Les taux d'emprunt sont au plus bas ce qui permet de s'endetter à moindres coûts pour financer un projet immobilier. L'équation est pourtant plus complexe, puisqu'au taux de crédit s'ajoute, entre autres frais, l'assurance emprunteur dont le poids peut représenter un tiers du coût total du prêt. Incontournable pour obtenir l'accord de la banque, l'assurance peut être souscrire en externe selon le principe de délégation autorisé par la loi. En mettant les offres en concurrence, vous pouvez réaliser d'importantes économies.
Le crédit immobilier : produit d'appel des banques
La faiblesse des taux d'intérêts depuis des mois dynamise le marché immobilier. Le cap du million de transactions en douze mois a été franchi cet été, un nouveau volume historique. On emprunte aujourd'hui autour de 1,15% (hors assurance) et il n'est pas rare que les profils les plus vertueux décrochent un taux nominal inférieur à 1% sur la durée de 20 ans. Courant septembre, un emprunteur a obtenu le taux record de 0,58% sur cette maturité.
Le dynamisme du marché immobilier est une aubaine pour les banques. Pourtant, leurs marges se réduisent à la portion congrue compte tenu des taux bas. Une situation qui a fait réagir tout récemment le Haut Conseil du Secteur Financier, inquiet de la progression des risques liés à l’endettement du secteur. Pour compenser, les établissements bancaires proposent, en parallèle d'une offre de financement, l'assurance groupe, un service interne qui leur apporte une rémunération supplémentaire...et pas des moindres, puisqu’ils engrangent des marges sur ce produit parfois supérieures à 50%. Un scandale ?! À peine, car les tarifs sont libres et chacun a la possibilité de faire jouer la concurrence.
La délégation d'assurance pour réduire la facture
La loi Lagarde a en effet permis depuis septembre 2010 de délier le crédit de l'assurance emprunteur. En d'autres termes, le candidat à l'emprunt n'est plus contraint de souscrire l'assurance de sa banque pour obtenir le financement. Simple sur le papier, plus difficile sur le terrain. Les banques font de la résistance depuis l'entrée en vigueur de la libéralisation du marché de l'assurance, bien décidées à conserver leurs marges juteuses sur ce produit, une pratique à laquelle elles s'accrochent d'autant plus que le crédit immobilier ne leur rapporte quasiment rien en période de taux bas.
Bien que la réglementation permette de limiter la pression exercée par les banques, moins de 15% des emprunteurs souscrivent une assurance alternative (chiffres de la Fédération Française de l'Assurance), une proportion qui n'a pas évolué depuis l'entrée en lice de la délégation. Heureusement, en près de 10 ans, la loi s'est renforcée, améliorant la protection du consommateur, lui offrant diverses fenêtres pour faire jouer la concurrence.
Depuis juillet 2014, la loi Hamon autorise tout nouvel emprunteur à changer de contrat d'assurance durant la première année de son prêt. Focalisé sur sa recherche de financement, l'emprunteur, souvent stressé par le parcours administratif de sa demande de crédit et la crainte de manquer l'échéance du compromis de vente, en oublie souvent l'assurance et se voit contraint de souscrire le contrat groupe de la banque. Grâce à la loi Hamon, il peut revenir sur sa décision jusqu’à 15 jours avant la date du premier anniversaire de l’offre de prêt.
Il peut désormais le faire chaque année à la date d'anniversaire du contrat (amendement Bourquin), et ce, jusqu'au terme du prêt. Prendre l'assurance de la banque n'est donc plus une fatalité : vous pouvez en changer à tout moment durant les 12 premiers mois, et à chaque échéance en respectant le délai de résiliation.
Le courtier : un accompagnement efficace pour trouver la bonne assurance
Comment optimiser cette opportunité ? La délégation d'assurance, en amont ou en aval de la signature de l'offre de prêt, peut faire économiser des dizaines de milliers d'euros sur la durée totale de l'emprunt. À garanties équivalentes, condition préalable à l'acceptation d'une offre déléguée par la banque, un contrat externe coûte deux voire trois fois moins cher que le contrat bancaire. Plutôt que de vous adresser directement aux différents assureurs, recherche chronophage s'il en est, passez par l'intermédiaire d'un courtier spécialisé comme Magnolia.fr. La démarche s'effectue en ligne et vous recevez une sélection d'offres alternatives sur mesure au juste prix, adaptées aux risques que vous incarnez (santé, profession, fumeur ou non-fumeur, activités sportives).
Dûment conseillé par un expert, vous choisissez le contrat librement. La demande de substitution, accompagnée d'une lettre de résiliation de l'assurance en cours et du nouveau contrat, doit parvenir à la banque par courrier recommandé au plus tard deux mois avant la date de signature de l'offre de prêt. L'établissement a dix jours pour donner son accord, tout refus devant être motivé par écrit.
Pour rester dans les délais, il est fortement recommandé de faire votre demande de changement d'assurance bien en amont, 4 à 6 mois avant la date d'anniversaire. Les banques sont coutumières de pratiques dilatoires, maintes fois dénoncées par l'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution). N'hésitez pas à faire remonter toute expérience en indélicatesse avec la réglementation auprès de cette autorité de surveillance.
Vous pouvez par ailleurs saisir le médiateur de la banque, un intermédiaire équitable, impartial et indépendant de la banque qui pourra vous aider à résoudre un litige éventuel. Le recours peut se faire en ligne via ce lien :
