Crédit immobilier : les 30-55 ans, premières victimes des taux d'usure en 2022

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Obtenir son crédit immobilier est toujours un parcours du combattant, mais en 2022 les obstacles s'accumulent, entre la hausse très nette des taux d'intérêts et les taux d'usure qui n'augmentent pas aussi vite. Résultat, l'accès au crédit bancaire se rétrécit comme jamais, et les refus s'intensifient. Premiers touchés, les candidats entre 30 et 55 ans, selon une étude menée par un collectif de courtiers spécialisés.

40% des demandes de crédit immobilier rejetées

Selon un sondage réalisé courant juillet 2022 par Opinion System pour le compte de 6 associations de courtage, il devient manifeste que les taux d'usure 2022 applicables aux crédits immobiliers, conjugués aux normes d'octroi en place depuis deux ans, constituent des freins à l'accession à la propriété.

Chez 40% des courtiers sondés, 4 dossiers sur 10 sont recalés par les banques. 40% de rejets ! Du jamais vu de mémoire de professionnels. Et pour 85% des intermédiaires, le taux de refus atteint les 20%. Ce qui oblige à tirer la sonnette d'alarme est la typologie de ces exclus du crédit immobilier : 71% des demandes de financement mises sur la touche concernent la résidence principale. Pour ces victimes, on observe deux motifs de refus :

  • le dépassement du taux d'usure (36%)
  • le non-respect des règles d'octroi (31%).

Pour mémoire, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) interdit aux banques de prêter au-delà d'un taux d'endettement de 35% des revenus nets et au-là d'une durée de remboursement de 25 ans (jusqu'à 27 ans pour l'achat dans le neuf avec jouissance du bien postérieure à l'octroi des fonds). Ces deux normes cumulatives ont été mises en place pour éviter toute dérive comme on a pu le constater en 2019, où il était commun de voir des prêts sur 30 ans et des taux d'effort outrepassant largement le tiers des revenus.

Quels sont les exclus du crédit immobilier ?

Contre toute attente, les premiers candidats refusés par les établissements de crédit sont les demandeurs âgés entre 30 et 55 ans. Ils représentent 51% des dossiers exclus. On aurait pu penser que les seniors seraient les victimes toutes désignées à cause du coût assurance prêt immobilier, qui peut, même sans risques aggravés, excéder le poids des intérêts dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global).

Pour garder le TAEG sous l'usure, 43% des banques demandent souvent aux courtiers de faire un effort sur leur commission. Le sondage révèle pourtant que seuls 15% des dossiers refusés sont liés au fait d'être présentés par un courtier.

L'usure du crédit immobilier est l'épine dans le pied de chacun : les ménages ne peuvent accéder à la propriété alors qu'ils sont parfaitement solvables, les courtiers n'ont plus aucune latitude pour négocier et les banques n'ont pas la possibilité d'ajuster leurs barèmes de taux au niveau de l'inflation.

L'usure : premier problème pour l'accès au crédit immobilier

La problématique de l'usure n'est pas nouvelle, cela fait des mois que les intermédiaires, et les banques plus récemment, alertent les autorités financières sur le blocage du crédit immobilier en raison de taux d’usure en décalage avec la réalité du terrain. Sourd aux appels récurrents des professionnels, Bercy estime que l'usure actuelle n'opère aucun problème d'accès systémique au crédit immobilier qui nécessiterait une réforme.

Pourtant, les chiffres ne mentent pas : la baisse de la production de crédits au premier semestre 2022 est nette, avec une réduction drastique du nombre de prêts de 23% pour le marché de l'ancien et de 10,2% pour le marché du neuf (données Observatoire Crédit Logement/CSA). Bon nombre des prêts octroyés sur cette période concernent des demandes acceptées fin 2021 et début 2022, avec des taux d'intérêt inférieurs de 50 points de base à ceux proposés actuellement, et ne rendent pas compte de la contraction brutale qui est en train de frapper le crédit immobilier. Le pire est devant nous.

Avec des taux en hausse perpétuelle depuis février 2022 et une usure qui évolue peu, l'automne risque d'être bien morose. Le prochain changement des taux d'usure intervient le 1er octobre. Un ajustement qui risque d'être bien trop lent, comme pour les deux trimestres précédents. L'écart entre les taux bruts et les taux d'usure va se resserrer à chaque remontée des taux d'intérêt et opérer un effet ciseaux facteur d'éviction.

Une des solutions proposées par les courtiers pour rester sous l’usure serait de sortir l'assurance emprunteur du TAEG, puisque cette garantie est souscrite de manière individuelle et représente donc un coût, variable selon le profil de chacun (âge, santé, comportements à risques), qui ne dépend pas de l'environnement des taux d'emprunt.

Le marché immobilier est confrontée à une situation inédite, pour ne pas dire absurde, où la rencontre de l'offre et la demande de crédits immobiliers à des taux d'emprunt encore performants et largement inférieurs à l'inflation ne peut se faire à cause d'une réglementation de l'usure obtuse et inadaptée.

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Pouvoir d’achat : où habiter en 2023 ?

Alors que l’inflation continue de progresser, voici un classement pertinent qui devrait en intéresser plus d’un. Le journal Le Parisien a mené l’enquête pour savoir quelles villes présentent le meilleur pouvoir d’achat. Le Nord-Ouest sort vainqueur, le Sud étant pénalisé par le coût de l’immobilier. Pouvoir d’achat plombé par l’inflation À salaire égal, le pouvoir d’achat d’un ménage n’est pas le même qu’on habite à Paris, en région francilienne ou ailleurs en France, en zone urbaine ou rurale. Le constat est d’autant plus vrai en période inflationniste, telle celle que l’on vit actuellement. L’indice des prix à la consommation est reparti à la hausse fin 2021 et la progression vers le haut s’est accélérée avec le déclenchement de la guerre en Ukraine fin février dernier. Sur un an fin octobre 2022, l’inflation a atteint 6,2%, moins élevée que la moyenne de la zone euro (10,6%), mais suffisante pour plomber le pouvoir d’achat des Français, alors que les salaires ne sont pas indexés sur cette évolution. Pour juguler cette inflation en roue libre, la Banque Centrale Européenne durcit sa politique monétaire, en rehaussant ses taux directeurs de manière drastique : le taux de refinancement, qui est le loyer de l’argent pour les banques commerciales, est passé de 0% à fin juillet 2022 à 2% depuis début octobre. Le coût du crédit pour les particuliers s’en trouve renchéri et de nombreuses banques ne prêtent plus fin 2022, le prêt immobilier n’étant plus rentable car freiné par le plafond de l’usure. Au sens large, c’est le quotidien des Français qui est pénalisé par l’inflation. Alors qu’une récente enquête Meilleurtaux et Meteojob s’est intéressée aux villes où s’installer à un prix abordable sous l’angle immobilier et emploi, celle du Parisien aborde le sujet brûlant du pouvoir d’achat d’une manière plus globale. Les villes moyennes du Nord-Ouest et du Centre en tête Pour dresser son classement des communes les moins chères de France, Le Parisien a étudié plusieurs paramètres fondamentaux de 96 villes-préfectures de métropole : le salaire moyen le prix d’un panier de courses basé sur l’Observatoire de la consommation de l’UFC-Que Choisir le coût des transports (transports en commun et prix du carburant début novembre) le prix d’une place de cinéma le coût du logement le taux de la taxe foncière. Sans surprise, les villes moyennes ont la cote, en particulier celles du quart nord-ouest et de la région Centre. Niort truste la première place du podium avec une note honorable de 14,16 sur 20, devant Châteauroux (13,57/20) et Laval (13,21/20). La préfecture des Deux-Sèvres et celle de l’Indre ont mis en place la gratuité des transports en commun, depuis septembre 2017 pour la première et depuis 2001 pour la seconde. À l’exact opposé de la politique des transports de la région Île-de-France où le pass Navigo et le ticket de métro sont annoncés en forte hausse dès janvier 2023. Voici la suite du TOP 10 : Nevers Belfort Chaumont Épinal Saint-Brieuc Saint-Étienne Rodez. Saint-Étienne et Rodez sont ainsi les seules villes au sud de la Loire de ce Top 10, en raison d’une combinaison panier de courses moins cher et immobilier plus abordable que la moyenne. La première métropole, Nantes, arrive en 20ème place de ce classement du pouvoir d’achat. Le Sud : pouvoir d’achat tiré vers le bas « La misère est moins pénible au soleil », peut-être, mais le Sud, prisé pour sa météo clémente et son ensoleillement, sort peu glorieux de cette enquête sur le pouvoir d’achat.  Les dernières places sont occupées par les villes de plus grande taille et/ou majoritairement composées d’une population modeste. Et parmi les dix qui ferment le ban, figurent trois métropoles du pourtour méditerranéen, Marseille (86ème), Montpellier (90ème) et Nice (93ème). Le Sud est une région historiquement attractive, donc plus chère, notamment en matière d’immobilier. Montpellier et Nice sont parmi les cinq villes de l'hexagone où les loyers et le prix du mètre carré sont les moins abordables. Paris affiche une piètre 77ème place pour la même raison : la cherté du logement.  À l’heure où beaucoup s’interrogent sur leur projet immobilier en 2023, et tentent d’évaluer les avantages et les inconvénients entre la ville et la campagne, ce classement du pouvoir d’achat réalisé par Le Parisien pourrait les aider à orienter leur choix.

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Crédit immobilier fin 2022 : la polémique sur les taux variables

Selon plusieurs médias, la Banque Centrale Européenne chercherait à imposer la pratique des taux variables dans tous les pays de la zone euro et notamment en France où le crédit immobilier est souscrit à l’immense majorité à taux fixes. Une rumeur infondée, la BCE n’ayant aucun pouvoir d’intervenir dans la politique commerciale des banques de détail. Magnolia.fr démêle pour vous le vrai du faux. Le prêt immobilier à taux variable partout en zone euro ? Capital, Le Parisien, Le Figaro, tous ont relayé l’info selon laquelle la Banque Centrale Européenne pousserait à l’adoption des taux variables pour la distribution des crédits immobiliers. Dans un contexte marqué par un crédit immobilier bloqué par les taux d’usure, et des taux au plus haut depuis 7 ans, le prêt à taux variables refait son apparition, mais de là à ce qu’il devienne une pratique imposée par le régulateur européen, il y a un gouffre que certains ont osé franchir, sans doute alertés par des bruits de couloir. Interrogée par le journal Ouest-France, la BCE dément fermement vouloir généraliser le prêt à taux variable, les conditions d’emprunt étant le résultat de négociations entre une banque et ses clients, sans que l’institution puisse interférer dans ce processus. Le seul champ d’action dont peut se prévaloir la BCE en matière de crédits est d’ajuster ses taux directeurs. Elle a d’ailleurs rehaussé à trois reprises son taux de refinancement depuis juillet 2022. Le taux auquel les banques de détail empruntent auprès de l'institution est passé de 0% à 2%. Une nouvelle hausse est prévue courant décembre, ce qui risque de propulser bientôt les taux des crédits immobiliers à plus de 3%. Crédit immobilier : taux fixes versus taux variables Alors que bon nombre de ménages porteurs d’un projet immobilier se demandent s’il vaut mieux attendre 2023 pour emprunter ou passer sans tarder à l’action, le sujet des taux variables s’invite dans un marché quasiment à l’arrêt. L’écosystème français du prêt immobilier n’est pas abonné aux taux variables, dits aussi révisables, lui préférant le modèle unique et protecteur des taux fixes qui permet de connaître le coût global de l’emprunt d’entrée de jeu, dès la signature de l’offre de prêt. Avec un taux fixe, l’emprunteur maîtrise sa mensualité sur toute la durée de son crédit. La faible prévalence du prêt à taux variable en France est aussi due au niveau historiquement bas des taux fixes entre mi-2016 et début 2022. Jetés aux oubliettes depuis la crise des subprimes et de coutume très peu usités dans notre pays (moins de 1% de la production de crédits immobiliers), les taux variables seraient aujourd’hui davantage proposés par les banques. Contrairement aux taux fixes basés sur la valeur de l’OAT 10 ans, les taux variables sont indexés sur l’Euribor, qui est le taux d’intérêt moyen auquel les banques commerciales se prêtent de l’argent à court terme sur le marché interbancaire de la zone euro. Les indices les plus couramment utilisés pour déterminer les taux variables sont l’Euribor 3 mois et l’Euribor 12 mois. Les taux variables affichent un niveau plus faible que les taux fixes, ce qui offre une marge de manœuvre plus ouverte pour intégrer tous les frais relatifs à l’obtention du financement, autres que les intérêts. Cette formule peut être pertinente quand les taux fixes évoluent rapidement à la hausse, plus rapidement que les taux d’usure, comme on peut l'observer en 2022, permettant ainsi d'accéder plus facilement au crédit.  Elle constitue toutefois un risque d’endettement excessif en cas de remontée des taux si aucune borne n’est posée. Pour une garantie de sécurité, il convient d’opter pour un taux capé, à + ou -1% selon le cas de figure le moins onéreux. Un prêt à un taux de 2,20% sur 20 ans, capé à + ou -1%, pourra donc varier entre 1,20% et 3,20%.  La clef est peut-être le prêt à taux variable, mais une meilleure protection pour l’emprunteur est donnée par le prêt à taux mixtes, solution bancaire qui combine taux fixe durant les premières années du prêt puis taux variable capé pour les dernières. Rappelons que le seul levier d’économies face à un crédit bloqué par le plafond de l’usure reste l’assurance emprunteur. En 2022, les avantages de la délégation sont en premier lieu d’abaisser le TAEG sous l’usure pour obtenir son crédit immobilier !

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Immobilier et emploi : où s’installer à un prix abordable ? Orléans en tête !

Les Français sont inquiets pour leur pouvoir d’achat. Alors que l’inflation s’envole et que les prix immobiliers ne faiblissent pas, beaucoup s’interrogent sur la stratégie à adopter pour concilier emploi et logement abordable. Les sites Meteojob et Meilleurtaux leur offrent des pistes via un classement des villes qui conjuguent opportunités d’emploi et immobilier à des prix accessibles. Le logement, sujet prioritaire pour les Français Où acheter sa résidence principale à un prix raisonnable ? Qui ne s’est pas posé cette question ? Le contexte actuel marqué par une inflation en forte hausse et des incertitudes sur le marché de l’emploi amplifie le dilemme, alors que la crise sanitaire due au Covid-19, dont les effets perdurent, a changé le regard que portent les ménages français sur leur habitat. L’arbitrage vivre en ville ou à la campagne n’est pas nouveau mais est devenu plus prégnant à la faveur de confinements successifs qui ont rendu le logement urbain parfois difficilement supportable. Les zones rurales et les villes moyennes, en particulier celles desservies par les lignes TGV, ont été plébiscitées au détriment des métropoles trop densément peuplées, ce qui a entraîné à terme une attrition de l’offre dans certaines régions, notamment les zones littorales. Et quand la demande excède l’offre, les prix grimpent en flèche, même si on s’oriente vers une baisse des prix dans les grandes villes en 2023. Si le télétravail a connu un essor sans précédent en 2020 et 2021, cette organisation du travail reste marginale et ne peut s’appliquer à tous. S’installer près de son emploi est l’objectif de toute personne en activité professionnelle. Mais si les chiffres du marché de l’emploi sont plutôt encourageants en 2022, il en est tout autre du secteur immobilier, contrit entre la progression continue des prix, la hausse des taux d’emprunt et l’usure, qui bloque toujours le marché fin 2022.  Une étude du courtier Meilleurtaux et du site de recherche d’emploi Meteojob a dressé le palmarès des villes qui combinent pouvoir d’achat immobilier et possibilités de trouver un emploi. Immobilier abordable et CDI Pour réaliser ce classement, Meteojob et Meilleurtaux ont pris en compte les trois données suivantes : emploi : offres d’emploi en CDI rapportées au nombre d’habitants salaire médian dans chaque ville logement : taux d’intérêt pratiqués localement et prix au m2. TOP 10 des villes où il fait bon s’installer  Villes nb CDI pour 100 hab. taux emprunt sur 20 ans salaire médian net mensuel capacité d’emprunt prix moyen m2 nb m2 accessibles Orléans 4,81% 2% 2 417€ 167 209€ 2 662€ 62m2 Mulhouse 2,73% 2% 2 010€ 139 077€ 1 785€ 78m2 Rouen 3,30% 2% 2 417€ 167 209€ 2 794€ 60m2 Grenoble 3,64% 2% 2 178€ 150 713€ 2 951€ 51m2 Perpignan 1,45% 2% 2 379€ 164 559€ 1 693€ 97m2 Lille 3,95% 2% 2 046€ 141 554€ 4 081€ 35m2 Saint-Étienne 1,39% 2% 2 026€ 140 140€ 1 580€ 89m2 Metz 2,32% 2% 2 038€ 141 010€ 2 776€ 51m2 Aix-en-Provence 3,86% 2% 2 014€ 139 345$ 4 575€ 30m2 Lyon 4,35% 2% 2 168€ 149 960€ 5 618€ 27m2 source Meteojob/Meilleurtaux Orléans arrive en tête de ce classement inédit, suivie de Mulhouse et de Rouen, communes qui comptent chacune un peu plus de 110 000 habitants. Les métropoles comme Lille et Lyon, bien que dynamiques sur le front de l’emploi, sont pénalisées par la cherté de l’immobilier. À l’inverse, Perpignan, où l’achat immobilier est un des plus abordables de France, pêche par une offre d’emplois défaillante. Le classement complet compte 31 villes, et Paris ferme le ban, sans surprise, avec un taux de CDI pour 100 habitants parmi les moins performants (1,47%) et un prix moyen du mètre carré deux fois plus élevé qu’à Lyon ou Lyon, deuxième et troisième villes les plus chères de France (+ de 5 000€/m2). L’étude a été réalisée sur la base d’un taux d’emprunt moyen de 2% sur 20 ans, ce qui n’est plus d’actualité. Fin novembre, le taux sur cette maturité atteint 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) et vient diminuer la capacité d’emprunt pour un salaire qui n’a pas été indexé. On verra bientôt des taux à plus de 3%. La question brûlante est : faut-il attendre 2023 pour emprunter ?