Mauvaise nouvelle ! Les taux d'intérêt des crédits immobiliers augmentent plus fortement que prévu. Les courtiers observent des hausses jusqu'à près de 50% chez certaines enseignes. Un mouvement dû en partie au contexte monétaire chahuté par la guerre en Ukraine, mais aussi par la prochaine entrée en vigueur de la loi Lemoine qui va remettre en question les marges des banques sur l'assurance emprunteur.
Hausse très marquée
La remontée des taux d'emprunt entamée en février s'est poursuivie en mars et de manière beaucoup plus rapide et plus nette, et dorénavant généralisée. Selon les courtiers, les barèmes bancaires se sont relevés de 15 à 30 points de base en ce début mars en fonction des profils et des durées. Actuellement, le taux moyen du marché sur la durée de 20 ans s'affiche à 1,30% contre 1,10% le mois précédent. Les crédits immobiliers accordés sous la barre de 1% sont désormais une rareté sur cette maturité, alors qu'en février il était fréquent de s'endetter autour de 0,70% (hors assurance et coût des sûretés).
Il convient toutefois de relativiser. Emprunter sur 20 ans au taux moyen de 1,30% sur 20 ans reste hyper attractif. Il y a un an, les valeurs étaient moins performantes. Pour autant, si ce mouvement haussier était attendu, son ampleur est plutôt brutale. Une enseigne régionale a même augmenté son taux de 50 points de base d'un mois à l'autre pour un profil similaire, passant de 1,03% à 1,53%, soit une augmentation de près de 50%.
Attention à l'usure
La situation géopolitique marquée par la guerre en Ukraine provoque une flambée de l'inflation, déjà enclenchée fin 2021. L'envolée des prix de l'énergie et des matières premières en général secoue l'économie mondiale, et notamment l'économie européenne qui subit une inflation de près de 6% sur douze mois à fin février. En France, l’indice des prix à la consommation a bondi de 3,6% en un an. Ce facteur inflationniste est couplé aux turbulences sur les marchés obligataires. L'OAT 10 ans, qui sert de maître-étalon aux banques pour déterminer les taux fixes des crédits à l'habitat, est passé de 0% à 0,75% en quelques semaines.
Dans le sillage de l'emprunt d'État, les banques ont donc redressé leurs barèmes, une hausse qui pourrait réduire la production de crédits compte tenu d'une usure qui n'évolue pas, au moins jusqu'au 31 mars prochain. Calculés sur une base trimestrielle, les taux légaux ne tiennent pas compte des variations mensuelles des taux d'intérêt, ce qui provoque un effet ciseau en cas de remontée des taux d’intérêt, pénalisant pour les profils fragilisés (revenus modestes, apport personnel réduit), abonnés aux durées les plus longues et donc aux taux les plus élevés.
Pour rappel, le taux de l'usure exprime le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) maximum autorisé sur une durée concernée. Ce taux agrège tous les coûts liés à l'obtention du crédit, dont l'assurance emprunteur, qui pèse en moyenne 40% du coût total de l'emprunt. Les emprunteurs avec un passif de santé et ceux âgés de plus de 45 ans pourraient être recalés en raison d'un taux d'assurance élevé qui pousse le TAEG au-delà de l'usure.
Des candidats finançables hier se trouvent désormais relégués sans que les banques puissent faire preuve d'une quelconque souplesse, puisqu'elles sont tenues aux règles d'octroi qui limitent le taux d'endettement et la durée de remboursement. Selon le courtier Meilleurtaux, 3 dossiers sur 10 dépassent les 35% de taux d'effort et sont d'emblée exclus du marché.
Les profils sur le fil sont donc invités à revoir leur capacité d'emprunt et/ou à augmenter leur apport personnel pour rester sous les plafonds de verre et convaincre les prêteurs.
Une rente bancaire compromise
Les banques ne vont heureusement pas scier la branche sur laquelle elles sont assises. Le crédit immobilier est un produit d'appel qui leur permet de capter le chaland sur le long terme. Elles auront à cœur de rester compétitives malgré un environnement monétaire pour le moment incertain, leurs objectifs de production étant du niveau atteint en 2021.
Si aucune banque ne justifie l'ajustement des barèmes de taux à la guerre en Ukraine, il est clair que l'évolution du contexte géopolitique aura des répercussions sur les décisions commerciales futures. La hausse des taux d'emprunt aux ménages est la conséquence de la progression de l'OAT 10 ans, dont l'évolution à court et moyen termes reste suspendue à l'impact qu'a et aura ce conflit sur la position des investisseurs. Certes, mais pas seulement.
Les banques anticipent l'entrée en application de la loi Lemoine le 1er juin prochain, une réforme historique qui va bousculer le marché de l'assurance de prêt immobilier. Les nouveaux emprunteurs pourront résilier leur contrat à tout moment, une faculté accordée aux personnes déjà détentrices d'un crédit à partir du 1er septembre. Chacun pourra alors saisir cette opportunité de mettre les offres en concurrence pour souscrire une formule alternative au contrat bancaire, moins chère et mieux adaptée. Sans qu'il y ait à craindre une fuite massive, les banques risquent de voir leur rente sur ce produit qu'elles phagocytent à 87% perdre quelques points de parts de marché.
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