Quel état du marché de l'Immobilier en septembre 2020 ?

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À la peine durant le confinement, le marché de l'immobilier a redémarré mi-mai alors que la crise économique en est encore ses prémices. Dans ce contexte tendu, devenir propriétaire reste une priorité pour les ménages français malgré le serrage de vis opéré par les banques quant aux conditions d'octroi des crédits immobiliers. Notre rédaction fait le point sur le marché résidentiel en cette rentrée de septembre 2020.

La confiance des ménages se stabilise

En août dernier, l'indicateur de confiance des ménages de l'Insee s'est maintienu à 94, à distance de sa moyenne de longue période (100), mais nettement au-dessus du seuil atteint en décembre 2018 en pleine crise des Gilets Jaunes (88 points). Même si les chiffres montrent une relative amélioration comparativement à juillet, les craintes des Français restent focalisées sur leur situation financière actuelle et future, et sur les perpsectives d'évolution du chômage dans un environnement marqué par une crise économique sans précédent. Le pays compte désormais 4,4 millions de chômeurs de catégorie A, soit 830 000 demandeurs supplémentaires au deuxième trimestre 2020.

Un marché du logement en retrait

Flashback. 2019 aura été une année exceptionnelle pour le marché immobilier, totalisant 1 075 000 transactions, soit une augmentation de 11,4% par rapport à 2018. Dans le même temps, les établissements bancaires auront distribué quelque 258 milliards d'euros aux emprunteurs. 2020 s'est ouverte avec de nouvelles conditions d'octroi. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) demande aux banques de faire preuve d'une plus grande rigueur dans l'attribution des prêts, leur enjoignant d'appliquer la double limitation du taux d'endettement à 33% et de la durée de remboursement à 25 ans.

Des règles qui sont aujourd'hui suivies d'autant plus scrupuleusement que la crise sanitaire et économique augmente les risques pour les finances des ménages et pour l'équilibre financier des banques. Dans ce contexte pour le moins compliqué et dégradé, le marché de l'immobilier démontre pourtant sa résilience. Même s’il y a eu reprise des ventes après le confinement, le marché 2020 va inévitablement être inférieur à ce qu'il était l'an passé. 

L'Insee estime qu'à fin juin sur un an 60 000 transactions ont été perdues, portant le volume sur douze mois à 1 009 000 ventes. L'institut anticipe une baisse d'environ 20% à 25% sur l'ensemble de l'année en raison d'un second semestre 2020 moins dynamique qu'il y a un an. La période de confinement a fait perdre 150 000 ventes immobilières, soit 15% du volume annuel.

À ce stade de l'année, les scores d'activité demeurent élevés. Depuis la création des statistiques, seules les millésimes 2017, 2018 et 2019 ont dépassé les 900 000 transactions dans l'ancien.

Des prix immobiliers qui résistent

D'aucuns s'attendaient à ce que les prix s'assagissent compte tenu de la conjoncture. Or, l'incidence de cette crise inédite sur les prix des logements est pour le moment très limitée. Le réseau d'agences immobilières Fnaim n'observe aucune baisse, seulement un ralentissement de la hausse (+0,8% entre la fin du deuxième trimestre et août). L'offre de logements à vendre reste faible au regard de la demande. Dans un de nos articles précédents, nous évoquions une tension immobilière plus forte dans 14 grandes villes où le ratio acheteurs/vendeurs a augmenté par rapport à l'an dernier et surpasse même 2 par endroit (Paris, Lyon, Boulogne-Billancourt).

Selon les Notaires de France, dont les chiffres font autorité puisqu'ils se basent sur les transactions finalisées par un acte authentique, la hausse sur un an au deuxième trimestre 2020 a atteint 5,7%. Dans les villes de plus de 10 000 habitants, les valeurs grimpent de 7% et même de 7,8% dans les centres-villes. Les communes plus petites et les zones rurales ne sont pas à la traîne avec une inflation de 5,2% sur un an.

Les biens les plus recherchés

À en croire les moteurs de recherche, on constate un regain d'intérêt pour les maisons, les logements avec espaces extérieurs (balcon, terrasse, jardin) et les maisons secondaires. Les Français ont démontré un plus grand appétit pour ces 3 types de biens immobiliers, mais le passage à l'acte dépend souvent des perspectives d'emploi et de décisions au sein de l'entreprise, comme le déploiement du télétravail.

Autre donnée caractéristique de la rentrée 2020 : face aux difficultés d'accès à l'emploi, bon nombre de diplômés retardent leur entrée sur le marché du travail, préférant prolonger leurs études. Il en résulte un nombre plus important d'étudiants à la recherche d'un logement. À noter également que la crise qui pénalise fortement le tourisme incite certains propriétaires bailleurs à arrêter les locations saisonnières au profit de la location de longue durée, meublée ou non.

Des conditions d'emprunt avantageuses mais un difficile accès au crédit

Malgré la crise, les difficultés d'accès au crédit et la bonne tenue des prix, le marché immobilier ne s'effondre pas et fait preuve d'une belle résilience grâce à son premier facteur de soutien, le faible niveau des taux d'intérêt. Quand les temps sont difficiles, la pierre conforte son statut de valeur refuge. Quel que soit le projet immobilier, achat de la résidence principale, d'une maison secondaire ou d'un bien locatif, les conditions d'emprunt sont toujours avantageuses. Selon l'Observatoire Crédit logement, le taux brut toutes durées confondues (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) s'est établi à 1,24% en août dernier, soit 4 points de moins qu'en juin 2020.

Les banques restent agressives pour éviter que la production de crédits ne chute plus lourdement (-12,7% de montants distribués sur un an à fin août), tout en procédant à une plus grande sélectivité des dossiers. Ne cachons pas que les refus de prêt augmentent très nettement depuis le début de l'année, accentués par les effets délétères de la crise économique. Le nombre de dossiers recalés a doublé chez les courtiers par rapport à 2019. Les premiers concernés sont les primo-accédants sans apport personnel, les investisseurs pénalisés par le taux d'endettement maximum à 33%, également les acquéreurs potentiels dans le neuf chez qui on enregistre plus de 30% d'annulation d'achat.

La décision du HCSF jeudi 17 septembre de maintenir les règles d'octroi qu'il a édicté fin 2019 risque de creuser encore plus le fossé entre les candidats à l'emprunt immobilier, excluant de l'accès au crédit des dizaines de milliers de personnes dont le profil convenait sans problème aux établissements bancaires l'an dernier.

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Épargne et immobilier : faut-il ouvrir un PEL en 2023 ?

Le plan d’épargne logement, le fameux PEL, voit son taux de rémunération doubler en janvier 2023. Cette hausse est une première depuis 22 ans. La nouvelle est accueillie diversement selon qu’on se place du côté de l’épargnant ou de l’emprunteur. Explications. Taux du PEL à 2% en 2023 À compter du 1er janvier 2023, tous ceux qui ouvriront un PEL pourront bénéficier d’un taux de rémunération de 2%, contre 1% depuis le 1er août 2016. C’est la première fois depuis 2000 que le taux du PEL augmente. Depuis le 1er juillet 2000, il n’a cessé de se réduire comme peau de chagrin, passant de 4,7% à 1%. Il faut remonter au 1er février 2015 pour retrouver des intérêts à 2%. L’annonce de cette revalorisation du PEL faite par le ministère de l’Économie le 8 décembre dernier s’explique par la progression des taux monétaires depuis juillet 2022, le taux du PEL étant calculé par la Banque de France sur la base des taux européens dits « swap », à échéance de 2,5 à 10 ans. Ce taux de 2% s’appliquera uniquement aux plans nouvellement ouverts en 2023, les PEL en stock conservent leur taux initial. Le plafond reste le même, soit 61 200€, et ne peut être dépassé que par la capitalisation des intérêts.  La particularité du PEL est de pouvoir se constituer une épargne en vue du financement de sa résidence principale ou de travaux de rénovation dans son logement. Après une phase minimum d’épargne de 4 ans, le PEL permet de solliciter un prêt d’épargne-logement au taux d’intérêt en vigueur à la date d’ouverture. Le taux de placement et le taux d’emprunt sont en effet connus lors de la signature du PEL, tout en étant garantis sur toute la durée de vie du plan. Seuls les plans souscrits avant le 1er janvier 2018 sont éligibles à une bonification du rendement ou prime d’État (jusqu’à 1 525€), en l’absence de prêt immobilier pour les PEL ouverts avant le 12 décembre 2002, et uniquement en cas de demande de prêt pour les PEL ouverts entre le 1er mars 2011 et le 31 décembre 2017. Épargne : que vaut le PEL 2023 ? Sur un an à fin novembre, le taux de l’inflation a atteint 6,2%. Une baisse de l’inflation est attendue en 2023 mais l'indice restera élevé. Bercy vise 5% début 2023, puis 4% à la fin de l’année 2023, des prévisions qui pourraient rapidement devenir obsolètes en cas de dégradation du contexte politico-économique. Les 2% bruts offerts par le PEL sont donc loin de la réalité monétaire. Une fois appliquée la fiscalité, le PEL rapportera 1,4% en 2023, ce qui en fait un rendement négatif au regard de l’inflation, par ailleurs inférieur aux 2% défiscalisés du Livret A.  Mais comparativement au très discret 1% des plans ouverts avant août 2018, soit 0,845% net des prélèvements sociaux, c’est toujours bon à prendre. Clôturer son PEL pour en ouvrir un nouveau peut être judicieux pour bénéficier d’une meilleure rémunération. Attention, si vous clôturez votre PEL moins de 4 ans après son ouverture, vous ne pourrez profiter du taux de 2%, les intérêts étant recalculés au taux du CEL en vigueur à la date de clôture, soit 1,25%. Prêt immobilier : quel intérêt d’avoir un PEL 2023 ? Compte tenu de la baisse historique des taux des crédits immobiliers depuis fin 2016, le PEL avait perdu de son attrait en tant que solution de financement. La situation est tout autre en 2022 avec des taux au plus haut depuis 7 ans, ce qui pourrait bien signer le retour en grâce au PEL. Depuis 2016, le taux lié au prêt épargne-logement est fixé à 2,20%. Jusqu’à la fin de l’été 2022, il était peu pertinent de casser son PEL pour financer l’achat d’un logement. Aujourd’hui, le taux moyen sur 20 ans tourne autour de 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il devient alors intéressant de profiter du taux lié au PEL plutôt qu’emprunter aux taux du marché. Si vous détenez un PEL ouvert après août 2016 et que vous avez un projet immobilier, il est préférable de conserver le plan plutôt qu’en ouvrir un nouveau, car le taux de prêt des nouveaux PEL passe de 2,20% à 3,20% à compter du 1er janvier 2023. Selon les courtiers en crédit immobilier, le pic de la remontée des taux débiteurs sera atteint au printemps prochain. Des taux à plus de 3% sont attendus pour le deuxième trimestre 2023, avant une stabilisation pour la seconde partie de l’année 2023, suivie d’un retour à des taux plus performants en 2024. La décision d’ouvrir un nouveau PEL dépendra de vos projets : rester au seul staut d'épargnant ou envisager un achat immobilier. Sachez que vous n’avez droit qu’à un seul PEL, mais que chaque membre d’une même famille peut en ouvrir un à son nom, même une personne mineure. Le PEL est cumulable avec le Livret A et le Compte Épargne Logement (CEL).

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Investissement locatif : les avantages du Pinel + 2023

Promis à disparition, le dispositif Pinel tel qu’on le connaît actuellement est finalement prolongé jusqu’à fin 2024. Dès janvier 2033, les conditions évoluent et l’avantage fiscal est rogné sous réserve d’opter pour la version Pinel + qui s’accompagne d’exigences environnementales. Magnolia.fr fait le point. Prolongation du dispositif Pinel L’avenir pour le Pinel en 2023 était pour le moins incertain, la Cour des Comptes ayant à maintes reprises jugé le dispositif trop dispendieux pour les finances publiques sans qu’il touche les zones tendues avec l’efficacité recherchée. Plusieurs études ont pointé les défaillances du dispositif, telle celle de l’Olap qui mettait en lumière les villes à éviter en Pinel. La loi de finances 2022 l’a finalement prolongé jusqu’au 31 décembre 2024, mais la carotte fiscale est grignotée à partir de janvier 2023. Selon l’engagement de mise en location, les investisseurs vont bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle qui va décroître en 2023 et 2024 :   Durée engagement locatif Réduction fiscale en 2022* Réduction fiscale en 2023* Réduction fiscale en 2024* 6 ans 12 % 10,5 % 9 % 9 ans 18 % 15 % 12 % 12 ans 21 % 17,5% 14 %   *en % du montant de l’opération dans la limite de 30 000€ Super Pinel ou Pinel + en 2023 Il sera toutefois possible de profiter d’une réduction fiscale à taux plein (taux de 2022) en 2023 et 2024 en optant pour le Pinel plus ou Super Pinel. Le logement devra respecter toutes les conditions suivantes : un niveau de performance énergétique déterminée par la réglementation environnementale RE2020 jalons 2025 la classe A sur l’échelle du DPE la présence d’espaces extérieurs privatifs (balcon, terrasse, jardin) des surfaces minimales pour le logement et les extérieurs (voir tableau) l’existence d’une ouverture sur l’extérieur (type fenêtre ou porte-fenêtre) sur au moins deux façades d’orientations différentes à partir du T3.   Typologie Surface minimale du logement Surface minimale des extérieurs T1 28 m2 3 m2 T2 45 m2 3 m2 T3 62 m2 5 m2 T4 79 m2 7 m2 T5 96 m2 9 m2   À noter qu’il sera très difficile d’atteindre les seuils des indicateurs RE2020 jalons 2025 pour l’année 2023 sauf en évitant le gaz comme système de chauffage. Le décret n°2022-384 du 17 mars 2022 précise tous les critères d’éligibilité au Pinel +. Les avantages du Pinel + pour l’investisseur et le locataire Le Pinel + vise à dynamiser le marché de l’investissement locatif neuf en zones tendues (A, A bis et B1). Les autres conditions attachées au Pinel classique restent les mêmes pour le Super Pinel : Le logement est loué nu à usage d’habitation principale. Le locataire doit respecter un plafond de revenus, calculé en fonction de la composition du foyer fiscal. Le montant du loyer est plafonné selon la zone et les caractéristiques du logement. Le locataire peut faire partie de la famille du propriétaire (ascendant ou descendant) sous réserve d’avoir son propre foyer fiscal, de renoncer aux aides au logement et que le loyer soit conforme à la réglementation. L’investissement est plafonné à 300 000€ par an, dans la limite de 5 500€ le m2. À compter de janvier 2025, le Pinel classique disparaîtra pour laisser toute la place au Pinel +, un dispositif plus exigeant en matière de performance énergétique et environnementale en lien avec la nouvelle réglementation sur l’habitat (loi Climat et Résilience).  Le Pinel + permet au locataire d’habiter dans un logement à haute valeur environnementale, à la fois économique en termes de factures d’énergie et de loyer, et très confortable. Le propriétaire réalise un investissement rentable, car situé en zone tendue, qui ne nécessitera pas de travaux de rénovation avant longtemps. Un bémol à l’intérêt pour le Pinel +, a fortiori pour le Pinel classique, pourrait cependant être mis à cause de plusieurs facteurs conjoncturels : La remontée des taux d’intérêts des crédits immobiliers : les taux sont au plus haut depuis 7 ans et les changements dans l’immobilier pour 2023 n’annoncent aucune réforme de l’usure, l’accès au crédit continuant d’être durablement compliqué. La flambée des prix de l’immobilier neuf : au-delà de l’anticipation de la nouvelle norme environnementale RE2020, la guerre en Ukraine dynamite les coûts de construction qui atteignent des sommets historiques, et ralentit les délais de livraison des matériaux.

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Retraite anticipée : quel impact sur l’assurance de prêt immobilier ?

Vous détenez un crédit immobilier couvert par une assurance emprunteur. Quelles sont les conséquences d’un départ anticipé à la retraite sur les garanties invalidité et incapacité ? Avant d’y répondre, il convient de rappeler les caractéristiques de ces garanties. Assurance emprunteur et arrêt de travail La souscription à l’assurance de prêt immobilier est exigée par la banque pour sécuriser l’emprunt en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité, voire perte d'emploi). Cette couverture complète une autre garantie bien connue (hypothèque ou caution), toujours imposée par le prêteur, qui intervient en cas de défaut de paiement dans les autres situations non prises en charge par l’assurance. Les garanties incapacité et invalidité Aux garanties socle décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie, c’est-à-dire taux de dépendance à 100%) qui sont obligatoires, sont ajoutées le plus souvent, quand l’emprunteur exerce une activité professionnelle, des garanties facultatives destinées à couvrir l’invalidité et l’incapacité : La garantie ITT ou Incapacité Totale et temporaire de Travail : elle entre en jeu en cas d’arrêt de travail pour maladie ou accident, et prend en charge tout ou partie des mensualités après délai de franchise, à hauteur de la quotité définie à la souscription. La garantie IPP ou Invalidité Permanente Partielle : si l’arrêt de travail est prolongé et l’état de santé consolidé, elle intervient si le taux d’invalidité est compris entre 33% et 66%. La garantie IPT ou Invalidité Permanente Totale qui couvre la perte d’autonomie dès que le taux est supérieur à 66%. Les spécificités de la garantie ITT Les exigences de la banque en matière de garanties dépendent de la situation de l’emprunteur, elles sont précisées dans la FIS (Fiche d’Information Standardisée) remise dès les prémices de la demande de prêt. La garantie ITT est toujours imposée en cas d’activité professionnelle, les garanties invalidité venant renforcer la protection.  Au maximum, la garantie ITT peut être activée sur une période de 1 095 jours soit 3 ans, après un délai de franchise de 90 jours, qui correspond à la période d’indemnisation de la Sécurité Sociale. Ce délai peut être plus court pour les TNS (Travailleurs Non Salariés) et peut être porté à 180 jours pour les salariés du privé couverts par un contrat collectif de prévoyance au sein de leur entreprise. Certains contrats comme l’assurance prêt immobilier April permettent à l’assuré de choisir sa franchise (entre 30 et 180 jours), la cotisation étant ajustée en conséquence. Si l’arrêt de travail se prolonge, les garanties invalidité prennent le relais si elles ont été souscrites. La garantie IPT est généralement requise pour sécuriser un prêt destiné à financer la résidence principale ; elle est facultative dans le cadre d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, mais reste un outil indispensable pour garantir le crédit sur le long terme.  La garantie ITT est assortie d’exclusion sur les maladies non objectivables (MNO) qui concernent les affections disco-vertébrales (lombalgie, cervicalgie, sciatique, etc.) et psychologiques (dépression, fatigue chronique, burn-out, etc.). La plupart des contrats alternatifs proposés par les assureurs concurrents des banques proposent le rachat d’exclusion qui permet à l’assuré, moyennant une surprime assurance emprunteur, d’être protégé en cas d’arrêt maladie provoqué par une MNO définie dans les conditions générales. Attention : les arrêts de travail consécutifs à une grossesse, de même que le congé légal de maternité, sont exclus du champ de la garantie ITT. Le remboursement de mensualités se fait sur le mode forfaitaire ou indemnitaire selon le contrat : dans le premier cas, le remboursement ne dépend pas de la perte de revenus, mais s’effectue en fonction de la quotité assurée ; à l’inverse, la prestation indemnitaire tient compte des éventuelles indemnités perçues des organismes sociaux ou/et de prévoyance. La reprise partielle de l’activité met fin à l’indemnisation. Rappelons que les contrats proposés par les assureurs externes sont entre deux et quatre fois moins chers que ceux des banques, à garanties équivalentes, l’aspect financier d’une assurance alternative étant un des avantages de la délégation d’assurance de prêt immobilier. La garantie ITT en cas de retraite anticipée Il est possible de partir en retraite avant l’âge légal, par exemple pour motif de longue carrière si vous avez commencé à travailler avant 20 ans ou dès 60 ans pour si vous êtes bénéficiaire de l’allocation des travailleurs de l’amiante (ATA). Il est également possible de travailler au-delà de l’âge légal pour booster votre pension de vieillesse, mais dès que vous avez atteint l’âge de 70 ans, votre employeur peut vous imposer unilatéralement le départ à la retraite. La garantie ITT cesse automatiquement dès que vous faites valoir vos droits à la retraite, que la cessation de l’activité professionnelle soit ou non anticipée. Il en est de même pour les garanties IPP et IPT qui ont pu être souscrites. La plupart des contrats d’assurance de prêt immobilier fixent la limite de la prestation au 65ème anniversaire de l’assuré, voire jusqu’à 71ème pour les plus généreux en cas de poursuite d’une activité professionnelle rémunérée. Seule est maintenue la garantie décès, et ce, jusqu’au terme du crédit immobilier, dans la limite de 85 ans pour les contrats alternatifs les plus protecteurs. Quant à la garantie PTIA, elle cesse elle aussi de facto à 65 voire 71 ans, et dans tous les cas, si vous partez en retraite. Pour mémoire, la loi Lemoine 2022 vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre une durée d’engagement minimum ni respecter une date butoir. Substituez l’assurance bancaire par un contrat externe moins cher et plus protecteur après avoir mis les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier.