par la hausse du Smic en novembre 2024, souvent des jeunes ménages avec peu ou sans épargne. Si vous êtes primo-accédant, profitez des prêts annexes pour baisser le coût de votre crédit immobilier. Le PTZ permet de financer jusqu’à 40% de votre projet immobilier. Les primo-accédants sont la cible privilégiée de la plupart des banques, car ils représentent au moins 50% du marché de la résidence principale.  Prix de l’immobilier : ralentissement de la baisse en fin d’année 2024 La détente sur les taux d’emprunt s’accompagne d’une correction des prix des logements anciens. Selon les chiffres des Notaires de France, qui se basent sur les transactions effectives, les prix dans l’ancien accusent un recul de 5% sur un an à fin août.Dans le détail, les valeurs refluent plus nettement en Île-de-France qu’en province : -7,2% contre -4,3%. La baisse des prix immobiliers initiée en 2023 se poursuit, mais devrait marquer le pas. Au regard des avant-contrats (compromis et promesses de vente), les notaires pronostiquent un repli de 2,2% sur les appartements et de 2,9% sur les maisons à fin novembre 2024 sur un an. Délégation d’assurance emprunteur : le premier levier d’économies Le coût d’un crédit immobilier ne se résume pas aux intérêts d’emprunt. Vous devez ajouter : la garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur toute dépense qui conditionne l’octroi du crédit (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, etc.). L'addition de tous ces frais permet de calculer le TAEG (Taux Anuel Effectif Global) qui est l'indicateur du coût final d'un crédit immobilier. L’assurance emprunteur représente à elle seule environ 30% du TAEG, soit la deuxième dépense après les intérêts. La bonne nouvelle ? Vous pouvez négocier pour obtenir un tarif compétitif, tout en étant bien protégé.L’assurance vous couvre en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail) et rembourse la banque à hauteur des garanties souscrites. La banque vous présente inévitablement son contrat maison, qui coûte jusqu’à 4 fois plus cher que les offres alternatives. Mettez les devis d’assurance en concurrence via un comparateur en ligne, et sélectionnez la formule qui répond à vos exigences et à celles de la banque. Cette dernière ne peut refuser une offre déléguée qui présente un niveau d’équivalence de garanties avec son propre contrat. Reprenons notre exemple cité plus haut. Le taux moyen d’assurance bancaire est de 0,34% sur le capital emprunté, soit un coût total de 17 000€. En comparant les offres externes, un emprunteur âgé entre 25 et 35 ans peut décrocher un taux de 0,10% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil), soit un coût de 5 000€. Résultat : une économie de 12 000€ qui peut être injectée dans le projet immobilier. L’assurance emprunteur est une dépense à fonds perdus, mais indispensable pour obtenir son crédit immobilier. Autant minimiser ce coût en déléguant le contrat !

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Assurance emprunteur et tabagisme : combien paient les fumeurs en 2024 ?

Novembre 2024 lance la 9ème édition de la campagne du « Mois sans tabac », une opération qui encourage les fumeurs à stopper leur addiction. L’occasion nous est donnée d’aborder la problématique du tabagisme dans le cadre d’une assurance de prêt immobilier. Pourquoi les fumeurs paient-ils plus cher que les non-fumeurs et combien ? Quel est l’impact direct du tabagisme sur les tarifs d'assurance emprunteur ? Le statut de fumeur représente un facteur de risque majeur pour les assureurs. Cette classification entraîne une augmentation substantielle des primes d'assurance emprunteur : Surprime moyenne : +75% à +150% selon les assureurs Majoration plus importante pour les emprunteurs de plus de 45 ans Variation éventuelle des tarifs selon la consommation quotidienne de cigarettes Les fumeurs paient des primes d'assurance plus élevées pour leur prêt immobilier car les statistiques démontrent qu'ils présentent un risque accru de décès prématuré et de maladies graves. Le tabagisme augmente significativement les risques de cancers, maladies cardiovasculaires et respiratoires. Les assureurs considèrent donc les fumeurs comme une population à risque plus élevé, ce qui se traduit par des surprimes assurance de prêt pouvant aller jusqu'à doubler le coût de l'assurance. Cette majoration vise à compenser le risque accru de devoir verser le capital restant dû en cas de décès ou d'invalidité de l'emprunteur fumeur. Exemple chiffré pour un prêt immobilier type :  Pour un prêt de 250 000 € sur 20 ans (simulation effectuée le 30/10/2024 sur la base des 10 meilleures offres du marché) : Non-fumeur (35 ans) : entre 19€ et 28€ par mois Fumeur (35 ans) : entre 25€ et 53€ par mois Différence annuelle : entre +72€ et +300€ Surcoût total sur la durée du prêt : entre 1 603€ et € 5 882€ Comment les assureurs définissent le statut de fumeur en 2024 ? Les critères de classification ont évolué pour inclure : Cigarettes traditionnelles Cigarettes électroniques ou vapoteuses Cigares et cigarillos Tabac à rouler Autres produits contenant de la nicotine Important : Les assureurs considèrent comme fumeur toute personne ayant consommé du tabac dans les 24 derniers mois, peu importe la quantité consommée. Les fumeurs occasionnels sont considérés comme des fumeurs patentés en assurance emprunteur. Fausse déclaration d’assurance Attention à remplir le formulaire de souscription en toute honnêteté. Ne cachez pas que vous êtes fumeur, même si vous fumez épisodiquement, une cigarette en soirée par exemple. Toute fausse déclaration en assurance emprunteur peut entraîner la nullité du contrat, avec de graves conséquences sur votre crédit. Assurance emprunteur sans sélection médicale La loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les parts assurées n’excédant pas 200 000€ (plafond à 400 000€ en cas d’emprunt à deux avec quotité à 50/50) dont le terme arrive avant les 60 ans de l’emprunteur. Quand bien même vous échappez à la sélection médicale, vous devez obligatoirement renseigner le fait que vous fumez dans le formulaire de souscription. Le tabagisme n’est pas une donnée de santé, mais une habitude de vie qui peut, certes, avoir une incidence sur votre état de santé. Quelles solutions pour réduire l'impact financier du tabagisme ? Changement de statut Pour être considéré comme non-fumeur, il faut : Arrêter toute consommation de tabac Maintenir l'arrêt pendant 24 mois minimum Fournir un test de cotinine négatif Optimisation du contrat Plusieurs leviers permettent de réduire les coûts : Délégation d'assurance : certaines offres ne font pas de distinction entre un fumeur et un non-fumeur. Comparaison des offres du marché : les contrats alternatifs sont jusqu’à 4 fois moins chers que les offres bancaires. Négociation des garanties : passez par un courtier en assurance de prêt pour trouver la formule la plus compétitive. Options de couverture adaptées En adaptant la quotité d'assurance, vous pouvez minimiser l’impact du tabagisme sur le coût de l’assurance. En cas d’emprunt à deux, dont un est non-fumeur, affectez-lui la quotité la plus élevée. La répartition se fera en tenant compte des revenus de chacun. Conseils pour les fumeurs en recherche d'assurance emprunteur Comparer les offres Utilisez plusieurs comparateurs Sollicitez différents courtiers Négociez avec plusieurs assureurs Optimiser son profil Réaliser un bilan de santé complet Documenter précisément sa consommation Préparer un dossier médical détaillé Le tabagisme reste en 2024 un facteur majeur de surcoût en assurance emprunteur. Les fumeurs peuvent néanmoins optimiser leur contrat en comparant les offres et en adaptant leurs garanties. L'arrêt du tabac constitue la meilleure option pour réduire significativement le coût de l'assurance, avec des économies potentielles dépassant 6 000€ sur la durée d'un prêt moyen.  

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Immobilier et hausse du Smic en novembre 2024 : combien emprunter dans les 20 plus grandes villes de France ?

Le salaire minimum augmente de 2% de manière anticipée à compter du 1er novembre 2024, au lieu de janvier 2025. En parallèle, les taux d’intérêts sont toujours orientés à la baisse, de même que les prix de l’immobilier ancien. Ces 3 facteurs conjugués rehaussent le pouvoir d’achat immobilier des plus modestes. Voyons quel montant il est possible d’emprunter avec un Smic dans les 20 plus grandes villes de France. Revalorisation du Smic en novembre 2024 Le Smic (Salaire Minimum Interprofessionnel de Croissance) connaît une nouvelle augmentation au 1er novembre 2024, suivant l'évolution de l'indice des prix à la consommation. Cette revalorisation impacte directement plus de 3 millions de salariés en France. Le salaire minimum passe ainsi à 1 801,80€ bruts mensuels, soit une hausse de 2% par rapport au montant précédent (1 766,92€). Le Smic est désormais à 1 426,30€ nets par mois, pour un montant horaire de 11,88€ bruts et 9,40€ nets. Cette revalorisation validée par décret paru au Journal Officiel du 24 octobre s'inscrit dans le mécanisme légal de protection du pouvoir d'achat des travailleurs les moins rémunérés. Elle s'applique à tous les secteurs d'activité, sans exception, et concerne également les salariés dont la rémunération est supérieure à l’ancien montant du Smic mais inférieure au nouveau montant. Baisse des taux de crédit immobilier Les taux d’intérêts contribuent à booster le pouvoir d’achat immobilier, puisqu’ils sont en baisse depuis janvier 2024. En moins d’un an, ils sont passés de 4,50% (fin décembre 2023) à 3,60% en moyenne sur la durée de 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Même les taux sur la durée la plus longue autorisée, soit 25 ans, se situent sous la barre des 4%. La descente des taux s’accompagne d’une relative détente des conditions d’emprunt, notamment pour les primo-accédants qui sont généralement les moteurs du marché. Les banques sont moins gourmandes en apport personnel et ont à cœur de redynamiser la production de crédits immobiliers, toujours en retrait par rapport à 2023. À fin août, les transactions annuelles dans l’ancien accusaient un repli de 18,1% sur un an (chiffres Notaires de France), soit 780 000 ventes. La période est également marquée par un recul des prix des logements : -5% sur l’ensemble du territoire -7,2% en Île-de-France -4,3% en province Sur la base des avant-contrats, les notaires anticipent un ralentissement de la baisse des prix, à -2,2% sur les appartements et -2,9% sur les maisons à fin novembre. Quelle capacité d’emprunt avec un Smic en novembre 2024 ? Le taux d’endettement est réglementé et ne doit pas excéder 35% des revenus nets, avant impôt, assurance emprunteur comprise. Pour rappel, l’assurance emprunteur est une dépense imposée par la banque pour garantir tout prêt immobilier en cas de décès et d’incapacité/invalidité de l’assuré. Avec un Smic net à 1 426,30€ par mois, voyons combien il est possible d’emprunter en partant du postulat suivant : taux moyen sur 25 ans à 3,80% taux assurance emprunteur à 0,36% (contrat bancaire) Avec un taux d’endettement à 35%, vous pouvez théoriquement supporter une mensualité de 498€ par mois (assurance comprise) et emprunter 91 075€ sur 25 ans. Sur la durée plus courte de 20 ans avec un taux d’intérêts à 3,60% (assurance à 0,36%), la capacité d’emprunt tombe à 80 969€. Notez que ce calcul est purement spéculatif et que les banques prennent en compte d’autres facteurs pour accorder le financement : apport personnel autres crédits en cours stabilité professionnelle reste à vivre La capacité d’emprunt avec un Smic dans les 20 plus grandes villes de France En se basant sur les prix moyens du mètre carré dans les 20 plus grandes villes de France, voici quelle surface peut être potentiellement achetée avec un budget de 91 075€. Villes* Prix moyen m2 appartement Surface achetable appartement (m2) Paris 9 279 € 9, 81 Nice 5 141 € 17,71 Lyon 4 672 € 19,49 Bordeaux 4 384 € 20,77 Rennes 3 968 € 22,95 Strasbourg 3 744 € 24,32 Marseille 3 613 € 25,20 Villeurbanne 3 571 € 25,50 Lille 3 528 € 25,81 Toulouse 3 420 € 26,63 Montpellier 3 418 € 26,64 Nantes 3 371 € 27,01 Angers 3 190 € 28,55 Toulon 3 109 € 29,29 Grenoble 2 683 € 33,94 Reims 2 629 € 34,64 Dijon 2 558 € 35,60 Nîmes 2 233 € 40,78 Le Havre 2 116 € 43,04 Saint-Étienne 1 298 € 70,16 *chiffres Meilleurs Agents au 31 octobre 2024 Saint-Étienne présente le pouvoir d’achat le plus élevé compte tenu d’un prix du mètre carré 7 fois moins cher qu’à Paris, la ville où la capacité d’emprunt immobilier est quasiment nulle si l’on gagne le Smic. Afin de mettre ces chiffres en perspective, notez que la surface d'un studio est comprise entre 9m2 et 30m2, et la surface moyenne d'un T2 de 45m2. Booster son pouvoir d’achat avec la délégation d’assurance Notre exemple est calculé sur la base d’un taux d’assurance à 0,36% sur le capital emprunté, soit le taux moyen observé dans les établissements prêteurs. En déléguant l’assurance de prêt, il est possible d’optimiser sa capacité d’emprunt, car les offres alternatives sont jusqu’à 3 ou 4 fois moins chères que les formules groupe des bancassureurs. Pour un emprunteur âgé entre 25 et 35 ans, le taux moyen d’assurance proposé par le courtier Magnolia.fr est de 0,09%. Le coût de l’assurance tombe alors de 8 214€ à 2 142€, soit une économie de 6 072€ qui peuvent ajouter jusqu’à 4,67m2 à un projet immobilier à Saint-Étienne. Par rapport à décembre 2023, le pouvoir d’achat immobilier d’un emprunteur au Smic a augmenté de 7%, sans tenir compte de la baisse des prix immobiliers. Acheter son logement reste une gageure dans la plupart des grandes villes pour les ménages modestes. Mais avec 2 salaires, des prix en baisse et le coup de pouce non négligeable du PTZ (Prêt à Taux Zéro), le projet d’une vie peut passer du rêve à la réalité. Réservé aux primo-accédants de leur résidence principale, le PTZ est étendu à toute la France et à la maison individuelle en 2025. Cette aide permet de financer jusqu’à 50% du montant d’une opération, et peut ainsi augmenter la capacité d’emprunt entre 15% et 25%.