Crédit immobilier : 5 conseils pour bien négocier son prêt

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Vous envisagez d'acheter un logement à crédit. Ça tombe bien, les taux d'emprunt sont toujours attractifs malgré leur récente remontée. Mais pour convaincre le banquier, il faut peaufiner votre profil et faire valoir les meilleurs arguments, tout en négociant certains frais pour réduire le coût global de votre prêt immobilier.

Le bon profil

Aucun portrait tiré par le studio Harcourt ne vous aidera à séduire le banquier. Pour obtenir le financement de votre projet immobilier, votre bon profil repose sur des valeurs bassement économiques. L'adage "on ne prête qu'aux riches" n'est jamais loin, car pour emprunter, il faut démontrer qu'on a les capacités de rembourser l’intégralité des sommes prêtées.

Voici tous les éléments qui plaideront en votre faveur :

  • un emploi stable en CDI et si vous empruntez en couple, deux CDI c'est mieux
  • une situation financière saine, c'est-à-dire des comptes dans le vert, pas de découvert bancaire au cours des 6 derniers mois et pas de crédits à rembourser (mieux vaut solder les prêts en cours avant de faire une demande de crédit immobilier pour maximiser votre capacité d'emprunt)
  • un taux d'endettement inférieur à 35% de vos revenus nets (assurance de prêt incluse) en comptant le nouveau prêt
  • un reste à vivre suffisant, soit au moins 1 000€ par mois par adulte du foyer (500€ par enfant à charge)
  • un apport personnel plus que substantiel, soit plus de 10% du montant de l'opération, l'idéal étant de mettre sur la table 20%.

Hormis le taux d'endettement qui est soumis au seuil légal de 35%, le niveau de l'apport et le reste à vivre sont laissés à l'appréciation de la banque. Avec les nouvelles normes d'octroi, en place dans un contexte économique dégradé, ces deux paramètres ont été rehaussés pour minimiser les risques pris par le prêteur. La faiblesse des taux d'emprunt permet d'étirer la durée de remboursement jusqu'à son maximum autorisé, soit 25 ans (voire 27 ans pour un achat dans le neuf avec jouissance du bien décalée), afin de respecter le plafond de verre du taux d'effort.

La bonne garantie

Pour se prémunir contre les défauts de paiement, la banque va exiger une garantie qui peut prendre plusieurs formes : hypothèque, privilège du prêteur de deniers (PPD) ou caution. En fonction du projet immobilier, telle ou telle garantie est mieux adaptée, voire s'impose d'emblée. Le PPD ne peut couvrir qu'un bien déjà construit, mais ne peut pas garantir une partie du prêt qui financerait des travaux. Exit donc le PPD si vous achetez un bien ancien qui nécessite une rénovation d'envergure.

L'hypothèque peut couvrir un bien neuf ou ancien et comme pour le PPD, sa mise en place se fait obligatoirement devant un notaire qui procédera à sa publication au service de la publicité foncière. Son coût dépend du prix du bien, de ses caractéristiques et du type de prêt. Les logements anciens sont exonérés de publicité foncière, de même que les biens neufs financés via un PTZ, un prêt conventionné, un PAS ou une épargne logement. Calculez le coût d'une hypothèque pour un emprunt immobilier grâce au simulateur des services publics.

La troisième et dernière garantie est la caution, système aujourd'hui préféré à l'hypothèque. La caution est un contrat dans lequel une personne physique ou morale s'engage à rembourser le crédit à la banque en cas de défaillance de l'emprunteur. Le premier organisme de cautionnement est le Crédit Logement, société spécialisée détenue par les principales banques françaises. Si son coût est peu ou prou similaire à celui de l'hypothèque, la caution présente un avantage unique : une partie de la somme versée peut être récupérée une fois le prêt arrivé à échéance. La participation au fonds mutuelle de garantie est en effet restituée à un taux qui se situe généralement entre 70% et 75%.

La bonne assurance emprunteur

Vous n'êtes pas sans ignorer que l'assurance peut être librement choisie. La banque ne peut vous imposer son contrat interne et doit vous informer que vous avez le droit de déléguer la formule dès lors qu'est respectée l'équivalence de niveau de garantie. Faites jouer la concurrence, car vous pouvez réduire de moitié le coût de votre assurance de prêt immobilier.

Le jeu en vaut la chandelle, car l'assurance représente actuellement en moyenne 40% du coût global d'un crédit immobilier, soit le deuxième poste de dépenses après les intérêts d'emprunt. En utilisant un comparateur indépendant comme Magnolia.fr, vous avez accès aux meilleures offres du marché et pouvez sélectionner l'assurance sur-mesure adaptée à votre profil, à votre projet et à votre budget.

Le bon contrat de prêt

Le crédit immobilier établit une relation commerciale entre vous et la banque. Sans vouloir jouer les marchands de tapis, partez du principe que tout se négocie : le taux d'intérêt bien sûr, mais tous les autres coûts liés à l'obtention du prêt, à commencer par l'assurance.

Les frais de dossier peuvent difficilement être réduits, car en période de taux au plancher les banques veulent conserver la moindre marge. Vous pouvez en revanche demander à ce que soit insérée une clause de modularité, qui vous permettra le cas échéant d'adapter les mensualités aux évolutions de votre situation financière.

La vie n'est pas un long fleuve tranquille, vous pouvez bénéficier d'une augmentation de salaire, ou d'une perte de revenus malheureusement, votre famille peut s'agrandir. La modularité offre une flexibilité à la hausse ou à la baisse qui permet d'ajuster les mensualités à la capacité d'endettement qui a évolué. Cette possibilité est sujette à des contraintes temporelles (une ou deux fois par an) et à un plafonnement (jusqu'à 25% en plus ou en mois par exemple), qui seront clairement stipulés dans le contrat.

Le bon accompagnant

Last but not least, la présence d'un courtier à vos côtés est l'assurance non pas que vous allez décrocher le financement mais que tous les moyens seront mis en œuvre pour y arriver. Cet expert du crédit immobilier connaît tous les rouages bancaires, le jargon employé qui peut déstabiliser le candidat non averti, et les établissements plus ouverts à tel ou tel profil d'emprunteur.

Après avoir étudié finement la faisabilité de l'opération et contribué au montage du dossier, le courtier négocie à votre place, faisant valoir votre profil. Il peut ainsi plaider pour une réduction voire une suppression des indemnités de remboursement anticipé si vous envisagez de revendre le bien avant le terme prévu de l'emprunt. 

Sa rémunération est intégrée dans le TAEG, c'est-à-dire incluse dans le coût global du crédit, et n'est due qu'une fois le contrat de prêt signé. L'intermédiaire n'a pas d'obligation de résultat mais de moyens. Plutôt que faire jouer vous-même la concurrence entre les banques, laissez un spécialiste à l'œuvre pour optimiser vos chances de finaliser votre projet immobilier.

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