Vous envisagez d’emprunter pour financer un projet immobilier ? Le crédit sera nécessairement garanti par une assurance emprunteur, une protection indispensable pour vous et la banque en cas d’accidents de la vie. Que savez-vous de cette assurance ? Magnolia.fr vous dit tout ou presque sur l’assurance de prêt immobilier en répondant aux questions essentielles que tout emprunteur se pose.
Quel est le rôle de l’assurance emprunteur ?
L’assurance emprunteur joue un rôle essentiel dans le cadre d'un prêt immobilier pour les raisons suivantes :
Sécurisation du prêt
Elle protège l'emprunteur en garantissant le remboursement du crédit en cas d'incapacité à payer s’il est victime d’un aléa de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi).
Protection de l'emprunteur et de ses proches
En cas de décès ou d'invalidité de l'emprunteur, l'assurance prend en charge le solde restant dû, évitant ainsi de transmettre la dette aux héritiers.
Sécurisation pour le prêteur
Elle assure à la banque ou à l'organisme de prêt de récupérer le montant emprunté, même si l'emprunteur n'est plus en mesure de rembourser.
Condition d’octroi du crédit
Elle est exigée par les banques pour accorder un prêt immobilier, garantissant ainsi une sécurité financière pour les deux parties.
Est-il obligatoire d’avoir une assurance pour un prêt immobilier ?
Il n'est pas légalement obligatoire de souscrire une assurance pour obtenir un prêt immobilier. Toutefois, dans la pratique, elle est quasiment indispensable. Les banques exigent presque toujours une assurance emprunteur pour accorder le financement d’un projet immobilier. Sans cette assurance, la banque prendrait un risque considérable, car elle ne serait pas assurée de récupérer les sommes dues en cas de défaillance de l'emprunteur.
L’assurance de prêt se distingue d’une autre garantie : l’hypothèque ou la caution. Cette protection elle aussi imposée par la banque entre en jeu pour pallier les défauts de paiement qui ne relèvent pas de l’assurance emprunteur.
Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ?
Le coût moyen d'une assurance emprunteur varie en fonction de plusieurs facteurs :
- l'âge de l'emprunteur
- son état de santé
- le montant emprunté
- la durée du prêt
- les garanties souscrites.
En général, ce coût représente entre 0,1 % et 0,6 % du capital emprunté par an.
Par exemple, pour un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans, avec un taux d'assurance de 0,3 %, le coût annuel serait de 600 € (200 000 € x 0,3 %). Sur la durée totale du prêt, cela représenterait un coût de 12 000 € (600 € x 20 ans).
Cependant, les jeunes emprunteurs en bonne santé peuvent bénéficier de tarifs plus bas, tandis que les emprunteurs plus âgés ou avec des problèmes de santé paieront plus cher en raison de risques accrus pour l’assureur. Comparer les offres d'assurance emprunteur permet de réduire ces coûts significativement et de payer le juste prix.
Peut-on choisir son assurance de prêt immobilier ?
Vous avez parfaitement le droit de choisir votre assurance de prêt immobilier. Depuis la loi Lagarde de 2010, l'emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l'assureur de son choix, sans être obligé d'accepter celle proposée par la banque. Cela permet de bénéficier d'offres plus compétitives et adaptées à son profil.
Ce principe de délégation d’assurance sera renforcé plus tard par la loi Hamon de 2014 et par l'amendement Bourquin de 2018 qui autorisaient le changement en cours de prêt. La loi Lemoine de 2022 remplace les dispositifs Hamon et Bourquin désormais caducs (voir plus bas).
Quelle est la meilleure assurance de prêt ?
Il n'existe pas de "meilleure" assurance de prêt immobilier universelle, car le choix dépend de nombreux facteurs personnels. La meilleure assurance est celle qui offre un équilibre optimal entre le coût et les garanties adaptées au profil de l'emprunteur.
Pour un jeune emprunteur en bonne santé, une assurance déléguée (choisie en dehors de la banque) est toujours plus avantageuse, avec des tarifs plus compétitifs. Certains assureurs spécialisés proposent des taux plus bas pour les non-fumeurs ou les sportifs réguliers.
Pour une personne avec des antécédents médicaux, il est crucial de choisir une assurance offrant des garanties solides, même si le coût est plus élevé. Comparer les offres grâce à un comparateur d’assurance de prêt ou avec l’aide d’un courtier permet de trouver l’assurance la plus adaptée.
Peut-on souscrire une assurance de prêt si on est malade ?
Il est possible de souscrire une assurance de prêt immobilier même si l'on est ou a été malade, mais les conditions sont plus strictes. Les assureurs évaluent le risque en fonction de l'état de santé de l'emprunteur via le questionnaire médical assurance de prêt immobilier. Cela peut entraîner des surprimes, des exclusions de garantie, ou parfois un refus d'assurance.
Convention Aeras et droit à l’oubli
Cependant, la convention Aeras (S'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) permet aux personnes avec un passif de santé de trouver une assurance emprunteur à des conditions encadrées, même en cas de maladie grave.
La convention Aeras prévoit par ailleurs le droit à l’oubli pour les emprunteurs en rémission d’un cancer et ceux guéris d’une hépatite virale C. Passé un délai de 5 ans, vous n’avez plus à déclarer votre ancienne maladie à l’assureur et pouvez accéder à une assurance sans surprime ni exclusion en lien avec la pathologie concernée.
Fin de la sélection médicale
Les droits des emprunteurs avec des risques de santé ont été renforcés en 2022 grâce à la loi Lemoine. Le questionnaire médical est supprimé pour les parts assurées inférieures ou égales à 200 000€ (400 000€ pour un couple avec quotité de 50% sur chaque tête) et remboursées avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur.
Peut-on changer d’assurance emprunteur ?
Les lois Hamon et Bourquin permettaient de changer d’assurance emprunteur en cours de prêt : à tout moment durant la première année de remboursement, et à date d’échéance au-delà. La pression des banques n’a pas permis de libéraliser le marché malgré l’arsenal législatif. Il faudra attendre 2022 et la loi Lemoine pour que le changement d’assurance de prêt immobilier soit fluidifié.
Désormais, vous pouvez résilier l’assurance en cours quand vous le souhaitez, sans aucune contrainte de calendrier. La condition pour que la banque accepte la substitution est de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats.
Votre assurance emprunteur est sans doute trop chère si vous avez souscrit à la formule bancaire. Payez votre assurance de prêt au juste prix en 2024 (ancre) en profitant de la loi Lemoine. Plus tôt vous engagez la démarche, plus élevées seront les économies potentielles. On parle de milliers d’euros sur la durée résiduelle de remboursement.
Le périmètre de l’assurance emprunteur est complexe et contient de nombreuses subtilités qui échappent au néophyte. Il est toujours judicieux de consulter plusieurs assureurs ou de passer par un courtier pour bien comprendre l’étendue des garanties et pour trouver la meilleure offre adaptée à sa situation.
