Crédit immobilier : la double peine des investisseurs


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Les conditions d'octroi des crédits à l'habitat se sont durcies depuis janvier 2020, suite aux recommandations édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière. Pour la clientèle investisseurs, c'est la douche froide : confrontés au respect de ces règles, les emprunteurs qui cherchent à financer l'achat d'un bien locatif se heurtent de surcroît aux nouvelles modalités de calcul du taux d'endettement.

Des règles trop rigides

Fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) exigeait des banques l'application stricte de nouvelles consignes d'octroi des crédits immobiliers à destination des particuliers. Depuis janvier 2020, les établissements financiers font preuve d'une rigueur inédite en matière de distribution de prêts à l'habitat, réservant leur accord aux meilleurs profils. Deux règles mécaniques s'imposent à eux :

  1. la limitation du taux d'endettement à 33% : les charges d'emprunt ne doivent pas dépasser le tiers des revenus nets du foyer ;
  2. la limitation de la durée de remboursement à 25 ans.

Les banques peuvent déroger à cet encadrement à hauteur de 15% de leur production de crédits. Elles le font rarement, et uniquement à destination de leurs clients qui achètent leur résidence principale.

Ces conditions d'octroi sont en contradiction avec les taux d'emprunt. Ceux-ci sont toujours hyper favorables à l'achat immobilier. Après avoir connu une légère inflation durant le confinement, ils sont repartis à la baisse ces dernières semaines. Sur la durée classique de 20 ans, ils oscillent entre 1,25% et 1,40% (taux brut hors assurance et coût des sûretés), et les dossiers les mieux dotés (minimum 100 000€ de revenus annuels !) peuvent s'endetter sur cette maturité sous la barre de 1%.

Très grande sélectivité des dossiers

Résultat, la sélectivité se fait plus fine, et le taux de refus explose. Il avoisine les 15% quand il tournait en moyenne à 5,5% durant l'année 2019. Les règles du HCSF s'imposent d'autant plus aux banques qu'elles sont mises en œuvre en période de crise économique. Les banques sont de plus en plus tatillonnes avec les candidats qui évoluent dans un secteur sinistré (tourisme, événementiel, hôtellerie, restauration, aéronautique, automobile). Leur solvabilité est scrutée à la loupe, mais également la solidité financière de leur employeur compte tenu du contexte économique dégradé. 

L'obtention du prêt immobilier dépend aussi d'une nouvelle notion, celle d'employabilité, c'est-à-dire la capacité d'une personne à évoluer de façon autonome à l'intérieur du marché du travail, en clair à obtenir un nouveau travail, à le conserver, à progresser et à s'adapter à son travail durant sa vie professionnelle.

Pour l'heure, les prix de l'immobilier n'ont pas encore subi de baisse, mais celle-ci n'est pas exclue, si l'accès au crédit se restreint de plus en plus, entraînant un déséquilibre offre/demande. Les banques anticipent le phénomène, refusant de financer des projets immobiliers à 100%, a fortiori 110%, si la valeur du bien venait à baisser. La présence d'un apport personnel est une des conditions sine qua non pour décrocher un prêt immobilier. Injecter un minimum de 10% voire 20% de la valeur du logement est devenu un préalable à l'obtention du financement.

Les investisseurs : profils négligés par les banques

Les primo-accédants sont les premiers pénalisés par le plafond d'endettement à 33% et la durée de remboursement limitée à 25 ans. Habitués aux conditions d'emprunt les moins favorables puisqu'ils s'endettent sur les durées les plus longues, ils se retrouvent aujourd'hui empêchés car ils ne peuvent s'affranchir des règles d'octroi, même à la marge. Pour entrer dans les clous de l'endettement, ils doivent bien souvent emprunter au-delà de 25 ans, option qui n'est plus permise en 2020.

Les primo-accédants ne sont pas les seuls à qui les portes du crédit se sont refermées. Les investisseurs sont également touchés par le seuil d'endettement à 33%, car ils doivent faire face à une modification de calcul de ce taux. Les banques intègrent différemment les revenus locatifs. En 2019, les loyers, à hauteur de 70% de leur montant, venaient en déduction des charges d'emprunt. Désormais, ces mêmes loyers sont ajoutés aux revenus de l'emprunteur, ce qui change considérablement la donne.

Vous gagnez 2 100€ par mois et souhaitez acheter un bien à louer via un crédit dont la mensualité de 1 000€ peut être en partie compensée grâce aux revenus locatifs escomptés (1 000€/mois). Après application le coefficient de pondération de 70% sur ces loyers, votre taux d'endettement est de 14,28% en calculant selon l'ancienne méthode.

(1 000 - 700) / 2 500 x 100 = 14,28%

Le calcul actuel du taux d'endettement ne vous permet pas d'obtenir votre crédit, car il dépasse la limite de 33% conformément à la règle du HCSF. Le montant pondéré des loyers est ajouté à vos revenus et ne vient pas limiter la charge de remboursement.

1 000 - (2 100 + 700) x 100 = 35,71%

Certaines banques sont encore plus sévères, valorisant les loyers à 50%, d'autres sont plus généreuses, et prennent en compte l'intégralité des revenus locatifs, ce qui, dans l'exemple cité, permet tout juste de ne pas outrepasser la limite de 33% d'endettement.

Publié par Astrid Cousin le

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