Crédit immobilier : le succès de la caution bancaire

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Assurance emprunteur : les banques vont-elles enfin respecter la loi Lemoine en 2026 ?

Adoptée pour instaurer plus de transparence et de concurrence dans le secteur du crédit immobilier, la loi Lemoine promettait une révolution : permettre à chaque emprunteur de changer d’assurance de prêt à tout moment, sans frais ni pénalités. Deux ans plus tard, le bilan est mitigé. Si les consommateurs ont gagné en liberté, certaines banques persistent à freiner les démarches de substitution. Entre lenteurs administratives, réponses tardives et refus injustifiés, les pratiques dilatoires se multiplient. Mais les récentes sanctions de la DGCCRF pourraient bien changer la donne dès 2026. Délégation d’assurance emprunteur : une liberté théorique encore souvent contournée Sur le papier, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire. Pourtant, dans les faits, aucun crédit immobilier n’est accordé par une banque sans cette couverture. Elle protège le prêteur en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail, voire de perte d’emploi de l’emprunteur, garantissant ainsi le remboursement du prêt. Jusqu’en 2010, les établissements prêteurs imposaient leur propre assurance, souvent plus coûteuse. La loi Lagarde a mis fin à ce monopole en instaurant la délégation d’assurance : l’emprunteur peut refuser l’assurance groupe de la banque et souscrire un contrat externe, à garanties équivalentes. Les réformes suivantes ont renforcé cette liberté : Loi Hamon (juillet 2014) : résiliation possible pendant la première année de crédit ; Loi Bourquin (janvier 2017) : résiliation annuelle à la date d’échéance du contrat ; Loi Lemoine (juin 2022) : résiliation à tout moment, sans frais ni pénalités. En théorie, les ménages peuvent désormais choisir la meilleure offre du marché à tout moment pour réduire le coût global de leur crédit immobilier. Mais sur le terrain, cette liberté reste trop souvent compromise. Des pratiques bancaires contraires à l’esprit de la loi Plus de 55 % des emprunteurs ayant demandé une substitution d’assurance en 2023 ont rencontré des retards dans le traitement de leur dossier, selon l’Apcade (Association pour la promotion de la concurrence en assurance des emprunteurs). Les banques invoquent souvent des problèmes « techniques » ou « administratifs » pour justifier ces délais. En réalité, ces pratiques ont pour but d’entraver la concurrence. Certains établissements multiplient les échanges de documents, réclament des pièces déjà transmises ou tardent à envoyer l’avenant au contrat de prêt. Ces comportements, clairement contraires à la loi, constituent des pratiques dilatoires. Or, l’article L.313-31 du Code de la consommation est explicite : la banque doit répondre sous 10 jours ouvrés à toute demande de substitution d’assurance ; en cas d’acceptation, elle doit transmettre l’avenant au contrat dans le même délai, sans frais ni pénalités ; tout refus doit être motivé par écrit et fondé sur l’équivalence des garanties. Tout manquement expose l’établissement à une amende administrative pouvant atteindre 15 000 €. La DGCCRF sanctionne plusieurs grandes banques Face à ces abus répétés, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a décidé de serrer la vis. Début octobre, une première banque est sanctionnée pour non-respect de la loi Lemoine : le CIC Est, filiale du Crédit Mutuel, écope d’une amende de 196 000 € Cette décision marque un précédent important, rappelant que la loi Lemoine n’est pas une simple recommandation, mais une obligation juridique. Quelques jours plus tard, 3 autres grandes enseignes sont épinglées : BRED Banque Populaire : amende de 298 000 € Caisse d’Épargne Île-de-France : amende de 80 000 € Crédit Agricole Paris Île-de-France : amende record de 323 518 € Ces sanctions, prononcées à la suite d’enquêtes menées entre 2022 et 2024, concernent toutes le non-respect du délai légal de 10 jours ouvrés pour traiter les demandes de substitution d’assurance. À noter que le Crédit Agricole détient plus de 33 % de parts de marché sur le crédit immobilier en France. Ce poids économique lui confère une influence considérable, mais aussi une responsabilité accrue en matière de conformité réglementaire. Des retards qui freinent la concurrence et pénalisent les emprunteurs Le non-respect des délais légaux ne constitue pas un simple problème administratif : il freine la concurrence et empêche les ménages de faire des économies. Une substitution d’assurance permet pourtant de réduire le coût du crédit de plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt. Selon les données de l’Apcade : 1 demande sur 2 dépasse le délai légal de 10 jours ; dans 1 cas sur 3, les emprunteurs attendent plus de 20 jours pour une réponse ; les économies moyennes réalisées grâce à la loi Lemoine peuvent atteindre jusqu’à 15 000 € sur 20 ans. Ces retards découragent de nombreux emprunteurs de faire jouer la concurrence, au profit des bancassureurs qui conservent environ 85 % des parts de marché. Les comparateurs d’assurance emprunteur, ainsi que les courtiers en assurance de prêt, facilitent les démarches de délégation/substitution. Ils analysent les contrats bancaires et proposent des offres plus compétitives tout en garantissant une équivalence de garanties. La loi Lemoine : un levier pour rééquilibrer les rapports de force Promulguée le 28 février 2022, la loi Lemoine a été pensée pour simplifier les démarches et renforcer la concurrence entre acteurs bancaires et assureurs indépendants. Ses principales avancées sont les suivantes : Résiliation à tout moment, sans frais, sans justification et sans préavis particulier ; Réponse obligatoire sous 10 jours ouvrés pour toute demande de substitution ; Refus motivé par écrit, uniquement pour cause de non-équivalence de garanties ; Amendes administratives pour les établissements contrevenants. Mais la loi Lemoine ne se limite pas à la liberté de résiliation. Elle intègre aussi 2 mesures inclusives en faveur des emprunteurs stigmatisés par les problèmes de santé : Suppression du questionnaire médical pour les parts assurées jusqu’à 200 000 €, et remboursées avant les 60 ans de l’assuré ; Réduction du délai du droit à l’oubli de 10 à 5 ans après une guérison complète d’un cancer ou d’une hépatite C. Ces avancées visent à faciliter l’accès au crédit aux personnes ayant des antécédents médicaux, habituellement facteurs de surprimes rédhibitoires ou même de refus d’assurance. Les sanctions vont-elles se multiplier en 2026 ? Les sanctions prononcées par la DGCCRF ne sont que le début. Les autorités ont annoncé de nouvelles enquêtes sur la période 2022-2025. L’année 2026 pourrait donc marquer une étape décisive : celle du passage d’une loi « de principe » à une loi réellement appliquée. L’objectif du gouvernement est clair : rétablir un équilibre durable entre banques et consommateurs, redonner confiance aux emprunteurs et permettre à la concurrence de jouer pleinement son rôle. 2026 : vers la fin des abus bancaires ? L’esprit de la loi Lemoine repose sur un principe simple : offrir à chaque emprunteur la liberté de choisir une couverture adaptée à son profil et à son budget. En ouvrant la concurrence, le législateur espérait dynamiser un marché longtemps verrouillé par les bancassureurs. Mais pour que cette promesse devienne réalité, encore faut-il que les acteurs financiers jouent le jeu. Les amendes infligées par la DGCCRF rappellent que la transparence et la loyauté commerciale ne sont pas négociables. Les acteurs alternatifs (courtiers, assureurs indépendants, plateformes en ligne) ont aussi un rôle clé à jouer pour sensibiliser les Français à la liberté de résiliation à tout moment. Si les contrôles s’intensifient en 2026, la loi Lemoine pourrait enfin produire ses effets : un marché plus équilibré, des économies concrètes pour les ménages et une concurrence saine entre banques et assureurs indépendants.

Certificat de faisabilité de prêt immobilier : comment se démarquer et rassurer le vendeur

Dans un marché immobilier de plus en plus concurrentiel, chaque détail compte pour séduire un vendeur. Si la solidité financière reste un critère décisif, certains acheteurs ignorent qu’ils peuvent la prouver avant même de déposer une offre d’achat. Comment ? Grâce à un document encore peu connu : le certificat de faisabilité du financement immobilier. Délivré par un courtier en crédit, ce précieux sésame peut transformer une simple visite en véritable opportunité d’achat. Explications. Un marché immobilier sous tension où chaque atout compte Depuis plusieurs années, l’accès au crédit immobilier s’est durci. Les taux d’intérêt plus élevés, les critères stricts imposés par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) et la baisse du pouvoir d’achat des ménages ont ralenti de nombreux projets. Dans ce contexte, les vendeurs privilégient les acheteurs dont le dossier financier inspire confiance. Lors d’une visite ou d’une mise en concurrence, le simple fait d’afficher une capacité d’emprunt validée par un professionnel peut faire pencher la balance. Beaucoup d’acquéreurs l’ignorent encore, mais il existe un moyen concret de rassurer le vendeur avant même de passer par la banque : le certificat de faisabilité. Le certificat de faisabilité du financement immobilier : une attestation qui rassure le vendeur Le certificat de faisabilité est un document rédigé par un courtier en prêt immobilier. Il a pour objectif de confirmer la solidité financière de l’acquéreur avant le dépôt d’une offre d’achat. Contrairement à une offre de prêt, il ne constitue pas un engagement contractuel, mais une évaluation de la capacité d’emprunt réelle du futur acheteur. En pratique, le courtier analyse les documents fournis par le candidat à l’achat : bulletins de salaire et justificatifs de revenus ; relevés de comptes récents ; éventuelles dettes en cours (crédits, découverts, etc.) ; montant de l’apport personnel disponible. Sur la base de ces éléments, le professionnel détermine si le projet est finançable dans les conditions actuelles du marché. Si oui, il délivre une attestation de faisabilité qui mentionne : le montant maximum du bien que l’acheteur peut acquérir ; le montant potentiel du prêt immobilier que les banques pourraient accorder ; les informations d’identification du courtier et du client. Généralement valable quelques semaines, ce document devient une preuve concrète de solvabilité à présenter dès la visite ou lors du dépôt de l’offre d’achat. Pourquoi le certificat de faisabilité est-il si précieux pour l’acheteur immobilier ? Le principal atout du certificat de faisabilité est sa valeur de réassurance. Pour le vendeur, il prouve que l’acheteur a déjà entamé une démarche sérieuse de financement et qu’il dispose d’une capacité d’emprunt validée par un expert Dans les faits, cela peut : accélérer la transaction, car le vendeur sait que le financement ne posera pas problème ; renforcer la crédibilité de l’acquéreur face à d’autres candidats ; limiter les refus de prêt ou les désistements liés à une incapacité de financement. Selon plusieurs courtiers, présenter une attestation de faisabilité peut faire la différence en cas d’offres concurrentes. Si 2 acheteurs se positionnent au même prix, le vendeur choisira naturellement celui dont la capacité financière est prouvée noir sur blanc. Comment obtenir un certificat de faisabilité de financement ? La démarche est simple et sans engagement ; elle ne nécessite pas de longues formalités. En général, il suffit de prendre rendez-vous avec un courtier et de transmettre quelques pièces justificatives La procédure se déroule en 3 étapes : Analyse du profil de l’acheteur : le courtier évalue la situation financière, le taux d’endettement et la stabilité des revenus. Simulation du financement : il calcule le montant maximal finançable selon les taux actuels, la durée du prêt et l’apport personnel disponible. Émission du certificat : si le projet est jugé faisable, le courtier rédige une attestation formelle, signée et datée. Important : cette démarche n’engage pas l’acquéreur auprès d’une banque. Elle n’équivaut pas à une promesse de prêt, mais à une validation technique de sa capacité de financement. Certificat de faisabilité, une stratégie payante avant toute visite immobilière De plus en plus de professionnels de l’immobilier, agents immobiliers comme courtiers en crédit, recommandent de demander ce certificat avant même de commencer les visites pour les raisons suivantes : gagner du temps : inutile de visiter des biens hors budget ; être réactif : en cas de coup de cœur, l’attestation peut être présentée immédiatement au vendeur ; mieux négocier : en prouvant sa solvabilité, l’acquéreur peut parfois obtenir une petite réduction de prix. Certains vendeurs ou agences exigent même désormais une preuve de faisabilité avant d’accepter une offre, notamment dans les zones tendues (Île-de-France, grandes métropoles, littoral…). Différence entre attestation de financement et offre de prêt Il ne faut pas confondre certificat de faisabilité, attestation de financement et offre de prêt. Le certificat de faisabilité est établi par un courtier et repose sur une analyse préalable du dossier. L’attestation de financement est parfois délivrée par une banque, mais après un examen plus poussé du dossier complet. L’offre de prêt, enfin, est un document officiel engageant la banque à prêter une somme déterminée à l’acheteur, sous réserve d’acceptation par ce dernier dans le délai légal. Ainsi, le certificat de faisabilité est une étape intermédiaire, particulièrement utile pour prouver la crédibilité d’un projet sans attendre la réponse d’un établissement bancaire. Quels sont les avantages pour le vendeur ? Pour le vendeur, recevoir une offre accompagnée d’un certificat de faisabilité, c’est avant tout un gage de sécurité. Il sait que : l’acquéreur a déjà fait valider son projet ; le financement ne devrait pas bloquer la vente ; les délais de signature seront plus courts et mieux maîtrisés. Dans un contexte où de nombreuses ventes échouent à cause d’un refus de prêt, ce document permet de sécuriser la transaction et de réduire les risques de désistement. Combien coûte un certificat de faisabilité ? Ce certificat est généralement gratuit puisqu’il est basé sur une simulation de prêt immobilier. Les courtiers en crédit proposent ce service sans frais pour le client, car ils se rémunèrent ultérieurement lors de la mise en place du prêt. Cependant, certains courtiers indépendants peuvent facturer une petite somme pour la rédaction formelle du document. Dans tous les cas, le coût reste marginal au regard du bénéfice obtenu : se démarquer parmi les acheteurs et gagner la confiance du vendeur. Avantage Pour l’acheteur Pour le vendeur Sécurité du financement Dossier crédible et cohérent Vente plus sûre Gain de temps Meilleure réactivité sur le marché Moins de risques de refus Pouvoir de négociation Meilleure position face à d’autres acheteurs Dossier prioritaire Coût Gratuit ou symbolique Aucun Dans un contexte immobilier exigeant, le certificat de faisabilité du financement s’impose comme un véritable atout stratégique. Simple à obtenir, sans engagement et gratuit, il permet à l’acquéreur de prouver sa capacité d’achat dès la première visite. Pour le vendeur, c’est une garantie de sérieux et de fiabilité. Pour les 2 parties, il s’agit d’une démarche gagnant-gagnant, encore trop méconnue, mais qui pourrait bientôt devenir un réflexe incontournable pour tout projet immobilier.

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Suspension de la réforme des retraites : un coût financé par les mutuelles santé

Le gouvernement a tranché : la suspension de la réforme des retraites sera en partie financée… par les complémentaires santé. Cette décision provoque la colère du secteur de l’assurance, déjà fragilisé par la hausse continue des taxes et la tension sur les marges. Selon la lettre rectificative au projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS) pour 2026, les organismes complémentaires devront mettre la main à la poche pour compenser un manque à gagner de plusieurs centaines de millions d’euros. En bout de chaîne, ce sont les assurés et les retraités qui paieront la facture. La taxe sur les mutuelles revue à la hausse Présentée le 23 octobre en Conseil des ministres, la lettre rectificative au PLFSS 2026 précise les modalités de financement de la suspension de la réforme des retraites, annoncée par le Premier ministre Sébastien Lecornu. Cette décision politique, destinée à éviter toute nouvelle tension sociale avant l’élection présidentielle de 2027, aura un coût considérable pour les finances publiques : 100 millions d’euros dès 2026, puis 1,4 milliard d’euros en 2027. Pour couvrir cette dépense imprévue sans creuser davantage le déficit public, Matignon a opté pour un relèvement de la nouvelle taxe sur les complémentaires santé en 2026. Initialement prévue à 2,05 %, cette contribution passera à 2,25 % l’an prochain. En clair, la facture augmentera de 0,2 point, soit 10 % de plus que le taux en vigueur, pour atteindre environ 1,1 milliard d’euros de recettes. Cette taxe, prélevée sur l’ensemble des cotisations d’assurance maladie complémentaire, viendra s’ajouter à la taxe de solidarité additionnelle (TSA) déjà due par les mutuelles : 13,27% pour les complémentaires santé responsables 20,27% pour les contrats de mutuelle santé non responsable. Autrement dit, les assureurs et mutuelles santé seront directement sollicités pour absorber une partie du coût de la réforme suspendue. Une décision justifiée par l’exécutif au nom de « l’équilibre intergénérationnel » Le gouvernement tente de justifier cette mesure en invoquant un principe de responsabilité budgétaire. Selon l’exécutif, il n’était pas question de faire peser cette charge sur les générations futures en aggravant la dette publique. Sébastien Lecornu affirme ainsi vouloir « répartir équitablement les efforts entre les générations » : la hausse de la taxe sur les complémentaires santé en 2026 s’accompagnera d’une sous-indexation des pensions de retraite en 2027. Initialement limitée à 0,4 point par rapport à l’inflation, cette désindexation sera finalement portée à 0,9 point, amputant encore un peu le pouvoir d’achat des retraités. En résumé, les retraités et les organismes de complémentaire santé seront les principaux contributeurs à cette opération budgétaire. Les complémentaires santé dénoncent une mesure injuste et dangereuse Du côté des acteurs du secteur, la réaction est unanime : la colère gronde. Pour les assureurs, cette nouvelle ponction fiscale est jugée à la fois injustifiée, cynique et économiquement contre-productive. Florence Lustman, présidente de France Assureurs, n’a pas tardé à réagir. Dans un message publié sur LinkedIn, elle dénonce une décision arbitraire : « Sans raison ni justification, un seul secteur économique — celui de l’assurance — est ciblé pour compenser le coût de la suspension de la réforme des retraites. » Elle souligne également l’absurdité d’une mesure qui revient, selon elle, à « reprendre d’une main ce que l’État donne de l’autre ». En effet, les mutuelles, confrontées à une fiscalité toujours plus lourde, vont mécaniquement répercuter cette hausse sur les cotisations des assurés, c’est-à-dire sur 96 % des Français qui disposent d’une complémentaire santé. Ce sont donc les ménages qui paieront la note, sous forme de primes plus élevées dès 2026. « On taxe la santé pour financer les retraites » Florence Lustman déplore également un choix de société contradictoire : « Plutôt que de taxer les produits qui nuisent à la santé (tabac, alcool, malbouffe ou consommation excessive d’écrans), le gouvernement choisit de taxer ceux qui la protègent. Comprenne qui pourra ! » Une critique reprise par Jacques Creyssel, président du CTip (Centre technique des institutions de prévoyance), qui ironise : « En résumé, on va taxer la maladie pour financer les retraites ! » Pour lui, la décision du gouvernement n’est pas seulement économiquement contestable : elle soulève aussi des questions juridiques, car la surtaxation d’un seul secteur économique pourrait être perçue comme une atteinte au principe d’égalité devant l’impôt. Un signal préoccupant pour l’avenir du système de santé Au-delà de la polémique politique, cette nouvelle ponction soulève des inquiétudes plus larges pour la pérennité du modèle de complémentaire santé. Déjà confrontées à une inflation médicale galopante, à la hausse du coût des soins et à la généralisation des contrats collectifs, les mutuelles voient leurs marges s’effriter. L’ajout d’une taxe supplémentaire pourrait : Affecter leur capacité à rembourser les soins de manière optimale ; Accélérer la hausse des cotisations pour les particuliers comme pour les entreprises ; Freiner l’innovation en matière de prévention et de santé numérique ; Aggraver les inégalités d’accès aux soins, notamment pour les foyers modestes. Certaines mutuelles pourraient même être contraintes de réviser leurs grilles de garanties, voire de réduire certains remboursements, pour compenser la hausse des charges fiscales. Un climat de tension durable entre l’État et les assureurs Cette nouvelle taxe vient s’ajouter à une série de mesures qui ont déjà tendu les relations entre le gouvernement et les acteurs de l’assurance. Ces dernières années, le secteur a été régulièrement mis à contribution pour financer diverses politiques publiques, qu’il s’agisse du Covid-19, de la prévention santé ou des réformes de la Sécurité sociale comme le 100% Santé (reste à charge zéro en optique, dentaire et audiologie). Pour beaucoup, cette approche traduit une méfiance persistante de l’État à l’égard du secteur assurantiel, souvent perçu comme une réserve financière mobilisable à tout moment. Pourtant, les assureurs rappellent qu’ils ne sont pas des institutions publiques, mais des acteurs économiques soumis à des contraintes réglementaires et concurrentielles fortes. Quelles conséquences pour les assurés en 2026 ? Concrètement, la hausse de la taxe sur les complémentaires santé devrait se traduire dès 2026 par une augmentation moyenne des cotisations. Selon les premières estimations, les tarifs pourraient grimper de 2 à 3 %, voire davantage pour certaines formules haut de gamme ou les contrats de mutuelle senior. Les ménages les plus fragiles, déjà touchés par la baisse du pouvoir d’achat et la hausse du coût de la vie, et qui ne bénéficient pas de la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire, risquent d’être les premiers touchés. À terme, cette évolution pourrait inciter certains assurés à renoncer à leur couverture santé, aggravant encore le phénomène de non-recours. Une décision politique à haut risque En s’attaquant à la fiscalité des mutuelles pour financer la suspension de la réforme des retraites, le gouvernement fait un pari risqué. Certes, la mesure permet d’éviter une explosion du déficit à court terme. Mais elle s’inscrit dans une logique de financement de crise qui ne répond pas aux défis structurels du système de protection sociale. Les professionnels de l’assurance redoutent désormais que cette taxe temporaire ne devienne permanente, un scénario déjà observé par le passé. Si tel était le cas, le secteur pourrait durablement perdre confiance dans la stabilité des règles fiscales et réglementaires françaises. Derrière la promesse d’un équilibre budgétaire se cache une réalité plus prosaïque : les assurés paieront indirectement la facture à travers des cotisations plus élevées. Entre logique politique et impératifs économiques, cette décision accentue la fracture entre l’État et le monde de l’assurance. En 2026, la santé des Français risque bien de devenir la variable d’ajustement des retraites. Source L'Argus de l'Assurance

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