Crédit immo : 40% des TAEG seraient faux... et c'est sanctionnable !


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La législation modifie la protection des emprunteurs en cas de taux annuel effectif global erroné. Une récente ordonnance fait désormais référence à l'absence du TAEG dans les documents obligatoirement remis au consommateur ou à une erreur dans le calcul. En revanche, la sanction, qui prévoyait jusqu'alors la déchéance totale des intérêts, est désormais partielle et proportionnelle au préjudice réel subi.

Limiter les litiges pour TAEG erroné

La multiplication des contentieux concernant le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) a incité le législateur à renforcer la réglementation. 40% des TAEG seraient faux !! Depuis 2013, de nombreux avocats ou pseudo experts ont saisi cette opportunité, encourageant les emprunteurs à faire expertiser leur crédit pour vérifier si la banque n'a pas fait d'erreur dans le calcul du TAEG. Un business pas toujours transparent ni sérieux qui a eu le mérite l'alerter le gouvernement, sans doute inquiet du déséquilibre sous-jacent pour les établissements bancaires. La jurisprudence est abondante en la matière, réglant les litiges au cas par cas. Il est en effet difficile de savoir si certains frais doivent être intégrés dans le TAEG, ce qui engendre des erreurs. Pas sûr que la nouvelle réglementation clarifie les choses, puisque son objet vise à limiter les effets d'aubaine.

En mars dernier, un projet d'ordonnance s'émerge, visant à plafonner à 30% du coût du crédit l'indemnisation de l'emprunteur lorsque le juge conclut à une erreur de calcul sur le TAEG de son prêt immobilier. Jusqu'à présent, si l'erreur est avérée, même infime, l'emprunteur peut prétendre à la nullité des intérêts et à leur substitution par le taux d'intérêt légal sur le capital restant dû (0,87% actuellement). Malgré les protestations des associations de consommateurs qui prêchent pour une sanction sévère, l'ordonnance* est publiée au JO le 18 juillet dernier. Le texte comporte désormais l'alinéa suivant : "En cas de défaut de mention ou de mention erronée du taux annuel effectif global déterminé conformément aux articles L. 314-1 à L. 314-4, le prêteur peut être déchu du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment du préjudice pour l'emprunteur."  La contestation intempestive du TAEG ne permettra plus d'obtenir le remboursement intégral des intérêts.

TAEG : seul indicateur pour comparer les offres de crédit immobilier

Le TAEG représente le coût réel d'un crédit, il est donc primordial que l'emprunteur ait l'information exacte afin de bien comparer les offres. Pour le calculer, la banque doit intégrer, en plus des intérêts d'emprunt, l'ensemble des frais annexes, directs ou indirects, qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées :

  • frais de dossier
  • frais d'ouverture et tenue de compte
  • garantie (hypothèque, caution au privilège du porteur de deniers)
  • commission d'intermédiaire
  • frais d'expertise du bien
  • assurance emprunteur, etc.

L'information relative au TAEG doit bien évidemment figurer dans l'offre de prêt, mais également en amont, dans les documents d'information précontractuelle, notamment dans la Fiche d'information standardisée européenne (Fise), un document uniformisé à l'échelle de l'UE, obligatoire depuis le 1er octobre 2016. La Fise détaille, selon un plan imposé, les points essentiels du crédit immobilier proposé, exprimés dans un vocabulaire accessible à tous.

Pour rappel, l'assurance emprunteur peut représenter un tiers du coût global d'un crédit immobilier. En période de taux bas, son poids peut même être supérieur à celui des intérêts, habituellement premier poste de dépenses dans un prêt immobilier. L'intégration de l'assurance emprunteur est donc fondamentale dans le calcul du TAEG, car elle permet à l'emprunteur d'évaluer les offres et de faire jouer pleinement la concurrence. Chacun peut en effet choisir librement l'assurance de son prêt et préférer un contrat délégué.

Le courtier Magnolia.fr vous aide à trouver les garanties d'assurance emprunteur les moins chères et les mieux adaptées à votre situation.

*Ordonnance n° 2019-740 du 17 juillet 2019 relative aux sanctions civiles applicables en cas de défaut ou d'erreur du taux effectif global

 

Publié par Astrid Cousin le

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