Crédit immobilier : booster sa demande de prêt

Ralenti durant la période estivale, le marché immobilier passe à la vitesse supérieure en cette rentrée 2021. Les taux d'intérêt au plus bas encouragent l'achat d'un logement et la crise sanitaire étant toujours présente dans le quotidien des Français, bon nombre de ménages aspirent toujours à un meilleur habitat et à un environnement plus agréable pour échapper aux affres d'un éventuel nouveau confinement. Pour obtenir son prêt, et aux meilleures conditions, il est plus que jamais nécessaire d'adopter les bonnes pratiques pour muscler son dossier de prêt immobilier.

Vérifiez votre capacité d'emprunt

L'accès au financement s'est durci depuis plus d'un an et demi avec la mise en place de nouvelles règles d'octroi. Tout en soutenant la demande de crédit, les banques ont renforcé leur vigilance et doivent appliquer ces consignes, qui risquent fort de devenir juridiquement contraignantes après la réunion du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) mardi 14 septembre. Tout le monde connaît les 2 limites imposées par le HCSF, les souligner permet toutefois de rappeler que les banques ne peuvent distribuer le crédit à l'habitat comme elles l'entendent sous peine d'être sanctionnées par le régulateur.

Taux d'endettement

Le taux d'endettement ou taux d'effort dans le jargon professionnel ne doit pas dépasser 35% des revenus nets de l'emprunteur. En clair, vos remboursements de crédit, tous confondus, ne doivent pas excéder ce seuil. Au-delà, les autorités estiment qu'il y a un risque d'endettement excessif.

On peut regretter que les autorités financières n'aient pas intégré une autre valeur : le reste à vivre qui détermine la somme disponible une fois les mensualités d'emprunt acquittées. Un ménage avec des revenus confortables pourrait s'endetter au-delà de la limite des 35% sans mettre en péril son reste à vivre, tandis que le taux d'effort d'un emprunteur gagnant tout juste le Smic devra être bien inférieur à la limite imposée pour lui permettre de finir le mois décemment.

Les banques ont cependant la possibilité de s'affranchir à la marge des règles d'octroi pour faciliter l'accès au crédit aux personnes qui souhaitent acquérir leur résidence principale, tout particulièrement les primo-accédants. 20% de leur production trimestrielle peuvent contrevenir aux normes à destination de cette clientèle.

Avant de clore le sujet de l'endettement maximum, il convient de préciser que cette limite des 35% s'entend tous frais annexes compris. Le coût d'un crédit immobilier ne se réduit pas aux seuls intérêts d'emprunt, d'autres frais sont exigés par la banque pour accorder le financement : garantie (hypothèque ou caution), frais de courtage éventuels, frais d'ouverture et de tenue de compte, et surtout l'assurance de prêt, une dépense qui représente en moyenne 40% du coût global du crédit, et qui pèse parfois autant que les intérêts. La réglementation indique que tous ces frais agrégés, dès lors qu'ils sont imposés par le prêteur, déterminent le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final du crédit qui doit légalement rester inférieur au taux de l'usure sur la durée d'emprunt concernée.

Durée de remboursement

Justement, cette durée ne doit plus outrepasser les 25 ans. Impossible désormais de contracter un crédit immobilier sur une maturité supérieure, sauf exception : pour les achats immobiliers dans le neuf où la jouissance du bien est postérieure à l'octroi du financement, le prêt peut courir sur 27 ans.

Votre demande de financement doit obligatoirement respecter ces deux limites relatives au taux d'effort et à la durée de remboursement. Avant de vous engager sur un bien immobilier, vérifiez votre capacité d'emprunt à l'aune de ces deux paramètres. Avec l'aide d'un calculateur en ligne, vous pouvez évaluer votre capacité d'endettement, et en faisant appel aux services d'un courtier spécialisé, vous bénéficiez d'une expertise indispensable pour garantir la faisabilité de votre projet compte tenu de ces règles immuables.

Renforcez votre apport personnel

La mise en œuvre de ces critères d'octroi a engendré une autre contrainte : disposer d'un apport suffisant. Pour rester dans les clous de l'endettement, il faut bien souvent poser d'entrée de jeu une mise supérieure à 10% du montant de l'opération, le pré-requis pour décrocher un financement immobilier. Devenues plus frileuses depuis l'émergence de la crise sanitaire et économique, les banques accordent davantage d'intérêt aux candidats en capacité de présenter un apport personnel conséquent.

Cette somme, qui permet de couvrir a minima les frais d'acquisition (frais de notaire et d'agence) et les frais de dossiers, témoigne de votre capacité d'épargne et de votre motivation à concrétiser votre projet. Plus l'apport sera élevé, meilleures seront les conditions d'emprunt. Vous serez en position de force pour négocier le taux d'intérêt et des conditions de crédit plus satisfaisantes.

Avec un bel apport personnel, vous pouvez aborder plus confortablement la suppression des frais de remboursement anticipé (si vous envisagez de revendre avant la fin initiale du crédit) et demander la modularité des mensualités, une option à souscrire dès le départ dans l'éventualité d'une rentrée d'argent en cours de prêt ou au contraire de difficultés de remboursement.

Pour graisser votre apport personnel, mobilisez vos livrets d'épargne, un contrat d'assurance vie, votre épargne salariale ou encore demandez l'aide familiale avec un don ou un prêt. Sachez que le prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants pour l'achat de la résidence principale, n'est plus considéré comme un apport personnel par les banques.

Purgez vos comptes

Votre dossier de prêt comporte toujours les 3 derniers relevés de compte, mais certains établissements de crédit sont plus exigeants et réclament des relevés annuels pour s'assurer que le demandeur n'a pas opéré un simple assainissement cosmétique de ses finances.

Tout écart comptable va vous pénaliser. Les découverts bancaires sont rédhibitoires pour obtenir un crédit immobilier, tout comme les défauts de paiement, même exceptionnels (rejets de chèque ou d'autorisation de prélèvement automatique). La banque va scruter à la loupe vos dépenses et sanctionner un profil de flambeur. Les éventuels excès de l'été pourraient vous desservir.

Dernière démarche salutaire : soldez les crédits à la consommation qui peuvent l'être. Si vos prêts arrivent à leur terme dans quelques mois, vous serez bien inspiré de les rembourser par anticipation. En les laissant courir, vous diminuez votre capacité d'emprunt immobilier. En les soldant, vous envoyez un signal positif à la banque, lui démontrant que votre projet immobilier est désormais votre priorité.

Dernières publications

Crédit immobilier : taux au plancher et durée en hausse

L'année immobilière 2021 aura poussé tous les curseurs. L'activité a atteint un record avec 190 milliards d’euros de crédits distribués pour près de 1,2 millions de transactions dans l’ancien, soutenue par des taux d'emprunt toujours tirés vers le bas, ce qui permet de s'endetter sur des durées longues dans la limite de la norme autorisée. La baisse des taux a cependant une incidence sur le coût de l'assurance, désormais plus lourd dans un crédit immobilier. Taux historiquement faibles Selon les dernières données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les chiffres du marché du crédit immobilier démontrent un dynamisme sans précédent de l'activité, avec des taux d'emprunt au plus bas et des durées de remboursement toujours plus longues. Hors assurance et coût des sûretés, le taux moyen toutes maturités confondues s'est établi à 1,06% en décembre dernier, soit le niveau le plus bas jamais enregistré pour le huitième mois consécutif. Sur l'ensemble du quatrième trimestre, le taux s'établit à 1,05%, identique à ce qu'il était le trimestre précédent. Depuis avril 2021, le taux d'emprunt moyen est resté pratiquement inchangé. Aujourd'hui les taux, quelles que soient les durées, sont largement inférieurs à l'inflation (2,8% sur un an en décembre), un phénomène qui n'avait plus été observé depuis le début des années 1960. Il convient de retenir que le recul des taux d'intérêt est plus important sur les prêts de longue durée, ceux qui concernent en premier lieu les ménages les moins bien pourvus en apport personnel. Sont visés les primo-accédants et les investisseurs locatifs que les banques cherchent à préserver en maîtrisant leurs barèmes de taux. En deux ans, le taux moyen sur la durée longue de 25 ans est passé de 1,31% à 1,13% (18 points de base), contre 1,05% à 0,99% sur 20 ans (6 points de base). Sur la durée classique de 20 ans, en décembre dernier, le delta était de 50 points de base entre les profils premium (0,75%) et les profils les plus fragiles (1,25%). Allongement de la durée d'emprunt La durée moyenne d'emprunt suit un chemin inverse des taux d'intérêt, les deux mouvements étant corrélés. Au 4ème trimestre, la durée moyenne des prêts immobiliers s'est établie à 237 mois, soit 3 mois de plus qu'au trimestre précédent, et 9 mois additionnels depuis décembre 2019. Cet allongement permet d'absorber les conséquences de la hausse des prix des logements qui vient contrarier les projets immobiliers des candidats modestes ou jeunes actifs dotés d'un apport personnel médiocre. La durée moyenne est aujourd'hui la plus élevée jamais observée. En 2001, un crédit immobilier était contracté en moyenne sur 13,6 ans ; fin 2021, elle frôlait les 20 ans (19,75 ans). La proportion de prêts souscrits sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans était de 56,5% de la production de crédits à l'habitat en 2021, contre 22,6% en 2014. Les prêts d'une durée supérieure à 25 ans sont de plus en plus marginaux, à 0,4% en 2021 contre 2,1% en 2019, année débridée qui a incité le Haut Conseil de Stabilité Financière à mettre le holà en encadrant la distribution du crédit immobilier à partir de janvier 2020. Coût de l'assurance proportionnellement plus élevé La baisse des taux d'intérêt accroît mathématiquement le poids de l'assurance dans un crédit immobilier, alors même que les tarifs d'assurance ont baissé entre 20% et 40% à couverture équivalente depuis la loi Lagarde de 2010 et l'introduction du libre choix du contrat. Rappelons que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre tous les frais relatifs à l'obtention du financement, contient entre autres les primes d'assurance emprunteur. Contrairement aux taux qui suivent la politique monétaire, le coût de l'assurance n'est pas influencé par le contexte économique. Prenons un prêt de 200 000€ souscrit en décembre 2011 au taux moyen de 3,92% sur la durée de 20 ans, couvert par une assurance au taux de 0,34%. Le coût du crédit est de 102 451€ dont 13 600€ d'assurance. En décembre 2021, le coût de ce même prêt, assorti d'un taux d'intérêt à 0,99% et d'une assurance au même taux, tombe à 34 135€ pour un coût de l'assurance similaire. En 2011, l'assurance représentait 13,27% du coût global, aujourd’hui, son poids grimpe à près de 40%. Certes, entretemps, la capacité d'emprunt s'est améliorée grâce au recul notable des taux, mais l'assurance reste un frein au crédit en vertu d'un constat très simple : si les taux baissent, les taux de l'usure tombent aussi, pénalisant les emprunteurs qui paient au prix fort leur assurance en raison de risques aggravés (santé, profession). Le taux maximum légal est le reflet des TAEG octroyés le trimestre précédent sur la durée d'emprunt concernée. Quand l'assurance pèse autant voire plus que les intérêts d'emprunt, il reste peu de marge de manœuvre pour rester sous le seuil de l'usure. La délégation d'assurance est la solution pour les personnes incarnant des risques accrus. Les assureurs alternatifs, que l'on peut comparer grâce à Magnolia.fr, sont plus compétitifs que les bancassureurs, à garanties équivalentes. En attendant que le législateur supprime la sélection médicale lors de la souscription, le recours aux contrats individuels des assureurs externes reste la réponse appropriée pour cette clientèle.

Assurance emprunteur : sans surprise, le Sénat recule sur la résiliation à tout moment

La commission des affaires économiques du Sénat refuse que les contrats d'assurance de prêt immobilier puissent être résiliés à tout moment, comme le prévoit la proposition de loi portée par la députée Patricia Lemoine. Retour aux dispositions du texte antérieur qui proposait une résiliation annuelle à date d'anniversaire, retoqué par le Conseil Constitutionnel fin 2020 sur la forme et non sur le fond. Next step : le 26 janvier pour la prochaine séance plénière. La déception est grande pour les parlementaires favorables au changement d'assurance emprunteur à tout moment. Elle l'est aussi pour les courtiers, les associations de consommateurs et tous les emprunteurs qui risquent de voir une nouvelle fois s'envoler l'espoir de réduire le coût de leur crédit en économisant sur cette dépense contrainte qu’est l’assurance pour obtenir le financement de leur projet immobilier. Pour rappel, d'après UFC QUE CHOISIR, c'est 500 millions d'euros qui pourraient revenir dans la poche des français dès la 1ere année de mise en oeuvre de ce dispositif. Pas moins de 37 amendements ont été déposés pour contrer un dispositif qui peut, si elle aboutit, se révéler comme l'ultime réglementation en assurance de prêt immobilier. Plusieurs sénateurs centristes et LR ont donc repris l'argumentaire des banques qui a pour finalité d’empêcher la libéralisation d'un marché qu'elles détiennent à 88%. Sous couvert de démutualisation qui fragiliserait les ménages modestes, les parlementaires de la Chambre haute ont détricoté un texte qui peut permettre à chaque emprunteur d'économiser des centaines voire des milliers d'euros sur la durée restante d'un crédit immobilier. Nicolas Théry, président de la Fédération bancaire française, mais aussi patron du Crédit Mutuel, aurait lui-même appelé les sénateurs pour les inciter à contrer la résiliation à tout moment. “La réalité derrière tout cela c’est que le lobby bancaire est toujours à l'œuvre, renforcé aujourd'hui par la tactique électoraliste de l'opposition qui refuse de valider une mesure en faveur du pouvoir d'achat des ménages en plein débat présidentiel.” explique Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Voici les amendements adoptés : La notion de date d’échéance pour résilier est clarifiée : est retenue la date d’anniversaire de la signature de l’offre de prêt ou toute autre date stipulée au contrat. Obligation d'information de l'emprunteur sur son droit à résiliation annuelle Affiche du coût sur 8 ans de l'assurance emprunteur Exhaustivité des motifs de refus d'assurance alternative, qui avait disparu du texte initial lors de l'examen en commission des affaires économiques à l'Assemblée Nationale. Empêcher de modifier le crédit en cas de changement d'assurance Un dernier amendement adopté supprime le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000 euros qui seront remboursés avant les 65 ans de l'emprunteur. Le texte amendé doit être examiné par le Sénat en séance plénière le 26 janvier prochain. L'espoir s'amenuise avec le rétropédalage de la commission, mais certains sénateurs appuient la proposition de loi de Patricia Lemoine et pourraient voter en faveur du dispositif initial. "Le recul des sénateurs est un coup dur, incompréhensible mais prévisible puisque ce n’est pas la première fois que l’ouverture totale du marché à la concurrence est remise en question. Nous comptons maintenant sur le soutien du gouvernement, qui s'est dit favorable à la résiliation à tout moment et qui a engagé une procédure accélérée pour le texte", conclut Astrid Cousin Le dernier mot reviendra aux députés avant la clôture des sessions parlementaires le 28 février.

Santé : nouvelles modalités pour la téléconsultation

La consultation médicale à distance s'est développée avec la crise sanitaire, encouragée par les pouvoirs publics pour faciliter l'accès aux soins et casser les chaînes de transmission du virus. L'Assurance Maladie a voulu assouplir les conditions permettant d'obtenir la prise en charge d'une téléconsultation pour renforcer la pratique, en particulier dans les zones où l’offre de soins fait défaut. Les mutuelles remboursent le reste à charge dès lors que les règles sont respectées. Conditions de prise en charge de la téléconsultation en 2022 Une décision du 7 décembre 2021, publiée au Journal Officiel le 5 janvier dernier, est venue modifier les conditions de prise en charge par l'Assurance Maladie des téléconsultations. Jusqu'à présent, pour bénéficier du remboursement d'une consultation médicale à distance par la Sécu, le patient devait respecter les conditions suivantes : la téléconsultation doit s'inscrire dans le respect du parcours de soins coordonné, c'est-à-dire que l'acte se fait après orientation du médecin traitant vers le médecin téléconsultant, sauf exceptions (voir plus bas). la téléconsultation s'inscrit dans le principe d'une réponse territorialisée, c'est-à-dire que seul un médecin du même territoire que le patient peut réaliser la consultation à distance, sauf exceptions (le patient est orienté par le régulateur du service d'accès aux soins ou le patient réside dans une zone caractérisée par une offre de soins insuffisante). le médecin téléconsultant doit connaître le patient : ce dernier a dans le passé eu recours au médecin en consultation en présentiel. Cette dernière condition vient d'être assouplie : le patient n'a plus besoin d'être déjà connu du médecin téléconsultant pour bénéficier d'une prise en charge par l'Assurance Maladie. Cette règle constituait un frein au développement de la téléconsultation dans les zones dites "déserts médicaux". Des exceptions du parcours de soins coordonné sont autorisées. Pour les situations et les patients suivants, l'accès direct à la téléconsultation est possible : les consultations de spécialistes en gynécologie, ophtalmologie, stomatologie, chirurgie orale ou en chirurgie maxillo-faciale, psychiatrie ou neuropsychiatrie et pédiatrie les patients de moins de 16 ans les patients ne disposant pas de médecin traitant ou dont le médecin référent est indisponible les situations d'urgence les détenus les résidents d'Ehpad. La téléconsultation est remboursée au taux de 70% ou de 100% (ALD et maternité) sur la base des tarifs conventionnés. Les patients pour lesquels le tiers payant s'applique n'ont rien à payer. De manière dérogatoire, les téléconsultations étaient prises en charge à 100% jusqu'à fin 2021. Une précision importante : la téléconsultation peut donner lieu à la prescription d'un arrêt de travail ou à la rédaction d'un certificat médical, sauf en cas de symptomatologie corporelle spécifique qui nécessite une auscultation ou une palpation. Le médecin téléconsultant peut aussi décider de prolonger un arrêt de travail s'il estime qu'il est difficile pour le patient de se rendre en consultation en présentiel. Remboursement de la téléconsultation par les mutuelles Comme toute consultation qui s'inscrit dans le respect du parcours de soins coordonné, la téléconsultation ouvre droit à une prise en charge complémentaire de la part des mutuelles. Les organismes complémentaires ont d'ailleurs été les pionniers en matière de consultation à distance, proposant ce service sur leurs plateformes avant même que l'Assurance Maladie ne mette en place un dispositif spécifique de prise en charge de cette pratique en 2018. C'est le cas notamment d'Harmonie Mutuelle et de la Mutuelle Familiale qui permettent à leurs adhérents d'accéder à une consultation en ligne, 7j/7 et 24h/24 : ce service agréé par les autorités de santé est inclus dans le contrat et entièrement pris en charge dans les garanties. Pour les complémentaires qui n'ont pas mis en place ce service, le mode de remboursement de la téléconsultation est identique à celui appliqué pour la consultation en face à face. La mutuelle prend en charge le ticket modérateur dès lors que le parcours de soins coordonné est respecté. Les éventuels dépassements d'honoraires des médecins de secteur 2 adhérents à l'OPTAM sont remboursés dans les limites autorisées. Avant la crise sanitaire, la téléconsultation peinait à se démocratiser auprès des patients et à s'ancrer dans les habitudes des médecins. Les confinements successifs ont imposé la pratique par défaut, et chacun, patients comme médecins, voit aujourd'hui tous les avantages du recours à la médecine à distance. 3 généralistes du 4 ont mis en place la télémédecine depuis le début de la pandémie, et 7 Français sur 10 déclarent qu'ils l'utiliseraient si leur médecin leur recommande.