Crédit immobilier : pourquoi les taux remontent-ils ?

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L'épidémie due au Covid-19 grippe totalement la machine du crédit immobilier, ce qui n'empêche pas les banques d'augmenter les taux d'intérêt. En attendant la reprise sur laquelle personne n'a de visibilité, certains établissements en profitent pour reconstituer leurs marges en période de confinement de la population.

Des hausses de taux jusqu'à 70 points

Les barèmes bancaires reçus par les courtiers en ce début avril affichent une progression plus que substantielle des taux d'intérêts des crédits à l'habitat. Selon Vousfinancer, sur une quinzaine d'établissements, 95% appliquent des ajustements entre +0,05% et 0,70%, une forte variation constatée en grande partie chez les banques régionales et qui frappent, dans la partie haute, les profils les moins bien dotés. Toujours selon ce même intermédiaire, une grande enseigne nationale a elle aussi franchi le pas en rehaussant le taux sur 20 ans de 0,85% à 1,35% pour les meilleurs dossiers et de 1,65% à 2,35% pour les profils les plus risqués. La moyenne des ajustements se situe entre 0,15% et 0,25% et n'entame que marginalement l'attractivité des taux. Les valeurs restent peu ou prou identiques à celles de janvier 2019.

Un constat partagé par un autre courtier leader, Meilleurtaux, qui relève des augmentations comprises entre 0,20% et 0,30% selon les établissements, les durées et les profils. Il convient de préciser que la plupart des grandes enseignes ne communiquent pas leurs barèmes des taux en raison d'un arrêt total de la production.

Pas de nouveaux crédits...

Pourquoi s’employer à modifier les taux d'intérêts alors que la distribution de crédits immobiliers est quasiment à l'arrêt depuis plus de trois semaines ? La crise sanitaire plonge le pays dans une récession sans précédent qui nécessite des actions fortes des pouvoirs publics et le secours plus que jamais indispensable des banques à l'économie locale. Privés d'une partie de leur personnel et pour la plupart fermés au grand public, les établissements bancaires se concentrent sur le sauvetage et le financement des entreprises. La production de crédits immobiliers n'est pas l’inquiétude du moment, et si le sujet doit être traité, il concerne en priorité les demandes déposées avant la déclaration d'état d'urgence sanitaire, et les reports ou modulations d'échéances demandés par les particuliers emprunteurs en proie à des difficultés de remboursement. Sans pression concurrentielle, les établissements en profitent pour reconstituer leurs marges après deux ans de taux au plancher qui ont rendu le crédit peu rémunérateur. Rares sont les banques à accorder des emprunts pour financer l'achat d'un logement en cette période de fort ralentissement économique et administratif. 

... et peu de transactions

Le réseau d'agences immobilières Century 21 confirme une chute spectaculaire du nombre de transactions depuis le confinement : après le 17 mars, le volume des ventes s'est contracté de 81% pour les appartements et de 80% pour les maisons. Les vendeurs et les acquéreurs n'ont pas la possibilité d'échanger les clefs, de visiter les logements ni même de déménager. Sans compter le nombre important de rétractations dans le délai légal de 10 jours d’acheteurs ayant signé des avant-contrats. Les chiffres indiquent néanmoins que quelques affaires ont pu être menées à terme. Les offices notariaux sont fermés au public, mais les notaires ont l'autorisation de procéder à la signature des actes authentiques à distance conformément au décret du 4 avril 2020. Le texte réglementaire introduit un nouvel acte de comparution entièrement digitalisé, qui nécessitait auparavant obligatoirement le présentiel des parties à l’office notarial : notaire et client communiquent par visioconférence, le second signe électroniquement l'acte et le notaire signe ensuite l'acte authentique seul. Le procédé concerne les actes dits solennels, comme les ventes sur plan ou en VEFA, mais aussi les actes d'hypothèques et les donations. Pour les actes relatifs à des ventes immobilières classiques, il est toujours possible de les signer par procuration par le biais d'un clerc de notaire, ce qui a permis à un maigre nombre de transactions de se concrétiser. Rappelons par ailleurs que l'ordonnance 2020-306 du 25 mars dernier suspend le délai légal de rétractation des avant-contrats (compromis ou promesses de ventes) au-delà d'un mois à compter de la fin de l'état d'urgence sanitaire : les personnes dont le droit de rétractation devait être purgé après le 12 mars ont jusqu'au 3 juillet pour se décider.

Quel scénario de reprise ?

Le marché immobilier est donc en pause forcée, tant du côté des ventes que du côté des financements. Un grand nombre de projets sont ajournés, mais rares sont ceux qui osent un pronostic de sortie de crise. Les taux vont-ils augmenter ? Les prix s'infléchir ? Tout dépendra de la durée du confinement et de l'impact psychologique que cet enfermement sanitaire aura sur la population et en l'occurrence sur ceux qui prévoyaient d'acheter ou d'investir avant l'épidémie.

Selon Meilleurtaux, si la reprise a lieu courant mai, les taux pourraient regagner 20 à 30 points de base. Un avis que ne partage pas Vousfinancer, plutôt partisan d'une concurrence interbancaire favorisant des taux bas pour relancer la machine du crédit. Quant aux prix des logements, les notaires anticipent d'ores et déjà un repli conséquent de 10% à 15% dans le scénario le plus optimiste, et bien au-delà si le confinement devait durer deux mois. Les futurs acquéreurs pourraient être les grands gagnants de ces corrections, contrairement aux propriétaires qui verraient leur bien se déprécier, notamment dans les zones peu tendues.

Un récent sondage montre pourtant que les Français n'ont que peu perdu leur appétit pour la pierre. Réalisée en mars en plein confinement par l'institut BVA pour le site d'estimation Drimki, l'enquête évalue à 15% des personnes interrogées le pourcentage de celles qui comptaient acheter un logement dans les 12 mois contre 17% en février. Les projets locatifs restent stables à 19%. Les Français porteurs de projets immobiliers semblent donc plutôt confiants. Il sera sans doute plus difficile de confirmer ce sentiment si le confinement se prolonge au-delà du mois d'avril. Dans un marché au point mort, les chiffres manquent pour se livrer à quelque extrapolation.

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Baisse des taux en 2024 : peut-on déjà renégocier son prêt immobilier ?

Les taux d’intérêts ont commencé à baisser en ce début d’année 2024 après deux ans de progression ininterrompue. L’accès au crédit se desserre pour les candidats à l’emprunt immobilier. Ceux qui détiennent un crédit à l’habitat peuvent-ils d’ores et déjà profiter de cette embellie pour renégocier les conditions et réduire les coûts ? L’option gagnante à saisir actuellement n’est-elle pas plutôt le changement d’assurance emprunteur ? Voici tous les éléments de réponse. Des taux de crédit immobilier sous les 4% L’année 2024 s’engage sur une voie favorable pour les candidats au crédit immobilier. Les taux entament une lente décrue après deux ans de hausse continue qui les a propulsés de 1% en décembre à 2021 à 4,25% en janvier 2024 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Les valeurs ont tout simplement quadruplé dans l’intervalle, une progression inédite imputable aux conditions monétaires fortement dégradées (inflation, taux de la Banque Centrale Européenne). Aujourd’hui, il est possible de financer un projet immobilier sous les 4% sur la durée classique de 20 ans. Avec les décotes que peuvent obtenir les courtiers pour les bons dossiers, la négociation peut descendre à 3,60% sur cette maturité. Les taux retrouvent les niveaux de septembre 2023. Notre conseil est toujours le même : mettre les banques en concurrence car elles rouvrent les vannes du crédit après une année 2023 particulièrement morose.     Durée d’emprunt   7 ans 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans Taux pour un bon dossier 3,74 % 3,77 % 3,91 % 4,05 % 4,17 %   La question de la renégociation se pose donc pour ceux qui ont emprunté au prix fort. Ce type d’opération n’avait plus cours en 2023 car les conditions n’étaient pas favorables. Renégocier un prêt immobilier : les conditions Il existe deux possibilités de renégocier son crédit immobilier : revoir les conditions avec sa banque faire racheter son prêt par une banque concurrente : on parle alors de rachat de prêt immobilier et non plus de renégociation. Il faut remplir 3 conditions pour envisager la renégociation ou le rachat : avoir contracté son crédit entre 0,7 et 1 point au-dessus des taux actuels : vous avez emprunté à 4,50% sur 20 ans en septembre 2023, il faudrait que le nouveau taux s’affiche entre 3,50% et 3,80%. être encore dans la première moitié de remboursement, mieux, le premier tiers : les mensualités remboursent alors en majorité les intérêts. un capital restant dû d’au moins 50 000€. Le différentiel de taux doit au moins couvrir les frais liés à l’opération : en cas de renégociation auprès de votre banque, vous payez uniquement des frais d’avenant. en cas de rachat par un autre établissement bancaire, vous payez à la banque initiale des indemnités de remboursement anticipé, à moins de les avoir négociés en amont, au moment de votre demande de prêt. Les frais de remboursement anticipé sont encadrés par la loi et ne doivent pas dépasser 6 mois d’intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû. Vous devez payer aussi les frais de dossier et les autres frais annexes (éventuellement des frais de mainlevée d’hypothèque et de prise d’une nouvelle hypothèque). Qui peut renégocier son prêt immobilier en 2024 ? Si vous observez bien les taux du marché, vous constaterez qu’il est prématuré de vouloir renégocier aujourd’hui un crédit contracté en 2023. Les exemples largement relayés dans la presse ne sont pas représentatifs de la réalité et tiennent lieu d'effet d'annonce pour attirer le chaland. L’écart n’est pas encore suffisant (soit un minimum de 0,7 point) pour que l’opération soit pertinente financièrement. Un conseil : faites des simulations en ligne et faites-vous accompagner par un courtier en crédit immobilier pour étudier la faisabilité de l’opération. Renégocier aujourd’hui, c’est se priver de conditions plus favorables dans quelques mois. Votre meilleure option est de changer d’assurance emprunteur, une opération qui ne dépend nullement des taux d’intérêts. Optez pour le changement d’assurance emprunteur La loi Lemoine de 2022 permet à tout emprunteur de résilier son assurance de prêt immobilier à tout moment pour la remplacer par une offre alternative plus compétitive, à garanties au moins équivalentes. Cette opportunité vous permet de réduire le coût de l’assurance et par extension celui de votre crédit immobilier. Sur la durée restante de votre prêt, vous pouvez récupérer des centaines voire des milliers d’euros. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de février 2024 pour mesurer l’intérêt financier de changer d’assurance emprunteur au plus tôt après la signature de l’offre de prêt. En attendant de pouvoir maximiser vos chances avec le rachat ou la renégociation de votre crédit immobilier, faites valoir votre droit à la substitution d’assurance emprunteur.

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Assurance de prêt immobilier : la loi Lagarde en perte de vitesse

Tout emprunteur peut choisir librement l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Ce droit a été introduit par la loi Lagarde il y a plus de dix ans, mais force est de constater que de moins en moins d’emprunteurs en profitent lors de leur demande de financement. Ils préfèrent mettre en pratique la loi Lemoine dans un deuxième temps et changer de contrat en cours de prêt. Voici un des effets pervers d’une réglementation qui prône le libre choix de l’assurance de prêt. Explications. Quelle est la principale réforme de la loi Lagarde sur l’assurance emprunteur ? La loi n°2010-737 du 1er juillet 2010, dite loi Lagarde, porte sur la réforme du crédit dans le but de renforcer les droits des emprunteurs. Elle encadre les conditions d’accès au crédit à la consommation, notamment le crédit renouvelable accusé de contribuer au surendettement. Elle comporte également un volet assurance en autorisant l’emprunteur à choisir librement l’assurance en garantie de son prêt conso ou immobilier. Depuis le 1er septembre 2010, tout emprunteur a le droit de souscrire à l'assurance de son choix et de refuser la formule proposée par sa banque. La déliaison entre crédit et assurance introduite par la loi Murcef de 2001 est consolidée par la loi Lagarde. Les emprunteurs peuvent ainsi mettre les offres en concurrence via les comparateurs en ligne et souscrire l’offre qui répond à leurs besoins au meilleur prix. En profitant de la délégation d’assurance, les emprunteurs peuvent réduire jusqu’à 60% le coût de leur assurance de prêt immobilier. La réglementation impose toutefois que le contrat délégué présente une équivalence de niveau de garanties avec la proposition bancaire. Ce droit au libre choix du contrat d’assurance lors de la demance de prêt peine pourtant à s’exercer. L’immense majorité des emprunteurs souscrivent à l’assurance groupe de leur banque en dépit des économies avérées qu’ils peuvent réaliser en signant avec la concurrence. Le phénomène s’est accéléré avec l’entrée en lice de la loi Lemoine en 2022. La loi Lemoine pour changer d’assurance en cours de prêt Entrée en vigueur en juin 2022 pour les nouveaux crédits et en septembre 2022 pour les prêts en cours, la loi Lemoine permet à tous les emprunteurs de dénoncer le contrat d’assurance bancaire à tout moment, sans attendre la date d’échéance qui faisait foi avec les dispositifs précédents (loi Hamon et loi Bourquin). Les emprunteurs reprennent la main sur leur assurance crédit en s'appuyant sur cette nouvelle réglementation qui facilite la substitution de contrat. À la clef, des milliers d’euros d’économies sur la durée restante du crédit immobilier. Chez le courtier Magnolia.fr, le gain moyen s’affiche à 10 000€ pour les quelque 50 000 emprunteurs accompagnés dans leur démarche de changement depuis septembre 2022. La loi Lemoine est donc une réussite, si l’on en croît le bilan du Comité Consultatif du Secteur Financier sur la réforme de l’assurance emprunteur. Peut-on réellement parler de succès ? Les parts des assureurs alternatifs sont passées de 15,3% fin 2021 à 16,1% en mai 2023, date à laquelle s’arrête l’observation du CCSF. Le rapport a été conduit trop tôt sur une durée qui manque d’ampleur pour constater une vraie ouverture du marché grâce à la loi Lemoine. Moins d’assurances déléguées sur les nouveaux crédits La loi Lemoine est une formidable avancée pour les emprunteurs ; elle réussit là où les autres dispositifs censés faciliter le changement d’assurance ont échoué. En supprimant la contrainte temporelle, elle permet à la substitution d’assurance de prêt de progresser. Elle a pourtant un effet pervers : la mise en retrait de la loi Lagarde.  En 2023, 7,5% des nouveaux crédits immobiliers étaient couverts par une assurance externe, contre 9,3% en 2021, avant la mise en œuvre de la loi Lemoine. Souscrire une assurance déléguée en première intention perd du terrain. Les emprunteurs ne se battent plus pour faire valoir leur droit au libre choix du contrat lors de leur demande de financement. Manque d’information, manque de temps pour chercher une offre alternative mais surtout pression de la banque, ils évitent de contrarier le prêteur qui ne se prive pas d’appuyer son assurance maison quand bien même elle serait plus chère que la concurrence. La priorité des emprunteurs est d’obtenir leur prêt immobilier, quitte à souscrire à une assurance plus onéreuse… qu’ils peuvent résilier rapidement dans un deuxième temps. La loi Lemoine offre ainsi une meilleure protection aux emprunteurs les moins bien armés pour négocier avec leur banque au moment de la souscription du crédit. Chez Magnolia.fr, le changement de contrat représente désormais 90% de l’activité, contre 70% avant septembre 2022. Dans la majorité des cas, la demande de substitution intervient dans la première année de remboursement, ce qui permet d’optimiser les économies, le coût de l’assurance étant calculé sur le capital restant dû.

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Passoires thermiques : les nouvelles règles du DPE au 1er juillet 2024

Face à l’ampleur de la crise qui frappe l’immobilier et le marché locatif en particulier, le gouvernement revoit sa copie sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). L'enjeu est de taille en raison du calendrier d'interdiction à la location des biens les plus gros consommateurs en énergie. Les petites surfaces vont pouvoir bénéficier d’un sursis, ce qui devrait sortir plus de 200 000 logements du statut de passoire thermique selon une étude visant l’impact de cette réforme. Réforme du DPE pour les petits logements La loi Climat et Résilience votée en août 2022 prévoit la sortie progressive du marché locatif des logements dont le DPE indique une grosse consommation d’énergie. Ne peuvent plus être loués depuis janvier 2023 les pires logements de la classe G, soit une consommation supérieure à 450 kWhEP/m²/an. Ce sera au tour de tous les biens de la classe G d’être interdits de location en janvier 2025, puis à ceux de la classe F en janvier 2028. La mesure restrictive s’appliquera aux biens de la classe E à compter de janvier 2034. Ces logements sont considérés comme des passoires thermiques, et désormais indécents selon les termes de la loi. À moins de rénover son logement énergivore pour l’améliorer d’au moins 2 classes, le propriétaire bailleur ne peut plus le louer. Le calcul du DPE défavorise toutefois les petites surfaces : la part de l’eau chaude sanitaire pèse sur son classement, sans lien avec le nombre d’occupants, en raison, par exemple, d’un ballon d’eau chaude surdimensionné. Le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu a donc annoncé mi-février une révision du DPE pour les logements d’une surface inférieure à 40 m². Il faudra attendre le 1er juillet 2024 pour que ce nouveau mode de calcul visant les petites superficies entre en application. L’Ademe (Agence de la transition écologique) met en ligne un simulateur qui permet aux propriétaires concernés de vérifier la nouvelle classe énergie de leur bien en indiquant l’ancien DPE. En corrigeant le biais méthodologique qui pénalise les petites surfaces, 140 000 logements sortent des passoires thermiques. Une estimation en-deçà de la réalité selon une étude de PriceHubble, portail spécialisé dans les solutions d’estimation et d’analyse immobilière. Nouvelle étiquette énergie pour 220 000 passoires thermiques PriceHubble a étudié le DPE de près de 880 000 appartements de moins de 40 m², afin de mesurer l’impact de la réforme, sachant toutefois qu’il est impossible de mesurer la proportion exacte de biens mis en location. Parmi eux, 13% sont classés G, soit environ 594 000 logements. L’analyse s’est concentrée sur les logements de la classe G, puisqu'ils seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2025. Seuls 20,4% d’entre eux sortiront de la catégorie G, une immense majorité sortira donc du marché locatif en janvier prochain. En allant plus loin, 2,03% des biens classés G et 33% des biens classés F basculeront en classe E ou mieux. Ainsi, grâce au nouveau DPE pour les petites surfaces, quelque 220 000 appartements sortiront théoriquement de la catégorie « passoire thermique », ce qui est bien supérieur aux chiffres avancés par le ministère. Dans les marchés locatifs tendus comme à Paris où plus de la moitié des appartements de moins de 40 m² sont étiquetés G, la réforme du DPE est cruciale. 78% des biens de classe G ne verront aucune amélioration. Le nouveau DPE petites surfaces aura un meilleur impact sur les logements de classe F : 33% bénéficieront d’un DPE amélioré et sortiront du statut de passoire énergétique au 1er juillet 2024. Les propriétaires bailleurs de petites surfaces bénéficient ainsi d’un sursis de trois ans pour rénover leur bien et les rendre éligibles à la location en janvier 2028, date où tous les logements des classes G et F ne pourront plus être loués.