Quel état du marché de l'Immobilier en septembre 2020 ?

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À la peine durant le confinement, le marché de l'immobilier a redémarré mi-mai alors que la crise économique en est encore ses prémices. Dans ce contexte tendu, devenir propriétaire reste une priorité pour les ménages français malgré le serrage de vis opéré par les banques quant aux conditions d'octroi des crédits immobiliers. Notre rédaction fait le point sur le marché résidentiel en cette rentrée de septembre 2020.

La confiance des ménages se stabilise

En août dernier, l'indicateur de confiance des ménages de l'Insee s'est maintienu à 94, à distance de sa moyenne de longue période (100), mais nettement au-dessus du seuil atteint en décembre 2018 en pleine crise des Gilets Jaunes (88 points). Même si les chiffres montrent une relative amélioration comparativement à juillet, les craintes des Français restent focalisées sur leur situation financière actuelle et future, et sur les perpsectives d'évolution du chômage dans un environnement marqué par une crise économique sans précédent. Le pays compte désormais 4,4 millions de chômeurs de catégorie A, soit 830 000 demandeurs supplémentaires au deuxième trimestre 2020.

Un marché du logement en retrait

Flashback. 2019 aura été une année exceptionnelle pour le marché immobilier, totalisant 1 075 000 transactions, soit une augmentation de 11,4% par rapport à 2018. Dans le même temps, les établissements bancaires auront distribué quelque 258 milliards d'euros aux emprunteurs. 2020 s'est ouverte avec de nouvelles conditions d'octroi. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) demande aux banques de faire preuve d'une plus grande rigueur dans l'attribution des prêts, leur enjoignant d'appliquer la double limitation du taux d'endettement à 33% et de la durée de remboursement à 25 ans.

Des règles qui sont aujourd'hui suivies d'autant plus scrupuleusement que la crise sanitaire et économique augmente les risques pour les finances des ménages et pour l'équilibre financier des banques. Dans ce contexte pour le moins compliqué et dégradé, le marché de l'immobilier démontre pourtant sa résilience. Même s’il y a eu reprise des ventes après le confinement, le marché 2020 va inévitablement être inférieur à ce qu'il était l'an passé. 

L'Insee estime qu'à fin juin sur un an 60 000 transactions ont été perdues, portant le volume sur douze mois à 1 009 000 ventes. L'institut anticipe une baisse d'environ 20% à 25% sur l'ensemble de l'année en raison d'un second semestre 2020 moins dynamique qu'il y a un an. La période de confinement a fait perdre 150 000 ventes immobilières, soit 15% du volume annuel.

À ce stade de l'année, les scores d'activité demeurent élevés. Depuis la création des statistiques, seules les millésimes 2017, 2018 et 2019 ont dépassé les 900 000 transactions dans l'ancien.

Des prix immobiliers qui résistent

D'aucuns s'attendaient à ce que les prix s'assagissent compte tenu de la conjoncture. Or, l'incidence de cette crise inédite sur les prix des logements est pour le moment très limitée. Le réseau d'agences immobilières Fnaim n'observe aucune baisse, seulement un ralentissement de la hausse (+0,8% entre la fin du deuxième trimestre et août). L'offre de logements à vendre reste faible au regard de la demande. Dans un de nos articles précédents, nous évoquions une tension immobilière plus forte dans 14 grandes villes où le ratio acheteurs/vendeurs a augmenté par rapport à l'an dernier et surpasse même 2 par endroit (Paris, Lyon, Boulogne-Billancourt).

Selon les Notaires de France, dont les chiffres font autorité puisqu'ils se basent sur les transactions finalisées par un acte authentique, la hausse sur un an au deuxième trimestre 2020 a atteint 5,7%. Dans les villes de plus de 10 000 habitants, les valeurs grimpent de 7% et même de 7,8% dans les centres-villes. Les communes plus petites et les zones rurales ne sont pas à la traîne avec une inflation de 5,2% sur un an.

Les biens les plus recherchés

À en croire les moteurs de recherche, on constate un regain d'intérêt pour les maisons, les logements avec espaces extérieurs (balcon, terrasse, jardin) et les maisons secondaires. Les Français ont démontré un plus grand appétit pour ces 3 types de biens immobiliers, mais le passage à l'acte dépend souvent des perspectives d'emploi et de décisions au sein de l'entreprise, comme le déploiement du télétravail.

Autre donnée caractéristique de la rentrée 2020 : face aux difficultés d'accès à l'emploi, bon nombre de diplômés retardent leur entrée sur le marché du travail, préférant prolonger leurs études. Il en résulte un nombre plus important d'étudiants à la recherche d'un logement. À noter également que la crise qui pénalise fortement le tourisme incite certains propriétaires bailleurs à arrêter les locations saisonnières au profit de la location de longue durée, meublée ou non.

Des conditions d'emprunt avantageuses mais un difficile accès au crédit

Malgré la crise, les difficultés d'accès au crédit et la bonne tenue des prix, le marché immobilier ne s'effondre pas et fait preuve d'une belle résilience grâce à son premier facteur de soutien, le faible niveau des taux d'intérêt. Quand les temps sont difficiles, la pierre conforte son statut de valeur refuge. Quel que soit le projet immobilier, achat de la résidence principale, d'une maison secondaire ou d'un bien locatif, les conditions d'emprunt sont toujours avantageuses. Selon l'Observatoire Crédit logement, le taux brut toutes durées confondues (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) s'est établi à 1,24% en août dernier, soit 4 points de moins qu'en juin 2020.

Les banques restent agressives pour éviter que la production de crédits ne chute plus lourdement (-12,7% de montants distribués sur un an à fin août), tout en procédant à une plus grande sélectivité des dossiers. Ne cachons pas que les refus de prêt augmentent très nettement depuis le début de l'année, accentués par les effets délétères de la crise économique. Le nombre de dossiers recalés a doublé chez les courtiers par rapport à 2019. Les premiers concernés sont les primo-accédants sans apport personnel, les investisseurs pénalisés par le taux d'endettement maximum à 33%, également les acquéreurs potentiels dans le neuf chez qui on enregistre plus de 30% d'annulation d'achat.

La décision du HCSF jeudi 17 septembre de maintenir les règles d'octroi qu'il a édicté fin 2019 risque de creuser encore plus le fossé entre les candidats à l'emprunt immobilier, excluant de l'accès au crédit des dizaines de milliers de personnes dont le profil convenait sans problème aux établissements bancaires l'an dernier.

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Projet de loi pouvoir d'achat 2022 : simplifier la résiliation des assurances

Dans un contexte marqué par une inflation débridée, le gouvernement présentera prochainement son projet de loi Pouvoir d'achat. Entre autres mesures inscrites dans ce texte, il est envisagé de renforcer la concurrence sur le marché de l'assurance en facilitant la résiliation des contrats pour permettre aux ménages de payer moins cher ces dépenses contraintes. Soutenir le pouvoir d'achat en 2022 Même si l'inflation constatée en France n'est pas aussi élevée que dans les autres pays de l'Union Européenne, elle a le don de miner le moral des ménages. Sur un an à fin juin, l'indice des prix à la consommation a atteint 5,8%, contre une moyenne de 8,6% en zone euro. Dans neuf pays européens, l'inflation dépasse même les 10%. La flambée des prix de l'énergie explique en grande partie cette brutale accélération de l'inflation : +42% en un an, principalement pour cause de la guerre en Ukraine. Les prix de l'alimentation sont eux aussi en hausse pour la même raison, à +5,7% sur un an. Il s'agit d'une situation inédite qui réclame des mesures d'urgence pour soutenir le pouvoir d'achat des ménages. Le 6 juillet prochain, le gouvernement va présenter en conseil des ministres un projet de loi qu'il compte faire adopter avant la fin de ce mois, voire début août au plus tard pour que les effets soient rapidement tangibles. Les discussions dans l'hémicycle vont débuter autour du 18 juillet, mais déjà le sujet brûlant des prix des carburants agite les supputations. La remise de 18 centimes d'euro à la pompe, qui devait prendre fin au 1er juillet, a finalement été prolongée jusqu'à la rentrée de septembre, voire jusqu'à la fin de l'année, comme l'a laissé entendre le ministre de l'Économie Bruno Le Maire au journal Les Échos. Est également envisagée une aide complémentaire pour les plus modestes qui sont obligés de prendre leur véhicule pour se rendre au travail. Sont prévues d'autres mesures visant à soutenir le budget des Français, parmi lesquelles : la revalorisation anticipée des prestations sociales de 4% la mise en place d'un bouclier logement en limitant la hausse des loyers à 3,5% le chèque alimentaire d'urgence de 100€ pour neuf millions de foyers et de 50€ par enfant. Le volet assurances n'est pas oublié parmi les dépenses contraintes des Français. Après avoir été reçus la semaine dernière par Bercy pour les inviter à la modération tarifaire sur les primes d'assurance dommages et mutuelle santé, les assureurs pourraient être confrontés à une nouvelle réglementation visant à faciliter la résiliation des contrats d'assurance. Faciliter la résiliation en ligne des contrats d'assurance Selon les informations du média spécialisé L'Agefi, le gouvernement n'a pas l'intention d'agir sur les cotisations d'assurance, conscient du contexte financier qui pénalise la rentabilité des assureurs : une inflation galopante, la hausse du coût des catastrophes naturelles, le déploiement de la réforme 100% Santé. Il prévoit en revanche de renforcer les dispositions qui permettent de résilier les contrats d'assurance, afin de donner aux ménages plus de latitude pour faire jouer la concurrence. Les contrats d'assurance souscrits en ligne pourraient ainsi être résiliés en quelques clics "de façon facile, directe et permanente, grâce à une fonctionnalité dédiée". La résiliation classique via courrier postal notamment sera toujours possible, mais les assureurs devront obligatoirement proposer la solution digitale pour les contrats ayant été souscrits en ligne. En matière d'assurance, la fidélité ne paie pas. En changeant de contrat, on peut réduire la facture jusqu'à 40%. Et parmi les dépenses auxquelles les ménages ne peuvent échapper, les assurances auto, habitation et santé grèvent leur budget avec des augmentations très nettes en une décennie : +16%, +33% et +39% respectivement entre 2010 et 2021 ! Résiliation en assurance : que dit la loi ? Cette mesure de simplification des procédures de résiliation en assurance viendrait renforcer la réglementation existante. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Hamon en janvier 2015, il est possible de dénoncer son assurance habitation, auto/moto ou affinitaires à tout moment et sans frais à l'issue de la première année d'engagement. Cette faculté de résiliation infra-annuelle a été étendue aux contrats d'assurance santé complémentaire en décembre 2020. Avant cela, en juillet 2015, ce fut au tour des contrats d'assurance emprunteur d'accéder à la résiliation à tout moment durant la première année de souscription (loi Hamon). Dans la foulée, la loi Bourquin de janvier 2018 va autoriser la résiliation à chaque échéance, passé le premier anniversaire de l’offre de prêt. Un cadre réglementaire qui fait un bond en avant avec l'adoption de la loi Lemoine 2022.  Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut, à tout moment et sans frais, changer son assurance emprunteur par une offre à garanties au moins équivalentes, sans attendre de date butoir. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, il est possible de résilier l’assurance en cours afin d’opter pour un contrat moins cher et tout aussi protecteur. Ce nouveau droit sera accessible à tous les emprunteurs, quelle que soit l’antériorité de leur contrat, à compter du 1er septembre 2022. Le projet de loi pouvoir d'achat veut donc aller plus loin que les dispositifs en place et lutter contre les prolongations artificielles des contrats en offrant la possibilité de résilier en ligne en quelques clics. Seules sont concernées les assurances dommages (auto et habitation) et mutuelle santé. Les échanges avec les assureurs doivent se poursuivre à la mi-juillet.

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Prêt immobilier : est-il intéressant de renégocier en juillet 2022 alors que les taux augmentent ?

La hausse brutale des taux d'intérêt en matière d'emprunt immobilier oblige à s'interroger sur la pertinence d'une opération de renégociation ou rachat de crédit. Or le taux n'est pas le seul élément qui peut être révisé. En changeant d'assurance emprunteur dès maintenant, vous pouvez réaliser de juteuses économies. Magnolia.fr vous explique la démarche à suivre. Les règles du rachat de prêt immobilier Si vous détenez un prêt immobilier, il semble légitime de questionner régulièrement la performance du contrat et de savoir s'il n'existe pas des leviers pour faire baisser le coût global de l'emprunt. La réglementation du crédit immobilier vous autorise à renégocier les termes du contrat avec la banque prêteuse, également à faire jouer la concurrence en obtenant le rachat du crédit par un autre établissement. L'objectif étant de réduire le coût de votre crédit, il convient de respecter plusieurs règles : La différence entre le nouveau et l'ancien taux doit au minimum être de 0,7 point, l'idéal étant un écart de 1 point. Si vous avez emprunté à 3% (hors assurance et coût des sûretés), le nouveau taux négocié doit se situer entre 2% et 2,3%. Le montant du capital restant dû doit être significatif, au moins 70 000€. Le prêt doit être dans la première moitié de la durée de remboursement. À la faveur d'une baisse des taux du marché, il paraît évident de vouloir profiter de conditions plus avantageuses pour s'endetter à un taux plus faible que le taux initial. Mais quand les taux remontent, l'opération se justifie-t-elle ? Renégocier ou racheter son prêt : attention à la hausse des taux En période de hausse des taux d'intérêt, l'équation est plus compliquée et offre moins de latitude. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 1,70% et 2% selon les banques, soit le niveau établi au printemps 2016. Depuis lors, les taux n'ont cessé de reculer pour atteindre leur plancher en décembre 2021 (autour de 1% sur 20 ans). Il faut avoir emprunté avant janvier 2016 pour justifier une démarche de renégociation, a fortiori un rachat de crédit immobilier qui implique des frais incompressibles (indemnités de remboursement anticipé, frais de nouvelle garantie, frais de dossier). Faites vos calculs. Pour vous y aider, utilisez un comparateur de rachat de prêt immobilier en ligne, seul moyen de vérifier la rentabilité effective de l'opération. Sur la base de votre capital restant dû et de la durée résiduelle de remboursement, visualisez les propositions des banques. Les simulateurs sur internet donnent une première estimation de l'économie à faire grâce au rachat de crédit immobilier. Ces simulations sont généralement optimistes. N'hésitez pas à solliciter les services d'un courtier pour avoir une idée plus réaliste. En l'absence de gain par le biais des taux, il existe une autre source d'économies : l'assurance qui couvre votre crédit immobilier peut être renégociée, et ce, indépendamment des autres éléments qui composent le coût de votre emprunt. Nouvelle législation en assurance prêt immobilier  Dépense contrainte quand on emprunte pour acheter un bien immobilier, l'assurance est un produit négociable en amont comme en aval. Son coût est obligatoirement intégré dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final d'un prêt immobilier car il agrège tous les frais exigés à l'obtention du financement (intérêts, frais de dossier, garantie, etc.). Durant toute la vie du crédit, il est possible de résilier l'assurance en cours pour la substituer par une offre moins chère à garanties équivalentes. La réglementation en matière d'assurance de prêt immobilier a subi diverses évolutions depuis l'entrée en application de la loi Lagarde sur la délégation d'assurance. La dernière en date : la loi Lemoine 2022, un texte qui autorise le changement de contrat à n'importe quel moment, sans attendre une date butoir comme l'imposaient les précédents dispositifs (loi Hamon et loi Bourquin). Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat d'assurance à tout moment et sans frais, droit offert à tous à compter du 1er septembre prochain. Négociez une nouvelle assurance crédit moins chère Puisque vous détenez déjà un prêt immobilier, vous tombez sous les dispositions de l'amendement Bourquin, texte qui reste applicable jusqu’au 1er septembre, date d’entrée en vigueur de la résiliation à tout moment pour tous, quelle que soit l'antériorité du contrat. Cela vous oblige à respecter la date d'échéance. Vous disposez alors d'un délai de deux mois minimum avant la date d'anniversaire du contrat (ou tout autre date précisée par la banque) pour engager une démarche de résiliation/substitution. En cas de rachat de votre prêt immobilier par une banque concurrente, le contrat d'assurance est automatiquement résilié, qu'il s'agisse d'un contrat groupe ou délégué.  Le nouveau prêt sera alors couvert par une nouvelle assurance, et là encore, vous disposez de votre droit au libre choix du contrat. Peut-être êtes-vous éligible à un autre volet de la loi Lemoine : la fin du questionnaire de santé si le montant du crédit est inférieur à 200 000€, avec un terme avant votre 60ème anniversaire. La souscription à l’assurance est simplifiée, en particulier pour les personnes présentant des risques de santé. Le changement d'assurance est possible en dehors de toute configuration de renégociation ou rachat de crédit. L'opération se justifie par elle-même en vertu des économies potentielles à la clef. Vous pouvez épargner jusqu'à 15 000€ sur la durée restante du prêt. En moyenne, les assurances proposées par les prestataires externes sont jusqu'à 3 fois moins chères que les offres bancaires, à couverture équivalente. Comparez les offres en ligne et obtenez plusieurs devis gratuits correspondant à votre situation.À l’heure où le pouvoir d’achat des Français est rogné par l’inflation galopante, les emprunteurs ont en main une solution pour faire baisser drastiquement le coût de leur crédit immobilier : le changement d’assurance de prêt immobilier.

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PRESSE // Crédit immobilier : Notre astuce pour s'offrir des vacances chaque année ... au frais du banquier !

L’insurtech Magnolia.fr, Marketplace n°1 en Assurance de Prêt, a décidé d’offrir ses bons plans à tous les détenteurs d’un crédit immobilier pour s'offrir des vacances d’été en famille ou à deux grâce à une astuce très simple : changer l’assurance de leur crédit immobilier. En effet il est désormais possible, grâce à la Loi Lemoine, d’en changer à tout moment et de faire de belles économies ! Ce gain inespéré de pouvoir d’achat peut donner un vrai souffle à tous les propriétaires, qui pourront, dès la première année, se financer de belles vacances. Mais où pourront-ils partir avec les économies réalisées ? Changement d'Assurance Emprunteur :1 400€ d'économies moyenne la première année 85% des français, soit presque 8 millions de foyers, sont encore couverts par leur banque. Pourtant, les économies à la clé sont considérables : en moyenne 15 000 euros par emprunteur, soit 30 000 euros pour un couple et donc + de 1 400 euros dès la première année du changement.   De jolies vacances avec les économies réalisées ... ?  Une semaine en famille à Saint-Malo Vous et votre petite pourrez louer le temps de quelques jours une petite maison à Saint-Malo pour profiter du bon air breton et partir à la pêche au crabe pour le bonheur de tous !  Une semaine en amoureux dans un hôtel en Crète Offrez à votre couple le paradis crétois au sein d’un petit resort adorable, les pieds dans l’eau ! Ciel bleu et chaleur garantis ! Une semaine entre amis en Amerique Latine Partez en sac à dos au bout du monde et profitez des nuits à la belle étoile et de repas à moindre prix.