Crédit immobilier : pourquoi les taux remontent-ils ?

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L'épidémie due au Covid-19 grippe totalement la machine du crédit immobilier, ce qui n'empêche pas les banques d'augmenter les taux d'intérêt. En attendant la reprise sur laquelle personne n'a de visibilité, certains établissements en profitent pour reconstituer leurs marges en période de confinement de la population.

Des hausses de taux jusqu'à 70 points

Les barèmes bancaires reçus par les courtiers en ce début avril affichent une progression plus que substantielle des taux d'intérêts des crédits à l'habitat. Selon Vousfinancer, sur une quinzaine d'établissements, 95% appliquent des ajustements entre +0,05% et 0,70%, une forte variation constatée en grande partie chez les banques régionales et qui frappent, dans la partie haute, les profils les moins bien dotés. Toujours selon ce même intermédiaire, une grande enseigne nationale a elle aussi franchi le pas en rehaussant le taux sur 20 ans de 0,85% à 1,35% pour les meilleurs dossiers et de 1,65% à 2,35% pour les profils les plus risqués. La moyenne des ajustements se situe entre 0,15% et 0,25% et n'entame que marginalement l'attractivité des taux. Les valeurs restent peu ou prou identiques à celles de janvier 2019.

Un constat partagé par un autre courtier leader, Meilleurtaux, qui relève des augmentations comprises entre 0,20% et 0,30% selon les établissements, les durées et les profils. Il convient de préciser que la plupart des grandes enseignes ne communiquent pas leurs barèmes des taux en raison d'un arrêt total de la production.

Pas de nouveaux crédits...

Pourquoi s’employer à modifier les taux d'intérêts alors que la distribution de crédits immobiliers est quasiment à l'arrêt depuis plus de trois semaines ? La crise sanitaire plonge le pays dans une récession sans précédent qui nécessite des actions fortes des pouvoirs publics et le secours plus que jamais indispensable des banques à l'économie locale. Privés d'une partie de leur personnel et pour la plupart fermés au grand public, les établissements bancaires se concentrent sur le sauvetage et le financement des entreprises. La production de crédits immobiliers n'est pas l’inquiétude du moment, et si le sujet doit être traité, il concerne en priorité les demandes déposées avant la déclaration d'état d'urgence sanitaire, et les reports ou modulations d'échéances demandés par les particuliers emprunteurs en proie à des difficultés de remboursement. Sans pression concurrentielle, les établissements en profitent pour reconstituer leurs marges après deux ans de taux au plancher qui ont rendu le crédit peu rémunérateur. Rares sont les banques à accorder des emprunts pour financer l'achat d'un logement en cette période de fort ralentissement économique et administratif. 

... et peu de transactions

Le réseau d'agences immobilières Century 21 confirme une chute spectaculaire du nombre de transactions depuis le confinement : après le 17 mars, le volume des ventes s'est contracté de 81% pour les appartements et de 80% pour les maisons. Les vendeurs et les acquéreurs n'ont pas la possibilité d'échanger les clefs, de visiter les logements ni même de déménager. Sans compter le nombre important de rétractations dans le délai légal de 10 jours d’acheteurs ayant signé des avant-contrats. Les chiffres indiquent néanmoins que quelques affaires ont pu être menées à terme. Les offices notariaux sont fermés au public, mais les notaires ont l'autorisation de procéder à la signature des actes authentiques à distance conformément au décret du 4 avril 2020. Le texte réglementaire introduit un nouvel acte de comparution entièrement digitalisé, qui nécessitait auparavant obligatoirement le présentiel des parties à l’office notarial : notaire et client communiquent par visioconférence, le second signe électroniquement l'acte et le notaire signe ensuite l'acte authentique seul. Le procédé concerne les actes dits solennels, comme les ventes sur plan ou en VEFA, mais aussi les actes d'hypothèques et les donations. Pour les actes relatifs à des ventes immobilières classiques, il est toujours possible de les signer par procuration par le biais d'un clerc de notaire, ce qui a permis à un maigre nombre de transactions de se concrétiser. Rappelons par ailleurs que l'ordonnance 2020-306 du 25 mars dernier suspend le délai légal de rétractation des avant-contrats (compromis ou promesses de ventes) au-delà d'un mois à compter de la fin de l'état d'urgence sanitaire : les personnes dont le droit de rétractation devait être purgé après le 12 mars ont jusqu'au 3 juillet pour se décider.

Quel scénario de reprise ?

Le marché immobilier est donc en pause forcée, tant du côté des ventes que du côté des financements. Un grand nombre de projets sont ajournés, mais rares sont ceux qui osent un pronostic de sortie de crise. Les taux vont-ils augmenter ? Les prix s'infléchir ? Tout dépendra de la durée du confinement et de l'impact psychologique que cet enfermement sanitaire aura sur la population et en l'occurrence sur ceux qui prévoyaient d'acheter ou d'investir avant l'épidémie.

Selon Meilleurtaux, si la reprise a lieu courant mai, les taux pourraient regagner 20 à 30 points de base. Un avis que ne partage pas Vousfinancer, plutôt partisan d'une concurrence interbancaire favorisant des taux bas pour relancer la machine du crédit. Quant aux prix des logements, les notaires anticipent d'ores et déjà un repli conséquent de 10% à 15% dans le scénario le plus optimiste, et bien au-delà si le confinement devait durer deux mois. Les futurs acquéreurs pourraient être les grands gagnants de ces corrections, contrairement aux propriétaires qui verraient leur bien se déprécier, notamment dans les zones peu tendues.

Un récent sondage montre pourtant que les Français n'ont que peu perdu leur appétit pour la pierre. Réalisée en mars en plein confinement par l'institut BVA pour le site d'estimation Drimki, l'enquête évalue à 15% des personnes interrogées le pourcentage de celles qui comptaient acheter un logement dans les 12 mois contre 17% en février. Les projets locatifs restent stables à 19%. Les Français porteurs de projets immobiliers semblent donc plutôt confiants. Il sera sans doute plus difficile de confirmer ce sentiment si le confinement se prolonge au-delà du mois d'avril. Dans un marché au point mort, les chiffres manquent pour se livrer à quelque extrapolation.

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Crédit immobilier au T4 2022 : une hausse de l'usure bientôt insuffisante

Tout le monde se réjouit de la révision des taux d'usure à la hausse pour le dernier trimestre de l'année 2022. Les médias parlent de bouffée d'oxygène, avec un taux plafond à plus de 3% qui devrait permettre de débloquer un certain nombre de dossiers refusés. La fenêtre de tir risque pourtant d'être de courte durée et la marge de manœuvre rapidement insuffisante si l'évolution du contexte monétaire continue de se dégrader. Revalorisation des taux d'usure Comme annoncée par la Banque de France fin septembre, les taux d'usure sont bel et bien révisés à la hausse pour le dernier quart-temps de l'année 2022. Depuis le 1er octobre 2022 et pour le reste du trimestre, les taux que les banques ne doivent pas dépasser lors de l'octroi des crédits immobiliers s'établissent ainsi :   Taux d’usure au T3 2022 Taux d’usure au T4 2022 Prêts à taux fixes < 10 ans 2,60% 3,03% Prêts à taux fixes entre 10 ans à <20 ans 2,60% 3,03% Prêts à taux fixes >20 ans 2,57% 3,05% Prêts à taux variable 2,45% 2,92% Prêts relais 2,99% 3,40% Le souhait des professionnels du crédit de voir les taux d'usure remonter est donc exaucé, sans pour autant qu'il faille crier victoire. Le 20 septembre dernier, la manifestation historique des courtiers devant la Banque de France n'avait rien donné, si ce n’est l’assurance qu’il n’y avait aucun mépris ni déni de la profession ; leurs revendications, à savoir obtenir une hausse exceptionnelle et dérogatoire de l'usure au 1er octobre, étaient restées lettre morte, le gouverneur de la BdF, François Villeroy de Galhau réaffirmant la mission protectrice de l'usure et entérinant son calcul selon les dispositions légales. Pour rappel, les taux d'usure sont définis chaque trimestre sur la base des Taux Annuels Effectifs Globaux moyens octroyés par les banques et augmentés d'un tiers, le TAEG étant le maître étalon du coût total d'un crédit immobilier, car il contient tous les frais exigés par le prêteur pour accorder le financement : intérêts frais de dossier frais de garantie (hypothèque, caution) primes d'assurance emprunteur. Débloquer quelques dossiers C'est pourtant la première remontée significative de l'usure depuis des mois, alors que les taux d'emprunt pratiqués par les banques ne cessent de grimper depuis début mars. Cet ajustement montre bien le décalage évident entre la réalité du marché et sa prise en compte dans les taux d'usure. Cet effet de latence de plusieurs mois illustre le caractère inadapté de l'usure en présence d'une évolution marquée des taux d'intérêt. Les candidats malheureux à l'emprunt immobilier de ces dernières semaines ont donc une opportunité à saisir pour représenter leur dossier. Avec 48 points de base additionnels pour les prêts de 20 ans ou plus, ils bénéficient d'une ouverture pour rester enfin sous le seuil de l'usure. Un nouvel essai à effectuer au plus vite car on observe une nouvelle hausse des taux en octobre 2022. Ce nouvel ajustement des taux d'intérêt annihile déjà l'effet bénéfique de la hausse des taux d'usure dans certaines banques, quand le taux débiteur sur 20 ans excède parfois 2,50%. L'Union des Intermédiaires de Crédit en appelle à la responsabilité des banques pour ne pas asphyxier à nouveau le marché avec un ajustement intempestif des barèmes en cette fin d'année, mais les établissements de crédit sont rattrapés par le contexte monétaire. Nouvelle dégradation du marché Les banques avaient prévu de réviser leurs barèmes bien avant la parution des nouveaux taux d'usure en raison de l'altération des conditions de refinancement. La Banque Centrale Européenne a augmenté ses taux directeurs de 50 points de base fin juillet dernier, avant d’appliquer une nouvelle hausse des taux BCE en septembre. Confrontée à la rigueur de l'inflation, qui atteint chaque mois un nouveau pic en zone euro, la BCE ne compte pas s'arrêter là et pourrait devoir relever ses taux d'intérêt de 75 points supplémentaires lors de sa prochaine réunion d'octobre et décider d'une autre hausse en décembre. Le taux de refinancement des banques commerciales devrait donc atteindre a minima les 2% très prochainement, contre 0% il y a moins de six mois. Un changement radical qui se télescope avec l'évolution de l'OAT 10 ans. Le rendement de la dette française à 10 ans s'est établi autour de 1,9% au T3 2022 et le dernier point est autour de 2,50%. Comme il est difficile de prévoir la trajectoire des obligations, qui réagissent au rythme des soubresauts politico-économiques, il serait présomptueux de jouer les Cassandre. Toujours est-il que l'effet d'inertie atavique des taux d'usure va rapidement se manifester en cas d'accélération des taux du marché à la hausse. Une réforme structurelle de l'usure est plus que jamais nécessaire pour aborder l'année 2023 sur des bases saines. On ne cessera de le répéter : le crédit immobilier est encore bon marché, avec des taux débiteurs à 2% sur 20 ans, voire 3% demain, mais inaccessible pour cause d'usure incompatible avec l'évolution rapide du marché.

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Immobilier locatif : où investir en 2023 ?

L'immobilier locatif est une excellente solution pour se constituer un patrimoine et pallier les diminutions éventuelles des revenus au moment de la retraite. C'est aussi un pari coûteux qui peut se gagner si la rentabilité est au rendez-vous. La FNAIM a calculé le rendement locatif dans les plus grandes villes de France et dressé la liste des 12 communes les plus rentables. Calcul du rendement locatif brut La Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) établit un nouveau classement des villes françaises où la rentabilité est la plus élevée en matière d'investissement locatif. Pour qu'un achat immobilier soit rentable, la localisation est fondamentale, c'est même la condition cardinale pour envisager un placement immobilier. La qualité du bien est évidemment indispensable, mais si l'offre n'est pas en adéquation avec la demande, l'investissement, qui se fait le plus souvent via un prêt immobilier, est voué à l'échec. Pour savoir où placer ses pions, il faut connaître le rendement locatif brut de l'investissement, c'est-à-dire la rentabilité théorique avant impôt qui mesure le revenu brut dégagé par la location du bien par rapport à deux paramètres : le prix d'achat et le prix de revient. La FNAIM utilise donc l'équation suivante : loyer annuel / prix du logement x 100 Pour ses calculs, la FNAIM se base sur les loyers moyens du marché observés dans chaque commune et sur les prix moyens des appartements à l'achat (données Observatoire des loyers Clameur). Un investissement est considéré comme pertinent financièrement si le rendement locatif brut atteint au moins 5%. Une autre donnée dont il faut tenir compte avant de se lancer dans un projet d’investissement locatif : le taux de vacance, à savoir la part des logements vacants dans l'ensemble des logements. Cette statistique émane de l'Insee. La moyenne nationale est de 8,2%. On parle de "diagonale du vide", une ligne qui s'étire de la Meuse (taux de vacance à 14,3%) aux Hautes-Pyrénées (taux de vacance à 11,9%) où les taux de vacance sont les plus élevés et qui correspondent aux zones où le marché locatif est détendu. Les départements les plus vertueux sont la Vendée (4,9%) et l'Essonne (6,6%). Mais il convient de rétrécir la focale en ciblant les communes. Les professionnels estiment qu’un taux de vacance inférieur à 5% permet de garantir une location rapide et constante du logement. TOP 12 des villes où investir La recherche d’un bien immobilier est une opération délicate. Il est indispensable de s’armer de toutes les informations déterminantes pour faire le bon choix et de la destination et du logement.  La FNAIM vous aide dans cette démarche en dressant le classement des villes où l'investissement locatif est potentiellement gagnant :   Loyers moyens appartements Prix moyens à l’achat Taux de vacance Rendement locatif brut Toulon 12,1€/m2 2 753€/m2 3,8% 5,3% Dijon 11,2€/m2 2 617€/m2 7,6% 5,2% Brest 9,5€/m2 2 155€/m2 6,8% 5,3% Limoges 9,6€/m2 1 689€/m2 8,8% 6,8% Poitiers 11,1€/m2 2 332€/m2 8% 5,7% Clermont-Ferrand 10,1€/m2 2 252€/m2 7,7% 5,4% Nîmes 10,9€/m2 2 172€/m2 7,8% 6% Marseille 12,5€/m2 2 897€/m2 8,2% 5,2% Montpellier 13,5€/m2 3 451€/m2 7,5% 4,7% Amiens 11,9€/m2 2 497€/m2 9% 5,7% Reims 11,2€/m2 2 769€/m2 9,1% 4,9% Angers 11,1€/m2 3 300€/m2 6,4% 4% On constate qu’à Amiens et Reims le rendement est bon mais le taux de vacance médiocre. L’arbitrage est difficile et la qualité du bien sera déterminante pour assurer une location pérenne. Un choix rendu d’autant plus important que l’accès au crédit immobilier se resserre, après la nouvelle hausse des taux en octobre 2022. Les banques seront vigilantes sur la qualité du dossier et accorderont sans doute un regard appuyé sur les caractéristiques du bien et son emplacement. Source : Capital

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Immobilier fin 2022 : coup de frein sur le prix, mais pas partout !

Sans pour autant parler de retournement du marché, la hausse des prix immobiliers semble ralentir. Et comme d'habitude, des exceptions confirment la règle : les zones littorales continuent de voir leurs valeurs progresser, un mouvement entamé il y a deux ans à la faveur de la crise sanitaire. Ce sont toujours les maisons qui tirent les prix vers le haut, une constante depuis 2020. Envolée des prix sur le littoral Selon les données publiques (Notaires et Insee) et les données de MeilleursAgents, spécialiste de l'estimation immobilière, les prix des logements en bord de mer connaissent une progression sans précédent depuis le début de la crise sanitaire. En deux ans, les prix ont explosé dans les stations balnéaires en moyenne de 22%, soit un bond deux fois plus rapide que la moyenne nationale dans le même intervalle. C'est sur le littoral breton que l'inflation immobilière est la plus spectaculaire, avec une flambée de près de 27% depuis début 2020. Le mètre carré s'achète en moyenne à 3 546€, mais grimpe à plus de 5 000€ pour le trio de tête : Dinard, Carnac et La Trinité-sur-Mer. Sur un an, la Bretagne dans son ensemble a gagné 7,3% et en l'espace de dix ans, la progression atteint 47,3%. C’est toujours la ruée vers l’Ouest. Autre littoral du couchant qui a le vent en poupe : la côte atlantique. Si le prix moyen du m2 en Gironde est de 4 163€ pour un appartement et de 3 888€ pour une maison, les prix oscillent respectivement entre 5 000€ et 14 452€, et entre 6 454€ et plus de 18 000€ au Cap-Ferret. Les prix des logements en Gironde ont bondi de 66,1% en dix ans et de 3,5% sur un an. L'immobilier sur le littoral Paca (Provence-Alpes-Côte d'Azur) reste le plus cher de France avec un m2 à plus de 5 500€, loin devant celui du Languedoc-Roussillon, plus abordable à 3 380€ le m2. Ici comme ailleurs, plus le logement est proche de la plage, plus il prend de la valeur. Le prix d'une maison ou d'un appartement situé à moins de cinq minutes du rivage gagne en moyenne 23,3%. Les prix s'assagissent ailleurs Hors des zones côtières, les prix de l’immobilier ancien marquent le pas. Selon les données des notaires, c'est-à-dire sur la base des ventes effectivement conclues, la progression s'est poursuivie au deuxième trimestre 2022 (+6,8% sur un an), mais on observe une sensible décélération par rapport au premier trimestre (+7,3% sur un an). De son côté, MeilleursAgents constate également un coup de frein sur les prix, avec une augmentation moyenne de 5,7% sur un an en septembre (sur la base des prix nets vendeurs). L'année 2022 restera néanmoins un millésime dynamique avec un pronostic de 1,1 million de ventes selon MeilleursAgents, plutôt optimiste face aux prévisions des notaires qui tablent plutôt sur un volume sous la barre du million de transactions. Le forte baisse de la production de crédits observée ces derniers mois à cause du problème de l’usure pourrait donner raison aux seconds, alors qu'on observe une nouvelle hausse des taux en octobre. Les maisons toujours prisées Le marché immobilier français est caractérisé par son hétérogénéité, même si la crise du Covid a rebattu les cartes, créant une "nouvelle géographie immobilière" selon les termes de MeilleursAgents. Le relatif désamour pour Paris reste d'actualité. Plus on s'éloigne de la capitale, plus les prix progressent vite. Les prix ont augmenté de 2,2% au deuxième trimestre sur un an en Île-de-France, contre 8,6% en province. À Paris, ça reflue, avec des prix qui baissent de 1,2% sur un an en raison d'une suroffre. La distorsion se voit également entre les types de biens. Les prix des maisons flambent, encore, et augmentent plus rapidement sur un an (+8,4%) que ceux des appartements (+4,5%), une tendance depuis les confinements successifs de 2020. Les zones rurales sont davantage recherchées, tant et si bien que la pénurie de logements est désormais réelle, avec des stocks qui ont diminué de moitié depuis 2019. Cela a pour effet de tirer les prix vers le haut (+8% sur un an). Une poussée qui se fait au détriment des grandes villes où, si la hausse des prix reste d'actualité, elle est désormais inférieure à 2%. source MeilleursAgents