Crédit immo : l'autre avantage de la baisse des taux d'intérêts


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La baisse phénoménale des taux des crédits immobiliers permet d'emprunter à moindres coûts. Il est actuellement courant de s'endetter autour de 1% sur 20 ans (hors assurance), voire sous ce seuil pour les meilleurs profils. Financer un logement à crédit n'a jamais coûté aussi peu et pour ceux qui anticiperont le remboursement de leur prêt via la vente du bien, ce contexte de taux faibles a un double effet bénéfique. Explications.

Remboursement des intérêts en début de prêt

Les intérêts d'emprunt sont plus importants au début du prêt (à taux fixe). En assumant toujours des mensualités constantes, vous commencez par payer beaucoup d'intérêts les premières années, puis de plus en plus de capital au fil des échéances. Le tableau d'amortissement fourni par l’établissement bancaire permet de visualiser cette progression.

Les intérêts d'emprunt sont calculés en fonction du taux nominal et du montant que vous empruntez à la banque. Au début du crédit, vous devez beaucoup, le montant des intérêts est donc élevé. Et cela est d'autant plus vrai que vous empruntez sur une longue durée. La maturité choisie a en effet un impact fort sur le coût global de votre crédit. Conséquence, le capital restant dû diminue lentement. C'est désormais un lieu commun : grâce à la faiblesse des taux d'intérêts, le phénomène s'inverse.

Prenons 2 exemples à quelques années d'intervalle, illustrés par les tableaux d'amortissement fournis par l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement).

1 - Vous avez emprunté 200 000€ en avril 2011 au taux de 4,15% sur 20 ans (hors assurance).

La mensualité est de 1 227,82€. Le premier mois, les intérêts s'élèvent à 691,66€ et l'amortissement du capital 536,16€. Ce n'était qu'au bout de la 41ème mensualité soit près de 3 ans et demi que la part d'amortissement du capital devenait supérieure à celle des intérêts d'emprunt. Après 5 années de prêt, vous n'aviez remboursé que 35 682€ de capital.

2 - Vous empruntez la même somme en octobre 2019 au taux de 1,13% sur 20 ans (hors assurance).

Votre mensualité est de 931,43€. La part des intérêts chute à 183,33€ dès le premier mois, tandis que l'amortissement du capital s'élève à 743,10% ! En fin de 5ème année, le capital restant dû se monte à 154 153€, vous avez donc déjà amorti 45 847€ soit 28% de plus que dans le schéma précédent.

Taux bas : une répartition avantageuse des mensualités

La faiblesse des taux offre une répartition intérêts d'emprunt/amortissement du capital très nettement favorable à l'emprunteur durant les premières années. Il en retire même un bénéfice s'il rembourse son prêt par anticipation.

Imaginez que vous revendiez au bout de 5 ans. Vous avez déjà remboursez 45 847€ de capital soit exactement 10 165€ de plus qu'avec un taux à 4,15%. Entre la performance du taux et l'amortissement du capital, votre gain total est de :

10 165€ + (1227,82 - 931,43) x 60 mois = 27 948€

Vous devrez déduire les pénalités de remboursement anticipé, à savoir 3% de capital restant dû ou 6 mois d'intérêts (la banque retient le montant le plus faible). Le constat est simple : moins il reste de capital, plus vous êtes gagnant.

source : Le Revenu

Publié par Astrid Cousin le

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