Refus de prêt immobilier en 2024 : jouez sur l’assurance emprunteur

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Votre demande de prêt immobilier a été refusée une première fois, car votre dossier outrepasse la norme à la marge. Savez-vous qu’il existe un formidable levier qui vous permet d’abaisser votre taux d’endettement et de réduire le coût global du financement : la délégation d’assurance emprunteur ? En négociant au mieux le contrat, vous pouvez réussir à décrocher le graal.

Refus de prêt : le droit à une seconde chance ?

Les autorités financières ont mis en place depuis quatre ans des normes d’octroi des crédits immobiliers qui sont strictement imposées aux banques. Il leur est interdit d’accorder des prêts à l’habitat si :

  • le taux d’endettement ou taux d’effort excède 35% des revenus nets, avant impôt et assurance emprunteur comprise ;
  • la durée de remboursement dépasse 25 ans (jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf – construction et VEFA – ou dans l’ancien avec condition d’une enveloppe de travaux équivalente à au moins 10% du montant de l’opération).

Les banques ont la possibilité de s’affranchir de ces règles à hauteur de 20% de leur production sur trois trimestres à destination essentiellement de la résidence principale et de la primo-accession.

Si votre demande outrepasse d’un dixième de point le taux d’endettement, elle est recalée, même si votre reste à vivre est suffisant. Une grave injustice alors que le marché immobilier est en pleine crise depuis près de deux ans en lien avec la remontée des taux d’intérêts. La rigidité des normes alimente la colère des professionnels de l’immobilier, courtiers en tête, qui n’ont eu de cesse de réclamer une réforme de normes devenues obsolètes à laquelle s’oppose le régulateur.

Un peu de lest a été lâché en ce début février. Le Haut Conseil de Stabilité Financière autorise les banques à réexaminer les refus de prêt tout au long de l'année 2024 sous réserve que le taux d’endettement soit déjà dans les clous des 35%. Autant dire que cette mesure est un cataplasme sur une jambe de bois.

Si votre demande de prêt vient d’être recalée pour cause d’endettement légèrement au-delà du plafond, le seul levier efficace pour rentrer dans les clous est de négocier l’assurance emprunteur. Explications.

Négocier l’assurance emprunteur pour obtenir son prêt

La loi vous permet de choisir librement l’assurance qui va couvrir votre prêt immobilier. Conformément à la loi Lagarde, vous avez le droit de souscrire un contrat concurrent de celui proposé par la banque, dès lors qu’il présente une équivalence de niveau de garanties.

Saisissez cette opportunité pour réduire le coût de l’assurance, et par extension celui de votre crédit immobilier. Comment ?

Le coût de l’assurance emprunteur

En moyenne, l’assurance emprunteur pèse un tiers du coût global d’un crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Le coût final du financement bancaire est exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), car cet indicateur obligatoirement renseigné dans les documents précontractuels et contractuels agrège tous les frais qui conditionnent l’octroi du prêt :

  • les intérêts
  • la garantie (hypothèque ou caution)
  • les primes d’assurance emprunteur
  • les frais de dossier
  • les éventuels frais annexes (expertise du bien immobilier, parts sociales d’une banque mutualiste, etc.).

Le TAEG ne doit pas aller au-delà du taux d’usure applicable sur la durée concernée. Pour le premier trimestre 2024, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus est fixé à 6,29%.

La banque va systématiquement vous proposer son assurance maison. Sachez qu’elle peut être jusqu’à trois fois plus chère que les offres externes, à garanties équivalentes.

Délégation d’assurance emprunteur pour abaisser le taux d’endettement

Couverte par l’assurance groupe de la banque, votre demande de prêt n’aboutit pas. Ne baissez pas les bras. Si la négociation sur le taux nominal échoue, utilisez un autre levier. Faites jouer la concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier et observez les offres alternatives : à couverture équivalente, dans la plupart des situations, elles sont jusqu’à 60% moins chères.

Prenons un exemple :

  • Vous avez 30 ans et vous gagnez 4 200€ par mois. Votre profil ne vous permet pas d’obtenir le meilleur taux du marché, pour cause notamment d’apport personnel insuffisant. Sur 25 ans, la banque propose un taux nominal de 4,75%, couvert par l’assurance groupe au taux de 0,38% (taux moyen bancaire). S’y ajoutent les frais de dossier (800€) et les frais de garantie (2 500€).
  • La mensualité est de 1 504,46€ et le TAEG de 5,57%. Le taux d’endettement s’établit à 35,81%, au-dessus du plafond réglementaire.
  • En comparant les offres alternatives d’assurance, vous décrochez un devis au taux de 0,13% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce type de profil). Le TAEG tombe à 5,19% et votre taux d’endettement passe sous les 35%, à 33,93% exactement.
  • Avant négociation, l’assurance coûtait 23 750€, après négociation, 3 300€. On ne parle pas tant d’économies que d’obtenir le financement du projet immobilier, puisque la délégation du contrat permet de rester dans la norme du taux d’endettement.

Dans cet exemple, il aurait fallu que le taux nominal soit négocié à 4,38%, soit 35 points de base en moins (avec une assurance à 0,38%), pour que le TAEG descende à 5,19%. Ce qui relève de mission impossible.

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Mutuelles santé : cyberattaque au tiers payant pour 33 millions d’assurés

Fin janvier 2024, les données de plus de 33 millions de personnes ont été piratées lors d’une cyberattaque sur deux gros opérateurs assurant la gestion du tiers payant d’une centaine de complémentaires santé. Quelles sont exactement les données concernées ? Quels sont les risques pour les assurés, victimes collatérales de ce piratage ? Piratage de données en ligne pour 33 millions de personnes Entre le 21 janvier et le 4 février, deux sociétés servant d’intermédiaires entre les professionnels de santé (médecins, pharmaciens, opticiens, dentistes, infirmiers, etc.) et les organismes de complémentaire santé ont été la cible d’une cyberattaque. Il s’agit de Viamedis, principal opérateur de tiers payant et filiale des groupes Malakoff Humanis et Vyv, et d’Almerys, expert des hautes technologies appliquées à l’assurance et à la santé. Lors d’une consultation ou d’un acte médical, ce sont ces sociétés qui sont interrogées par le praticien pour savoir s’il peut accorder le tiers payant à l’assuré via sa carte de mutuelle santé. L’information a été rendue publique par la Cnil (Commission nationale de l’informatique et des libertés) le mercredi 7 février. L'instance estime que plus de 33 millions d’assurés sont potentiellement touchés par la fuite de données ayant visé Viamedis et Almerys. Ces deux très importants prestataires sont affiliés à une centaine de complémentaires santé, couvrant quelque 40 millions d’assurés sociaux, et comptent plus de 200 000 adhérents professionnels. Le détail des données piratées  Les cyber-attaquants ont usurpé l’identité de soignants pour entrer sur la plateforme de gestion Viamedis, ce qui leur a permis d’accéder à des millions de données personnelles de bénéficiaires du tiers payant. Quelques jours plus tard, ce fut au tour d’Almerys de subir le même sort. Les données concernées par ces attaques sont : l’état civil la date de naissance le numéro de Sécurité sociale le nom de l’organisme assureur les garanties du contrat souscrit La Cnil a précisé que les informations plus sensibles ne sont pas concernées par la violation : les données médicales les informations bancaires les remboursements santé les coordonnées postales les numéros de téléphone et adresses mail. Viamedis a par ailleurs constaté le vol de données de professionnels de santé (raison sociale, RIB, numéro de Siret, login pour la plateforme de gestion), des informations qui pourraient être utilisées à des fins de fraudes financières et de phishing (hameçonnage). Les risques pour les assurés de mutuelle santé Il revient aux mutuelles et autres complémentaires santé travaillant avec Viamedis et Almerys d’informer individuellement et directement, dans les plus brefs délais, leurs adhérents ou assurés, conformément au règlement général sur la protection des données (RGPD). À noter : si vous recevez un courrier ou un mail de votre mutuelle vous informant de la cyberattaque sur les plateformes de tiers payant, sachez que cette communication ne confirme pas que vous êtes réellement affecté par l’incident. Si les données de contact ne sont pas affectées, ce qui minimise les risques de phishing, les informations volées peuvent être couplées à d’autres données provenant de fuites antérieures. Cela demanderait toutefois beaucoup de temps et d’énergie aux pirates pour recouper les données et en tirer profit. Le risque majeur concerne l’usurpation d’identité, une infraction dont il est difficile de se prémunir. La Cnil recommande aux assurés de rester vigilants et leur conseille : d’être prudents sur les sollicitations qu’ils peuvent recevoir (téléphone, courriels), en particulier s’ils concernent des remboursements de frais de santé ; de vérifier périodiquement les activités et mouvements sur leurs différents comptes. Dans l’immédiat, le service de tiers payant est affecté. Les professionnels de santé sont contraints de refuser l’avance de frais aux patients affiliées aux organismes partenaires de Viamedis et d’Almerys. Une enquête préliminaire a été confiée à la Brigade de Lutte contre la Cybercriminalité. Si vous êtes concerné par le vol de données visant les opérateurs Viamedis et Almerys, vous pouvez déposer plainte via le formulaire mis en ligne par l’administration française.

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Changement d’assurance emprunteur : devez-vous payer des pénalités ?

La loi Lemoine permet de changer d’assurance de prêt immobilier facilement. Cette opportunité est source d’économies juteuses, mais la procédure de changement est-elle assortie de pénalités financières pour l’emprunteur ? Retour sur une loi essentielle pour le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs. Changement d’assurance emprunteur : c’est gratuit ! En place depuis 2022, la loi Lemoine permet à tous les emprunteurs, quelle que soit l’antériorité de leur prêt immobilier, de résilier le contrat d’assurance en cours à tout moment pour le substituer par une offre librement choisie qui leur convient mieux. Auparavant, il fallait s’appuyer sur la date d’échéance pour engager une démarche de résiliation/substitution (loi Bourquin), ce qui rendait la procédure hasardeuse, car les banques jouaient sur le flou autour de cette date pour faire échouer les demandes de changement. Leur motivation : conserver la mainmise sur ce produit qui génère entre 8 et 10 milliards d’euros de cotisations annuelles. Environ 80% des emprunteurs sont couverts par l’assurance de leur banque et dans l’immense majorité des situations, ils paient trop cher. Vous n’avez rien à débourser pour changer d’assurance de prêt immobilier. La banque n’a pas le droit de facturer des frais de substitution. Elle doit par ailleurs garder inchangées les conditions du prêt. L’acceptation d’une assurance externe s’accompagne de l’émission d’un avenant au contrat, qui, elle aussi, s’effectue gratuitement. Les seuls frais à payer sont ceux relatifs à l’adhésion au nouveau contrat d’assurance : frais de dossier entre 20€ et 60€, et frais d’association entre 5€ et 10€ par an. Pourquoi changer d’assurance de prêt immobilier ? Les assurances proposées par les banques sont jusqu’à trois fois plus chères que les offres externes concurrentes, à garanties équivalentes. Le premier avantage à changer de formule est donc financier. Attention : pour que la banque accepte le changement, le nouveau contrat doit présenter une équivalence de niveau de garanties avec l’ancien. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information remise par votre banque pour bien respecter cette obligation. Faire de économies En substituant l’assurance groupe du prêteur par une offre individuelle externe, vous pouvez réduire cette dépense contrainte de 60%. Sur la durée restante d’un crédit immobilier, l’économie potentielle se chiffre en centaines voire milliers d’euros.  Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de février 2024 pour constater combien il est possible de gagner en changeant d’assurance au plus tôt après la signature de l’offre de prêt. Bénéficier de garanties adaptées Les assurances bancaires sont mutualisées et conçues pour une communauté d’emprunteurs. La concurrence propose des offres sur-mesure dont les garanties correspondent au profil de chacun (âge, profession, état de santé). En choisissant une assurance déléguée, vous optimisez votre protection grâce à des garanties adaptées à vos besoins, dans le respect de l’exigence de couverture minimale imposée par la banque. Modifier les quotités d’assurance Si vous empruntez à deux, l’assurance couvre chaque tête, avec une répartition du capital qui peut aller de 100% à 200%. Cette dernière option coûte deux fois plus cher, mais permet une protection optimale pour chaque co-emprunteur. Si vous estimez que la quotité souscrite initialement n’est pas adaptée, vous pouvez la modifier en changeant de contrat. Jouer sur la quotité d’assurance est un arbitrage difficile, cela consiste à protéger au mieux financièrement celui qui serait pénalisé en cas de décès de son co-emprunteur. Comment changer d’assurance emprunteur ? En supprimant l’obligation de respecter une date butoir, la loi Lemoine simplifie le changement d’assurance emprunteur. Débarrassé de la contrainte calendaire, vous pouvez vous consacrer pleinement à la recherche d’une assurance parfaitement adaptée à vos besoins au meilleur prix : Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier : vous accédez gratuitement et rapidement aux meilleurs devis du marché, en adéquation avec l’exigence d’équivalence de garanties. Sélectionnez le contrat le plus compétitif : vous pouvez être accompagné par un courtier spécialisé pour arrêter votre choix et bien appréhender l’étendue des garanties. Résiliez l’assurance bancaire par courrier recommandé, auquel vous joignez le nouveau contrat et les conditions générales. La banque dispose d’un délai de 10 jours ouvrés pour vous donner une réponse et motiver par écrit de manière exhaustive tout refus éventuel. Chez Magnolia.fr, nos experts peuvent prendre en charge l’ensemble des formalités administratives sur demande de votre part. La loi Lemoine a rendu le changement d’assurance emprunteur plus simple, nous allons encore plus loin dans l’intention.

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Achat immobilier : les bonnes nouvelles pour emprunter en 2024

Après une année 2023 particulièrement difficile pour le marché immobilier, l’activité reprend doucement grâce à la conjonction de plusieurs facteurs. L’accès au crédit se desserre quelque peu, même si on attendait des mesures plus pertinentes de la part des autorités financières. Taux d’intérêts, niveau de l’apport personnel, règles d’octroi, prix des logements, voici les nouvelles données à retenir pour ce début d’année 2024. Taux d’emprunt immobilier en baisse On assiste au retour des taux inférieurs à 4% en 2024. C’est le premier moteur du marché : le niveau des taux joue sur la capacité d’emprunt des ménages. Les taux ont commencé à stagner fin 2023 avant d’être orientés à la baisse en janvier dernier. Le meilleur taux sur 20 ans se situe désormais autour de 3,70%, la moyenne étant à 4,05% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Même sur 25 ans, les dossiers premium peuvent s’endetter sous les 4%. Les profils les moins bien dotés en revenus et en apport personnel écopent de taux au-delà de 5% sur ces deux durées. L’écart avec le taux d’usure doit rester suffisant pour intégrer tous les autres frais liés à l’obtention du crédit. Taux d’usure à un rythme trimestriel Entre février et décembre 2023, le taux d’usure était mensualisé pour contrer la remontée rapide des taux d’intérêts et éviter un trop grand nombre de refus de prêt par l'effet ciseau. La détente sur les taux permet un retour à la révision trimestrielle de l’usure en janvier 2024. Le taux d’usure est fixé à 6,29% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus pour le premier trimestre 2024. Pour mémoire, le taux d’usure est le taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser et son calcul comprend tous les frais inhérents à l’octroi du financement bancaire : intérêts, garantie, frais de dossiers, primes d’assurance emprunteur, etc. L’évolution du taux d’usure tous les trois mois offre une meilleure visibilité aux emprunteurs : ces derniers bénéficient d’un temps plus long pour faire une demande de crédit, sans risquer un changement rapide des conditions monétaires. Apport personnel en baisse La hausse brutale des taux, couplée à la rigidité des normes d’octroi, a renforcé les exigences des banques en matière d’apport personnel. Après une envolée historique ces trois dernières années, l’apport retrouve des niveaux presque « normaux ». Il est en baisse de près de 18,5% en février par rapport à décembre 2023, ce qui représente tout de même un montant moyen de 54 798€ à l’échelle nationale, contre 64 942€.  Deux raisons expliquent ce moindre appétit des banques en matière d’apport : Redynamiser le crédit immobilier après le marasme de 2023 (-40% de production de crédits) Laisser aux emprunteurs une épargne disponible en cas de coup dur. L’apport personnel reste à un niveau élevé, à environ 30% du montant d’une opération. En Île-de-France où l’immobilier est plus cher qu’ailleurs, la mise de fonds est à 6 chiffres, à plus de 150 000€. Crédit immobilier : un peu de lest sur les règles d’octroi Les règles d’octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière en place depuis janvier 2020 ne bougent pas ou peu : la seule concession accordée par le régulateur est d’abaisser le ratio de travaux pour bénéficier d’une durée de remboursement plus longue.  La durée maximale de remboursement d’un prêt immobilier est fixée à 25 ans, sauf exception où elle peut aller jusqu’à 27 ans :  dans le neuf (achat en VEFA et construction)  dans l’ancien sous condition de travaux de rénovation dont l’enveloppe représente au moins 10% du montant de l’opération, contre 25% auparavant. Le taux d’endettement reste irrémédiablement plafonné à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise, quel que soit le niveau du reste à vivre. La Banque de France a par ailleurs consenti à une seconde chance pour certaines demandes refusées. Retrouvez les conditions pour le réexamen d’un prêt immobilier refusé en 2024. Signalons également que le gouvernement a suggéré aux banques de mettre en place une nouvelle forme de prêt qui combinerait prêt in fine et crédit classique. Malheureusement, le prêt in fine reste une fausse bonne idée, car, s’il est une solution d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif, il n’est nullement conseillé pour l’accession à la propriété compte tenu d’intérêts plus importants que dans un prêt amortissable classique. Prix immobiliers : correction plus marquée en 2024 En 2023, les prix dans l’ancien se sont contentés d’une baisse moyenne très minime de -1% à l’échelle hexagonale (chiffres Fnaim). Le repli a été plus net à Paris (-5,7%), en Île-de-France (-3,6%) et dans les 10 plus grandes villes de province (-2,6%) que dans les communes de taille moyenne (-0,2%) et en zones rurales (-0,4%). Pour l’année 2024, la Fnaim anticipe une correction des prix entre -5% et -7%, tandis que Meilleurs Agents, site référent de l’estimation immobilière, table sur -4%.