Crédit immobilier : 3 conseils aux jeunes primo-accédants

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Contracter un prêt immobilier est toujours un parcours du combattant, d'autant plus si l'on n'en a pas déjà fait l'expérience. Malgré des taux au plancher, la démarche reste compliquée pour les primo-accédants qui entament leur vie professionnelle. Pour optimiser ses chances de décrocher le financement, il est fondamental d'être vigilant sur 3 points : la solidité du dossier, l'apport personnel et l'assurance emprunteur.

Soigner son dossier

Profil droit ou profil gauche ? En matière de crédit, le meilleur profil est celui qui plaît au banquier et pour le séduire, rien ne vaut des revenus confortables et des comptes toujours dans le vert. Le candidat qui souhaite acheter son premier logement est souvent un jeune actif qui a tout juste quelques années de vie professionnelle au compteur ; les revenus sont donc moyens voire bas, mais promis à progresser si le secteur d'activité est porteur et le poste évolutif.

Les jeunes qui commencent leur carrière ont souvent un emprunt étudiant à rembourser. Avant d'envisager un prêt immobilier, il est judicieux de solder toute dette en cours, le prêt qui a financé les études comme tout autre crédit (prêt auto ou à la consommation). Même d'un faible montant, ces charges viennent grever la capacité d'emprunt immobilier, car elles augmentent le taux d'endettement.

Une gestion saine des comptes est l'autre préalable à l'écoute du banquier : pas de découvert bancaire, pas d'incidents de paiement sur des chèques par exemple, ce qui entraîne des commissions d'intervention, ou des retards de paiement du loyer, et ce, depuis les 6 derniers mois.

L'intervention d'un courtier est utile pour éclairer votre profil sous son meilleur jour. Sollicitez un expert pour vous aider à monter un dossier qui présente tous les signes de faisabilité. Sans lui, à moins d'être rompu aux arcanes du domaine bancaire, vous devrez, seul, affronter l'autorité de la banque : la décision d'octroyer le crédit ne dépend pas du conseiller bancaire mais de la direction à laquelle va s'adresser directement le courtier. Avec lui, gain de temps et conseils avisés. Certes, l'intermédiaire n'est pas soumis à une obligation de résultat, mais doit mettre tous les moyens en œuvre pour que vous puissiez obtenir votre prêt. Sa rémunération n'est acquise qu'une fois l'offre de prêt signée, et cette dépense est absorbée dans le coût global de votre crédit.

Viser un apport suffisant

La présence d'un apport personnel au moins équivalent à 10% du montant de l'opération est un prérequis de la banque. Cette mise de départ vient diminuer le montant emprunté, et réduit donc les risques pour le prêteur, mais aussi et surtout le rassure quant à votre capacité d'épargne.

L'exigence d'apport personnel est un des effets collatéraux de la mise en pratique des règles d'octroi. En 2021, on constate un relèvement du taux d'apport en comparaison avec 2020, a fortiori avec les années précédentes, afin de respecter la double limite du taux d'endettement à 35% et de la durée de remboursement à 25 ans (voire 27 ans en cas d'achat sur plan, de construction de maison ou d'achat dans l'ancien avec rénovation lourde). L’apport moyen en 2021 se situe autour de 17%.

Les 10% d'apport constituent un minimum, et représentent tout juste les frais annexes (frais de notaire, garantie, frais de dossier et de courtage), mais peuvent suffire dans un dossier de primo-accession. Les banques savent pertinemment qu'un jeune actif n'a pas eu le temps de se constituer une épargne qui pourrait venir peaufiner sa demande de financement, d'autant que les établissements de crédit réclament que soit conservée une épargne résiduelle ou de précaution pour pallier les coups durs (entre 3 et 5 mois de mensualités).

Comment convaincre le banquier si on n'a pas un sou de côté ? Attendre et épargner régulièrement chaque mois, ou faire appel à la solidarité familiale. Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000€ par enfant sans qu'il y ait de droit de donation à payer. Cet abattement peut s'appliquer en une seule ou plusieurs fois tous les 15 ans. De petit-enfant à grand-parent, l'abattement est de 31 865€ dans les mêmes conditions et les dons familiaux peuvent se cumuler entre eux.

Déléguer l'assurance emprunteur... dans un deuxième temps

Élément incontournable de tout crédit immobilier, l'assurance emprunteur intervient si vous n'êtes plus en mesure de rembourser totalement ou partiellement votre emprunt en cas d'aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité suite à un arrêt de travail pour maladie ou accident). La banque va systématiquement proposer son contrat maison, puisque c'est avec ce produit qu'elle marge sur le crédit en période de taux au plancher. Actuellement, l'assurance pèse en moyenne 50% du coût global d'un prêt à l'habitat, soit le deuxième poste de dépenses après les intérêts.

Si vous êtes jeune et en bonne santé, l'assurance groupe bancaire sera tarifée au taux moyen de 0,36%. C'est cher, très cher par rapport à un contrat alternatif dont le taux peut descendre à 0,10%. En comparant les offres grâce aux courtiers en ligne comme Magnolia.fr, vous constaterez la compétitivité des contrats individuels, jusqu'à trois fois moins onéreux que les formules bancaires. Sur la durée d'un crédit immobilier, l'économie se chiffre en milliers d'euros.

Même si la réglementation vous donne le droit de choisir librement l'assurance, le problème est de faire accepter au banquier un contrat délégué au détriment du sien qui lui rapporte copieusement. Votre priorité étant de décrocher le financement, céder au forcing de la banque paraît raisonnable pour ne pas mettre en péril votre projet. Un accord tacite donnant-donnant qui se révèle la meilleure stratégie pour obtenir le prêt. Vous aurez tout loisir dans quelques mois, le plus tôt possible étant le mieux pour optimiser les économies, de dénoncer le contrat d'assurance bancaire pour le changer par une offre à garanties au moins équivalentes.

Chez Magnolia.fr, nous prenons toutes les démarches en charge. Une fois votre crédit obtenu, faites une recherche sur notre comparateur et sélectionnez la formule adaptée au meilleur prix grâce à l’accompagnement de nos experts.

Les jeunes primo-accédants sont des clients de premier choix pour les banques. Ces dernières misent sur le crédit immobilier, produit d'appel qui leur permet de capter le chaland sur plusieurs années, le temps de développer une relation sur le long terme pour lui vendre des placements et des assurances.

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Changement d’assurance emprunteur : comment contrer la réticence des banques

Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine autorise tout emprunteur à changer d’assurance de prêt immobilier quand il en a envie. L’objectif : faire des économies, une bénédiction en pleine période de taux d’intérêts élevés. Cette amélioration majeure du droit des emprunteurs n’est pas du goût des banques qui continuent d’entraver les demandes de substitution. Accompagnée d’un professionnel, la démarche est heureusement couronnée de succès. Les banques freinent le changement d’assurance emprunteur Votée en février 2022 et entrée en vigueur pour tous les emprunteurs le 1er septembre suivant, la loi Lemoine révolutionne le marché de l’assurance de prêt immobilier en donnant la possibilité à chacun de dénoncer le contrat en cours à tout moment, pour le substituer par une offre alternative moins chère. Elle vient renforcer la loi Lagarde déjà active depuis septembre 2010, qui permet à l’emprunteur de choisir une assurance différente de celle proposée par sa banque. Elle remplace la loi Hamon et l’amendement Bourquin qui autorisaient la substitution d’assurance durant la première année et à échéance annuelle. La libéralisation du marché de l’assurance de prêt n’est pas du goût des banques qui cherchent coûte que coûte à préserver leur chasse gardée sur ce produit générateur de grosses marges. Les assurances de prêt immobilier proposées par les bancassureurs sont jusqu’à 60% plus chères que celles de la concurrence et quand on capte environ 80% des cotisations, soit entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, difficile d’admettre en céder quelques miettes. Ce quasi-monopole bancaire est par ailleurs alimenté par la méconnaissance des emprunteurs quant à leurs droits. L’immense majorité ignorent le coût de leur assurance de prêt immobilier et qu’ils peuvent changer de formule en cours de crédit. Réticentes à accepter que les emprunteurs puissent souscrire une assurance déléguée lors de la demande de prêt, les banques le sont aussi au moment de la substitution. La loi Lemoine a pourtant renforcé les contraintes à l’attention des prêteurs, les obligeant à informer chaque année leurs clients de leur droit au changement sur tout support durable. Elle simplifie en outre le changement de contrat d’assurance en supprimant l’obligation de respecter la date d’échéance, la seule règle imposée à l’emprunteur étant l’équivalence de garanties. L’équivalence de garanties : une notion complexe Déjà inscrite dans la loi Lagarde, l’équivalence de niveau de garanties entre le contrat initial et le nouveau contrat est une notion difficile à appréhender pour l’emprunteur perdu dans le jargon assurantiel. Pour accepter une assurance externe, la banque exige que celle-ci présente des garanties au moins équivalentes à son contrat maison. L’emprunteur est libre de souscrire le contrat qui lui convient dès lors que cette règle est respectée. Tout le problème est d’accéder à cette exigence. Lors de la demande de financement, la banque remet à son client une fiche standardisée d’information qui détaille les garanties nécessaires à l’octroi du prêt, ainsi que leur niveau. Ce document permet à l’emprunteur de comparer les offres en connaissance de cause et de sélectionner une formule compétitive répondant à l’injonction de sa banque. Avant l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, les banques jouaient à loisir de cette notion pour entraver toute demande de substitution. L’emprunteur étant soumis au respect de la date d’échéance, il se voyait contraint de baisser les bras dès le premier refus. Désormais, la banque doit motiver tout refus d’assurance délégué de manière explicite et exhaustive sur un document unique : l’emprunteur peut ainsi présenter une deuxième demande de substitution conforme à l’équivalence de garanties. Autre obligation faite aux banques par la loi Lemoine : donner réponse à une demande de changement dans les 10 jours ouvrés et rédiger gratuitement l’avenant durant ce même délai en cas d’acceptation. Il s’avère que les banques ne respectent pas le délai de réponse, bon nombre d’entre elles faisant durer le suspense bien au-delà de 40 jours. Changer d’assurance de prêt pour économiser Ne soyez pas intimidé par la mauvaise grâce des banques à respecter la réglementation. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt sans délai, sans préavis et sans frais, et si vous acceptez d’être accompagné par un courtier, vous optimisez vos chances d’atteindre votre objectif : faire des économies sur votre crédit immobilier. Changer d’assurance emprunteur présente 3 atouts majeurs : Bénéficier d’un contrat moins cher Être couvert par des garanties sur-mesure Changer de quotité si vous empruntez à deux. Et pour changer de formule, suivez les étapes suivantes : Remplissez le formulaire de notre comparateur d’assurance de prêt immobilier : en quelques clics, vous accédez aux meilleures offres alternatives du marché. Sélectionnez puis souscrivez l’offre adaptée à votre profil au meilleur prix. Envoyez à votre banque votre lettre de résiliation par courrier recommandé à laquelle vous joignez le nouveau contrat et les conditions générales. En cas de refus légitime (non-équivalence de garanties), faites appel à un courtier spécialisé pour rectifier le tir. Chez Magnolia.fr, nous pouvons prendre en charge l’intégralité des démarches à votre place, vous évitant les déboires administratifs. Il ne vous aura pas échappé que la forte hausse des taux d’intérêts renchérit le coût du crédit immobilier. En moins de deux ans, le pouvoir d’achat immobilier s’est érodé de 25%. Un prêt de 200 000€ sur 20 ans coûte aujourd’hui 103 000€ d’intérêts contre 20 750€ fin 2021. Ce surcoût subi peut toutefois être minimisé en changeant d’assurance le plus rapidement possible. Exemple : En novembre 2023, vous avez emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux de 4,50%, assortis d’une assurance bancaire au taux de 0,38% (taux moyen chez les bancassureurs). Votre assurance vous coûte 63€ par mois, soit un total de 15 200€. Le mois suivant, vous mettez les offres d’assurance en concurrence et obtenez le taux de 0,10%. Coût mensuel : 17€. Coût total : 4 000€. Économies : 11 200€. Vous pouvez baisser le coût de votre prêt immobilier grâce à l’assurance emprunteur, une opportunité à saisir pour préserver votre pouvoir d’achat. Les banques n’ont plus la main pour faire payer l’assurance au prix fort. Comparez et faites de grosses économies et faites-le le plus tôt possible après la signature de l'offre de prêt pour optimiser le gain : à l’approche des fêtes, toute diminution de charge financière est la bienvenue !

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Assurance emprunteur : label Excellence 2024 pour 2 contrats Magnolia.fr

Le groupe Magnolia s’est vu décerné le Label Excellence 2024 pour 2 contrats d’assurance emprunteur, Kala et Spiti. Décerné par Profideo, éditeur d’outils digitaux pour les professionnels de l’assurance et de la banque, ce label récompense les offres alternatives d’assurance de prêt immobilier sur la base de 5 critères : l’accessibilité, l’équivalence de garanties, les prestations hors équivalence, les limitations de garantie et les tarifs. Voici les points forts de ces deux contrats conçus par le groupe Magnolia. Le contrat Kala Emprunteur par Magnolia Web Assurances Destiné aux salariés non cadres, Kala peut garantir un capital maximal de 2 millions d’euros, et fixe l’âge limite de souscription à moins de 80 ans pour la garantie décès, avec une couverture jusqu’à 85 ans inclus. Voici en détail les autres points forts de Kala : limite d’âge étendue en fin de garantie : jusqu’à 69 ans inclus pour les garanties ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), IPP (Invalidité Permanente Partielle) et IPT (Invalidité Permanente Totale) en cas de souscription de l’option Extension des garanties complémentaires. plusieurs délais de franchise proposés pour la garantie ITT : vous pouvez opter 30, 60, 90, 120, 180 jours pour cette garantie qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. indemnisation en IPT en capital restant dû ou en échéances souscription à l’assurance invalidité professionnelle pour les professions médicales dans le cadre d’un prêt pro. rachat des MNO en inclusion : les pathologies du dos (hernie discale, cervicalgie, lombalgie, sciatique, etc.), ainsi que les affections psychiatriques et psychologiques (dépression, burn-out, fatigue chronique, etc.) peuvent être couvertes par les garanties incapacité et invalidité moyennant une surprime. Il n’y a pas de conditions d’hospitalisation pour profiter de cette option. exclusions sportives réduites : intéressant si vous pratiquez un sport à risques. Le contrat Spiti Emprunteur par Magnolia Web Assurances Destiné aux cadres CSP 1, Spiti peut garantir des prêts immobiliers jusqu’à 4 millions d’euros et fixe la limite d’âge à la souscription à 79 ans inclus (garantie décès) pour une mise en jeu de garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) jusqu’à 90 ans. Voici en détails les autres avantages du contrat Spiti : fin des garanties complémentaires à 70 ans : les garanties ITT, IPT et IPP couvrent jusqu’à vos 70 ans, même une fois à la retraite. quotités différentes par garantie : en cas d’emprunt en couple, vous pouvez sélectionner une quotité assurance de prêt adaptée à chaque garantie en fonction des risques incarnés par chacun, et non pas une quotité unique qui pourrait être pénalisante. plusieurs délais de franchise proposés pour la garantie ITT : vous pouvez opter 30, 60, 90, 120, 180 jours pour cette garantie qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. exonération des cotisations en option sur l’ITT ITP (Incapacité de Travail Partielle) incluse dans la garantie ITT : elle couvre les arrêts de travail partiels, également appelés mi-temps thérapeutiques. performance des prestations liées à l’invalidité : versement des échéances ou du capital restant dû en IPT, formule de calcul du montant versé en IPP favorable à l’assuré. distinction des MNO (Maladie Non Objectivable) : les pathologies dorso-vertébrales et les affections psycho-psychiatriques bénéficient d’une couverture spécifique avec rachat d’exclusion de garantie. acceptation des risques spécifiques : les métiers à risques, les sports dangereux et les risques de séjour (à l’étranger par exemple) sont couverts après analyse du questionnaire. tarifs concurrentiels pour les non-fumeurs. Dès décembre 2023, Spiti sera éligible à la loi Lemoine qui autorise le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Qu’est-ce que l’équivalence de garanties ? Les contrats assurance emprunteur Kala et Spiti ont tous deux obtenu la note maximale de 5 s’agissant du critère d’équivalence des garanties. Cette notion est déterminante en assurance emprunteur. Elle oblige le contrat alternatif à présenter un niveau de couverture au moins aussi protecteur que le contrat groupe bancaire. C’est à cette seule et unique condition que la banque accepte une assurance déléguée pour garantir le prêt immobilier. La loi Lagarde vous autorise en effet à souscrire une offre concurrente de celle de la banque, que ce soit en amont comme en aval du prêt, sous réserve que les garanties des deux contrats se valent. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier facilement, puisque vous n’avez plus à attendre la date d’échéance pour dénoncer le contrat en cours de prêt : vous le substituez par une formule plus compétitive quand vous le jugez opportun. Comment s’assurer que votre contrat alternatif respecte bien cette exigence bancaire et réglementaire ? En souscrivant un contrat labellisé « équivalence de garantie » comme Spiti ou Kala, et en vous appuyant sur la fiche standardisée d’information obligatoirement remise par votre banque lors de votre demande de financement. Vous pouvez aussi confier votre demande de résiliation/substitution à un de nos experts qui prendra en charge l’intégralité des démarches administratives.

Mutuelle senior : comment baisser le coût des soins dentaires en 2024 ?

Les soins dentaires sont souvent considérés comme une dépense inévitable, en particulier pour les seniors qui doivent faire face à des besoins de santé plus spécifiques. Avec le coût croissant des frais médicaux, il est essentiel de bénéficier d’une bonne mutuelle pour garantir les soins dentaires, considérés comme parmi les plus onéreux. La réglementation permet en outre une prise en charge optimale de certains frais dentaires. Combien coûtent les soins dentaires ? Les tarifs des soins dentaires peuvent varier considérablement en fonction de la nature du traitement, de la région géographique et du professionnel de la santé dentaire choisi. Les seniors, en raison de leur âge, peuvent nécessiter des soins plus fréquents et spécifiques, ce qui entraîne des restes à charge plus élevés. Les soins dentaires comprennent les soins dits conservateurs tels que les contrôles réguliers, le détartrage, le traitement d’une carie, l’extraction d’une dent, la dévitalisation, mais aussi des interventions plus complexes comme les implants dentaires, les prothèses ou les traitements orthodontiques. Les tarifs des soins conservateurs sont dits opposables, avec un prix fixé par l’Assurance Maladie, les chirurgiens-dentistes n’étant pas autorisés à pratiquer des dépassements d’honoraires sauf les praticiens ayant un titre particulier (professeur, maître de conférences). En revanche, les honoraires sont libres pour les autres types de soins dentaires, comme une prothèse ou un implant. Voici quelques exemples de tarifs de soins dentaires : Détartrage : 28,92€ Traitement d’une carie une face : 26,97€ Traitement d’une carie deux faces : 45,38€ Dévitalisation d’une prémolaire : 48,20€ Extraction d’une dent permanente : 33,44€ Vernis fluoré : 25€ La consultation d’un dentiste est à 23€, à 31,50€ dans le cas d’un médecin stomatologiste de secteur 1. S’agissant d’une prothèse ou d’un implant dentaire, les prix varient de 500€ à 2 500€ selon le nombre de dents et le type d’équipement. Il est recommandé aux seniors de comparer les coûts moyens des soins dentaires dans leur région et de prendre en compte ces informations lors du choix de leur mutuelle senior. Certaines mutuelles offrent des partenariats avec des professionnels de la santé dentaire (réseau de soins), ce qui permet aux adhérents de bénéficier de tarifs préférentiels. Est-ce que tous les soins dentaires sont remboursés ? Le remboursement des soins dentaires est assez médiocre. L’Assurance Maladie ne rembourse que certains actes, les soins conservateurs, l’orthodontie pour les enfants de moins de 16 ans et les prothèses (dentiers, couronnes, bridges). Les implants, la parodontologie et l’orthodontie pour adulte sont considérés comme des actes hors nomenclature et ne bénéficient d’aucune prise en charge. Les organismes de complémentaire santé proposent un remboursement des soins dentaires en pourcentage de la base de remboursement de la Sécu ou au forfait. Une garantie dentaire à 200% signifie que vous serez indemnisé 2 fois le tarif conventionné, moins le remboursement de la Sécu, ce qui peut être très éloigné du prix réellement facturé par le dentiste. Vous avez peut-être remarqué que les soins dentaires sont plus chers depuis le 15 octobre 2023. Le taux de remboursement de la Sécurité Sociale est passé de 70% à 60% pour les consultations, les soins conservateurs et les actes chirurgicaux. Cela signifie un reste à charge pour vous et votre mutuelle de 40% au lieu de 30% précédemment. Pour les soins plus chers, la réglementation a toutefois évolué. Depuis janvier 2021, l’accès aux soins dentaires s’est nettement amélioré grâce à la réforme 100% Santé qui supprime tout reste à charge sur les prothèses sélectionnées dans le premier panier après intervention de l’Assurance obligatoire et de la mutuelle. Le chirurgien-dentiste est obligé de proposer un devis présentant au moins un équipement éligible au dispositif “zéro reste à charge”. Libre à vous de choisir un produit d’une gamme supérieure, auquel cas vous vous exposez à un reste à charge plus ou moins bien remboursé par votre mutuelle selon le niveau de garantie souscrit. Les implants restent soumis aux conditions de votre mutuelle. Selon le contrat, le forfait de la prise en charge peut aller jusqu’à 1 400€ par an. Changer de mutuelle senior Si vous constatez que le remboursement de vos soins dentaires n'est pas optimal avec votre mutuelle actuelle, notamment si la garantie dentaire est plafonnée, changez de formule. Avant de prendre une décision, il est crucial de comparer les offres disponibles sur le marché et de rechercher une mutuelle qui offre une couverture adéquate pour les soins dentaires spécifiques dont vous avez besoin. La réglementation vous autorise à résilier votre mutuelle à tout moment après un an de souscription. Finie la reconduction tacite qui vous engage pour une année supplémentaire si vous avez raté la date d’échéance. Désormais, vous dénoncez le contrat quand vous le souhaitez, sans motif à fournir, et vous pouvez même résilier la mutuelle santé en 3 clics depuis le 1er juin 2023. Il vous suffit de mettre les offres en parallèle grâce à un comparateur de mutuelle santé pour économiser jusqu’à 300€ par an à garanties similaires.

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