Crédit immobilier : pourquoi les taux remontent-ils ?

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L'épidémie due au Covid-19 grippe totalement la machine du crédit immobilier, ce qui n'empêche pas les banques d'augmenter les taux d'intérêt. En attendant la reprise sur laquelle personne n'a de visibilité, certains établissements en profitent pour reconstituer leurs marges en période de confinement de la population.

Des hausses de taux jusqu'à 70 points

Les barèmes bancaires reçus par les courtiers en ce début avril affichent une progression plus que substantielle des taux d'intérêts des crédits à l'habitat. Selon Vousfinancer, sur une quinzaine d'établissements, 95% appliquent des ajustements entre +0,05% et 0,70%, une forte variation constatée en grande partie chez les banques régionales et qui frappent, dans la partie haute, les profils les moins bien dotés. Toujours selon ce même intermédiaire, une grande enseigne nationale a elle aussi franchi le pas en rehaussant le taux sur 20 ans de 0,85% à 1,35% pour les meilleurs dossiers et de 1,65% à 2,35% pour les profils les plus risqués. La moyenne des ajustements se situe entre 0,15% et 0,25% et n'entame que marginalement l'attractivité des taux. Les valeurs restent peu ou prou identiques à celles de janvier 2019.

Un constat partagé par un autre courtier leader, Meilleurtaux, qui relève des augmentations comprises entre 0,20% et 0,30% selon les établissements, les durées et les profils. Il convient de préciser que la plupart des grandes enseignes ne communiquent pas leurs barèmes des taux en raison d'un arrêt total de la production.

Pas de nouveaux crédits...

Pourquoi s’employer à modifier les taux d'intérêts alors que la distribution de crédits immobiliers est quasiment à l'arrêt depuis plus de trois semaines ? La crise sanitaire plonge le pays dans une récession sans précédent qui nécessite des actions fortes des pouvoirs publics et le secours plus que jamais indispensable des banques à l'économie locale. Privés d'une partie de leur personnel et pour la plupart fermés au grand public, les établissements bancaires se concentrent sur le sauvetage et le financement des entreprises. La production de crédits immobiliers n'est pas l’inquiétude du moment, et si le sujet doit être traité, il concerne en priorité les demandes déposées avant la déclaration d'état d'urgence sanitaire, et les reports ou modulations d'échéances demandés par les particuliers emprunteurs en proie à des difficultés de remboursement. Sans pression concurrentielle, les établissements en profitent pour reconstituer leurs marges après deux ans de taux au plancher qui ont rendu le crédit peu rémunérateur. Rares sont les banques à accorder des emprunts pour financer l'achat d'un logement en cette période de fort ralentissement économique et administratif. 

... et peu de transactions

Le réseau d'agences immobilières Century 21 confirme une chute spectaculaire du nombre de transactions depuis le confinement : après le 17 mars, le volume des ventes s'est contracté de 81% pour les appartements et de 80% pour les maisons. Les vendeurs et les acquéreurs n'ont pas la possibilité d'échanger les clefs, de visiter les logements ni même de déménager. Sans compter le nombre important de rétractations dans le délai légal de 10 jours d’acheteurs ayant signé des avant-contrats. Les chiffres indiquent néanmoins que quelques affaires ont pu être menées à terme. Les offices notariaux sont fermés au public, mais les notaires ont l'autorisation de procéder à la signature des actes authentiques à distance conformément au décret du 4 avril 2020. Le texte réglementaire introduit un nouvel acte de comparution entièrement digitalisé, qui nécessitait auparavant obligatoirement le présentiel des parties à l’office notarial : notaire et client communiquent par visioconférence, le second signe électroniquement l'acte et le notaire signe ensuite l'acte authentique seul. Le procédé concerne les actes dits solennels, comme les ventes sur plan ou en VEFA, mais aussi les actes d'hypothèques et les donations. Pour les actes relatifs à des ventes immobilières classiques, il est toujours possible de les signer par procuration par le biais d'un clerc de notaire, ce qui a permis à un maigre nombre de transactions de se concrétiser. Rappelons par ailleurs que l'ordonnance 2020-306 du 25 mars dernier suspend le délai légal de rétractation des avant-contrats (compromis ou promesses de ventes) au-delà d'un mois à compter de la fin de l'état d'urgence sanitaire : les personnes dont le droit de rétractation devait être purgé après le 12 mars ont jusqu'au 3 juillet pour se décider.

Quel scénario de reprise ?

Le marché immobilier est donc en pause forcée, tant du côté des ventes que du côté des financements. Un grand nombre de projets sont ajournés, mais rares sont ceux qui osent un pronostic de sortie de crise. Les taux vont-ils augmenter ? Les prix s'infléchir ? Tout dépendra de la durée du confinement et de l'impact psychologique que cet enfermement sanitaire aura sur la population et en l'occurrence sur ceux qui prévoyaient d'acheter ou d'investir avant l'épidémie.

Selon Meilleurtaux, si la reprise a lieu courant mai, les taux pourraient regagner 20 à 30 points de base. Un avis que ne partage pas Vousfinancer, plutôt partisan d'une concurrence interbancaire favorisant des taux bas pour relancer la machine du crédit. Quant aux prix des logements, les notaires anticipent d'ores et déjà un repli conséquent de 10% à 15% dans le scénario le plus optimiste, et bien au-delà si le confinement devait durer deux mois. Les futurs acquéreurs pourraient être les grands gagnants de ces corrections, contrairement aux propriétaires qui verraient leur bien se déprécier, notamment dans les zones peu tendues.

Un récent sondage montre pourtant que les Français n'ont que peu perdu leur appétit pour la pierre. Réalisée en mars en plein confinement par l'institut BVA pour le site d'estimation Drimki, l'enquête évalue à 15% des personnes interrogées le pourcentage de celles qui comptaient acheter un logement dans les 12 mois contre 17% en février. Les projets locatifs restent stables à 19%. Les Français porteurs de projets immobiliers semblent donc plutôt confiants. Il sera sans doute plus difficile de confirmer ce sentiment si le confinement se prolonge au-delà du mois d'avril. Dans un marché au point mort, les chiffres manquent pour se livrer à quelque extrapolation.

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Immobilier : nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires en 2023

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Crédit immobilier : 4 astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023

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Révisée tous les trois mois, l’usure ne pouvait suivre l’évolution trop vive des taux d’intérêts depuis mars 2022.  Effet boomerang, le taux d’usure mensuel va provoquer une envolée des taux de crédit immobilier en 2023. Si l’emprunt redevient accessible, il va devenir aussi plus cher sous l’effet de la hausse des taux, car les banques vont pouvoir ajuster leurs barèmes plus régulièrement. D’ici l’été prochain, il est fort probable que le taux moyen sur la durée de 20 ans atteigne les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il se situe actuellement autour de 2,65%. Selon les projections des courtiers, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus devrait passer de 3,57% à 3,75% au 1er février et grimper à 3,95% en mars. Avec la progression constante des taux d’emprunt, il va falloir jouer serré pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit. Comment rester sous le taux d’usure en 2023 ? Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.