Quel état du marché de l'Immobilier en septembre 2020 ?

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À la peine durant le confinement, le marché de l'immobilier a redémarré mi-mai alors que la crise économique en est encore ses prémices. Dans ce contexte tendu, devenir propriétaire reste une priorité pour les ménages français malgré le serrage de vis opéré par les banques quant aux conditions d'octroi des crédits immobiliers. Notre rédaction fait le point sur le marché résidentiel en cette rentrée de septembre 2020.

La confiance des ménages se stabilise

En août dernier, l'indicateur de confiance des ménages de l'Insee s'est maintienu à 94, à distance de sa moyenne de longue période (100), mais nettement au-dessus du seuil atteint en décembre 2018 en pleine crise des Gilets Jaunes (88 points). Même si les chiffres montrent une relative amélioration comparativement à juillet, les craintes des Français restent focalisées sur leur situation financière actuelle et future, et sur les perpsectives d'évolution du chômage dans un environnement marqué par une crise économique sans précédent. Le pays compte désormais 4,4 millions de chômeurs de catégorie A, soit 830 000 demandeurs supplémentaires au deuxième trimestre 2020.

Un marché du logement en retrait

Flashback. 2019 aura été une année exceptionnelle pour le marché immobilier, totalisant 1 075 000 transactions, soit une augmentation de 11,4% par rapport à 2018. Dans le même temps, les établissements bancaires auront distribué quelque 258 milliards d'euros aux emprunteurs. 2020 s'est ouverte avec de nouvelles conditions d'octroi. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) demande aux banques de faire preuve d'une plus grande rigueur dans l'attribution des prêts, leur enjoignant d'appliquer la double limitation du taux d'endettement à 33% et de la durée de remboursement à 25 ans.

Des règles qui sont aujourd'hui suivies d'autant plus scrupuleusement que la crise sanitaire et économique augmente les risques pour les finances des ménages et pour l'équilibre financier des banques. Dans ce contexte pour le moins compliqué et dégradé, le marché de l'immobilier démontre pourtant sa résilience. Même s’il y a eu reprise des ventes après le confinement, le marché 2020 va inévitablement être inférieur à ce qu'il était l'an passé. 

L'Insee estime qu'à fin juin sur un an 60 000 transactions ont été perdues, portant le volume sur douze mois à 1 009 000 ventes. L'institut anticipe une baisse d'environ 20% à 25% sur l'ensemble de l'année en raison d'un second semestre 2020 moins dynamique qu'il y a un an. La période de confinement a fait perdre 150 000 ventes immobilières, soit 15% du volume annuel.

À ce stade de l'année, les scores d'activité demeurent élevés. Depuis la création des statistiques, seules les millésimes 2017, 2018 et 2019 ont dépassé les 900 000 transactions dans l'ancien.

Des prix immobiliers qui résistent

D'aucuns s'attendaient à ce que les prix s'assagissent compte tenu de la conjoncture. Or, l'incidence de cette crise inédite sur les prix des logements est pour le moment très limitée. Le réseau d'agences immobilières Fnaim n'observe aucune baisse, seulement un ralentissement de la hausse (+0,8% entre la fin du deuxième trimestre et août). L'offre de logements à vendre reste faible au regard de la demande. Dans un de nos articles précédents, nous évoquions une tension immobilière plus forte dans 14 grandes villes où le ratio acheteurs/vendeurs a augmenté par rapport à l'an dernier et surpasse même 2 par endroit (Paris, Lyon, Boulogne-Billancourt).

Selon les Notaires de France, dont les chiffres font autorité puisqu'ils se basent sur les transactions finalisées par un acte authentique, la hausse sur un an au deuxième trimestre 2020 a atteint 5,7%. Dans les villes de plus de 10 000 habitants, les valeurs grimpent de 7% et même de 7,8% dans les centres-villes. Les communes plus petites et les zones rurales ne sont pas à la traîne avec une inflation de 5,2% sur un an.

Les biens les plus recherchés

À en croire les moteurs de recherche, on constate un regain d'intérêt pour les maisons, les logements avec espaces extérieurs (balcon, terrasse, jardin) et les maisons secondaires. Les Français ont démontré un plus grand appétit pour ces 3 types de biens immobiliers, mais le passage à l'acte dépend souvent des perspectives d'emploi et de décisions au sein de l'entreprise, comme le déploiement du télétravail.

Autre donnée caractéristique de la rentrée 2020 : face aux difficultés d'accès à l'emploi, bon nombre de diplômés retardent leur entrée sur le marché du travail, préférant prolonger leurs études. Il en résulte un nombre plus important d'étudiants à la recherche d'un logement. À noter également que la crise qui pénalise fortement le tourisme incite certains propriétaires bailleurs à arrêter les locations saisonnières au profit de la location de longue durée, meublée ou non.

Des conditions d'emprunt avantageuses mais un difficile accès au crédit

Malgré la crise, les difficultés d'accès au crédit et la bonne tenue des prix, le marché immobilier ne s'effondre pas et fait preuve d'une belle résilience grâce à son premier facteur de soutien, le faible niveau des taux d'intérêt. Quand les temps sont difficiles, la pierre conforte son statut de valeur refuge. Quel que soit le projet immobilier, achat de la résidence principale, d'une maison secondaire ou d'un bien locatif, les conditions d'emprunt sont toujours avantageuses. Selon l'Observatoire Crédit logement, le taux brut toutes durées confondues (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) s'est établi à 1,24% en août dernier, soit 4 points de moins qu'en juin 2020.

Les banques restent agressives pour éviter que la production de crédits ne chute plus lourdement (-12,7% de montants distribués sur un an à fin août), tout en procédant à une plus grande sélectivité des dossiers. Ne cachons pas que les refus de prêt augmentent très nettement depuis le début de l'année, accentués par les effets délétères de la crise économique. Le nombre de dossiers recalés a doublé chez les courtiers par rapport à 2019. Les premiers concernés sont les primo-accédants sans apport personnel, les investisseurs pénalisés par le taux d'endettement maximum à 33%, également les acquéreurs potentiels dans le neuf chez qui on enregistre plus de 30% d'annulation d'achat.

La décision du HCSF jeudi 17 septembre de maintenir les règles d'octroi qu'il a édicté fin 2019 risque de creuser encore plus le fossé entre les candidats à l'emprunt immobilier, excluant de l'accès au crédit des dizaines de milliers de personnes dont le profil convenait sans problème aux établissements bancaires l'an dernier.

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Immobilier : quels pronostics pour 2024 ?

2023 restera dans les annales comme un piètre millésime en matière d’immobilier : ventes en berne à cause des difficultés d’accès au crédit, elles-mêmes dues à la forte remontée des taux d’intérêts et l’inadéquation des règles du HCSF qui encadrent l’emprunt bancaire, le tout dans un contexte de prix en pente douce. Quelles sont les perspectives pour 2024 ? Le site PAP (Particulier à Particulier) a demandé à l’intelligence artificielle d’analyser le marché immobilier de ces 5 dernières années afin de dessiner l’évolution pour 2024, à laquelle Magnolia.fr apporte sa propre analyse. Le marché immobilier de 2018 à 2023 Aidé de ChatGPT, IA conversationnelle disponible en ligne gratuitement, PAP, premier site d’annonces de location et de ventes immobilières entre particuliers, a pu identifier les tendances du marché immobilier au cours des 5 dernières années sur la base des volumes de recherches d’achat par mois. Premier enseignement : les phases commencent toutes en juin pour durer une année, qu’on peut ainsi qualifier d’année immobilière. Deuxième enseignement : la guerre en Ukraine qui a démarré fin 2022, poussé l’inflation à un haut niveau et engendré la forte hausse des taux d’intérêts, n’a produit ses effets qu’à compter de mai-juin. Le marché immobilier français est caractérisé par les phases suivantes : de juin 2018 à mai 2020 : années dynamiques de juin 2020 à mai 2021 : effervescence immobilière de juin 2021 à mai 2022 : normalisation de juin 2022 à mai 2023 : enclenchement de la baisse. Le marché immobilier depuis juin 2023 L’année immobilière commençant en juin selon les tendances observées, PAP a constaté une baisse des recherches d’achat de l’ordre de -25,4% entre juin et août 2023, baisse qui se tasse légèrement sur les trois mois suivants à -20,2%. Comparativement à juin 2018, le repli atteint -41%. Le début de la fin de la hausse des taux en 2023 est peut-être une des raisons de la timide reprise à partir de septembre ; la stabilisation des taux en décembre 2023 en est d’ailleurs l’illustration. Qu’en sera-t-il en 2024 ? Inutile de pavoiser. Même si les taux fin 2023 et début 2024 sont orientés à la baisse en raison du recul de l’inflation et du maintien des conditions monétaires de la Banque Centrale Européenne, les difficultés d’accès au crédit sont loin d’être résolues. Ce ne sont pas les 3 mesures cosmétiques de la Banque de France, a priori en place dès janvier 2024, qui vont huiler les rouages. Le régulateur persiste et signe quant au taux d’endettement maximum qui reste bloqué à 35% des revenus nets, assurance de prêt immobilier comprise, quel que soit le reste à vivre de l’emprunteur. Une aberration économique qui montre, si besoin est, le déni du gouvernement face à la crise immobilière 2023. Marché 2024 : redémarrage en douceur Même si les taux s’infléchissent en 2024, ils vont rester à des niveaux élevés et la correction des prix risque d’être insuffisante pour compenser le renchérissement du coût du crédit depuis mi-2022. Selon le site MeilleursAgents, leader de l’estimation immobilière en ligne, on se dirige vers une baisse des prix immobiliers en 2024, l’euphorie post-Covid se dégonflant, sans pour autant neutraliser la hausse des taux depuis deux ans. Difficile de chiffrer la correction, car les vendeurs peu pressés de céder leur bien à prix cassés attendent sans doute le redémarrage du marché pour se repositionner. Dans le détail, car le marché immobilier est par nature hétérogène, l’engouement pour Paris va continuer à se tarir, un désamour entamé après la crise sanitaire, tandis que les métropoles françaises, surtout celles proches des zones touristiques (mer et montagne), vont rester dynamiques. Inutile d’espérer une baisse franche des prix immobiliers dans l’ancien, compte tenu de la pénurie d’offres dans de nombreuses zones en raison de 3 facteurs : les ménages obligés de rester locataires car privés de crédit immobilier, ce qui engendre une vive tension sur le marché locatif et la crise de l’immobilier neuf. L’IA prédit pour sa part un recul des ventes de -14%, soit 804 000 transactions sur 12 mois glissants en août 2024. Sur les 5 années précédentes, il a en effet été observé une corrélation entre les recherches d’achat immobilier et le nombre de ventes, avec un décalage de trois mois, ce qui permet d’anticiper une contraction du marché en 2024. IA, nouvelle boule de cristal en immobilier ?      

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Inflation 2023 : peut-on renégocier une assurance emprunteur trop chère ?

En pleine période d’inflation, il n’y a pas de petites économies, surtout pour un foyer qui doit rembourser chaque mois une mensualité de crédit immobilier. Celui-ci est nécessairement garanti par une assurance emprunteur, une couverture destinée à vous protéger ainsi que la banque au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie. Vous avez la possibilité de mieux maîtriser le coût de l’assurance en substituant le contrat en cours par une offre beaucoup moins chère grâce à la loi Lemoine. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ? Détenue à une très large et honteuse majorité par les bancassureurs (environ 80% des parts de marché), l’assurance de prêt immobilier est destinée à sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie qui toucheraient l’emprunteur. Elle vise à garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance de risques bien spécifiques : Décès Dépendance à 100% Incapacité temporaire de travail Invalidité totale ou partielle. L’assurance emprunteur peut éventuellement couvrir la perte d’emploi, une protection uniquement réservée aux assurés en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. Le contrat repose sur des garanties assurance de prêt immobilier, lesquelles sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son crédit, et détaillées dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise lors de la demande de financement. En moyenne, l’assurance représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur essentiel pour comparer les offres de prêt car il contient tous les frais qui conditionnent l’octroi des fonds. Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023.     Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 €   Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023.     Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.

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