TAEG : outil de désinformation pour les banques

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En produits de consommation courante comme en crédit immobilier, comparer s'avère nécessaire pour décrocher la meilleure offre. Le taux Annuel Effectif Global est l'indicateur qui permet cet exercice de comparaison lors d'une demande de crédit, puisqu'il intègre tous les coûts liés à l'obtention du financement. En théorie, le taux le plus faible devrait illustrer l'offre la moins chère. En manipulant le TAEG, les banques cherchent à attirer le client de manière trompeuse, une pratique douteuse dénoncée par le courtier Securimut.

Le TAEG : comparaison n'est pas raison !

Début mai 2021, le courtier Securimut, filiale de la Macif, lançait un pavé dans la marre de l'assurance emprunteur, mettant en lumière des pratiques bancaires pour le moins contestables quant au respect de la réglementation sur le calcul du Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Dans son étude, le courtier accuse les banques de manipuler le TAEG pour duper les consommateurs.

50% voire 75% du coût de l'assurance seraient extraits du TAEG pour embellir une offre de prêt qui se révèle être plus onéreuse qu'une autre.

Produit complexe s'il en est, un crédit immobilier est l'agrégation de divers coûts incompressibles :

les intérêts d'emprunt
les frais de dossier
la garantie (hypothèque, caution, privilège du porteur de deniers)
les frais d'expertise du bien immobilier
les frais dus aux éventuels intermédiaires (honoraires de courtage)
les frais d'ouverture et de tenue de compte en cas de domiciliation des revenus pour obtenir le financement
les primes d'assurance emprunteur.

Additionnés, ces frais vont exprimer le coût total de l'emprunt via le TAEG, taux qui, depuis 2016, doit obligatoirement être indiqué sur les publicités et les offres préalables de crédit, ainsi que sur le contrat de prêt remis au client. En aucun cas, le TAEG ne peut excéder le taux de l'usure applicable sur la durée concernée, taux maximum légal que la banque peut accorder.

Privé d'une partie des frais liés à l'obtention du crédit immobilier, en l'occurrence une proportion importante de l'assurance emprunteur, le TAEG est devenu, par les dérives bancaires, un instrument de désinformation. Le TAEG a été mis en place pour que le consommateur fasse un choix éclairé de son crédit immobilier, sans qu'il ait besoin de détailler tous les paramètres du financement. S'il paraît simple de distinguer les intérêts, les frais de dossier et les frais de garantie dans cet indicateur global, il est en revanche malaisé d'isoler le coût de l'assurance emprunteur, et donc de pouvoir comparer objectivement cette couverture incontournable.

Le Taux Annuel Effectif Assurance : seul indicateur fiable du coût de l'assurance emprunteur

À TAEG identique, deux offres de prêt immobilier peuvent cacher des réalités bien différentes. Les statistiques montrent qu'un crédit à l'habitat est remboursé en moyenne au bout de 8 ans pour une souscription initiale de 20 ou 25 ans. Le coût effectif du crédit sera alors celui de la durée réelle de détention. En amalgamant tous les coûts, le TAEG ne permet pas de distinguer quelle offre sera la plus intéressante à l'instant T en cours de prêt. Securimut prend l'exemple de 2 offres pour un crédit de 200 000€ sur 20 ans.

La plupart des emprunteurs se focalisent sur le taux nominal du crédit, estimant que le taux le plus faible réduit nécessairement le coût du financement. Ils oublient les autres coûts, à commencer par l'assurance emprunteur qui peut représenter entre 30% et 50% du poids global du crédit. Dans l'exemple donné, l'emprunteur pourra être tenté de choisir l'offre A qui affiche le taux brut le plus performant. S'il solde son prêt au bout de 8 années, il aura dépensé 2 000€ supplémentaires en primes d'assurance par rapport à l'offre B. Au terme prévu, soit 20 ans, la comparaison déclasse l'offre B, plus chère en assurance que l'offre A.

La différence tient aussi au calcul des cotisations, exprimées en capital restant dû dans l'offre A et en pourcentage du capital initial dans l'offre B. Les premières mensualités du crédit sont constituées en grande partie des intérêts, raison pour laquelle l'assurance de l’offre A coûte cher en début de prêt, du fait d'une cotisation dégressive au fil de l'amortissement du capital. Dans l'offre B, les primes d'assurance sont constantes, lissées sur la durée totale, et pèsent donc moins en début de prêt.

Pour permettre une comparaison objective des offres, le TAEG devrait être exprimé hors assurance, cette dernière étant évaluée par son indicateur propre, le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance. L'emprunteur pourrait alors comparer les offres sous l'angle de ces 2 taux, d'un côté le TAEG qui agrège tous les frais sauf l'assurance, et de l'autre le TAEA qui rend compte uniquement du coût de l'assurance.

L'exclusion des garanties facultatives du TAEG

Securimut a observé en outre que certaines banques n'intègrent pas toutes les garanties de l'assurance. L'obtention d'un crédit immobilier est conditionnée à la souscription de l'assurance emprunteur, elle-même soumise aux exigences du prêteur. Le consommateur n'a pas le choix des garanties ni des quotités à souscrire, qui lui sont imposées par la banque. Même s'il peut choisir librement le contrat d'assurance, l'emprunteur doit respecter la notion d'équivalence de niveau de garanties réclamée par la banque.

Sont obligatoires les garanties décès/perte totale et irréversible d'autonomie, et les garanties invalidité/incapacité. La garantie perte d'emploi est quant à elle optionnelle, mais peut être imposée par le prêteur en fonction du profil de l’emprunteur. En sortant les garanties facultatives du TAEG, certaines banques enjolivent cet indicateur et leur offre de prêt, trompant ainsi le consommateur sur le coût réel du crédit.

Certains établissements excluent jusqu'à 75% de l'assurance emprunteur du TAEG, rendant cet indicateur peu fiable. D'autant qu'une fois la garantie perte d'emploi souscrite, l'emprunteur ne peut s'en défaire en cours de prêt comme l'y autorise la réglementation (loi Hamon ou amendement Bourquin), le changement d'assurance étant lié à l'équivalence de garanties.

Ces pratiques autrefois marginales seraient désormais répandues. Elles témoignent de la volonté des banques toujours plus forte de préserver leurs marges sur l'assurance emprunteur, produit hautement rémunérateur dans un marché du crédit qui ne l'est plus en raison de taux d'intérêt au plancher.

La loi Lagarde de septembre 2010 avait acté la déliaison de l'assurance et du crédit pour permettre aux consommateurs de réduire cette dépense contrainte, l'assurance de prêt, en comparant les offres. On voit par ces exemples que le TAEG, tel qu'il est conçu, ne permet pas une comparaison concrète de tous les coûts.

Comme le TAEG, le TAEA doit figurer sur tous les documents précontractuels et les offres de prêt immobilier. Cet indicateur doit être accompagné du coût total de l'assurance en euros, du coût de l'assurance par période (mensuelle et annuelle) et du détail des garanties. Manifestement, certaines banques ne respectent pas l'article L.311-4-1 du Code de la consommation ou font en sorte que le consommateur passe à côté de cette information cruciale.

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Crédit immobilier : l’assurance emprunteur couvre-t-elle les allergies ?

Le printemps fait son retour et avec lui les allergies au pollen d’arbres et de graminées. Souffrir d’une allergie, quelle qu’elle soit, peut être considéré comme un risque aggravé par les assureurs de prêt immobilier. Faut-il déclarer ce problème de santé lors de la souscription à l’assurance emprunteur ? Quelles sont les conséquences sur le niveau de couverture et sur le tarif ? Allergie aux pollens : un enjeu de santé publique Environ 30% des adultes français souffrent d’allergies. Les projections de l’OMS indiquent que la moitié de la population sera touchée à l’horizon 2050. Le phénomène est loin d’être anecdotique par son ampleur et par les conséquences sur la santé publique. L’exposition aux pollens dès l’arrivée du printemps, au contact avec les yeux et les voies respiratoires, provoque des réactions plus ou moins invalidantes : difficulté à respirer, crises d’éternuement, yeux rouges et larmoyants, conjonctivite, toux, fatigue anormale, etc. La rhinite allergique et l’asthme allergique sont les deux formes d’allergie respiratoire les plus fréquentes, et souvent, un même individu souffre de ces deux pathologies. Une réaction allergique généralisée se caractérise par un choc anaphylactique qui comporte un risque vital majeur et nécessite un traitement d’urgence. Selon une étude réalisée en 2016 par des fédérations d’allergologues, l’allergie au pollen serait à l’origine d’au moins 7 millions de jours d’arrêt de travail chaque année. Le phénomène ne fait que s'aggraver avec le changement climatique. La France compte environ 3 millions d’asthmatiques, toutes causes confondues, l'asthme entraînant entre 1 000 et 2 000 décès chaque année. Assurance de prêt pour personne souffrant d’allergie À la lecture de ces chiffres, on comprend les difficultés potentielles auxquelles une personne allergique est confrontée lors d’une demande de crédit immobilier. La banque exige la souscription à l’assurance emprunteur pour se prémunir contre les défauts de paiement et sécuriser les sommes en jeu. Les risques couverts par l’assurance emprunteur Avant d’aborder la problématique de l’assurance en cas de pathologie allergique, rappelons l’importance de l’assurance de prêt immobilier. Si elle n’est pas légalement obligatoire, l’assurance emprunteur reste un préalable à l’obtention d’un crédit immobilier. Sa finalité est de prendre en charge tout ou partie des mensualités au cas où l’emprunteur est victime d’un accident de la vie. Elle repose sur deux types de garanties : les garanties obligatoires qui couvrent le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie ; les garanties facultatives qui couvrent les arrêts de travail et l’invalidité. La perte d’emploi est une dernière garantie optionnelle, plus rarement souscrite. Les garanties nécessaires à l’octroi du prêt sont définies par la banque et portées à la connaissance de l’emprunteur via la fiche standardisée d’information. Sur la base de ce document, vous pouvez mettre les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par votre banque : crédit et assurance sont deux produits déliés depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, ce qui vous permet de faire jouer la délégation d’assurance pour bénéficier d’une couverture jusqu’à trois fois moins chère que la proposition bancaire, à garanties équivalentes. Déclarer son allergie dans le questionnaire de santé La souscription à l’assurance emprunteur passe par le questionnaire de santé. Ce formulaire renseigne l’assureur, qui peut être la banque ou un prestataire externe, sur votre historique de santé. Il va permettre au médecin-conseil de l’assureur d’évaluer les risques de santé afin de formuler une réponse et d’appliquer une tarification en conséquence. Ce questionnaire doit être rempli en toute bonne foi : vous ne devez omettre aucune information faisant l’objet d’une entrée ni faire de fausse déclaration, sinon vous risquez la nullité du contrat. Vous devez indiquer si vous souffrez d’allergie et en préciser la cause : allergie au pollen, allergie alimentaire, allergie aux acariens, allergie cutanée. Vous devez également indiquer le traitement éventuel que vous prenez chaque année, de manière régulière ou ponctuelle. Si vous avez déjà consulté un médecin allergologue, pensez à joindre le courrier qu’il a adressé à votre médecin traitant. Vous devez par ailleurs préciser si l’allergie dont vous souffrez a entraîné des arrêts de travail. Les garanties assurance pour emprunteur allergique Si votre allergie n’a jamais entraîné d’arrêt de travail durant les 5 dernières années, vous bénéficiez des garanties décès, invalidité et incapacité à des conditions standards. En revanche, vous pouvez être considéré comme emprunteur avec risque aggravé de santé si vous avez été déjà placé en arrêt de travail à cause de votre allergie. En fonction des conclusions du médecin-conseil, l’assureur peut appliquer une surprime et exclure les risques liés à l’allergie. Il peut aussi refuser de vous assurer s’il estime que le niveau de risques est trop élevé. L’exclusion de garantie touche généralement la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), celle qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. Cette garantie est systématiquement exigée par la banque dans le cadre d’un prêt immobilier destiné à financer l’achat de la résidence principale. Trouver une assurance pour emprunteur allergique Quel que soit le type d’allergie, faites jouer la délégation d’assurance emprunteur pour trouver un contrat adapté à votre situation au meilleur prix. Les assureurs alternatifs sont mieux placés que les bancassureurs pour couvrir les emprunteurs présentant des risques, quelle que soit leur nature (âge, santé, profession, pratique sportive). Comparez les offres en ligne et demandez à un courtier en assurance de prêt immobilier de vous accompagner pour vous aider à sélectionner la formule compétitive qui vous garantira une protection optimale. Si vous êtes déjà couvert par l’assurance de votre banque, vous pouvez bénéficier de la délégation en cours de prêt. La loi Lemoine vous autorise à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans pénalités, sans avoir à attendre la date d’échéance. L’occasion vous est donnée de décrocher une assurance qui soit mieux adaptée à votre problématique, et bien souvent moins chère.

Crédit immobilier : la Corse offre jusqu’à 31 000€ aux primo-accédants

Dans un contexte de crise de l’immobilier et du logement, certaines régions se montrent particulièrement généreuses. C’est le cas de la Corse qui propose une aide plus que substantielle à la primo-accession : jusqu’à 31 000€ ! Derrière ce beau coup de pouce, la volonté de lutter contre les difficultés d’accès au logement, mais aussi de combattre les phénomènes de spéculation et de dépossession, tout en revitalisant les petites communes de l’intérieur de l’île. Voyons le périmètre de ce dispositif baptisé « Una casa per tutti, una casa per ognunu », soit « une maison pour tous, une maison pour chacun ». Dispositif de soutien pour la primo-accession en Corse Vous êtes déjà installé en Corse, que vous soyez corse d’origine ou pas, et vous souhaitez acquérir votre résidence principale ? La région peut vous aider à financer votre projet immobilier sous réserve de remplir les conditions suivantes : Vous résidez en Corse depuis au moins 3 ans et votre foyer comprend au moins deux personnes (sauf dérogation dans les communes de moins de 3 000 habitants où l’aide peut être attribuée à une personne vivant seule). Vous avez le statut de primo-accédant. Le logement convoité se situe dans les lotissements communaux ou communes d'Ajaccio et de Bastia dans le périmètre du dispositif Action Cœur de Ville et Quartier Prioritaire de la Ville (QPV), ou partout ailleurs en Corse pour l’acquisition de biens construits avant 1960 en centre ancien ou hameaux de villes ou villages. Le coût du projet va de 150 000€ minimum à 280 000€ maximum (jusqu’à 350 000€ à Ajaccio et Bastia). Le projet est financé au moins à 80% par un crédit immobilier. Vous vous engagez à occuper le bien pendant au moins 10 ans (clause anti-spéculative). Sous conditions de ressources, vous pouvez bénéficier d’un taux de subvention de 10%, soit une aide financière comprise entre 15 000€ et 28 000€. Si la commune compte moins de 350 habitants, une prime de 3 000€ vient compléter cet apport gracieux, qui grimpe donc à 31 000€. Les dépenses subventionnables concernent le coût d’acquisition et des travaux liés à la création d’une résidence principale. Il peut donc s’agir d’un bien neuf déjà construit ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) comme d'un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation. Sont exclues toutes les opérations immobilières pour lesquelles un prêt bancaire a déjà été débloqué. Immobilier en Corse : entre spéculation et difficultés d’accession à la propriété Ce dispositif d’aide à la primo-accession n’est pas nouveau. La Collectivité Territoriale de Corse l’a mis en place en 2011 pour accompagner les primo-accédants dans l’achat de leur résidence principale. Pour éviter tout effet d’aubaine et de spéculation, le bénéficiaire de la subvention s’engage à occuper le logement pendant une durée minimale de 10 ans et à avertir la CTC en cas de revente dans cette période. Dans ce cas, l’aide doit être remboursée au prorata des années où le bien a été occupé par le bénéficiaire de l’aide. La Corse est marquée par une forte décorrélation entre le niveau des prix des logements et celui des revenus. Cette aide a été adoptée par la région pour lutter contre ce décalage, en particulier dans les centres-villes de Bastia et d’Ajaccio, mais aussi dans les villages et hameaux qui représentent deux tiers des communes de Corse. Voici quelques chiffres qui illustrent le particularisme du marché immobilier corse et rendent compte de la nécessité d’un plan d’action : Entre 2006 et 2019, le coût du logement a augmenté de +68%, contre +36% dans l’hexagone. Sur ce même intervalle, le coût du foncier a progressé quatre fois plus vite : +138% en Corse, contre +64% dans l’hexagone. Un Corse sur cinq vit sous le seuil de pauvreté. L’offre de logement social locatif est de 10%, contre une moyenne française de 17%. Ajoutons que les inégalités territoriales sont très importantes entre le littoral et l’intérieur de l’île, et que les résidences secondaires représentent en moyenne plus de 28% du parc de logements (moyenne nationale de 10%). Des zones entières du territoire corse sont frappées par une forte exclusion de l’accès au foncier et au logement. La crainte de la CTC est que le phénomène s’étende à l’ensemble de l’île. La subvention destinée aux primo-accédants est une première réponse apportée pour renforcer et garantir l’accès au logement et au foncier au plus grand nombre sur tout le territoire corse, dans les zones où sévit la spéculation comme dans celles qui sont désertifiées, dans un contexte de hausse excessive des prix immobiliers et de taux de pauvreté plus élevé qu’ailleurs. D’autres régions de France ont mis en place des aides locales favorisant l’accession. Cliquez sur le site de l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) pour savoir si votre collectivité accorde un coup de pouce financier aux ménages souhaitant devenir propriétaires de leur logement.

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