Coronavirus et immo : délai de rétractation prolongé, les agents immo inquiets


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Par l'ordonnance du 25 mars 2020, le gouvernement proroge un certain nombre de délais inhérents à l'immobilier dont celui relatif aux avant-contrats. Pour les actes signés après le 12 mars 2020, le délai de rétractation court jusqu’au 3 juillet. La mesure inquiète fortement les agents immobiliers dont le manque à gagner en attendant la reprise de l'activité risque de fragiliser la filière.

Les acheteurs ont jusqu’au 3 juillet 2020 pour se rétracter

La signature d'un avant-contrat de vente immobilière entraîne l'ouverture d'un délai de rétractation de 10 jours au bénéficie de l'acquéreur. Ce délai, instauré par la loi Macron de 2015, s'applique à compter du lendemain de la réception du contrat et concerne aussi bien le compromis de vente que la promesse de vente. En général, l'avant-contrat prend la forme d'un compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente, document qui n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Il est toujours assorti d'une condition suspensive relative à l'obtention du crédit si l'acquéreur achète le logement à l'aide d'un prêt. Durant cette période, l'acquéreur peut revenir sur son engagement (par lettre recommandée avec AR) sans pénalités et sans avoir à exposer les motifs de sa rétractation. Le compromis est alors caduc et l'acheteur récupère intégralement les sommes versées au vendeur, qui les lui restitue sous 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. Au-delà du délai légal de 10 jours, l'acheteur ne peut plus se rétracter. Il est obligé de signer l'acte de vente sous réserve que toutes les conditions suspensives soient remplies.

À situation exceptionnelle, mesure exceptionnelle. En raison de l'état d'urgence sanitaire, le gouvernement accorde un allongement de la durée de rétractation par le biais d'une ordonnance publiée le 25 mars dernier. Le texte prévoit la suspension du délai légal de rétractation jusqu'à la fin de l'état d'urgence sanitaire, pour le moment fixé au 24 mai prochain, et ajoute un mois à cette suspension. Les délais de rétractation commenceront donc à courir à compter du 24 juin 2020, et prendront fin le 3 juillet. Ce décompte s'applique aux avant-contrats dont le délai de rétractation arrive à terme entre le 12 mars et le 24 juin.

Les conséquences pour le marché immobilier

Pour que l'acte de vente soit signé, il faut impérativement que le délai de rétractation soit purgé. En allongeant ce délai jusqu'au 3 juillet, le gouvernement provoque l'incompréhension et l'inquiétude du côté des agents immobiliers. La Fnaim, premier syndicat des professionnels de l'immobilier, s'alarme de cet allongement important des délais de rétractation et demande au gouvernement qu'il soit réduit. Dans un communiqué, Jean-Marc Torrolion, son président, exprime ses craintes des défaillances répétées sur la chaîne de finalisation des transactions immobilières (notamment la fermeture au public des offices notariaux), désormais aggravées par le report des délais de signature prévu par cette ordonnance. Il estime que près de 3 000 agences immobilières pourraient disparaître et que 20 000 emplois sont menacés si les transactions ne redémarrent pas d'ici fin mai. Depuis le début du confinement, près de 90% des actes en cours ont dû être ajournés. Si l'activité ne reprend pas dès la fin de l'état d'urgence sanitaire, trois quarts des agences auront des problèmes de trésorerie et pourraient se déclarer en faillite. Le constat est partagé par Bertrand Gstalder, président du groupe SeLoger. Il estime les mesures "excessives" et "disproportionnées", risquant "aussi de mettre les propriétaires vendeurs en difficulté en venant créer un contexte d'incertitude et d'allongement des délais".

D'autant qu'il faut aussi compter avec la prorogation du droit de préemption au-delà des délais habituels, ce qui va ralentir encore plus les transactions. En temps normal, la mairie bénéficie d'un droit de préemption urbain (DPU) qui lui accorde la priorité sur l'achat d'un logement par rapport à tout autre acquéreur. Elle peut exercer sa volonté dans un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA), document transmis par le notaire en charge de la vente. L'ordonnance du 25 mars modifie cette réglementation :

  • pour toute DIA déposé avant le 12 mars 2020, le délai de préemption est suspendu et le décompte qui était celui au 12 mars reprendra à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de fin de l'état d'urgence sanitaire, fixée actuellement au 24 mai.
  • pour toute DIA déposée après le 12 mars 2020, le délai du droit de préemption démarre à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de fin de l'état d'urgence sanitaire, soit à partir du 25 juin. Dans ce cas de figure, la vente du logement ne pourra être finalisée avant le 25 août.

La Fnaim réclame "l'abrogation du report du délai de réponse pour les déclarations d'intention d'aliéner (DIA), comme prévu dans l'ordonnance", ainsi que "la faculté de renoncement à tous les délais de protection."

Réf/Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période (version consolidée le 6 avril 2020) https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000041755644

Publié par Astrid Cousin le

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