Crédit immobilier : 5 conseils pour bien négocier son prêt

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Vous envisagez d'acheter un logement à crédit. Ça tombe bien, les taux d'emprunt sont toujours attractifs malgré leur récente remontée. Mais pour convaincre le banquier, il faut peaufiner votre profil et faire valoir les meilleurs arguments, tout en négociant certains frais pour réduire le coût global de votre prêt immobilier.

Le bon profil

Aucun portrait tiré par le studio Harcourt ne vous aidera à séduire le banquier. Pour obtenir le financement de votre projet immobilier, votre bon profil repose sur des valeurs bassement économiques. L'adage "on ne prête qu'aux riches" n'est jamais loin, car pour emprunter, il faut démontrer qu'on a les capacités de rembourser l’intégralité des sommes prêtées.

Voici tous les éléments qui plaideront en votre faveur :

un emploi stable en CDI et si vous empruntez en couple, deux CDI c'est mieux
une situation financière saine, c'est-à-dire des comptes dans le vert, pas de découvert bancaire au cours des 6 derniers mois et pas de crédits à rembourser (mieux vaut solder les prêts en cours avant de faire une demande de crédit immobilier pour maximiser votre capacité d'emprunt)
un taux d'endettement inférieur à 35% de vos revenus nets (assurance de prêt incluse) en comptant le nouveau prêt
un reste à vivre suffisant, soit au moins 1 000€ par mois par adulte du foyer (500€ par enfant à charge)
un apport personnel plus que substantiel, soit plus de 10% du montant de l'opération, l'idéal étant de mettre sur la table 20%.

Hormis le taux d'endettement qui est soumis au seuil légal de 35%, le niveau de l'apport et le reste à vivre sont laissés à l'appréciation de la banque. Avec les nouvelles normes d'octroi, en place dans un contexte économique dégradé, ces deux paramètres ont été rehaussés pour minimiser les risques pris par le prêteur. La faiblesse des taux d'emprunt permet d'étirer la durée de remboursement jusqu'à son maximum autorisé, soit 25 ans (voire 27 ans pour un achat dans le neuf avec jouissance du bien décalée), afin de respecter le plafond de verre du taux d'effort.

La bonne garantie

Pour se prémunir contre les défauts de paiement, la banque va exiger une garantie qui peut prendre plusieurs formes : hypothèque, privilège du prêteur de deniers (PPD) ou caution. En fonction du projet immobilier, telle ou telle garantie est mieux adaptée, voire s'impose d'emblée. Le PPD ne peut couvrir qu'un bien déjà construit, mais ne peut pas garantir une partie du prêt qui financerait des travaux. Exit donc le PPD si vous achetez un bien ancien qui nécessite une rénovation d'envergure.

L'hypothèque peut couvrir un bien neuf ou ancien et comme pour le PPD, sa mise en place se fait obligatoirement devant un notaire qui procédera à sa publication au service de la publicité foncière. Son coût dépend du prix du bien, de ses caractéristiques et du type de prêt. Les logements anciens sont exonérés de publicité foncière, de même que les biens neufs financés via un PTZ, un prêt conventionné, un PAS ou une épargne logement. Calculez le coût d'une hypothèque pour un emprunt immobilier grâce au simulateur des services publics.

La troisième et dernière garantie est la caution, système aujourd'hui préféré à l'hypothèque. La caution est un contrat dans lequel une personne physique ou morale s'engage à rembourser le crédit à la banque en cas de défaillance de l'emprunteur. Le premier organisme de cautionnement est le Crédit Logement, société spécialisée détenue par les principales banques françaises. Si son coût est peu ou prou similaire à celui de l'hypothèque, la caution présente un avantage unique : une partie de la somme versée peut être récupérée une fois le prêt arrivé à échéance. La participation au fonds mutuelle de garantie est en effet restituée à un taux qui se situe généralement entre 70% et 75%.

La bonne assurance emprunteur

Vous n'êtes pas sans ignorer que l'assurance peut être librement choisie. La banque ne peut vous imposer son contrat interne et doit vous informer que vous avez le droit de déléguer la formule dès lors qu'est respectée l'équivalence de niveau de garantie. Faites jouer la concurrence, car vous pouvez réduire de moitié le coût de votre assurance de prêt immobilier.

Le jeu en vaut la chandelle, car l'assurance représente actuellement en moyenne 40% du coût global d'un crédit immobilier, soit le deuxième poste de dépenses après les intérêts d'emprunt. En utilisant un comparateur indépendant comme Magnolia.fr, vous avez accès aux meilleures offres du marché et pouvez sélectionner l'assurance sur-mesure adaptée à votre profil, à votre projet et à votre budget.

Le bon contrat de prêt

Le crédit immobilier établit une relation commerciale entre vous et la banque. Sans vouloir jouer les marchands de tapis, partez du principe que tout se négocie : le taux d'intérêt bien sûr, mais tous les autres coûts liés à l'obtention du prêt, à commencer par l'assurance.

Les frais de dossier peuvent difficilement être réduits, car en période de taux au plancher les banques veulent conserver la moindre marge. Vous pouvez en revanche demander à ce que soit insérée une clause de modularité, qui vous permettra le cas échéant d'adapter les mensualités aux évolutions de votre situation financière.

La vie n'est pas un long fleuve tranquille, vous pouvez bénéficier d'une augmentation de salaire, ou d'une perte de revenus malheureusement, votre famille peut s'agrandir. La modularité offre une flexibilité à la hausse ou à la baisse qui permet d'ajuster les mensualités à la capacité d'endettement qui a évolué. Cette possibilité est sujette à des contraintes temporelles (une ou deux fois par an) et à un plafonnement (jusqu'à 25% en plus ou en mois par exemple), qui seront clairement stipulés dans le contrat.

Le bon accompagnant

Last but not least, la présence d'un courtier à vos côtés est l'assurance non pas que vous allez décrocher le financement mais que tous les moyens seront mis en œuvre pour y arriver. Cet expert du crédit immobilier connaît tous les rouages bancaires, le jargon employé qui peut déstabiliser le candidat non averti, et les établissements plus ouverts à tel ou tel profil d'emprunteur.

Après avoir étudié finement la faisabilité de l'opération et contribué au montage du dossier, le courtier négocie à votre place, faisant valoir votre profil. Il peut ainsi plaider pour une réduction voire une suppression des indemnités de remboursement anticipé si vous envisagez de revendre le bien avant le terme prévu de l'emprunt.

Sa rémunération est intégrée dans le TAEG, c'est-à-dire incluse dans le coût global du crédit, et n'est due qu'une fois le contrat de prêt signé. L'intermédiaire n'a pas d'obligation de résultat mais de moyens. Plutôt que faire jouer vous-même la concurrence entre les banques, laissez un spécialiste à l'œuvre pour optimiser vos chances de finaliser votre projet immobilier.

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Assurances, immobilier : ce qui change à partir de juin 2023

Plusieurs mesures réglementaires dans le domaine des assurances et de l’immobilier entrent en vigueur à partir du 1er juin 2023. L'une d’entre elles aura un impact sur votre budget, puisqu’elle permettra de résilier plus facilement vos abonnements et vos contrats d’assurance. Résiliation des assurances en 3 clics Vous allez pouvoir mettre un terme à tout abonnement (téléphonie, électricité, gaz, internet, etc.) ou contrat d’assurance par un simple « bouton de résiliation ». Cette nouveauté vise à favoriser la concurrence dans une période où les dépenses contraintes pèsent lourd sur le budget des ménages, à commencer par les assurances. Quels contrats sont concernés ? À compter du 1er juin prochain, tous les nouveaux contrats, mais également les contrats en cours, conclus par voie électronique, par téléphone ou de manière physique, seront résiliables en 3 clics. Sont concernés les contrats d’assurance couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles, comme l’assurance habitation, l’assurance auto/moto, ou la mutuelle santé, qui peuvent être souscrits en ligne à la date où l’assuré souhaite résilier. Pour mémoire, ces contrats d’assurance à reconduction tacite peuvent être résiliés à tout moment à compter d’une année de souscription. Pour tous les phobiques administratifs, cette mesure va grandement faciliter la résiliation des assurances, mais aussi les abonnements auprès des opérateurs télécom, des services de streaming et de toute société proposant un abonnement comme les fournisseurs d’énergie. Bouton résiliation Le texte de loi précise que les entreprises doivent « mettre à disposition du consommateur une fonctionnalité gratuite permettant d'accomplir, par voie électronique, la notification et les démarches nécessaires à la résiliation du contrat ». 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Cette mesure permet au consommateur de vérifier qu’un courtier en assurance ou un intermédiaire en banque ou produits financiers est bien immatriculé à l’Orias et qu’il répond aux exigences réglementaires, mais elle vise aussi à lutter contre les arnaques financières avec usurpation de l’identité du professionnel. Obligation déclarative de biens immobiliers Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires, qu’ils soient particuliers ou entreprises, sont invités à déclarer leur(s) bien(s) immobilier(s) à usage d’habitation sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts. La date limite pour effectuer cette déclaration est le 30 juin 2023 inclus. Au-delà, une amende forfaitaire de 150€ par bien pourra être appliquée. Cette nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires concerne tous les logements à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire, ou que le local soit vide, vacant, meublé ou mis à disposition à titre gratuit d’un tiers. Pour chaque logement, le propriétaire doit ainsi indiquer à quel titre il l’occupe, et dans le cas où le logement est loué, il doit renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation. Les données d’occupation connues des services administratifs sont pré-affichées. Le propriétaire a la possibilité de les modifier en cas d’erreur, et par la suite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration. Par cette nouvelle obligation, le fisc souhaite recenser les contribuables qui doivent s’acquitter de la taxe d’habitation, toujours imposée pour les résidences secondaires, ou de la taxe sur les logements vacants.

PRESSE // Loi Lemoine et changement d’assurance emprunteur : un an après, une vrai succès pour l'arme anti l’inflation !

Communiqué de Presse , le 25 mai 2023 La loi Lemoine fête son premier anniversaire le 1er juin 2023. Adoptée en février 2022, elle est entrée en application dès le 1er juin 2022 et a été pleinement déployée à tous les emprunteurs le 1er septembre de la même année. La mesure phare, le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, est fondamentale pour les ménages, car elle leur permet de réduire significativement le coût d’un crédit immobilier. Magnolia.fr, grâce aux 200 000 simulations effectuées sur son site depuis le 1er juin, dresse le bilan de cette première année, mesurant avec précision l'enthousiasme qu’elle soulève, les publics touchés et les économies colossales qu’elle génère. Dores et déjà, 70 000 d'entre eux ont changé leur Assurance de Prêt. Un an de succès pour ce dispositif pouvoir d’achat + 250% de demandes sur magnolia.fr ! Applicable aux nouveaux prêts depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine suscite un engouement inédit auprès des emprunteurs. Chez Magnolia.fr, les demandes de changement d’assurance de prêt immobilier ont bondi de 250% dès l’entrée en vigueur de la loi et les emprunteurs ont bien compris que l’opportunité de réduire le coût de leur crédit immobilier ne doit pas attendre. Les emprunteurs n'attendent plus pour changer ! Ils effectuent leur demande de substitution dès les premiers mois suivant la signature de l’offre de prêt. La durée résiduelle de remboursement s’affiche en moyenne à 18,1 ans. En France, la durée moyenne d’un prêt immobilier est de 19 ans. Un marché bien fluidifié mais une ombre au tableau ... En donnant cette facilité, la loi Lemoine fluidifie largement le marché de l'assurance de prêt, mais par mesure de rétorsion le monde bancaire a rendu encore + difficile la délégation d'assurance : nous constatons que le taux d’acceptation de délégation au moment de l’octroi du prêt a chuté de plus de 30% en un an. Plus que jamais, les banques prêteuses sont réticentes à l’idée de laisser son client choisir une assurance concurrente. Quant aux emprunteurs, ils évitent de compromettre l’acceptation de leur demande de financement, la loi Lemoine leur permettant de négocier dans un deuxième temps leur assurance de prêt. Les foyers de 25-45 ans, première cible de la loi Lemoine La loi Lemoine est une mesure pour le pouvoir d’achat qui touche tous les profils, quelle que soit la CSP. Les demandes de changement d’assurance de prêt concernent majoritairement les couples (60%) et davantage les plus de 36 ans parmi les tranches d’âge. Les cadres sont surreprésentés à partir de 25 ans, signe que cette Catégorie Socio Professionnelle cherche également à lutter contre l’inflation et à récupérer chaque mois un peu de + de pouvoir d’achat. C’est également un public bien informé de ses droits. Rappelons toutefois que les banques et les assureurs, depuis la loi Lemoine, ont pour obligation d’informer chaque année leurs clients de leur droit au changement d’assurance de prêt à tout moment, sur tout support durable. Jusqu'à 18 000 d'économies.... de quoi aider les propriétaires à lutter contre l'inflation ! Les économies réalisées illustrent sans surprise l’objectif central de la loi Lemoine : redistribuer du pouvoir d’achat aux ménages emprunteurs.Les plus jeunes sont les premiers gagnants avec une économie moyenne de 18 514€ pour un couple (soit environ 100 euros / mois).Chez Magnolia.fr, les moins de 35 ans qui empruntent à deux bénéficient d’un taux moyen d’assurance de 0,11% pour des montants empruntés inférieurs ou égaux à 200 000€, quand les banques, elles, font rarement mieux que 0,34%.Pour les autres tranches d’âge, le gain moyen pour un couple reste très important, allant de plus de 10 000 € (61 ans et plus) à 17 076 € (25-35 ans) sur la durée restante du prêt. Alors que la hausse des taux a fait perdre en un an 20% de capacité d’emprunt à ceux qui ont réussi à décrocher leur financement bancaire, la loi Lemoine leur permet de regagner immédiatement quelques précieux points de pouvoir d’achat.

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