Crédit immo : Le prélèvement à la source va-t-il réduire votre capacité d'emprunt ?


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 Après les doutes de l'exécutif, le prélèvement à la source entrera bien en vigueur à compter de janvier 2018. La fiche de paie sera nette d'impôt, celui-ci étant ponctionné chaque mois et donc ajusté aux revenus réels. Cette réforme de l'impôt aura-t-elle une incidence sur la capacité d'endettement des ménages emprunteurs ? Les banques devront-elles tenir compte de ce changement ?

Prélèvement à la source : choc psychologique ?

Le prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu (IR) s'appliquera officiellement à partir de janvier prochain. Chaque mois, l'Etat prélèvera directement l'impôt dû auprès des employeurs, le salarié touchera son salaire net d'impôt. Ce nouveau mode de collecte de l'impôt ne change pas le montant que doit chaque contribuable et ni fait de devoir remplir la déclaration d'impôt.

Cette mini-révolution fiscale est sans incidence pour les 60% de Français qui sont mensualisés : au lieu de payer l'IR sur 10 mois, ils le paieront sur 12 mois. Ceux qui relèvent du tiers payant (février, mai et le solde en septembre) n'auront plus à prévoir une épargne de précaution pour le fisc : le paiement au fil de l'eau présente l'avantage de ne plus avoir à y penser, l'Etat le fait pour vous ! Pour autant, la réforme est porteuse d'inquiétudes.

 

Beaucoup craignent un choc psychologique. Les Français débuteront le mois avec moins d'argent, ce qui risque de pénaliser le pouvoir d'achat et donc la croissance. Une crainte que laissait d'ailleurs transparaître la réflexion du président Macron quant à un éventuel nouveau report de la réforme de l'impôt. Si le prélèvement à la source change uniquement le mode de perception de l'impôt, une appréhension reste pourtant légitime : la réduction de la capacité d'emprunt des ménages qui souhaitent acquérir un logement.

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Calcul de la capacité d'endettement : rien ne changera !

Dès lors que le revenu baisse, la capacité d'emprunt devrait logiquement suivre le mouvement. Les banques comme les courtiers tiennent à rassurer les futurs emprunteurs. Le mode de calcul de la capacité d'endettement restera la même.

Aujourd'hui, les établissements de crédit exigent la présentation de trois bulletins de salaire et tiennent compte du revenu net, c'est-à-dire avant impôt, pour calculer le montant de la mensualité d'emprunt que le demandeur peut assumer. Le taux d'endettement ne doit pas excéder 33% des revenus, seuil communément admis au-delà duquel l'équilibre budgétaire peut être compromis. La somme restante représente le reste à vivre, à savoir les ressources dont dispose le foyer pour payer les charges courantes (factures de fluide, téléphonie, assurances, alimentation, transport,...)...et les impôts.

Cette notion de reste à vivre est tout aussi importante que le taux d'endettement et c'est pour cette raison que le seuil des 33% est ajusté à la marge en fonction du niveau de revenus du ménage emprunteur. 

A compter de janvier 2019, la fiche de paie portera deux lignes : le montant net imposable et le montant après impôt. Les banques continueront de calculer la capacité d'emprunt sur la base du revenu avant impôt, tout en tenant compte du volume de l'impôt pour évaluer le reste à vivre. Elles continueront également à demander l'avis d'imposition pour avoir une vision d'ensemble des ressources pas seulement des revenus professionnels. Leur intérêt est aussi de maintenir l'activité du crédit, dans une période où le marché est soutenu par les taux bas. D'autant qu'elles ne pourront éviter un effet psychologique d'appauvrissement durant les premiers mois de l'année 2019, le temps que les Français s'habituent à gérer leurs finances sur la base du budget réel dont ils disposent.

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