L'investissement locatif repose sur un double principe : tirer des revenus issus des loyers et bénéficier d’un avantage fiscal si l'acquisition intervient dans le cadre d'un dispositif défiscalisant. Le financement profite des leviers du crédit et pour en minimiser le coût, vous pouvez agir sur l'assurance emprunteur. Le choix du contrat s'avère stratégique pour réduire l'effort d'épargne.
Assurance de prêt : contrat groupe ou contrat délégué ?
L'assurance de prêt immobilier, qui va couvrir votre crédit destiné à l'achat d'un logement locatif, peut prendre deux formes distinctes :
- le contrat groupe présenté par la banque prêteuse : le calcul de la cotisation se fait sur le capital initial, vous payez la même cotisation chaque mois jusqu'au terme du prêt ;
- le contrat délégué auprès d'un assureur concurrent : la plupart des assureurs externes proposent des contrats en capital restant dû, c'est-à-dire que la cotisation se réduit au fil des remboursements du prêt. (attention : en dégélation, il existe cependant quelques contrats en capital initial adaptés à votre investissement)
La différence entre ces 2 contrats porte également sur le taux de l'assurance de prêt : le contrat en capital initial (CI) est assorti d'un taux d’assurance moins élevé que le contrat en capital restant dû (CRD). Le contrat en CRD est donc plus cher durant les premières années du prêt. La dégressivité des cotisations lui permet néanmoins d'avoir bien souvent un coût inférieur sur la durée totale de l'emprunt.
Attention à la durée du crédit
La notion de durée est essentielle dans un crédit immobilier : elle influe sur le taux d'intérêt et donc sur le coût global du prêt. Le coût d'une assurance emprunteur est toujours calculé sur la durée initiale de l'offre de prêt. La comparaison entre un contrat CI et un contrat CRD se fait sur cette base, sans prendre en compte l'hypothèse d'une revente avant le terme. Selon votre stratégie patrimoniale, à savoir la destination du bien (revente pour en tirer une plus-value, revenus additionnels pour la retraite, résidence principale à l'issue de l'engagement locatif), vous devez évaluer quel contrat d'assurance sera le mieux adapté à votre situation. En cas de revente du bien avant le terme du prêt, vous remboursez la banque par anticipation. Si vous avez souscrit une assurance CRD, vous aurez payé les cotisations au plus fort : la dégressivité, ici, ne joue pas ou peu. Votre effort d'épargne aura été plus important durant les premières années, d’autant que vous ne pourrez agir sur les frais incompressibles liés au logement (impôt foncier, taxe foncière, charges de co-propriété, entretien).
Prenons l'exemple du dispositif Pinel qui octroie un avantage fiscal en contrepartie notamment d'un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans. La souscription d’une assurance CRD vous pénalisera si vous décidez de revendre le logement une fois terminée la durée imposée de location alors même que le crédit est loin d'être soldé. En comparaison, un contrat en CI sera moins cher avec des cotisations lissées sur la durée du prêt. Sur les 9 premières années, l’effort d’épargne représente 1/3 du remboursement, les loyers nets de charges la moitié, et la réduction d’impôt au plus 15%. Jusqu’au terme du prêt, sur 15 ou 20 ans, l’effort d’épargne sera plus important compte tenu de la pression fiscale sur les revenus locatifs et l’augmentation des charges locatives. Selon la durée de détention du bien immobilier envisagée, une assurance CI ou CRD se justifiera.
Rappelons que la revente du bien en loi Pinel avant la fin de l'engagement locatif vous prive de l'avantage fiscal et cela de manière rétroactive.
Quel niveau de garanties choisir ?
Dans le cadre d'un investissement locatif, qu'il soit adossé ou non à un dispositif de défiscalisation, la banque exigera toujours les garanties décès-PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie), comme pour tout financement immobilier, et se contentera le plus souvent de cette couverture qu'elle estime suffisante compte tenu du risque réduit par rapport au financement de la résidence principale : les revenus locatifs compensent en effet tout ou partie des mensualités en cas d'arrêt de travail.
Il est pourtant nécessaire de relever le niveau de protection en ajoutant au moins la garantie IPT (incapacité permanente totale) qui intervient en cas d'invalidité sévère pour compenser la perte de revenus. La délégation s'avère être la solution pour garantir un niveau de couverture optimale à l'investisseur locatif, éventuellement à son co-emprunteur.
A noter que la réduction d'impôt accordée par le dispositif de défiscalisation n'est pas remise en cause si la revente du logement pendant la période couverte par l'engagement de location est consécutive à l'invalidité, au licenciement ou au décès du contribuable ou de son conjoint.
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